Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какими правами обладают собственники жилья, подлежащего сносу?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для собственников имеет значение только наличие официального решения администрации. Если бумага имеется – то жилье считается аварийным. Если нет, то и статус еще жилью не присвоен, а значит, его можно приватизировать. Такие помещения можно условно называть ветхими, хотя официально понятия «ветхости» в законе нет.
Главным критерием соответствия определенной категории является пригодность для жилья. Подразумевается отсутствие (наличие) факторов, представляющих угрозу здоровью и жизни людей для признания ветхого (аварийного) статуса. В частности, предполагается износ силовых элементов конструкций на 65-75% (более 85-90%) соответственно.
Даже без детального изучения понятна условность подобных оценок. В сейсмоопасной местности, например, учитывается даже 50% повреждение каркаса. Кирпичное здание сохраняет устойчивость при повышенной влажности и температуре. Деревянное – быстро разрушается процессами гниения.
Какие документы нужны для переселения
По словам Марии Спиридоновой, для переселения достаточно иметь следующие документы:
- заявление о признании помещения жилым помещением или жилого помещения непригодным для проживания и (или) многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
- копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
- в отношении нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением — проект реконструкции нежилого помещения;
- заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома, в случае постановки вопроса о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
- заключение специализированной организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения;
- заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания — по усмотрению заявителя.
Особенности расселения
Каковы правила расселения приватизированной квартиры при сносе дома?
Если дом идёт под снос, приватизация квартиры возможна только до момента получения жильцами уведомления об этом.
Как только уведомление выдано, все операции с недвижимостью, включая приватизацию, прекращаются.
Обойти это правило не удастся ни при каких обстоятельствах, поскольку Росреестр попросту не зарегистрирует сделку и не выдаст Свидетельство о собственности, а без этого даже оформленный договор приватизации будет признан недействительным.
Но стоит ли в спешном порядке приватизировать квартиру, находящуюся в аварийном или ветхом доме? На что заменят приватизированную квартиру в доме под снос? Дадут ли равноценное приватизированное жилье при переселении?
Такие дома в любом случае подлежат расселению, и жильцы получают новые квартиры взамен снесённых. В настоящее время Закон о предоставлении квартир взамен утраченного в связи со сносом претерпел некоторые изменения.
Расчет стоимости ветхого жилья
Как мы уже знаем, программа переселения из ветхого жилья после 2023 года предусматривает (по желанию собственника) денежную компенсацию, срок выплаты которой назначается в индивидуальном порядке по согласию сторон.
Выкупная цена квартиры, попавшей под снос, а также ветхого и аварийного жилья, исчисляется с учетом нескольких факторов:
- стоимость выкупаемого помещения с учетом степени износа;
- издержки владельца квартиры, связанные с процессом;
- затраты на переезд и поиск нового жилья с целью его предстоящего оформления;
- расходы собственника при досрочном прекращении обязательств с учетом необходимости возмещения потерянной выгоды.
Что будет с людьми, если здание признают аварийным?
Граждане получают уведомление от муниципалитета о том, что здание признано аварийным. В уведомлении будет говориться о том, что при желании владельцы сами могут реконструировать дом, снести его и построить новый. Если подобного желания у жильцов нет, они могут и вовсе не отвечать на уведомление. По истечении срока, указанного в документе, администрация самостоятельно готовится к организации мероприятий по расселению. Это не отражается на правах жильцов, переселении, денежной компенсации.
Людей из аварийных домов переселяют на следующих условиях:
- жилье по площади не меньше прежнего, допускается увеличение в пользу жильцов;
- если люди не соглашаются с тремя предложенными вариантами, государство в праве больше не учитывать их желания;
- в каждой квартире работающие коммуникации и установленная плита;
- здание расположено в том же районе;
- при выдаче муниципальной квартиры соблюдаются те же условия, которые были в предыдущей;
- граждан не могут переселить в коммунальные квартиры;
- очередникам дают дома с недостающим метражом.
В чем суть программы и ее цели
Следует уточнить, что в законодательных актах присутствуют понятия ветхого жилья и аварийного. Они имеют существенное отличие, поскольку аварийное помещение становится опасным для проживания. При оценке рисков и признания жилья непригодным в любом из случаев принимаются во внимание следующие моменты:
- степень износа и деформации несущих конструкций;
- риск обрушения здания, стен и плит;
- степень опасности для жизни и здоровья граждан, находящихся в нём.
Для домов, построенных из разных материалов, отличается и степень износа. Так для деревянных строений этот показатель составляет от 65 %, а для кирпичных и иных – свыше 70 %.
Если дом по решению администрации признается ветхим или аварийным, его жильцы вправе претендовать на предоставление другого жилья взамен по программе переселения. Но в первую очередь в планирование и очередность попадают собственники аварийного фонда, поскольку опасность для проживания там значительно выше.
Все жилые помещения, признанные ветхими и аварийными, от даты принятия решения не могут быть участниками любых сделок. Это значит, что собственники не вправе их продать, подарить и т.д.
Аварийные многоквартирные домостроения, расселенные и выведенные из эксплуатации, подлежат последующему сносу по следующим основаниям:
- Степень износа несущих конструкций признана критической.
- Отмечена опасность разрушения или часть дома обрушилась в результате допущенных ошибок в строительстве или иных факторов.
- Неблагоприятная обстановка в помещениях, связанная с изменениями в микроклимате. Сюда относятся такие факторы, влияющие на жизнь и здоровье граждан, как радиоактивный фон; вибрационные процессы, связанные с близким нахождениям к объектам, вызывающих их; обнаружение присутствия внутри помещений опасных химических веществ, нормы которых превышены.
- Нахождение в зонах природного риска, подверженных сезонным паводкам, землетрясениям, оползневым явлениям, природным пожарам и прочим.
- Дома, пострадавшие от взрывов, пожаров и иных факторов.
В первую очередь планируют к расселению дома, попадающие в категорию аварийных. Собственники квартир в них вправе получить новые квартиры. По ветхим помещениям ситуация иная. Сначала принимается решение о проведении реконструкции. Если она будет признана нецелесообразной по причине стоимости, превышающей новое строительство, то дом пойдет под снос, а жильцы будут расселены.
Процедура предоставления помещений взамен имеющихся, в домах, признанных ветхими и аварийными, проходит поэтапно:
- Вынесение решения по дому с занесением его в реестр и постановка жильцов в очередь на расселение. Программа планируется на три ближайших года, но по аварийным помещениям срок должен составлять не более года. На практике жильцы могут ожидать гораздо дольше.
- Подбор помещений на замену. Следует учитывать, что предоставляются новые жилые площади в том районе проживания, в котором находится старый дом. Только в случае согласия собственников им может быть передано помещение в другом районе. На рассмотрение предлагается 3 варианта. По площади оно не может быть меньше прежнего (существуют варианты компенсации разницы в квадратуре, если она присутствует). Если прежняя жилплощадь не соответствовала нормам и собственники находились в очереди на улучшение, то им в этом случае будет применена норма в 18 кв.м. на человека. Учитывается и тот факт, что предоставляется отдельная квартира, исключаются случаи коммунального проживания.
- Оформление договора и подписание сторонами. При достижении соглашения сторонами происходит его документальное закрепление.
- Освобождение собственниками помещений в домах ветхих и аварийных и переезд в новые. По закону установлено, что этот процесс должен занимать не более 30 дней после подписания договора на предоставленном администрацией транспорте. При этом существует оговорка, что бесплатно будет дана возможность осуществить только один рейс, остальные оплачивают переезжающие.
Собственник квартиры расселяемого дома может отказаться от нового помещения. Для этого следует подать в администрацию заявление и получить компенсационную выплату в денежной форме в размере стоимости нового жилья.
Когда выплачивается субсидия
На основании ст. 32 ЖК если дом признается аварийным, то запрещено в нем дальнейшее проживание, собственники квартиры могут самостоятельно выбрать, будет ли ими получена денежная компенсация или другое жилье. Это возможно, если аварийное или ветхое объект входит в региональную программу расселения граждан. Если строение не входит в эту программу, то выдается исключительно компенсация за аварийное жилье .
Выплата дополнительно назначается, если объект изымается у владельцев по решению суда. Выдается денежная сумма исключительно за аварийное жилье. Если же объект признается ветхим, то в нем люди все равно могут жить, поскольку отсутствует опасность для их жизни и здоровья.
Важно! Чтобы признать жилье аварийным, проводится специальная экспертиза межведомственной комиссией, включающей представителей местной администрации, сотрудников МЧС, работников ЖКХ, специалистов градостроительного комитета и других государственных инстанций.
Для каждого собственника квартиры размер компенсации считается значимым вопросом. По закону требуется учитывать рыночную стоимость объектов, но часто граждане сталкиваются с более примитивным и неправильным расчетом.
Для этого применяется сравнительная методика оценки, которая делится на несколько этапов:
- выбираются аналогичные объекты недвижимости, находящиеся в регионе;
- определяется усредненная цена за 1 кв. м.;
- из-за использования понижающего коэффициента стоимость снижается, для чего учитывается состояние объекта недвижимости, причем такое снижение варьируется от 10 до 50 процентов;
- полученное значение умножается на квадратную площадь квартиры.
Внимание! Если гражданину принадлежит не только жилье, но и земельный участок, то прибавляется лишь небольшая сумма, которая не учитывает реальную стоимость земли.
При таких расчетах граждане получают слишком маленькую сумму, которой не хватает для покупки нового жилья. Поэтому им приходится судиться с представителями муниципалитета, доказывая свою правоту в суде.
На основании судебной практики, которая утверждена Президиумом ВС, компенсируется не только стоимость аварийного жилья или участка земли, но и рыночная цена без учета износа, а также убытки, которые приходится нести гражданину при смене места проживания. Если во время данного процесса человек арендовал жилье, пользовался услугами грузоперевозок или тратил средства на иные цели, то они возмещаются государством.
Какое жилье считается аварийным или ветхим?
Аварийное жилье – это помещение, проживание в котором представляет угрозу жизни гражданина и членам его семьи. Говоря простыми словами, аварийным является то жилье, которое уже сильно изношено, исчерпало свой срок полезного использования и, буквально, разваливается на глазах. Дыры в полу, обваливающийся потолок, непрочные стены – основные признаки того, что жилье находится в аварийном состоянии.
Однако визуального осмотра и понимания состояния дома не достаточно. Признать жилье аварийным может только специальная выездная комиссия. Она может быть созвана по инициативе Жилищной инспекции или самих жильцов дома.
Жилищная инспекция созывает комиссию, когда дом частично разрушается внешне. При внутренних повреждениях, как правило, инициатива исходит от проживающих в доме граждан. В результате будет осуществлен капитальный ремонт или снос аварийного дома.
На первый взгляд, аварийное и ветхое жилье – это тождественные понятия. Однако это не так. Ветхое жилье не настолько изношено. Износ его конструкций составляет не более 70 %, и проживать в таком доме можно без опасения за свою жизнь.
Довольно часто происходят ситуации, когда здание признается не аварийным, а ветхим, несмотря на наличие всех признаков чрезмерного износа. При этом могут быть видны даже разломы на фасаде или в стенах квартир. В этом случае жильцы вправе потребовать повторного проведения оценки и анализа технического состояния дома. Если здание признают аварийным – проживающим гражданам обязаны предоставить другое место жительства.
Что такое аварийное жилье?
Российское законодательство определяет понятие «аварийное жилье» – как непригодное для проживания. Зачастую это квартиры, создающие угрозу жизни и здоровью жильцов. Большинство изношенных жилых объектов подлежит капитальному ремонту. Остальные подвергаются немедленному сносу. Жильцы аварийного дома получают компенсацию или переселяются по другим домам.
Признаки аварийного жилья:
- Изношенность несущих конструкций, угроза их обрушения.
- Нахождение дома в непригодном для проживания месте (заболоченная местность, угроза оползней, обвалов).
- Внутренние и внешние повреждения важных коммуникаций.
- Расположение дома в зоне предполагаемой техногенной катастрофы.
Выявить аварийное состояние многоквартирного дома можно с помощью специальной экспертизы. Мониторингом занимаются местные власти. Однако в некоторых случаях о неисправности могут заявить жильцы дома. Например, если проблемы не видны снаружи, а создают дискомфорт внутри квартиры.
Старое, ветхое жилье подлежит приватизации. Аварийные дома подлежат капремонту и сносу – их приватизировать запрещено. Но так ли все однозначно в жизненных реалиях?
Судебная практика знает немало примеров, когда граждане поспешили с приватизацией. Воспользовавшись своим правом на бесплатное оформление жилья, они перевели в собственность ветхие и даже аварийные квартиры. Впоследствии здания были признаны непригодными для проживания. Разумеется, администрация поступила неподобающим образом. Люди должны были знать, какое жилье они собираются приватизировать?
Если доказать факт запоздалого уведомления об аварийности дома, можно добиться аннулирования приватизации. Жильцы смогут вернуть квартиру государству, а сами сохранят попытку. Ее можно будет использовать для приватизации пригодной жилплощади с учетом всех нормативов по СанПиНу.
Что такое ветхое жильё?
Что же такое «ветхое жильё»? На первый взгляд, практически то же самое «аварийное жильё», но это не соответствует действительности. Однако люди часто путают эти понятия, разница велика — да, ветхое жильё тоже сильно изношено, но не настолько, допустимый износ конструкций составляет около семидесяти процентов. Отличие же заключается в том, что, несмотря на износ, проживание в подобном помещении безопасно и не представляет угрозы для жизни и здоровья людей.
Важно отметить, что законодательство не имеет чётких указаний на запрет приватизации подобного жилья, в отличие от аварийного. Таким образом, всё, что необходимо, — добиться пересмотра состояния дома. Пересмотр состояния вполне возможен через суд. Надо добиться того, чтобы была проведена повторная экспертиза, которая может присвоить помещению статус ветхого, отменив предыдущие результаты испытания жилья. В этом случае жильё вполне возможно будет приватизировать — процедура полностью идентична таковой при приватизации обычного жилья. Однако в этом случае собственники обязуются поддерживать жильё в исправном состоянии.
Порядок действий после удовлетворения заявления
Если суд решит удовлетворить прошение гражданина, то дом снова будет считаться пригодным для проживания и передачи в частную собственность. Процесс перехода собственности при таких обстоятельствах не предусматривает никаких отличий от общего порядка. Сначала нужно получить согласие всех прописанных сожителей. Если кто-то из зарегистрированных не намерен становиться законным владельцем, он должен оформить отказ с указанием лица, в пользу которого передается его часть.
Следующий шаг — это сбор необходимых документов. В список включены паспорта, свидетельства о рождении для несовершеннолетних, договор социального найма или ордер на вселение, технический и кадастровый паспорта, согласие или отказ других сособственников.
Если местная администрация не возражает против отчуждения квартиры, заключается приватизационный договор. Этот документ выступает правоустанавливающим актом, подтверждающим возникновение у лица права собственности. Соглашение изготавливается в нескольких экземплярах, по одному для каждой заинтересованной стороны. Заключительный этап — это регистрация сделки в Росреестре. За такую услугу необходимо уплатить госпошлину. С момента внесения данных в реестр лицо считается полноправным владельцем.
Приватизация ветхого жилья
Аварийное и ветхое жилье — разные понятия. В законе нет прямого запрета на приватизацию ветхого жилья, как и четкого определения понятия «ветхий». Если планируете приватизировать муниципальную квартиру или дом, убедитесь, что комиссия признала помещение ветхим, а не аварийным.
Износ ветхого жилья — 50-70%. Точной формулы расчета «ветхости» нет. Основное отличие ветхого жилья от аварийного — безопасность проживания.
Жилье признают аварийным после проведения государственной экспертизы. Этим занимаются межведомственные комиссии. Если комиссия найдет серьезные нарушения во время проверки, то заключение отправят в Росреестр. Следовательно, если такого заключения нет, то дом не считается аварийным и можно приступать к приватизации.
При сносе ветхого и аварийного жилья всегда происходит расселение. При переселении получают равноценное жилье.
В 2011 году в закон о предоставлении жилья были сделаны некоторые поправки. На основании этих изменений собственники жилья и наниматели жилплощади стали равными в правах.
До этого жильцы по договору соцнайма могли рассчитывать на жилплощадь 18 кв. м. на одно зарегистрированное лицо. Однако на данный момент они могут рассчитывать на получение только равнозначной площади. На такую же долю имеют право и собственники приватизированного жилья.
Таким образом, приватизация жилья не даёт никаких дополнительных привилегий. Так же, как и регистрация большого количества граждан на одной площади не даёт право на расширение новой жилплощади. Отличие приватизированной квартиры при сносе лишь в том, что жильцу может быть выплачена компенсация, равная рыночной стоимости.
При сносе аварийного жилья владельцы муниципальных квартир выселяются, а соглашение о социальном найме расторгается. Взамен граждане получают другую благоустроенную жилплощадь с заключением нового договора социального найма (статья 86 ЖК РФ).
Статья 86 ЖК РФ. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома
Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.
Вопросами о размерах предоставляемой новой жилплощади занимаются чиновники местного самоуправления. На данный момент этот вопрос не решён на законодательном уровне.
Поэтому всё зависит от конкретного случая. В одной ситуации гражданам, которые стояли на очереди на улучшение, могут предоставить жильё согласно нормативам. В другой ситуации может быть предоставлена равноценная жилая площадь. Иногда семьи могут получить даже несколько отдельных квартир. Всё зависит от региона проживания и политики органов местного управления.