Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правоустанавливающие документы на недвижимость и их виды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Документы на право собственности нежилого объекта выдаются после соответствующих действий в ЕГРН. Перечень бумаг, необходимых для инициации зависят от ситуации. В целом операция мало чем отличается от аналогичных действий с жилыми помещениями.
Процедура оформления права собственности
При должной подготовке рассматриваемое действие – это не такая трудная процедура. Права собственности на нежилое помещение регистрируются по тем же принципам, что и в случае с жилыми. Но в отдельных случаях добиться инициации операции бывает проблематично.
В целом действовать придется следующим образом:
- Удостовериться, что есть основания для инициации действий. Например, вследствие заключения юридически значимой сделки или наследования.
- Подготовить определенный пакет документов. Он напрямую зависит от ситуации.
- Заполнить заявление установленной формы.
- Обратиться с заранее подготовленными бумагами в уполномоченный орган.
- Оплатить соответствующую услугу. Речь идет о государственной пошлине.
- Получить на руки правоустанавливающие документы в установленные сроки.
Обратиться за инициацией можно в разнообразные органы.
На данный момент услугу могут оказать через:
- многофункциональные центры;
- Единые Государственные Реестры Недвижимости;
- Росреестры;
- кадастровые палаты;
- службы «одного окна».
На любом из этапов могут возникнуть проблемы, из-за которых завершение регистрационных действий будет невозможно. Поэтому к соответствующей операции приходится готовиться заранее.
Можно также подать рассматриваемую заявку через портал «Госуслуги». Для этого у потенциального собственника должны быть не только необходимые документы, но и подтвержденный профиль на упомянутом сервисе.
РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ
Cведения о существующих правах на объекты недвижимости и данные об этих объектах содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН, ранее назывался ЕГРП). Основанием для внесения записи в ЕГРН служит государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество. Поэтому при смене собственника, изменении его личных данных или изменении сведений об объекте недвижимости необходимо пройти процедуру государственной регистрации в органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Из вышесказанного следует, что регистрировать право собственности необходимо при покупке, разделе, дарении или наследовании
объекта нежилой (коммерческой) недвижимости. Также государственная регистрация права собственности обязательна при перестройке, перепланировке или реконструкции нежилого помещения, здания, сооружения. Цены и порядок действий по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью ЗДЕСЬ.
Возникновение права собственности на вновь создаваемые здания связано с моментом государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). Данное право принадлежит собственнику участка под домом, если иное не установлено законодательством. У собственника здания и земли под ним существует обязанность одновременно передавать права на оба объекта. Если данное требование будет нарушено, сделка будет являться недействительной.
Согласно ст. 40 Федерального закона № 218-ФЗ регламентированы особенности кадастрового учета и регистрации права собственности на вновь созданные здания и сооружения: — указанные процедуры проводятся одновременно в отношении здания и участка под ним, если права на землю ранее не были зафиксированы в ЕГРН; — при регистрации прав на здание одновременно может осуществляться кадастровый учет всех помещений в нем.
Постановка на кадастровый учет и регистрация зданий и сооружений осуществляется на основании разрешения на ввод в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на участок земли под указанными объектами. Если для возведения здания не требовалось получение разрешения на строительство, его кадастровый учет и регистрация будут проводиться на основании технического плана и правоустанавливающих документов на землю.
Многие физические и юридические лица владеют на праве собственности объектами недвижимости, приобретенными до 1998 года, в том числе и по планам приватизации, среди которых имущество заводов, сельскохозяйственных кооперативов, рыбколхозов и других предприятий. В период оформления прав на такое имущества в РФ отсутствовал единый орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Кроме того не все сделки с недвижимостью подлежали регистрации, поэтому в таких ситуациях используется понятие «ранее возникшее право».
Сегодня ранее возникшее право, признаваемое реально существующим в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», в случае обращения правообладателя за его государственной регистрацией не всегда возможно подтвердить в соответствии с требованиями названного закона. В такой ситуации Вам сможет помочь только профессиональный юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью. ЗДЕСЬ вы узнаете, как происходит процесс сопровождения сделки.
Вопрос, который волнует многих граждан, особенно когда речь идёт о документации, выданной до 1998 года. Разберём ситуацию подробней:
- В случае, если документы, выданные до 1998 года были оформлены в соответствии с действующим тогда законодательством, то они имеют полную юридическую силу и на сегодняшний день.
- Внести ограничение на срок действия того или иного документа, может лишь принятый после оформления закон, который предписывает время перехода на новые правовые отношения.
- В остальных случаях менять или нет – это исключительно лично дело собственника. В целом же обязательная регистрация права на собственность предусмотрена законом только в случае осуществления каких-либо действий с недвижимостью.
Выделим основные виды ПУД:
Договоры:
- купли-продажи;
- дарения;
- аренды;
- безвозмездного пользования;
- ренты;
- об установлении сервитута;
- ипотеки;
- о долевом участии (ДДУ);
- переходе прав;
- уступки требований.
Свидетельства о правах:
- на наследство;
- пожизненно наследуемое владения;
- бессрочное пользование.
Решения государственных органов и судов:
- акт о введении объекта в эксплуатацию постановление о предоставлении/изъятии земельного участка;
- акт об установлении публичного сервитута;
- судебные решения о взыскании имущества, признание наследника недостойным, удовлетворении исков собственников/наследников и т.д.
Справки и декларации:
- справка о полной выплате пая ЖСК, ТСЖ, ГСК и других некоммерческих гражданских организациях с совместной собственностью на паях;
- декларация об объекте недвижимости на земельном участке, находящемся в СНТ или ОНТ (в соответствии с дачной амнистией).
Требуется ли регистрация?
Регистрация нужна обязательно, так как посредством регистрационной процедуры в Государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о новом собственнике, которому перешли права на нежилое здание или помещение. Регистрация может проводиться:
- в территориальном органе Росреестра;
- в МФЦ «Мои документы».
Непосредственно регистрация проводится Росреестром, МФЦ исполняет лишь функцию приёма и выдачи документации.
Предварительно уплачивается пошлина, которая составляет:
- 2 тысячи рублей для физических лиц;
- 22 тысячи рублей – для юридических.
Документы подаются сторонами в окошко регистратору. Если они обращаются совместно, то процедура сокращается до 10 дней. При обращении по отдельности она длится в пределах месяца. Регистратор принимает документы под расписку и назначает дату повторного визита.
В назначенный день стороны подходят к регистратору и получают на руки:
- Продавец: договор купли продажи с отметкой о регистрации сделки.
- Покупатель: ДКП с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН о праве собственности на приобретённый объект.
После получения покупателем обозначенных документов сделка считается завершённой, новый собственник вправе беспрепятственно владеть нежилой недвижимостью в соответствии с её целевым назначением.
Документ, подтверждающий право собственности
Само название говорит за себя – подтверждение. Без данной бумаги право не возникнет. Такой документ называют по-разному:
- подтверждающий наличие, прекращение, переход или ограничение права;
- документ-основание;
- правоустанавливающий.
На их основании у одного право возникает, у другого прекращается, у третьих собственность обременяется. Какие документы, подтверждают право собственности:
- Акты госвласти и муниципалитета:
- о предоставлении земли;
- о закреплении госимущества;
- Сделки, направленные на возникновение и прекращение прав:
- продажа, дарение, мена, рента, завещание;
- Сделки, направленные на обременение:
- аренда, доверительное управление, ипотека, сервитут;
- Документы, подтверждающие право собственности, но не связанные с переходом:
- документы на землю;
- разрешение на ввод – для вновь возведенного объекта;
- разрешение на строительство – для незавершенки;
- декларация – для объектов, не требующих разрешения на строительство;
- договор долевого участия или замены;
- справка ЖСК, ГСК о выплате пая полностью.
Цели проведения процедуры узаконивания самостроев
Если не узаконить нежилое здание или помещение, то могут наступить нехорошие последствия:
- штрафные санкции. В настоящее время самострой карается денежным взысканием от 2000 рублей, но возможны и более серьезные наказания. Все это значительно усложнит процедуру регистрации и затянет ее более долгий срок;
- невозможность совершать с объектом разные операции. Если не узаконить нежилое помещение, то придется забыть о таких сделках с ним, как дарение, аренда (субаренда), ипотека, безвозмездное пользование, дарение, мена, залог, продажа и т.д.;
- невозможность технологического подсоединения (подключения к сетям инженерно- технического обеспечения). Если не узаконить нежилое помещение или здание, то к нему нельзя будет подключить коммуникации (газ, водопровод, электричество, канализацию). Да, это возможно сделать только после того, как будет в наличии разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
- лишение самовольщика нелегально возведенной недвижимости. Незарегистрированное в официальном порядке нежилое здание могут отобрать или вообще заставить сносить за свой счет. Возобновить процедуру будет крайне сложно.
Что делать в случае отказа в регистрации самостроя?
Если власти все-таки откажут в легализации самовольной постройки, то смело обращайтесь в суд с заявлением о признании права собственности на нежилой объект. Такую возможность есть и наследников совладельца возведенной без разрешения постройки. Для них не предусмотрены особые порядок и условия прохождения процедуры легализации, при этом все права собственности на объект признаются за ними.
В судебную инстанцию обращаются с исковым заявлением о легализации самостроя. Оно подается в суд района или округа по месту нахождения земельного надела, на котором находится незаконное здание.
При этом собственник участка выступает в роли истца, а администрация местного самоуправления – ответчика. Истец должен доказать в суде свое право на землю, даже если отсутствуют кадастровый и технический паспорта.
Если произошла порча или утрата регистрационного свидетельства на квартиру, собственнику жилья нужно обращаться в орган, где документ был ранее получен.
Если бумаги были выданы до первого февраля 1998 г., необходимо обратиться в жилищный департамент населённого пункта, где находится недвижимое имущество, заполнить заявление на восстановление правоустанавливающих документов (копии свидетельства о приватизации) и уплатить государственную пошлину. Срок исполнения — 15 рабочих дней.
Если договор купли-продажи оформлялся в простой письменной форме (так было разрешено делать с января 2006 г.) без удостоверения нотариусом, можно обратиться в орган, где осуществлялась регистрация объекта недвижимости. В архивах регистрационной службы хранятся копии всех документов, передаваемых при регистрации прав на квартиру, в том числе и договор купли-продажи.
В территориальном органе Федеральной регистрационной службы необходимо заполнить заявление о восстановлении документа и указать причины утраты регистрационного свидетельства. Дубликат регистрационного свидетельства на объект недвижимости оформляется в течение 30 дней. В Единый реестр прав недвижимости вносится запись о выдаче дубликата, а на дубликате обязательно ставится специальная пометка «Взамен утраченного». В нижней части документа на дубликате делается удостоверительная надпись, содержащая дату и причину выдачи дубликата, сведения о заявителе и другую важную информацию. В дубликате регистрационного свидетельства также обязательно ставится номер утраченного документа и дата его выдачи.
Если утраченный договор на квартиру заключался в нотариальной конторе, собственник может обратиться к нотариусу с заявлением об утрате. После оплаты услуг нотариус выдаст заявителю дубликат.
Кроме того, можно обратится ко второй стороне сделки — покупателю или продавцу недвижимости. Особенно это актуально для тех, кто приобретал недвижимость путём заключения сделки в простой письменной форме между 1996 и 1998 гг., когда обязательное нотариальное удостоверение было отменено, а закон о единой регистрации еще не вступил в силу.
Если восстановить договор невозможно, необходимо обратиться в БТИ для подтверждения своего права собственности на квартиру. Кроме того, информацию можно получить в налоговой инспекции, подтверждающей уплату подоходного налога продавцом недвижимости и налога на имущество новым владельцем квартиры.
Утраченные договор дарения или свидетельство о наследстве можно по заявлению восстановить в регистрационном органе или в нотариальной конторе, обратившись туда с заявлением.
Утраченные кадастровые либо технические документы на недвижимый объект восстанавливаются в БТИ. Обратите внимание: если со дня оформления технического или кадастрового паспорта прошло более 5 лет, необходимо будет переоформить технический паспорт жилья.
Если сотрудники БТИ не нашли в своих архивах оригинального документа или его копии, собственник может обратиться в суд с исковым заявлением о признании права владения объектом недвижимости.
При утрате или порче документов на недвижимое имущество собственнику необходимо своевременно их восстановить, подав заявление в ту же организацию, где они были получены; кроме того, понадобится паспорт или иной документ, удостоверяющий личность заявителя
О правоустанавливающих документах слышали многие. Но что означает это понятие, знают далеко не все. При этом, эти документы очень важны для любого владельца недвижимости, особенно в случае проведения сделок с данной собственностью.
К недвижимому имуществу относится:
- Квартира.
- Дом.
- Комната.
- Земельный участок.
- Гаража.
- Дача или садовый дом.
Для подтверждения прав владения им необходимы специальные правоустанавливающие документы на объект недвижимости:
- Свидетельство о праве собственности.
- Кадастровый паспорт участка или здания.
- Свидетельство о праве на наследство (пока права собственности не будут переоформлены в ЕГРН).
- Техпаспорт, выданный БТИ.
- Завещание.
- Договор купли-продажи.
- Дарственная.
Если владелец недвижимости потерял свидетельство о праве собственности, то он сможет его восстановить с помощью любого другого правоустанавливающего документа.
Основные виды таких документов:
- договор купли – продажи. Оформлять необходимо в 3 экземплярах. Один хранится в учреждении, у участников по экземпляру;
- договор мены. Оформляется при обмене квартир. Если обмен неравноценен, предусматривается доплата. В этом случае то, что записали в паспорте работники БТИ должно соответствовать записанному в госреестре;
- договор дарения. Применяется, когда недвижимость переходит во владение безвозмездно. При этом могут быть применены особые условия дарения, к примеру, уход за владельцем в течение определенного времени или другое;
- план приватизации. Выдается уполномоченным органом с обязательным перечнем квартир, предназначенных для перехода в частную собственность;
- свидетельство о праве на наследство. Выдается наследникам по истечении 6 месяцев от даты смерти хозяина жилья. Может быть оформлено как в судебном порядке, так и по завещанию;
- договор участия в долевом строительстве жилья. Заключается между застройщиком и участником долевого строительства. Последний обязан уплатить оговоренную договором сумму в установленные сроки, застройщик, в свою очередь, передать недвижимость участнику. Передача оформляется в виде договора передачи жилого помещения в собственность граждан, где указываются подробные характеристики передаваемого жилья;
- договор инвестирования. Почти полностью повторяет предыдущий пункт. Оговаривается размер инвестиций;
- судебное решение с указанием срока, когда оно начнет действовать.
Все составляется в 3 экземплярах, заверяется и оформляется по установленным правилам. Это основные правоустанавливающие документы на квартиру в 2021 году.
Документы-компаньоны
Документы, которые могут прилагаться к основным правоустанавливающим документам:
- соглашение об определении (установлении) долей в праве общей собственности на квартиру (жилой дом);
- соглашение о разделе наследственного имущества;
- соглашение о перераспределении долей в праве общей собственности на жилой дом и строения;
- соглашение о реальном разделе домовладения и прекращении долевой собственности;
- акт приёма-передачи при купле-продаже (с рассрочкой платежа);
- акт приёма-передачи по договору об инвестировании строительства жилья (договору о долевом участии в строительстве жилого дома, договору об уступке права требования);
- соглашение об установлении сервитута (сервитут — это право ограниченного пользования чужим участком, например, когда только через ваш участок можно пройти к общей артезианской скважине);
- брачный договор.
Если произошла порча или утрата регистрационного свидетельства на квартиру, собственнику жилья нужно обращаться в орган, где документ был ранее получен.
Если бумаги были выданы до первого февраля 1998 г., необходимо обратиться в жилищный департамент населённого пункта, где находится недвижимое имущество, заполнить заявление на восстановление правоустанавливающих документов (копии свидетельства о приватизации) и уплатить государственную пошлину. Срок исполнения — 15 рабочих дней.
Если договор купли-продажи оформлялся в простой письменной форме (так было разрешено делать с января 2006 г.) без удостоверения нотариусом, можно обратиться в орган, где осуществлялась регистрация объекта недвижимости. В архивах регистрационной службы хранятся копии всех документов, передаваемых при регистрации прав на квартиру, в том числе и договор купли-продажи.
В территориальном органе Федеральной регистрационной службы необходимо заполнить заявление о восстановлении документа и указать причины утраты регистрационного свидетельства. Дубликат регистрационного свидетельства на объект недвижимости оформляется в течение 30 дней. В Единый реестр прав недвижимости вносится запись о выдаче дубликата, а на дубликате обязательно ставится специальная пометка «Взамен утраченного». В нижней части документа на дубликате делается удостоверительная надпись, содержащая дату и причину выдачи дубликата, сведения о заявителе и другую важную информацию. В дубликате регистрационного свидетельства также обязательно ставится номер утраченного документа и дата его выдачи.
Если утраченный договор на квартиру заключался в нотариальной конторе, собственник может обратиться к нотариусу с заявлением об утрате. После оплаты услуг нотариус выдаст заявителю дубликат.
Кроме того, можно обратится ко второй стороне сделки — покупателю или продавцу недвижимости. Особенно это актуально для тех, кто приобретал недвижимость путём заключения сделки в простой письменной форме между 1996 и 1998 гг., когда обязательное нотариальное удостоверение было отменено, а закон о единой регистрации еще не вступил в силу.
Если восстановить договор невозможно, необходимо обратиться в БТИ для подтверждения своего права собственности на квартиру. Кроме того, информацию можно получить в налоговой инспекции, подтверждающей уплату подоходного налога продавцом недвижимости и налога на имущество новым владельцем квартиры.
Утраченные договор дарения или свидетельство о наследстве можно по заявлению восстановить в регистрационном органе или в нотариальной конторе, обратившись туда с заявлением.
Утраченные кадастровые либо технические документы на недвижимый объект восстанавливаются в БТИ. Обратите внимание: если со дня оформления технического или кадастрового паспорта прошло более 5 лет, необходимо будет переоформить технический паспорт жилья.
Если сотрудники БТИ не нашли в своих архивах оригинального документа или его копии, собственник может обратиться в суд с исковым заявлением о признании права владения объектом недвижимости.
Государственная регистрация договоров
Некоторые виды правоустанавливающих документов (например, договор дарения и договор ренты), если они были заключены после 1-го января 2013-го года, госрегистрации не подлежат. То есть регистрируется только само прекращение, изменение или возникновение правомочий на квартиру.
В то же время отдельные виды правоустанавливающих документов все так же необходимо регистрировать. В частности, это:
- договор ипотеки (ст. 10 ФЗ № 102 от 16-го июля 1998-го года “Об ипотеке…”);
- договор участия в долевом строительстве (ч. 3 ст. 4 ФЗ № 214 от 30-го декабря 2004-го года “Об участии…”).
Процедура оформления права собственности
При должной подготовке рассматриваемое действие – это не такая трудная процедура. Права собственности на нежилое помещение регистрируются по тем же принципам, что и в случае с жилыми. Но в отдельных случаях добиться инициации операции бывает проблематично.
В целом действовать придется следующим образом:
- Удостовериться, что есть основания для инициации действий. Например, вследствие заключения юридически значимой сделки или наследования.
- Подготовить определенный пакет документов. Он напрямую зависит от ситуации.
- Заполнить заявление установленной формы.
- Обратиться с заранее подготовленными бумагами в уполномоченный орган.
- Оплатить соответствующую услугу. Речь идет о государственной пошлине.
- Получить на руки правоустанавливающие документы в установленные сроки.
Обратиться за инициацией можно в разнообразные органы.
На данный момент услугу могут оказать через:
- многофункциональные центры;
- Единые Государственные Реестры Недвижимости;
- Росреестры;
- кадастровые палаты;
- службы «одного окна».