Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выдел доли в натуре через суд из права долевой собственности на недвижимость.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
В каких случаях выделение доли невозможно
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
- если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
- если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
- если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
- Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
- Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
- Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
- Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.
Порядок оформления доли в квартире через суд
Перед тем, как выделение доли в квартире через суд закончится вынесением положительного судебного решения, предстоит пройти следующие этапы:
- Перед подачей иска предстоит определиться, возможны ли законные варианты выделить долю. Если ситуация не предполагает выдела в натуре, решают вопрос с получением денежного возмещения.
- До обращения в судебный орган необходимо предпринять попытку досудебного урегулирования. Владелец доли направляет в адрес остальных собственников квартиры досудебную претензию, в которой предлагаются варианты выдела и дается срок для принятия решения.
- Основанием требовать в суде выдела станет заключение экспертов, в котором будет установлена возможность или невозможность выдела, стоимость части имущества и варианты решения проблемы.
- Полученное заключение поможет в составлении иска и обоснованием требований истца.
- Оплачивается судебная пошлина и готовится пакет прилагаемой к иску документации.
- Подача искового заявления. Рассмотрев иск, суд выносит предварительное решение о принятии иска и назначении судебных слушаний.
- По результатам судебного разбирательства судья выносит решение.
- Чтобы зарегистрировать изменения в праве собственности с обособлением доли, необходимо дождаться вступления в силу судебного постановления.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Человек, продавший свою долю, должен оплатить в государственную казну налог с полученного дохода. Все остальные владельцы, оставшиеся проживать в квартире, после оплаты выделенной части (покупки), прибавляют к своим частям дополнительные квадратные метры. В этом случае, они должны платить налог на недвижимое имущество, рассчитанный с учетом произошедших изменений.
Сумма, которую граждане обязаны перечислять государству, рассчитывается по данным БТИ налоговой инспекцией. Основой для вычисления налога является кадастровая или инвентаризационная стоимость жилища.
Выдел доли в совместном жилье часто становится единственно верным решением для людей утративших родственные отношения и уважение друг к другу. На практике, если квартира имеет очень маленькую площадь, суд предложит другим собственникам оплатить истцу стоимость его доли либо выставить спорное жилье на продажу и разделить между собой полученные средства.
Если у вас остались не выясненными какие-либо вопросы, дежурный юрист окажет помощь. Чтобы записаться на консультацию, нужно ввести свои данные в специальную форму в углу экрана.
Будем благодарны за лайк и репост статьи!
Любой участник долевой собственности (встречается термин «сособственник») вправе требовать выдела принадлежащей ему доли (ст. 252 ГК РФ). Чёткого регулирования этой процедуры в законе нет. Всё нарабатывалось судебной практикой.
Выдел доли в натуре — это юридическая процедура, в результате которой часть объекта недвижимости выделяется и становится самостоятельным объектом, способным функционировать независимо от исходного объекта. Оставшийся от выдела исходный объект недвижимости также становится самостоятельным объектом.
По сути, происходит раздел исходного объекта недвижимости и создание из него двух или несколько новых объектов.
Право общей долевой собственности после выдела доли в натуре прекращается, а у бывших собственников возникает право собственности на вновь образованные в результате выдела доли объекты.
Размер выделяемой части объекта недвижимости должен быть пропорционален размеру доли в праве собственности.
Выдел доли в натуре на наглядном примере:
На картинке ниже изображён жилой дом общей площадью 180 кв. м., состоящий из 6 комнат площадью по 20 кв. м., а седьмая – 60 кв. м.
Дом принадлежит двум собственникам по 1/3 доли и 2/3 доли.
Один из собственников хочет выделить 1/3 доли в натуре в виде комнат № 1, 2, 3, которые в совокупности площадью 60 кв. м. будут соответствовать его доле в праве.
Как видно из предыдущих параграфов, перечень подлежащих выяснению обстоятельств достаточно обширен и большинство из них связаны с техническими вопросами. Соответственно, стороны должны представить суду необходимые доказательства.
Единственным доказательством в данном случае является заключение эксперта, как лица, который обладает специальными знаниями в области строительства. Несмотря на то, что ГПК РФ определяет, что ни один из видов доказательств не имеет обязательной силы, сам же ГПК РФ и не оставляет никаких иных вариантов, кроме экспертного заключения.
Почему? Да потому, что для выяснения технических вопросов нужны специальные знания. А никто, кроме эксперта, согласно процессуальным нормам, этими знаниями не обладает. Стороны могут быть сколько угодно уверены в своей правоте, но без заключения эксперта ни один судья положительное решение по выделу доли в натуре не примет.
Инициатором проведения экспертизы должны быть стороны (истец или ответчик, в зависимости от ситуации) путем подачи соответствующего ходатайства, которое будет рассмотрено судом. Если стороны не будут ходатайствовать о проведении судебной экспертизы, суд самостоятельно экспертизу не назначит, а просто откажет в иске за отсутствием необходимых доказательств и всё.
Однако, тут есть хитрый момент.
Суд не отдает предпочтение каким-либо отдельным доказательствам. Поэтому, если истец заранее обратится к эксперту, получит заключение с необходимыми выводами и с этим заключением не будет спорить другая сторона — суд примет его в качестве необходимого доказательства и положит в основу решения. В этом случае назначать судебную экспертизу не придется.
В зависимости от ситуации, такой вариант выглядит более предпочтительным.
Во-первых, он в разы экономней. Внесудебная экспертиза может быть в три раза дешевле судебной.
Во-вторых, при внесудебном обращении к эксперту истец будет застрахован от неожиданностей. Если вдруг заключение будет отрицательным и невыгодным истцу, всегда можно попробовать обратиться к другому эксперту. Или вообще отказаться от обращения в суд.
Тонкая сторона судебной экспертизы.
Заключение эксперта — это главное доказательство, которое суды принимают при вынесении решения о разделе недвижимости. Главное.
Если судебная экспертиза будет поручена недобросовестному или неграмотному эксперту, то у участников дела могут быть серьезные проблемы. А оспорить заключение эксперта очень и очень сложно. Это достаточно специфическое доказательство, прямого способа опровержения которого ГПК РФ не предусматривает.
Поэтому, в этом вопросе нужно быть крайне аккуратным. Чтобы потом не было мучительно больно.
Выдел доли в квартире в натуре. Судебная практика
Выдел в натуре – это специальная процедура, в результате которой реализуется переход от общей собственности к индивидуальной.
Говоря простым языком, жилая площадь преобразуется (например, путём перепланировки) таким образом, что кто-то из собственников получает во владение выделенную площадь квартиры.
При этом стоимость такой части соответствует доле этого лица в общей собственности.
В случае, если квартира стоит 4 млн. рублей и является общей долевой собственностью, то один из собственников с правом одной четверти имеет возможность выделить себе в натуре площадь, стоимость которой равна 1 млн. руб.
В реальной жизни почти никогда не удаётся точно произвести выдел. Поэтому кто-то из сторон обычно доплачивает недостающую стоимость другой – так положено по закону.
Гражданский кодекс РФ гласит, что каждый собственник волен сам решать судьбу своей доли при условии соблюдения интересов других участников права, если речь идёт о жилье.
С долевой собственностью обычно возникает меньше проблем, т.к. соотношение площади каждого уже определено.
Участники совместной собственности при необходимости могут определить долю каждого из них путём составления соглашения. Часто в таких случаях имущество делится на равные части между всеми проживающими на данной площади, но это не правило, и закон не устанавливает таких требований.
Если прийти к решению, удовлетворяющему интересы каждой из сторон, в процессе мирных переговоров не удаётся, то этот вопрос решается в судебном порядке.
Правовое регулирование
Теоретически совладелец долевой собственности вправе требовать выделения доли в натуре из совокупного имущества (п.3 ст.252 ГК РФ). При невозможности достижения компромисса между сособственниками к решению вопроса должен подключиться судебный орган.
Однако вышеуказанный пункт содержит оговорку о компенсационной выплате в денежном эквиваленте, если выдел в натуральном выражении:
- запрещён законодательными актами;
- невозможен технически без причинения несоизмеримого ущерба.
Руководствуясь Постановлением ВАС РФ №8 от 01.07.1996 г. под ущербом понимается невозможность дальнейшего использования в соответствии с целевым назначением, значительное ухудшение общего технического состояния или существенные неудобства в процессе эксплуатации. Выдел доли в квартире в натуре означает разделение одного жилого помещения на несколько индивидуальных объектов, пригодных для жилья.
Технически можно ли выделить долю в квартире, определяется это возможностью выполнения ряда условий:
- оборудованием персонального входа в выделенную территорию;
- подведением обособленных коммуникаций к «мокрой зоне» (кухне, ванной комнате);
- обеспечением изолированности жилой площади.
Что означает — выделение доли в квартире
У квартиры может оказаться не один владелец, а несколько. Тогда недвижимость находится в долевой или общей собственности.
Особенности! Различия между этими понятиями — в том, определён ли размер долей. При общей собственности за каждым из владельцев закреплена определённая часть в праве на квартиру (например, половина или треть). Эти доли могут быть равными или различаться. При совместной собственности такого разделения нет.
Каждый из владельцев обладает частью прав на недвижимость в целом. То есть не половиной или третью жилья, а долей в каждом квадратном метре. Из-за этого возникают разногласия по использованию. При выделении доли за собственником закрепляется конкретная часть квартиры, которой можно распоряжаться свободнее.
Обязательно ли выделять доли?
Закон не обязывает проходить обязательную процедуру выделения доли, 254-я статья ГК РФ признает ее как право. По умолчанию, если иное законодательством не предусмотрено, и, если нет отдельного договора между собственниками о конкретных частях каждого из них (к примеру, брачного договора между супругами), доля каждого признается равной. Если же сторонами заключено соглашение, долей считается та часть, которая в нем прописана.
Каждый из владельцев долевой собственности, согласно 2 пункту 246 статьи ГК РФ, имеет право распоряжаться ей по своему усмотрению: дарить, продавать, завещать или закладывать. Но распоряжение долевой собственностью должно осуществляться с соглашения всех участников, за исключением некоторых случаев, без согласия других собственников свою долю можно подарить, завещать. Стоит учесть определенный нюанс – при продаже одной из долей преимущественное право на ее покупку имеют владельцы других долей.
Раздел по иску третьего лица
Иск о выделе доли квартиры в натуре может быть подан не только одним из собственников, но и лицом, которое не имеет отношения к жилому помещению, но чьи имущественные интересы нарушены действиями или поведением собственника.
Например, при невозможности исполнения договора займа денежных средств кредитор может обратиться в суд с требованием о выделе доли в квартире (или совместном имуществе, если квартира приобретена в браке). При этом он вправе заявить о следующем:
1. Если выдел доли в квартире в натуре невозможен (маленькая площадь), то в суде заявляется требование об обязании должника продать свою часть жилого помещения другому дольщику по рыночной цене.
2. Если владельцы доли отказываются приобретать часть квартиры должника, то она реализуется с публичных торгов.
В настоящее время в российской правоприменительной практике сложилась позиция, по которой право требовать принудительного выдела доли в квартире в случае недостаточности средств для погашения долгов предоставлено кредитору. Супруги должника, иные собственники квартиры в этом деле не участвуют.
Раздел квартиры. Примеры судебной практики
Суды общей юрисдикции часто рассматривают заявления, где заявляется выдел доли квартиры в натуре. Судебная практика по этому вопросу очень разнообразна, так как на исход каждого дела влияет множество факторов.
Пример № 1
Для разрешения спора суд может назначить экспертизу для установления технической возможности раздела квартиры, величину затрат на перепланировку и их соотношение с ценой самого объекта.
Пример № 2
При невозможности выдела без ущерба всей квартире, собственник имеет возможность получить выплату цены доли другими участниками. При этом это право реализуется при условии, что другие дольщики согласны принять в свою собственности часть владения заявителя.
Пример № 3
В качестве исключительной меры возможно лишение собственника его доли в квартире. Оно инициируется кредитором, который также является владельцем части помещений, при соблюдении следующих условий:
- Незначительный размер доли.
- Подтверждённая судом невозможность выдела в натуре.
- Отсутствие у ответчика интереса в использовании имущества.
Так, в Кемеровском областном суде рассматривалось дело, где на отрицательный вердикт судей повлияла невозможность истца доказать, что ответчик (тот, кого желают лишить права) не имеет желания использовать имущество. И всё потому, что последний к моменту судебного заседания подал иск о вселении в спорную квартиру.
Кроме того, в исковом заявлении должно быть заявлено об обязании владельца доли принять компенсацию её стоимости, поддержанное всеми участниками собственности.
Как отделить пространство в совместном жилье?
На практике нередки ситуации, когда граждане владеют одним жильем совместно, т.е. неизвестно, сколько процентов площади принадлежит каждому из сожителей. Например, это квартира, приобретенная молодыми супругами на накопленные деньги.
Если супруги разводятся, может потребоваться выдел доли в натуре. Чтобы реализовать это на практике, нужно начать с определения долей в квартире. Существует два метода, как «очертить границы»:
- Добровольный – муж и жена самостоятельно решают, кому какая доля достанется. Они вправе отступать от принципа равенства и поделить жилплощадь, например, 30:70.
- Судебный – по общему правилу суд делит недвижимость 50:50. например, если «двушкой» площадью в 50 м кв. владеют муж и жена, каждому из них достанется по 25 м кв.
Когда суд или юрист помог супругам определить долю, они могут приступать к ее выделу в натуре. Процесс осуществляется по тому же алгоритму, как и при долевом владении.
Порядок проведения процедуры
Право на выделение части в обязательном порядке должно регистрироваться в соответствующих органах после составления заявления и приложения некоторых документов с оплатой госпошлины.
Оформление выделенных долей проходит в обычном порядке и после ее завершения владельцам будут выданы свидетельства. Оно является главным документом, которое подтверждает владение над выделенной частью имущества.
Процедура проводится двумя способами: по обоюдному согласию владельцев общего имущества, либо через судебное решение.
ВНИМАНИЕ! Независимо от того, как будет проведена процедура требуется присутствие эксперта, который предложит несколько вариантов выдела. В дальнейшем они прописываются в отчете, и если дело доходит до суда, то мнение эксперта будет учтено.
Выдел доли в имуществе указывается в специальном договоре, с учетом всех данных проведенной экспертизы. Решая вопрос добровольно, собственники могут самостоятельно поделить недвижимость.
Приобретение доли в совместной собственности
Анализируя нормы Жилищного Законодательства можно прийти к выводу, что существуют альтернативные способы урегулирования рассматриваемого вопроса:
- определение долей не производится, но взамен этого остающиеся собственники имущественного объекта оплачивают «бывшему» владельцу денежную компенсацию, размер который рассчитывается с учетом его доли;
- заинтересованные граждане могут скорректировать размер доли, как в направлении роста, так и уменьшения. При этом принятое решение должно оформляться в форме соглашения, завизированного в нотариате. Разница в размере доли компенсируется сторонами в денежном эквиваленте, посредством перечисления оговоренной суммы на счет собственника.
Как производится выделение долей: особенности процедуры
Как вариант, выделение доли может совершаться посредством заключения особого соглашения между собственниками общей недвижимости. Если кто-либо из собственников при этом отказывается предоставить свое согласие, совладелец, намеревающийся получить персональную долю, вправе решить данный вопрос через суд. Между тем, специалисты рекомендуют таким совладельцам оценивать сложившуюся ситуацию реально.
Если, например, речь идет о разделе малогабаритного жилья в многоквартирном доме, то, скорее всего, образование в его рамках новой полноценной мини-квартиры окажется весьма проблематичным. При таких обстоятельствах суд, по всей видимости, вынесет решение о финансовой выплате заявителю денежного эквивалента его доли прочими собственниками. Как результат, истец утратит право на спорную квартиру, доли прочих совладельцев адекватно увеличатся.
Важный нюанс – судебное решение о замене выделения доли денежной компенсацией при определенных условиях может не требовать согласия совладельца (даже если он будет выступать против выплаты такой денежной компенсации).
Так, положениями ГК РФ предусматривается, что обладание несущественной долей (частью), выделение которой в самостоятельное помещение не представляется возможным физически, является основанием для вынесения судебного решения о выплате денежной компенсации её собственнику без получения его согласия. Данная норма предусматривается статьей 252 этого нормативного акта.