Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка доли в квартире: как оценить для продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Определение стоимости доли в квартире при продаже имеет свои особенности и возможные нюансы. Цены на долю могут значительно отличаться в зависимости от ряда факторов. Поэтому важно знать, как определить стоимость доли и какие проблемы могут возникнуть в процессе продажи.
Сколько стоит доля и как оценить ее
Способ №1: Определение стоимости доли при срочном выкупе близкому лицу
- Если требуется быстро продать долевую долю в квартире, то выгодно предложить ее на продажу близкому лицу. В этом случае не требуется расчет стоимости доли, так как сделка осуществляется без определения отчуждаемой стоимости.
- Цену можно определить путем согласования с покупателем или использовать стоимость последней оценки либо предложения по аналогичным предложениям на рынке.
- Важно учесть, что при срочном выкупе цена может быть ниже рыночной стоимости, так как продающей стороне требуется быстрая реализация долевой доли.
Раньше необходимо было выяснить, сколько стоит идеальная доля. Затем следует проанализировать положительные и отрицательные факторы. Цена рассчитывается в соответствии с идеальной долей.
Пример: трехкомнатная квартира оценивается в 9 000 000 пенсов; есть три совладельца, один из которых несовершеннолетний. Отношения между совладельцами хорошие, но порядок пользования не определен. Идеальная доля составляет 9, 000, 000/3 = 3, 000, 000.
Один несовершеннолетний собственник снижает цену на 30 %. Возможность использования долей увеличивает выкупную цену на 20 %. Таким образом, цена становится P 2, 700, 000.
Однако, чтобы быстрее продать акции, целесообразно снизить цену еще на 10-15 %. Исходя из этой цены, недвижимость можно продать.
Чтобы узнать, сколько стоит квартира, необходимо провести беспристрастный анализ. На основании полученных результатов можно произвести расчеты. Кроме того, необходимо участие эксперта.
Однако перед продажей недвижимости желательно проконсультироваться с юристом. Чтобы получить точные советы от специалиста, необходимо объяснить ситуацию в форме обратной связи.
- В связи с постоянными изменениями в законах, нормативных актах и судебной практике обновление информации на сайте может быть невозможным.
- Поскольку ваша юридическая проблема в 90% случаев носит личный характер, защита независимых прав и базовые варианты разрешения ситуации часто оказываются недостаточными и приводят только к осложнениям!
Поэтому немедленно обратитесь к юристу за бесплатной консультацией и избавьтесь от проблемы позже!
Каким образом происходит оценка доли в квартире?
Оценка стоимости доли в квартире иногда осложняется тем, что часть жилья, обозначенная в документах, не так просто определяется в квартире в натуре. Зачастую даже сами собственники не могут точно сказать, где проходят границы принадлежащей им доли жилой недвижимости. Кроме того, на оценку доли в квартире оказывают влияние многие нюансы: размер самой доли, количество собственников квартиры, количество комнат и проч.
Чаще всего на практике оценка доли жилого помещения нужна, когда несколько наследников вступают в права на недвижимость. Так, оценка доли квартиры для наследства необходима, чтобы четко определить стоимость доли каждого наследника на случай выплаты оному денежной компенсации. Поскольку после вступления в права наследства на долю, многие желают побыстрее ее продать, чтобы приобрести для себя отдельную жилплощадь.
Зачастую владельцы долевой собственности считают, что стоимость их части недвижимости определяется очень просто, исходя из математического соотношения их доли к стоимости всей квартиры. К примеру, если квартира стоит 2 миллиона, а человеку принадлежит 1/2 ее часть, то он планирует получить за свою долю 1 миллион. Но на самом деле рыночная стоимость будет всего лишь в районе 30-70% от этой суммы. Такое снижение цены объясняется тем, что с приобретением части жилья, новый владелец сталкивается с трудностями и неудобствами, которые бывают у владельцев коммуналок. Однако если один собственник выкупает долю другого или они оба продают свои доли одному покупателю, то в этом случае цена будет равна 100% от принадлежащей им части по рыночной стоимости квартиры.
Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.
Какой именно коэффициент выбирать, точно может сказать только опытный оценщик недвижимости. А любой риэлтор обычно выдумывает эту цифру из головы на основе примерных ценников по недвижимости в данном жилом районе и на основе собственных финансовых интересов.
Сама формула расчета реальной стоимости доли выглядит так: Скв×Д/2×К. Расшифровка переменных в этой формуле такова:
- Д — площадь доли квартиры;
- СКВ — текущая средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилплощади;
- К — понижающий или повышающий коэффициент.
Отдельные вариации этой формулы могут быть заложены в различных онлайн-калькуляторах для просчета стоимости недвижимости. Они дают лишь примерную стоимость. Так как веб-мастера программируют подобные калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риэлторов. Если калькулятор расположен на сайте риэлторского агентства, он может выдавать и заведомо выгодные цифры для данной организации. Но не для вас.
Доля в квартире, как объект оценки
Особенностью доли в квартире является право распорядиться частью своего жилья как угодно, но с учетом зафиксированных в действующем законодательстве норм и правил.
Согласно ст. 244 Гражданского кодекса РФ право общей собственности возникает в отношении имущества, находящегося в собственности двух или нескольких лиц, при этом такое имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) [1]. Следовательно, при совместной собственности доли в квартире никак не обозначены, при долевой собственности собственники владеют квартирой, поделенной на доли.
Появление доли в квартире может быть обусловлено несколькими причинами:
- квартира унаследована несколькими наследниками;
- квартира куплена или принята в дар несколькими людьми;
- квартира была разделена супругами.
Доля в квартире обозначается в свидетельстве в виде 1/2 или 1/3 части и т.д.
При этом часть не интерпретируется как пропорциональное количество квадратных метров, соответствующая доля в квартире означает часть права владения квартирой.
При оценке доли в квартире владелец, например, 1/2 части не вправе отгородить себе 31,5 кв. м в квартире площадью 63 кв. м и жить на них.
Данный аспект проявляется в организации проживания в квартире, находящейся в долевой собственности:
- владельцы долей в квартире могут договориться между собой, кто в какой комнате будет проживать, если есть такая возможность;
- владельцы долей в квартире могут обратиться в суд с тем, чтобы суд определил порядок пользования жилплощадью;
- в случае невозможности вынесения судебного решения (например, трехкомнатной квартирой в равной доле владеют четверо собственников – судья не станет делить комнаты, а вынесет решение об отказе в иске за невозможностью), долевая собственность продается.
Следовательно, доля в квартире, являясь объектом оценки стоимости, должна оцениваться исходя из того, что она является частью права владения квартирой.
Таким образом, очевидно, что вопрос оценки стоимости доли в квартире весьма важен для владельцев такой части жилья, чтобы иметь возможность распорядиться им в соответствии с действующим законодательством. Долю в квартире можно продать, подарить, завещать, заложить. При этом без согласия совладельцев квартиры продать долю нельзя (совладельцы квартиры имеют преимущественное право на покупку доли при ее продаже), но можно подарить, завещать или заложить.
Варианты определения стоимости
Продажа квартиры осуществляется различными способами, поэтому в каждом отдельном случае приоритеты расставляются различными способами. Простейшим вариантом считается совместная продажа недвижимости в одни руки с последующим делением денег соответственно исходным долям. Эксперт высчитывает стоимость недвижимости в данном случае уже без поправок, и содольщики получают максимально возможную причитающуюся сумму.
Чаще всего встречаются ситуации, когда имеющаяся недвижимость передается близкому лицу на индивидуальных условиях. Установление персональной стоимости или игнорирование такового права находится в ведении только продавца, и оценщик здесь не может повлиять ни на что.
Продажа третьему лицу части имущества всегда остается самой невыгодной сделкой. 1 м2 в подобных ситуациях в подобных случаях реализуется всегда дешевле на 30-50%, чем его рыночная стоимость. Обусловлено это немалыми рисками и неудобством для будущего владельца. Именно это нередко и становится причиной, из-за которой потенциально привлекательные помещения простаивают годами без клиентов.
Права других собственников
Перед продажей владелец доли должен известить содольщиков о своем намерении в письменном виде, получив соответствующие подписи об их ознакомлении. Оптимальный способ выполнения – отправить заказное письмо с уведомлением о получении, потому что в этом случае соседи не смогут заявить, что не были поставлены в известность. Также статья 250 ГК РФ предусматривает несколько аспектов:
— Содольщики имеют право выкупить недвижимое имущество на тех же правах, что предложены третьим лицам;
— Реализация третьим лицам начинается только после отказа других владельцев либо спустя 10 суток со дня последнего полученного извещения (если владельцев несколько, почтовые отправления могут быть получены в разные дни, недели и даже месяцы, если люди проживают в других регионах);
— Игнорирование обязанностей продавца дает содольщикам право в течение 3 месяцев обратиться в судебные органы для восстановления своего права выкупить недвижимое имущество;
— Уступить третьему лицу преимущественное право покупки нельзя, включая родственников, детей и других близких людей без исключения.
Обращайтесь к проверенным специалистам, которые точно знают, как оценить стоимость доли в квартире. Эксперты работают быстро и эффективно, после чего возвращают официальные документы, одинаково эффективные во всех государственных учреждениях.
За счет чего может снижаться ликвидность и стоимость доли?
Если вы стремитесь продать долю за максимально высокую цену и ориентируетесь на рядовых обывателей, покупающих долю для проживания, факторами, ведущими к снижению ее стоимости, (по степени важности для обывателя) могут стать:
- Невозможность определить порядок пользования (например, в однокомнатных квартирах и двухкомнатных с проходными комнатами).
- Несоответствие жилплощади, приходящейся на продаваемую долю, и размера самой маленькой комнаты. Иными словами, если соответствующая доле площадь меньше, чем площадь комнаты, определить порядок пользования комнатой не получится.
- Отсутствие доступа в квартиру. Если другие собственники создают препятствия для просмотра, продать долю обывателям будет очень сложно.
- Неадекватное агрессивное поведение других собственников (включая случаи, когда другие собственники являются асоциальными элементами – алкоголиками, наркоманами, психически нездоровыми людьми).
- Плохое санитарно-техническое состояние квартиры.
- Большое количество проживающих в квартире и небольшая площадь кухни.
- Возможность оспаривания права собственности на долю (к примеру, доля находится в собственности менее 3-х лет, перешла в собственность на основании договора ренты или в результате наследования и т.д.).
- Оформление перехода права собственности по схеме, отличной от обычной купли-продажи.
- Плохой район города, квартиры на первых этажах, значительная удаленность от метро.
При продаже доли профессионалам цена доли может быть снижена по следующим причинам (по степени важности для профессионала):
- Отсутствие в квартире других собственников (невозможно вести переговоры о выкупе квартиры целиком, если другие жильцы в ней временно не проживают).
- Высокий социальный статус другого/других собственника или, наоборот, слишком низкий (с асоциальными элементами, которым нечего терять и которые ничего не ждут от жизни, сложно вести переговоры).
- Проигранные продавцом суды.
- Приобретение доли не у первого по счету ее собственника.
- Низкая ликвидность квартиры (длительный срок реализации и сложности в процессе продажи по рыночной цене).
- Другие собственники – пожилые люди, несовершеннолетние, люди, состоящие на учете в наркодиспансере или психоневрологическом диспансере. Даже если они согласятся продать всю квартиру и разделить полученную сумму пропорционально долям, в процессе продажи возникнут проблемы.
- Слишком значительная, или, напротив, незначительная по размеру доля (9/10, 4/5 или 1/5, 1/10).
- Существующая возможность оспаривания права собственности на долю (к примеру, доля находится в собственности менее 3-х лет, перешла в собственность на основании договора ренты или в результате наследования и т.д.).
Правила и требования, которые соблюдаем
Чтобы не возникло дополнительных трудностей, с самого начала позаботьтесь о том, чтобы все нужные требования были соблюдены. В письменном виде направьте уведомление о продаже остальным собственникам недвижимости и постарайтесь организовать все так, чтобы у вас было подтверждение факта доведение до их сведения данного мероприятия.
Самый простой и надежный вариант — вручить в руки уведомление, при этом собственник подписывает дубликат и ставит дату вручения. Еще один способ: почтовое сообщение (ценное или заказное письмо с уведомлением о вручении).
Все эти меры будут направлены на предотвращение от возможного непорядочного обращения с вами со стороны иных владельцев недвижимости, которые сперва могут проигнорировать ваше сообщение, а потом обвинить вас в нарушении их прав, ввиду того, что уведомления о продаже не было.
Документы для проведения оценки доли
Для проведения оценки доли в квартире необходимо собрать определенный пакет документов, которые подтверждают право собственности, фактическое состояние и характеристики недвижимости. Вот список основных документов, которые потребуются для проведения оценки доли:
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности — документ, удостоверяющий законное право на владение и пользование квартирой;
- Технический паспорт квартиры — документ, содержащий сведения о технических характеристиках и состоянии недвижимости;
- Договор купли-продажи или дарения — документы, подтверждающие передачу права на долю в квартире;
- Документы об обременениях и ограничениях — информация о залогах, ипотеке, аресте или других ограничениях на право собственности;
- Свидетельства о регистрации в органах местного самоуправления — документы, подтверждающие фактическую прописку в квартире;
- Документы, подтверждающие финансовые вложения — информация о стоимости купли-продажи или дарения доли в квартире;
- Фотографии и планы квартиры — дополнительные материалы, помогающие оценщику составить полное представление об объекте оценки.
Как сделать выгодную сделку:
1. Заказать оценочную информацию
Первым шагом на пути к успешной сделке с долевым имуществом станет получение оценки объекта. Для этого можно обратиться к оценщику, которого вы выберете самостоятельно или же к компании, занимающейся оценкой недвижимости. Оценка должна содержать информацию о площади жилой недвижимости, ее местоположении, наличии документов и другое.
2. Ознакомиться с данными о доле владельца
Далее необходимо узнать наличие и количество долей каждого владельца в объекте и сделать выводы о том, сколько именно долей вам нужно приобрести. Информация об этом должна быть предоставлена самим владельцем или его представителем.
3. Получение документов
Для того чтобы стать владельцем долевой доли недвижимости, необходимо получить все необходимые документы на объект. Обращение к юристу поможет вам собрать все необходимые документы для сделки.
4. Совершение сделки
Наконец, когда все документы получены и оценка объекта была проведена, можно проводить сделку по покупке доли. Звонок владельцу доли поможет подтвердить ее наличие и согласовать условия сделки. В случае необходимости, стоит обращаться к брокерам недвижимости, которые помогут вам в продаже или покупке доли в недвижимости.
Общее правило заключается в том, что каждый вопрос должен быть рассмотрен на соответствующем уровне. Если вы совершаете сделку первый раз, то любая недвижимость может стать для вас проблемой. Мы очень рекомендуем вам обращаться к специалистам, которые смогут помочь решить все вопросы по сделке с долевым имуществом в Москве.
Для определения доли в недвижимости необходимо заказать оценочную информацию у специалиста в данной области. Задача оценщика — оценить количество квадратных метров жилой площади, местоположение объекта и другие параметры, которые имеют влияние на цену имущества.
После получения оценочной информации можно приступать к оценке долевого владения. Если вы являетесь владельцем квартиры, то вам необходимо знать общее количество квартир, наличие других владельцев, а также информацию об их прошлых сделках купли-продажи. Для этого можно заказать специальные документы у компаний, занимающихся недвижимостью.
Мы можем помочь вам в данной ситуации. Наша компания ООО «Недвижимость Москвы» предоставляет услуги по заказу оценочной информации и кадастровых документов. Мы можем организовать звонок оценщика или принять заявки на заказ документов через наш сайт.
| № | Характеристика | Значение |
|---|---|---|
| 1 | Площадь квартиры | 80 кв.м. |
| 2 | Количество комнат | 3 |
| 3 | Местоположение | центр Москвы |
| 4 | Другие владельцы | 2 |
| 5 | Доля владения | 33,33% |
Полученная информация поможет определить вашу долю в квартире и сделать выгодную сделку с другими владельцами. При этом очень важно учитывать все факторы, влияющие на цену объекта недвижимости.
Не забывайте, что оценка недвижимости является очень ответственным и трудоемким вопросом, поэтому лучше доверить его профессионалам. Обратитесь к нашей компании и мы поможем вам в решении всех ваших вопросов по оценке имущества.
Зачем нужно знать стоимость доли в квартире?
Оценка стоимости доли в квартире очень важна при решении различных вопросов, связанных с квартирой. Например, она может понадобиться при продаже доли, при дележе наследства, при решении споров и других ситуациях.
Кроме того, знание стоимости доли в квартире может помочь определить, какое влияние на ее цену оказывают различные факторы, такие как размер доли, расположение квартиры, ее состояние и другие.
При оценке долей в квартире нужно учитывать множество факторов, таких как общая площадь квартиры, количество комнат, комплектация, состояние дома, наличие лифта, длительность владения и многое другое.
В целом, знание стоимости доли в квартире нужно для того, чтобы защитить свои интересы в соответствующих ситуациях, например, добиться честного дележа наследства или получить справедливую цену за продажу своей доли в квартире.
Способ №2: расчет цены доли, отчуждаемой близкому лицу
При продаже доли в квартире важно отдать предпочтение тем, кто получил компенсацию. Если покупатель третий, то все понятно — стоимость рассчитывается исходя из реальной стоимости и параметров недвижимости. Однако если покупатель известен и близок к продавцу, могут быть задействованы так называемые «субъективные факторы».
Собственник имеет право договориться о частичном освобождении и скидке на акции покупателю. В этом случае цена является индивидуальной и не подлежит разумному объяснению со стороны опытного оценщика (фактически, собственник просто получает и определяет конкретную стоимость). Этим правом продавец может воспользоваться, а может и не воспользоваться.
Советуем прочитать: Разрешение на строительство ЛПХ: надо ли получать для возведения дома или бани на участке, как проходит согласование и какие документы нужны владельцам земли?
Пример. После развода гражданин Н., являющийся собственником ½ доли в праве общей собственности на объект недвижимости, захотел продать свою долю в этом объекте в пользу бывшей жены. Женщина проживала в квартире с несовершеннолетним ребенком, рожденным от Н..
Женщина приобрела отчуждаемую долю, исходя из своих предпочтений, так как другие доли принадлежат ей.
Формула для расчета рыночной цены доли
Оценка доли в квартире — сложный процесс, и многие собственники обращаются к профессионалам рынка. При продаже доли третьему лицу необходимо провести независимую оценку доли.
Для расчета рыночной стоимости одной доли (АА) специалисты по недвижимости используют следующие виды
Rs кв. м — рыночная цена квартиры, в которой оцениваются акции — RD — дробный размер — K — понижающий коэффициент, который отражает неликвидность акций.