Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю земельного участка без проблем?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С точки зрения Гражданского кодекса РФ любые земельные участки сельхозназначения, в том числе и земельные паи, ничем не отличаются от других объектов недвижимости – их можно продать, подарить, сдать в аренду, обменять, оставить по наследству, отдать под залог и т. п.
Особенности сделок с землей сельхозназначения
Главной особенностью таких сделок является наличие у субъекта РФ (или у муниципалитета, если это установлено законом субъекта РФ) права преимущественной покупки такой земли по цене продажи. То есть продавец вправе продать иному лицу такой земельный участок только после получения отказа уполномоченного органа от покупки или неполучения согласия на покупку в течение 30 дней с даты получения сообщения. При этом продать земельный участок продавец вправе в течение 1 года и по цене не ниже указанной в извещении цены.
При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам.
Условия выделения площади в целях дальнейшей продажи
Выдел территории производится в целях свободного распоряжения личной долей. Для этого потребуется обратиться в компанию для межевания участка, после к акту проделанных работ приложить заявление с подтверждением наличия права использования земли, и подать документы для последующего выделения.
Осуществить процедуру возможно только при условии, что совладельцы ознакомлены с будущим выделом и не имеют на это возражений. Когда стороны не могут прийти к общему решению, то они будут вынуждены обратиться в суд для решения ситуации.
Оформление площади участка в долю проходит в три шага:
- Когда все сособственники согласны на отделение доли зарегистрированного участка, то потребуется обратиться к специалистам для проведения межевых работ. Результатом проводимой работы является акт, на основании которого выделенные доли вносятся в кадастровый реестр.
- Когда участок не прошел предварительной регистрации, то потребуется провести межевание, после поставить выделенные территории на учет.
- Далее допустимо оформления права собственности на основе документа, подтверждающего переход земли во владение заявителю.
Результатом процедуры является выдача права собственности и присвоение кадастрового номера выделенной доли. После этого земля может быть продана или передана во владение третьему лицу как отдельная территория.
Владельцами земли на правах долевой собственности могут быть как родственники, так и посторонние друг другу люди. Каждый из собственников вправе распоряжаться своей частью территории по собственному усмотрению – продавать, дарить, завещать или использовать по прямому назначению.
Продажа доли земельного участка возможна только при соблюдении ряда условий:
- размер части четко определен в выписке ЕГРН или по соглашению сторон;
- участок имеет четко определенную долю, например, 1/3 часть;
- земля поставлена на кадастровый учет;
- другие участники долевой собственности уведомлены надлежащим образом;
- отчуждение части участка не нарушает целостности территории, то есть продаваемая доля может быть выражена в натуре;
- реализация не наносит ущерба правам собственности других совладельцев.
Земельные территории подразделяются на делимые и неделимые. Делимые – это такие наделы, разделение которых на части не меняет их предназначение и характеристику. Неделимые – это участки, которые невозможно поделить на отдельные части без причинения ущерба их назначению или стоимости. Примером неделимого участка является земля под МКД.
Долевая собственность применяется только к делимым участкам. Доли могут быть выделены изначально, например, при оформлении сделки купли-продажи, или определены в процессе использования. Если доли не указаны в ЕГРН, то определить порядок пользования участком стороны могут по соглашению или в судебном порядке.
Продажа вопреки желанию других совладельцев
Реализовать часть земельного надела без согласия других собственников допустимо в претензионном порядке. Однако перед походом в судебное учреждение следует соблюсти ряд предписаний. Совладельцы вправе первыми узнать о желании реализации части участка и приобрести его. Для этого собственник информирует о предполагаемых действиях других совладельцев, обозначая при этом стоимость. Последние на протяжении месяца после извещения оповещают о желании приобретения или отказе.
ВНИМАНИЕ !!! Если все возможные сроки были упущены совладельцами, то продавец вправе предлагать товар другим лицам. Но для успешного завершения сделки нужно заручиться одобрением других владельцев. Если второй собственник против продажи и не удается прийти к компромиссу, то следует обратиться в суд.
Помимо заявления нужно предоставить письменные доказательства обращения к совладельцам (квитанции об оплате заказного письма, скопированный текст обращения, почтовое извещение о вручении или отказе в получении).
Как продать долю земельной территории без её выделения
Пай, на который возникли правомочия после проведения приватизации различных угодий сельскохозяйственного назначения, является собственностью их владельца. Оборот этих земель определяется нормативными актами федерального уровня. Учитывая их положения, без выделения части участка можно:
- Завещать её в установленном порядке;
- Отказаться от её владения;
- Внести в уставный капитал компании, осуществляющей эксплуатацию территории;
- Произвести продажу или дарение участка участнику долевой собственности или постоянному пользователю такой земли.
Законодательно запрещена реализация или дарение пая без процесса его выделения субъектам, не являющихся дольщиками или другими участниками владения землей. Если такая часть выделялась из общего поля, значит был сформирован новый надел, были проведены межевые работы и обозначены его пределы, осуществлена регистрация в Госкадастре, его можно продавать или дарить заинтересованному лицу.
Надо отметить, что продажа таких земель производится с учетом преимущественного права приобретения. Это могут сделать:
- Субъекты России;
- Муниципальное образование.
Если планируется продажа части земельной территории, находящейся в общедолевой собственности, обязательно следует обратиться к положениям закона в данном вопросе и соблюсти несколько важных условий.
- По закону другие дольщики имеют приоритет в покупке доли общего участка. Они должны быть извещены собственником о его планах на свою землю и ее продаже, о стоимости. Если дольщики отказались купить, можно продавать землю третьему лицу.
- Площадь земли сельскохозяйственного назначения должна уже стоять на кадастровом учете. Если это условие не выполнено, нужно сначала провести правильно всю процедуру по постановке на учет, и только потом начать процесс продажи.
- Если продается доля земли, это не должно помещать другим дольщикам в выполнении их планов на свою площадь, в проведении сельскохозяйственных или строительных работ.
- Купля части участка осуществляется вместе с куплей тех объектов недвижимости, которые расположены на данном куске земли.
Список документов большой, поэтому не нужно затягивать с их сбором. Потребуется:
- копия гражданского паспорта собственника, решившего продать свою долю,
- правоустанавливающий документ на часть общедолевой собственности,
- кадастровый паспорт, план межевания,
- выписка о праве собственности, которая берется в ЕГРН,
- если есть на территории строения, берется выписка из БТИ,
- бумага из Росреестра, подтверждающая отсутствие обременения,
- копия свидетельства о браке и письменное свидетельство согласия супруга (супруги) на проведение сделки по продаже,
- отказы других дольщиков, составленные в письменном виде, на покупку куска территории.
Передать в аренду земельную долю невозможно. В аренду могут быть переданы только сформированные земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, в том числе участки, находящиеся в долевой собственности (ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения [1]). Ст. 22 ЗК РФ [4] также не предусматривает возможности передачи в аренду долей в праве собственности на земельные участки.
Решение о предоставлении земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, а также условия договора аренды приминаются на общем собрании участников долевой собственности. Со стороны участников долевой собственности договор аренды земельного участка может быть подписан лицом, уполномоченным решением общего собрания совершать с земельным участком сделки без доверенности. При этом условия договора аренды должны отвечать тем, которые приняты решением общего собрания участников долевой собственности.
Бывают ситуации, когда отдельные долевые собственники не согласны передать земельный участок в аренду определенным с/х организациям или фермерским хозяйствам, а также не согласны с условиями договора аренды. В таком случае п.5 ст. 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения [1] предусматривает для участника долевой собственности, который не согласен с мнением большинства, единственный способ распоряжения своей земельной долей. Это выдел земельного участка в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей и распоряжение этим участком по своему усмотрению.
Если один из участников долевой собственности не согласен с договором аренды земельного участка и хочет выделить из общей собственности свой участок, то получать согласие арендатора земельного участка не нужно. В случае выдела отдельного земельного участка из общего имущества, которое находится в аренде, договор аренды по отношению к новообразованному участку прекращает свое действие.
Для справки: До 2003 г., фактически до формирования основной законодательной базы в земельной сфере – до принятия Земельного кодекса и Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, в России действовал Указ Президента РФ от 07.03.1996 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю». Согласно данному законодательному акту разрешалось передавать в аренду земельные доли.
С принятием Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения 24.06.2002 г. в его переходных и заключительных положениях было предусмотрено, что договоры аренды земельных долей, заключенные до начала 2003 г., должны быть приведены в соответствие с данным законом и правилами ГК РФ в течение восьми лет, то есть до начала 2011 г. На данный момент договоры аренды земельных долей не заключаются, заключаются только договоры аренды отдельных земельных участков.
Продажа доли участка регулируется двумя нормативными актами — Гражданским Кодексом РФ и Земельным Кодексом РФ. Так как участок относится к недвижимому имуществу, то на него распространяются правила, которые закреплены в ст. 549 ГК РФ.
Специфические особенности процесса установлены в ст. 37 ЗК РФ. В статье указано, что продаже подлежит только земля, которая состоит на государственном учете. Более того, договор будет признан недействительным, если в документе есть хотя бы одно из следующих условий:
- обратный выкуп;
- ограничение ипотеки, аренды и другие обременения;
- ограничение ответственности за состояние земли.
Перечисленные условия сделают договор недействительным, что актуально и для передачи части надела. Если собственник решил продать долю, то после передачи он теряет все притязания на имущество.
Как продать долю земельного участка без межевания
Ситуации, когда собственнику требуется осуществить продажу только части от своего участка, встречаются достаточно часто. Но можно ли провести подобную процедуру без межевания?
К примеру, если у вас в собственности есть участок, но вы хотите поделить его на две части и осуществить продажу одной из них. В подобной ситуации, для начала требуется обратиться в специальную компанию, занимающуюся предоставлением услуг в области землеустройства.
После проведения всех процедур, необходимых для раздела участка на части, вы получите на руки весь пакет документов. Вы можете провести продажу земли и без межевания. Но тогда требуется наличие на руках кадастрового паспорта.
Но, несмотря на возможность провести такую продажу, все-таки, рекомендуем заранее заняться определением границ продаваемого участка, так как именно это поможет избежать разнообразных территориальных споров, которые могут возникнуть в будущем.
Если обратиться за межеванием к специалистам, можно провести его в короткие сроки. Самостоятельно провести эту процедуру не представляется возможным.
Как продать долю земельного участка другому дольщику
Чтобы осуществить продажу участка, потребуется получить отказ от проведения сделки от других собственников данного конкретного участка земли. Благодаря этому, происходит расширение перечня требующихся документов, которые необходимы для дальнейшего оформления сделки.
Для начала необходимо указать дольщику точную стоимость продаваемой доли земли. Здесь стоит отдельно акцентировать свое внимание на том, что при получении отказа от остальных собственников земельного участка, нельзя будет менять установленную цену данной доли.
Если подобные условия будут по каким-либо причинам нарушены, любой участник данной долевой собственности получит возможность в течение трех месяцев обратиться в суд для перевода на него прав покупателя земельного участка.
Если у владельца появляется право на осуществление продажи доли участка, обе стороны сделки, наконец-то, получают право на заключение договора в том же порядке, в котором происходит заключение договора купли-продажи земли. Только после этого можно приступить к следующему этапу процедуры.
Следующий этап заключается в подготовке всех необходимых для сделки документов. Пакет документов должен содержать:
- Свидетельство о проведенной государственной регистрации права на эту долю, если оно имеется;
- Различные правоустанавливающие документы, к примеру, договор о купле-продаже или аренде;
- Выписка из кадастрового паспорта на данный объект недвижимого имущества.
После завершения оформления данной сделки, новый владелец доли должен оформить ее в государственной регистрационной службе. К примеру, чтобы реализовать свою долю в праве собственности на землю, если на нем полностью отсутствуют любые объекты недвижимости, необходимо предоставить вместе с договором документ, содержащий реквизиты данного участка, в частности, его кадастровый номер и категорию, площадь, месторасположение и цену. В общем, должны содержаться все условия, важные для обеих сторон.
Не стоит забывать о том, что все дольщики имеют преимущественное право на выкуп доли по предложенной продавцом стоимости на равных условиях. Исключением является только продажа данной доли посредством публичных торгов.
Отдельно стоит отметить, что договор купли-продажи рекомендуется оформлять в письменной форме. Он должен подписываться обеими сторонами, принимающими участие в данной сделке. Обращаться за нотариальным удостоверением в контору необязательно.
Законодательная основа
Осуществление продажи земельной доли заключается в передаче права на часть участка. При этом новый участок не образовывается, а остается в тех же границах, что и был до заключения сделки.
Внимание! Порядок заключения договора купли-продажи регулируется следующими кодексами Российской Федерации:
- Земельным;
- Гражданским.
Стороны при совершении сделки должны соблюдать требование Федерального закона № 218 «О государственной регистрации недвижимости».
При этом безусловно должны быть выполнены требования:
- статьи 37 ЗК РФ, в которой содержатся требования к условиям заключения договоров по продаже земельных участков, а также их долей;
- статьи 42 ФЗ РФ № 218, в которой определены особенности по государственной регистрации отчуждаемой доли;
- статьи 250 ГК РФ, которая указывает на преимущественное право покупки доли другими совладельцами участка.
Продажа доли в земельном участке возможна при условии:
- нахождения участка в общей долевой собственности нескольких лиц;
- принадлежности участка только одному собственнику.