Ипотека на коммерческую недвижимость

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека на коммерческую недвижимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При организации собственного дела часто встает вопрос о том, где взять ипотеку на коммерческую недвижимость для ИП или других форм организаций. Такие предложения есть не во всех банках, часто предложения ограничены разными требованиями и условиями.

Какие затруднения возникают при нежилой ипотеке

Банковская организация обязательно будет проводить оценку нежилого объекта, что будет служить залоговой гарантией кредита – недвижимости, приобретаемой заемщиком или имеющейся в его собственности. Случается, что компании-оценщики, в особенности состоящие в структуре финансово-кредитного учреждения, намеренно занижают действительную цену объекта. Поскольку адекватность оценки прямо влияет на размер ипотечного займа и на условия кредитования сделки, заемщику удобнее запросить оценку в независимой организации.

Заметим, что обращающиеся к нежилой ипотеке физлица не смогут подключать к сделке с банком поручителей и созаемщиков – это возможно лишь для жилой ипотеки. Целью участия в ипотечном кредите на жилье созаещиков, напомним, снижает банковские риски и тем самым позволяет сократить процентную ставку.

Как оформить коммерческую ипотеку на выгодных условиях

При ведении любой предпринимательской деятельности без помещений не обойтись – они нужны для размещения сотрудников, производственных мощностей, складских и торговых площадок. Но зачастую у начинающего индивидуального предпринимателя нет свободных средств для подобной покупки. Тогда можно взять ипотеку на коммерческую недвижимость. Она оформляется практически по той же схеме, что и остальные продукты кредитования бизнеса.

Получение кредитных средств дает возможность не изымать из оборота деньги, а пустить их на другие рабочие моменты. Несмотря на то что подобные предложения доступны как компаниям, так и физлицам, последним будет выгоднее брать коммерческую ипотеку. Она отличается более лояльными условиями и меньшей процентной ставкой. Также можно рассчитывать на льготу, если внести первоначальный взнос свыше 20% от заявленной суммы.

Процедура оформления бизнес-ипотеки состоит из нескольких этапов:

1. Заемщик подает онлайн-заявку на сайте кредитора.
2. Менеджер назначает встречу, знакомит со списком необходимых документов и отвечает на все вопросы.
3. Клиент совместно с сотрудником банка заполняет анкету на получение займа.
4. Соискатель собирает документы и подает в банк.
5. После проверки предоставленной документации и анализа финансово-хозяйственной деятельности клиента банк выносит решение о выдаче кредита или отказе.

Требования к залоговому имуществу для коммерческой ипотеки 2017

На сумму ипотечного кредита на коммерческую недвижимость прямо влияет возраст здания, в котором располагается помещение, а также строительный материал. К залоговой недвижимости выдвигаются и другие непременные требования:

• корректное оформление документов, которые подтверждают право собственности не только на недвижимость, но и на земельный участок
• отсутствие ареста, залога и других обременений;
• перевод здания из жилого фонда в нежилой
• соответствие недвижимости санитарно-техническим нормам
• наличие соглашения, которое подтверждает передачу продавцу первичного взноса
• наличие страховки на недвижимость, технического паспорта и кадастровой выписки.

Требования банка к заемщику

Физическим и юридическим лицам доступна коммерческая ипотека, условия, как показывает практика, устанавливают кредитные организации. Требования предъявляют не только к объекту, но и к заемщикам. Если клиент – физическое лицо, то чаще всего денежные средства выдаются на следующих условиях:

• возраст от 18 до 65 лет;
• наличие постоянного официального дохода на протяжении не менее полугода;
• достаточный заработок для исполнения финансовых обязательств;
• наличие гражданства РФ;
• небольшая кредитная нагрузка;
• положительная кредитная история.

Если клиент является юридическим лицом, то банк, в первую очередь, будет оценивать не руководителя предприятия, обратившегося за кредитом, а компанию в целом. Обращают внимание на уровень:

• платежеспособности;
• ликвидности;
• закредитованности;
• доходности и др. параметры.

Схема ипотеки на коммерческую недвижимость для физических лиц

Алгоритм выдачи займа похож на схему кредитования жилых помещений. А вот условия – на порядок строже. Ипотека на коммерческую недвижимость без первоначального взноса – редкое явление. Обычно требуют не только аванс (25–50%), но и обеспечение сверх обычного залога. Срок таких займов не превышает 10 лет.

Есть намерение стать полноправным собственником помещений для бизнеса – действуем по следующей схеме:

1. Ищем банк с лояльными условиями.
2. Подаем заявку.
3. Собираем документы.
4. Проводим оценку недвижимости.
5. Платим первоначальный взнос.
6. Получаем кредит.
7. Оплачиваем помещение.
8. Оформляем право собственности.
9. Передаем квадратные метры в залог банку до полного погашения ссуды.

Ипотечный проект ВТБ 24

Ипотека не нежилую недвижимость для физических лиц довольно специфическая. Так только в условиях банков можно найти множество минусов и негативных для заемщика моментов.

А именно:

• Такой кредит всегда предусматривает повышенные проценты (до 20% годовых);
• Заемщику дается меньше времени для выплаты ипотеки. Так, если Вы покупаете жилье, то в большинстве случаев, максимальный срок кредита – 30 лет. В случае с нежилыми объектами, срок ипотеки редко достигает даже 10 лет;
• Первый взнос по ипотеке повышен. Придется заплатить не меньше 30% от стоимости недвижимости;
• К заемщикам более жесткие требования, чем в случае с жилищными кредитами;
• Если вы покупаете здание, то земельный участок, на котором оно находится, также оформляется в залог;
• Если ипотечное помещение отдается в залог, как часть общего помещения, то кредитор получает право на эту долю и земельный участок.

Обратите внимание! Чтобы избежать таких условий, можно взять обычный потребительский кредит. Для такого займа кредитора найти гораздо легче, да и Вы можете приобрести любой объект нежилой недвижимости:

1. Гараж или машинное место;
2. Садовый дом;
3. Хозяйственная постройка;
4. Апартаменты.

Получить кредит для покупки недвижимости для организации всегда было и будет сложнее, чем частному лицу по вполне объяснимым причинам, а именно:

• большее число параметров, влияющих на платежеспособность предпринимателя, требующих анализа, а значит необходимы исходные отчетные документы;
• большее число рисков, которым подвержен бизнес-проект по сравнению с отдельным субъектом;
• более высокая стоимость объектов коммерческой недвижимости по сравнению с жилой, что подразумевает большие размеры платежей;
• более сложная структура определения стоимости объектов нежилой недвижимости и менее отработанная процедура.

Тем не менее, добросовестным предпринимателям, способным подтвердить свою платежеспособность и исповедующих идеологию «прозрачного» бизнеса, банки готовы предоставить свои кредитные программы. в том числе для:

• ИП и малого бизнеса, если покупается готовая недвижимость;
• корпоративных клиентов, желающих построить собственные коммерческие объекты.

Немного более привлекательные условия, по сравнению со Сбербанком, готов предоставить еще один лидер финансовой сферы – ВТБ 24. Его условия ипотеки, следующие:

• годовая ставка по кредиту – от 14% ;
• размер предоставляемых средств – от 4 млн. рублей ;
• максимальный период ипотеки – не более 10 лет ;
• первоначальный платеж – от 15% или залог в виде другой недвижимости;
• отсрочка погашения основного долга до полугода.

При этом требования к документам и бизнесу являются сопоставимыми со Сбербанком и могут быть уточнены при удаленном оформлении онлайн-заявки на кредит, которая носит предварительный характер и после проверки специалистом потребует непосредственного посещения офиса и уточнения деталей.

Если обычная ипотека выдается физическому лицу на срок до 30 лет, ипотека на коммерческую недвижимость регламентирует значительно меньшие сроки кредитования – от 5 до 10 лет максимум.

Условия коммерческой ипотеки

Многие финансовые учреждения предлагают выгодные условия. Клиентов обычно интересует вопрос об оформлении кредита на коммерческую недвижимость на длительный срок времени. Многие желают получить в собственность офис, склад, торговую недвижимость и т.п.

• нежилого здания/сооружения, размещенного на земельном участке, принадлежащем на праве собственности/аренды по договору аренды со сроком аренды не менее одного года и не менее чем на 2 месяца превышающего окончательный срок возврата кредита;
• помещения нежилого назначения, расположенного, в том числе на первых, цокольных, полуподвальных и подвальных этажах в жилых или нежилых зданиях (с правами или без прав на земельный участок под ними).

Под объектами коммерческой недвижимости понимаются здания, сооружения и помещения нежилого назначения (за исключением объектов недвижимости промышленного/производственного назначения).

До 8 лет с возможностью предоставления льготного периода по погашению суммы основного долга до 12 месяцев со дня выдачи кредита.

Максимальная сумма кредита

Максимальная сумма кредита определяется, как наименьшее из:

• значения возможной суммы кредита, определяемой на основании данных о текущей деятельности заемщика и величины будущих денежных потоков генерируемых приобретаемым объектом коммерческой недвижимости;
• 80% стоимости объектов недвижимости;
• 200 млн. рублей

При оформлении ипотеки на приобретение коммерческой недвижимости тщательно рассматривается история заемщика. Этот достаточно непростой процесс связан с несовершенством соответствующего законодательства.

Следует отметить, что на объект недвижимости не может быть наложено залоговое обременение до момента передачи права собственности от продавца к покупателю.

При оформлении такой ипотеки, заемщику придется придерживаться такой инструкции:

1. Подача заявки, с прикрепленными документами;
2. Ожидание до двух недель, пока банк рассмотрит и одобрит заявку;
3. Рассчитывается сумма кредита и прочие условия;
4. Заемщик выбирает недвижимость и подает его документы банку;
5. После одобрения, заключается договор ипотеки;
6. Покупка недвижимости;
7. Регистрация сделки в Росреестре.

Коммерческая ипотека не имеет надежного законодательного регулирования и несет определенные риски для банковских организаций. Для сведения этих рисков к минимуму банки применяют различные схемы оформления ипотечных кредитов для юридических лиц, что, кстати, несет определенные невыгоды для заемщика.

Существует три основные схемы оформления и выдачи займа на приобретение коммерческой недвижимости.

Заемщикам Сбербанка требуется собрать пакет документов. В первую очередь документация должна отличаться от ИП и малого бизнеса. Бумаги оформляются в течение 7 рабочих дней. Главным условием является успешное ведение предпринимательского бизнеса. Если при ведении бухгалтерского и налогового учета не наблюдается лишних проблем, тогда заемщику свободно выдается кредит. Для оформления ипотеки необходимо явиться в банковское учреждение с:

• заявлением об оформлении кредита,
• анкетой, где указано что заемщик не является юридическим лицом,
• документацией, где указана деятельность заемщика и его финансовая история,
• бумагой, где указана кредитная история заемщика,
• справкой о доходах,
• копией действующей на момент оформления ипотеки,
• правоустанавливающими документами.

Необходимый список документов

В процессе оформления ипотеки, Вам придется предоставить банку такие документы:

• Сотрудник компании приносит устав;
• Соглашение о ее создании;
• Выписка из реестра;
• Лицензию на деятельность;
• Заверенный образец подписи руководителя и оттиск печати компании;
• Индивидуальный предприниматель должен предоставить паспорт;
• Документ от регистрации;
• Лицензию;
• Образец своей подписи;
• А также, нужно принести сведения о руководителе ООО и финансовом состоянии компании;
• Информацию о кредитной истории компании;
• Копии соглашений по бизнесу и проект.

Требования к заёмщику и компании

Срок ведения бизнеса и срок регистрации заёмщика — от 9 месяцев на дату подачи заявки;

Суммарная доля участия РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, нерезидентов, общественных и религиозных организаций, благотворительных и иных фондов в уставном капитале предприятия — не более 25%;

Юридический адрес заёмщика должен быть в регионе с отделением Альфа-Банка;

Фактический адрес заёмщика должен быть в регионе с отделением Альфа-Банка, но не далее 100 км от города, где находится банк.

Срок регистрации и ведения деятельности от 9 месяцев на дату подачи заявки;

Возраст не менее 18 лет;

Наличие личного номера мобильного телефона и номера телефона для ведения бизнеса (может совпадать с личным номером телефона);

Заёмщик должен быть зарегистрирован в регионе с отделением Альфа-Банка;

Заёмщик должен вести бизнес в регионе с отделением Альфа-Банка, но не далее 100 км от города, где находится банк.

Место фактического ведения бизнеса должно находиться в городе присутствия офиса Альфа-Банка. Либо в пределах определённого расстояния от города присутствия банка. Узнать, находится ли ваш город в зоне кредитования, вы можете у менеджеров банка.

Какие документы требуется подать в банк?

К сбору пакета документов рекомендуется отнестись со всей серьезностью. Банк будет тщательно проверять всю информацию. В случае с недостоверными данными есть риск получить отказ.

Необходимые документы для физического лица:

• оригинал и ксерокопия всех страниц паспорта;
• оригинал и копия всех страниц военного билета (для военнообязанных);
• оригинал и копия свидетельства о заключении брака и рождении детей;
• регистрационные документы;
• лицензии, подтверждающие право заниматься отдельными видами деятельности;
• данные о владении движимым и недвижимым имуществом;
• свидетельство о праве собственности на недвижимость (без обременений);
• оригинал и копия ИНН;
• сведения о банковских счетах;
• проект договора о покупке приобретаемой коммерческой недвижимости;
• оценочная экспертиза приобретаемой недвижимости;
• страховка на объект приобретаемого имущества и жизнь заемщика.

Для заемщика – юридического лица в банк потребуется помимо этих, предоставить дополнительный пакет документов:

• оригиналы и копии всех страниц паспорта владельца бизнеса и его главного бухгалтера;
• документы, подтверждающие полномочия владельца бизнеса и его главного бухгалтера;
• учредительные документы;
• финансовая отчетность за последний год.
• справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей п платежам в казну государства;
• документы, подтверждающую регистрацию ИП, ООО, ЗАО;
• выписка из ЕГРИП о зарегистрированных видах деятельности;
• лицензия, подтверждающая возможность заниматься зарегистрированным видом деятельности.

Если коммерческая ипотека потребовалась крупной организации, в качестве заемщика выступает ее представитель – юридическое лицо. В этом случае владельцу бизнеса потребуется доказать свою платежеспособность. Предоставить в банк:

• документы о товаро-денежном обороте за последние 6 месяцев;
• бухгалтерский отчет о текущих задолженностях (дебиторские и кредиторские);
• данные по основным средствам организации.

Наличие собственной недвижимости гарантирует стабильность положения, независимость от капризов арендатора и экономию на арендной плате. Банки предлагают ряд ипотечных программ для физических лиц, индивидуальных предпринимателей и владельцев компаний. Допускается покупка недвижимости как в новостройке, так и на вторичном рынке. Банковские предложения предусматривают первоначальный взнос в размере 20–30% от общей стоимости объекта. Недвижимость становится залогом до момента, пока кредит не будет полностью погашен.

Несмотря на ряд сложностей, с которыми придется столкнуться во время оформления ипотеки, есть преимущества в пользу такого решения:

• приобретение в собственность помещения дает возможность перепланировки под нужды бизнеса;
• экономия средств на аренде;
• по необходимости ликвидный объект можно в любой момент сдать в аренду или продать с наценкой;
• капитал не требуется изымать из оборота – нужна лишь малая часть в качестве первоначального взноса.

Похожие записи:

• Как отправить посылкой колбасу
• Какие новые правила техосмотра для легковых автомобилей будут в 2023 году?
• Получаем справку из МФЦ, не дожидаясь автоматического перерасчета пенсий