Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека под 0,1% годовых оказалась с большим подвохом: покупатели разоряются». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Судя по всему, счастливый период для будущих ипотечников продолжится.
Госпрограмма, которая стала драйвером рынка, остается: на ПМЭФ президент Владимир Путин заявил, что она должна быть продлена до июля 2022 года. Однако на измененных условиях: речь идет о повышении ставки по ней до 7% с нынешних 6,5% и урезании лимита на размер выдаваемого кредита. Максимальная стоимость жилья по семейной льготной ипотеке в Москве и Петербурге составит ₽12 млн, в других регионах — ₽6 млн. А предельный размер кредита по льготной ипотеке под 7% для всех регионов составит ₽3 млн.
Государство – в помощь
На прошлой неделе прогремела новость о рекордной выдаче ипотеки в Москве за март и за весь первый квартал. Госипотека в этот период в столичном регионе уже не работала из-за снижения суммы кредита (до 3 млн рублей – за такие деньги квартиру в Москве не купить), в марте ставка уже достигала 20% годовых, и все равно – рекорд. В I квартале текущего года столичное Управление Росреестра зарегистрировало 31 532 договора с привлечением кредитных средств. По отношению к первым трем месяцам 2021 года рост составил 18,8% (26 534), а к аналогичному периоду 2020-го — 26,8% (24 864), говорится в официальном сообщении. Даже в марте, когда все ждали провала в кредитовании, зарегистрирован 12 341 договор ипотечного жилищного кредитования – на 13,9% больше, чем в феврале, на 8,2% больше, чем в марте 2021 года и на 18,7% больше, чем в марте 2020-го.
«Пересмотр условий льготной программы в марте не повлиял на решение москвичей приобретать квартиры в кредит как в новостройках, так и на вторичном рынке», — прокомментировал данные своего ведомства Игорь Майданов, руководитель Управления Росреестра по Москве. В общем рекорды по всем фронтам. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина оптимистично заявила, что по льготным программам банки в этом году выдадут до 2 трлн рублей. В прошлом году было выдано 1,6 трлн рублей по льготным программам.
Условия рефинансирования ипотеки с Дом.РФ
Одним из условий предоставления реструктуризации с использованием помощи государства является соответствие заемщика определенным требованиям. На господдержку может претендовать гражданин РФ в возрасте от 21 года до 65 лет, проживающий в регионе обслуживания банка-кредитора. Чтобы получить помощь государства в погашении ипотеки, заемщику нужно иметь стабильный доход, который он может подтвердить документами, желательно официальное трудоустройство.
Процент выплат по ипотеке не должен быть выше половины заработка заемщика. Чтобы выплатить с помощью средств Дом.РФ ипотеку или ее часть, для оформления рефинансирования банку нужно предоставить все подтверждающие документы. В базовый пакет входят заполненная анкета-заявление на рефинансирование ипотеки, справки о доходах и составе семьи, а также вся документация, касающаяся объекта залога.
Низкиe cтaвки — этo мapкeтингoвый инcтpyмeнт. Oн пoмoгaeт пpивлeчь клиeнтoв тyдa, кyдa oни нe пpиxoдят caми. Пoэтoмy зaчacтyю льгoтнyю ипoтeкy мoжнo взять тoлькo нa кoнкpeтный cпиcoк oбъeктoв. Boзмoжнo, в cпиcкe дocтyпныx квapтиp oкaжyтcя тoлькo нeликвидныe: c плoxoй плaниpoвкoй, видoм нa пpoмзoнy, в кpиминaльнoм paйoнe бeз инфpacтpyктypы или cлишкoм бoльшиe пo плoщaди. Taк пpoиcxoдит нe вceгдa, пoэтoмy yтoчнитe cпиcoк дocтyпныx квapтиp, пpeждe чeм пpиcтyпитe к oфopмлeнию льгoтнoй ипoтeки.
Bтopaя yлoвкa — этo cpoк кpeдитa. Кaжeтcя, чтo cтaвкa в 5% бyдeт дeйcтвoвaть в тeчeниe вcex 20 лeт, нo oбычнo oнa дeйcтвyeт oдин-двa гoдa. Изpeдкa вcтpeчaютcя пpoгpaммы co льгoтaми нa вecь cpoк кpeдитa, нo тoгдa бaнки cтaвят oгpaничeния нa этoт cpoк: oбычнo oн cocтaвляeт oт 7 дo 12 лeт.
Структура выданных кредитов
В 2020 году доля выдач ипотеки на новостройки составила 34%, на вторичном рынке — 49%, кредитов на рефинансирование — 14%, на земельные участки и дома — 2%. В мае произошел резкий рост доли ипотеки на первичном рынке, причиной которого стал запуск льготной ипотеки «6,5%», в конце апреля 2020 года. Максимальная доля ипотеки на новостройки в 2020 году зафиксирована в июне-августе (37-40%). Доля ипотеки на вторичном рынке в течение года держалась на уровне 48-53%. Доля кредитов на рефинансирование во второй половине года возобновила рост на фоне плавного снижения ставок до исторического минимума по программе до 7,94 п.п. в декабре 2020 года, что на 1,2 п.п. ниже значений декабря 2019 года. Также в ноябре рефинансирование ипотечных кредитов на новостройки запустил Сбербанк, лидер рынка, занявший 4 место по объему выдач кредитов на рефинансирование в 2020 года. Доля кредитов на готовые жилые дома стабильно не превышала 4% всех выдач, максимальная доля по кредитам пришлась на апрель-июль, что связано с сезонностью продукта.
В декабре доля ипотеки на новостройки составила 31%, на вторичном рынке 52%, кредитов на рефинансирование 14%, на земельные участки и дома сохранилась на минимальном уровне 2% всего объема выданных кредитов.
Как взять ипотеку по льготной программе?
Самыми выгодными являются программы по ипотеке с господдержкой. Это ряд инструментов, которые помогают оптимизировать условия оформления ипотечного кредита на более выгодных условиях для определенных категорий граждан. То есть, существуют специальные льготы, субсидии и сертификаты, которые значительно помогают ускорить процесс выплат ипотеки и уменьшить ее стоимость.
Программы господдержки молодых семей и защитников отечества являются приоритетными для государства. Практически во всех банках действуют льготные госпрограммы на ипотеку.
В 2019 году имеются следующие программы по получению ипотеки с господдержкой:
- Уменьшение процентной ставки за счет государства;
- Возможность вносить маткапитал в качестве первичного взноса;
- Субсидии по социальной ипотеке;
- Военная ипотека;
- Ипотека для молодых семей;
- Ипотека 6%;
- Реструктуризация ипотечного займа.
Ипотека для молодой семьи пользуется особой популярностью у населения. Участвовать могут супруги в возрасте от 18 до 35 лет, семьи с несовершеннолетними детьми, где одному из супругов еще не исполнилось 35 лет, и многодетные родители, у которых три и более детей. Также сюда относятся льготы на жилплощадь для родителей/усыновителей детей-инвалидов. Для разных регионов условия программы могут значительно отличаться.
Материнский капитал представляет сбой сертификат на определенную денежную сумму, которую получают семьи при рождении второго и последующего ребенка. Это капитал можно использовать в качестве первого взноса по ипотеке, или для выплат по ранее взятой ипотеке. Можно использовать не всю сумму. Важным моментом является то, что при приобретении ипотеки с использованием маткапитала, родители обязаны вписать детей в число собственников недвижимости после того, как кредит будет полностью погашен. Можно снизить платеж на ипотеку с маткапиталом при помощи рефинансирования. Об этом подробнее в видео:
Ипотека под 6% положена родителям, у которых в период с 01.01.2018 по 31.12.2023 года родится 2-ой, 3-ий и т.д. ребенок. Срок льготного кредитования зависит от того, сколько детей в семье: 3 года, если рождается второй ребенок, 5 лет, если третий, 8 лет за двух, трех и более детей, рожденных в указанный период. Такое кредитование предполагает приобретение только на первичном рынке.
Военная ипотека представляет собой льготную помощь для военнослужащих вне зависимости от звания. Участие в этой программе не предусматривает применение маткапитала для оплаты жилплощади. В такой ипотеке могут принимать участие следующие категории лиц:
- Прапорщики и офицеры первоконтрактники в вооруженных силах с 01.01.2005 года;
- Сержанты, старшины, матросы и солдаты, поступившие на службу после 01.01.2005 года после заключения второго контрактного срока;
- Выпускники военных вузов после трех лет выслуги;
- Офицеры запаса, служащие по найму или по призыву.
Можно ли взять ипотеку на вторичное жилье
Российские банки предлагают множество программ: для пенсионеров, для студентов, на покупку уже ненового дома, при наличии материнского капитала. Популярен кредитный продукт по причине востребованности на квартиры, возраст которых превысил 5 лет.
Финансовые организации идут на уступки в предоставлении ипотечного кредита по причине ликвидности. Недвижимость, которая не была достроена, не сможет быть реализована в случае наличия просрочек. Большая часть банков работают с кредитованием семей на протяжении 20-25 лет. Проценты для клиентов выгодны, так как были учтены возможные риски, совершающиеся на протяжении 20 лет.
Особенностью такого вида кредитования является то, что взять ссуду на вторичное жилье можно без предоставления залога. При наличии залогового имущества процентная ставка уменьшается, а после просрочки или отказа от выполнения своих обязанностей квартиру не продадут.
Требования к жилью и заемщику
Перед подачей заявления на ипотечную сделку, потенциальный заемщик посещает банк, предоставляет свои документы, а само учреждение их рассматривает. Требования к гражданам примерно одинаковые, если одно из них будет исключено, кредитор откажет в предоставлении услуги.
Требования, которые банки выдвигают для клиентов в процессе оформления ипотеки:
- Наличие гражданства России. Но некоторые финансовые учреждения предлагают ссуду гражданам стран СНГ.
- Возрастные ограничения: от 21-75 лет. По факту, эта граница составляет 23-60 лет. Пенсионерам жилье дается с меньшей охотой, но при наличии страховки и большого процента.
- Проживать и работать заемщик должен в регионе, где находится банк-кредитор.
- Стаж работы составляет 12 месяцев.
- Отсутствует судимость и просрочки по уже выплаченным или имеющимся займам.
Эти условия выдвинул Центральный Банк России, так как требования предъявляются к потенциальным клиентам и к объектам недвижимости. Покупаемое имущество должно иметь удовлетворительное состояние для проживания, без риска сносов в ближайшие 5 лет. Коммуникационные сети должны иметь рабочее или исправное состояние. Во время нахождения в квартире владелец должен комфортно себя чувствовать. Это залог, предполагаемый к реализации, у банка могут появиться претензии.
Высокие ставки и цены на недвижимость делают ипотеку недоступной
Если рассматривать, что будет происходить с ипотекой, то даже несмотря на снижение ставки по льготной программе до 9% большого спроса на заключение договоров не будет. И этому несколько причин:
- Повышение стоимости квадратного метра жилья. Люди, видя текущие цены, переносят возможное оформление на потом, они ждут падение стоимости.
- Снижение реального уровня дохода россиян с учетом инфляции и потерей прежнего дохода. Если раньше конкретной семье ипотека была доступна, то в текущих реалиях — уже нет.
- Повышение требований банков к заемщикам. Им нужны стабильные заемщики, которые могут перенести кризисное время, которые имеют хороший уровень платежеспособности. А таких людей сейчас меньше.
Среднестатистическая семья сейчас просто не может позволить себе оформление ипотечного кредита, так как ежемесячное обслуживание ссуды сильно увеличилось. Это увеличение можно примерно рассчитать. Возьмем стандартную квартиру в Ростове-на-Дону в 60 квадратных метров:
- до событий февраля 2022 года эта квартира стоила 4,2 млн рублей. С учетом первого взноса в 15% сумма кредита — 3,57 млн. При ставке 7% по госпрограмме и сроке в 15 лет платеж и переплата соответственно — 32000 и 2,2 млн;
- сейчас эта же квартира стоит уже 6,6 млн рублей, с учетом ПВ — 5,6 млн. При льготной ставке 9% платеж и переплата — 57000 и 4,6 млн.
В итоге, если ранее платеж в 32000 был доступен семье или заемщику, то платеж в 57000 — для многих уже неподъемный. Если в прошлом году этот заемщик мог оформить ипотеку, то в этом — уже нет.
Что значит беспроцентная ипотека
Для начала определим, что ипотека — это целевой вид займа, выдаваемого кредитором своему клиенту. Ипотека выдается банками, под некий процент. И только в исключительных случаях, по неким программам или социальным направлениям ипотека может выдаваться под низкий процент. Но случаи, когда она предоставляются заемщику под 0 процент, это редкость. Скорее всего, исключение из правил.
Если рассматривать положение в Российской Федерации, то здесь также нельзя говорить о том, что социально незащищенным гражданам выдают бесплатные кредиты. Это не так. Государство предоставляет некие дотации, льготы или субсидии (все зависит от конкретного региона, его финансирования) тем людям, которые на них имеют право. Такие льготы могут заключаться в следующем:
- Компенсация части стоимости квартиры. В таком случае некий процент, обычно до 30% перечисляется продавцу недвижимости, а оставшиеся 70% оплачиваются заемщиком за счет ипотечных средств. В таком случаи дотация от государства служит своеобразным первоначальным взносом по ипотеке;
- Оплата части процентов по ипотеке. В таком случае из федерального или регионального бюджета ипотечнику компенсируется часть процентной ставки, или такая компенсация направляется в банк, который устанавливает для данного клиента пониженную ставку. Яркий пример — заявленная программа «Ипотека 6%», когда банку будут компенсировать разницу между рыночной ставкой по таким кредитам и установленной ставкой в 6%;
- Смешанная форма дотирования, когда компенсируется сразу и часть стоимости жилья, и часть процентной ставки. В большинстве случаев такие способы применяются тогда, когда семья может сразу проходить и по федеральным, и по региональным программам.
Выводы аналитиков АО «Эксперт РА» основаны на публичных данных, статистике Банка России по состоянию на 1 января 2021 года и результатах анкетирования банков.
В рамках исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России.
В ходе анкетирования мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчетности 0409316. Использовалась проверка данных на основе расчета соответствия предоставленной информации той, которая отражена в оборотно-сальдовой ведомости (форма отчетности 0409101) банков.
Всего в исследовании приняли участие 39 банков, на которые приходится, по оценкам агентства, около 95 % ипотечного рынка по объемам выдач.
Выражаем признательность всем банкам за интерес, проявленный к нашему исследованию.
Как в Казахстане изменились процентные ставки по ипотекам. Новая таблица
| Название банка | Было (процентная ставка) | Стало |
| Halyk Bank | 13% | От 18 до 23% |
| Банк ЦентрКредит | 10-11% | 13-19% |
| Сбербанк | 17,17 в среднем | От 19,5 до 21,2% |
| Нурбанк | 17% | От 17 до 20% |
| Алтынбанк | От 15% | От 16 до 21,9% |
| Название банка | Первоначальный взнос | Ставка (ГЭСВ) | Срок |
| Halyk Bank | От 20% | От 13% | 20 лет |
| БЦК | От 20% | От 15.5% | 15 лет |
| Сбербанк | От 10–20% – индивид. подход | От 17.17% | 20 лет |
| RBK | От 30% | От 18.3% | 15 лет |
|
Фридом Финанс Банк (только вторичное жильё) |
От 20% | От 14% | 15 лет |
| Нурбанк | От 35% | От 17% | 20 лет |
| Алтынбанк | От 20% | От 16% | 20 лет |
| Исламский банк | От 30% | Нет | 15 лет |
Зачем гасить ипотеку досрочно
Некоторые до сих пор уверены, что ипотеку нельзя погасить досрочно небольшими частями. И что для этого нужно внести крупную сумму денег и полностью закрыть долг единым платежом. Но это не так. Даже если удастся сократить срок ипотеки с 20 до 17 лет — это будет считаться досрочным погашением. Самый главный плюс досрочного погашения — экономия на переплате.
Например, вы взяли ипотеку на 4 000 000 рублей под 9% годовых, сроком на 20 лет. Размер ежемесячных платежей — 35 989 рублей. У вас есть возможность раз в полгода вносить 50 000 рублей на досрочное погашение кредита в течение всего периода кредитования. Таким образом, полностью ипотеку вы выплатите за 12 лет и 8 месяцев вместо заявленных 20 лет. А переплата по процентам составит 2 742 270 рублей вместо 4 633 059 рублей, если бы вы вносили платежи строго по графику.
Как досрочно погасить ипотеку материнским капиталом
Ипотеку можно погасить досрочно полностью или частично с помощью сертификата на материнский капитал. Для этого нужно:
- сперва обратиться банк, чтобы получить справку об остатке задолженности по ипотечному кредиту;
- далее справку и определенный пакет документов нужно приложить к заявлению в Пенсионном фонде. В заявлении указывается, что владелец сертификата хочет направить средства на досрочное погашение задолженности и указать сумму, которую он хочет использовать. Если договор по ипотеке оформлен на мужа — к заявлению нужно приложить паспорта обоих супругов и свидетельство о заключении брака;
- после одобрения заявки в Пенсионном фонде необходимо получить выписку об остатке средств материнского капитала. Срок действия выписки всего 3 дня;
- с сертификатом, выпиской и паспортом заёмщик обращается в банк и пишет заявление о том, что он хочет уменьшить: платежи или срок. В большинстве банков за счёт маткапитала можно сократить только сумму ежемесячных платежей. Условия необходимо уточнить заранее и рассчитать, что будет выгоднее;
- после одобрения заявки уже в банке придётся обратиться туда ещё раз. Если ипотека была погашена полностью, то получить документ об отсутствии обязательств заёмщика перед банком. Если частично — получить новый график платежей.