Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое красная линия застройки?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Красные линии названы по цвету, каким они обозначаются на кадастровом плане и на любых других картах и схемах планировки территории. Если сформулировать кратко, что такое красные линии земельного участка, то это – способ обозначения границ территорий общего пользования.
Можно ли строить на красной линии?
Красные линии в обязательном порядке должны учитываться при строительстве. Например, на красных линиях запрещено возведение капитальных объектов (например, индивидуальных жилых домов).
Однако это не значит, что красная линия накладывает запрет на строительство на всем земельном участке. Достаточно соблюсти установленные законом отступы от красной линии, если площадь земельного участка позволяет это сделать.
Действующие правила устанавливают следующие нормативы:
- Одно-двухквартирный дом должен находиться от красной линии улиц не менее чем на 5 метров, от красной линии проездов — не менее чем на 3 метра;
- Расстояние от хозяйственных построек (бань, сараев, летних кухонь, садовых домиков) до красных линий улиц и проездов, должно составлять не менее 5 метров.
Требования норм пожарной безопасности
Для соблюдения правил пожарной безопасности следует учитывать минимальные расстояния между строениями как своего, так и смежного участка в соответствии с материалом, служащим основой сооружения:
- между строениями из полностью сгораемых материалов (древесина) должно соблюдаться расстояние не менее 15 метров;
- между строениями из несгораемых материалов (камень, кирпич, бетон) должно соблюдаться расстояние не менее 6 метров;
- между строениями, имеющими несгораемую основу, но в одном из них применяются деревянные перекрытия или утепление из горючих материалов, должно соблюдаться расстояние не менее 8 метров;
- между строениями, имеющими несгораемую основу, но в каждом из них применяются деревянные перекрытия или утепление из горючих материалов, должно соблюдаться расстояние не менее 10 метров.
В любом случае для оценки огнестойкости сооружений следует обращаться в специальные органы.
Требования расположения относительно красной линии
Расположение строений относительно дороги с учетом требований
В строительстве используется такое понятие, как «красная линия». Точное определение приведено в пп. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Она служит для отделения территорий общественного пользования, а также участков, на которых расположены кабельные линии, трубопроводы, автомобильные и железные дороги и тому подобные сооружения, от частных земельных участков. Такие линии обозначаются на картах проектов планировки территории соответствующим цветом.
Жилой дом следует располагать не ближе, чем 5 метров от линии улицы и не ближе 3 метров от линии проезда. Отличить улицу от проезда несложно: улицы на топографических картах имеют название, проезды — нет.
Высокие деревья располагаются не ближе 4 метров от красной линии.
Кустарники, расположенные ближе 5 метров от дороги не должны превышать по высоте 0,5 м.
Все высокие растения не должны препятствовать проезду пожарной техники и снижать положенную освещенность жилых помещений.
Зачем учитывать красные линии?
Застройщик напрямую заинтересован в правильном определении прохождения красных линий. Если выстроенный объект зайдет за красную линию, то он будет считаться незаконным и самовольным, вследствие чего суд может принять решение о сносе такой постройки. Местность, отделяющая строение от красной линии может принадлежит одному собственнику. В некоторых случаях даже внутри одного участка может быть островок, очерченный красной линией.
Название красная линия получила из-за того, что именно этим цветом на всевозможных картах отображали границы частных земельных участков и иных территорий. В настоящее время линия используются для отделения частной земли от следующих объектов:
- линии электропередач;
- железные дороги;
- автомобильные дороги;
- линии связи;
- газопроводы и т. д.
Кроме того, частные участки отделяются от общественной земли тоже красной линией. Такое обозначение принято наносить на планы территорий при составлении проектов.
Красные линии отражаются в документах межевания территорий, а также в генеральных планах застройки городов и других поселений.
Реальные и существующие красные линии на земельном участке
Существующее обозначение уже реализовано и приобрело реальное исполнение. Оно закрепляется планировкой участков, а также построенными объектами, является кадастровым объектом, имеет значимый статус и информирует людей о параметрах территорий.
Такую линию нельзя назвать границей отдельных территорий или земель, она отделяет собой общественные участки – территории, предназначенные для общего пользования многих людей. Это обозначение сохраняет значимость в юридическом смысле даже после того, как все прилегающей к ней территории перейдут в частное владение. Линия, разделяющая границы частных территорий, прилегающая к красной черте, должна точно повторять существующую на градостроительном плане линию.
Красная линия находит выражение во всех отрезках границ земельных наделов, воплощается в данных границах. Она сама по себе является важным объектом, который позволяет охранять ранее вынесенные решения по планировке и застройке. Красная линия дает возможность соблюдать эти решения и избегать их нарушения.
Линия должна сохраняться даже в случае локального перемеживания территорий. Если нужно пересмотреть границы между частными территориями, такой пересмотр является внутренним делом собственников участков. Если же пересмотр требуется в отношении 2 участков, один из которых является индивидуальным, а второй – общественным, главным интересантом процедуры должно выступить общество. Только специально подготовленная проектная документация может выступить достаточным основанием для изменения параметров объектов всеобщего использования.
Как «красные линии» влияют на судьбу земельных участков?
Необходимо соблюдать правила местоположения отдельных строительных объектов ведь это, безусловно, влияет на то, как будет в дальнейшем использоваться земельный участок. Параметры касательно застройки жилищных и общественных зон указаны в документе, который вмещает необходимое расстояние и правильные соотношения (СНиП РК 3.01-01-2008 «Градостроительство»). Согласно документу объект недвижимости не может пересекать указанные области красных линий. В случае несоблюдения правил, сооружение частично или полностью можно изъять для общественного использования. Если красная линия пересекается в полной мере, то Вы безповоротно лишаетесь права на собственность, даже в судебном порядке. Единственный выход вернуть участок — аренда, которая может осложнить любые действия с сооружением на территории.
Часто встречаются случаи, когда красная линия пересекает строение, на которое зарегистрировано право собственности и которое построено более 20 лет назад. Это нередкая ситуация на центральных улицах города и на улицах, которые планируются к расширению. Как же, например, формировать границы земельного участка, необходимого для эксплуатации данного здания? В рассматриваемом случае прохождение красной линии не может является основанием для отказа в приобретении в собственность земельного участка. Данную позицию поддерживает судебная практика. Кроме того, в соответствии с пунктом 4.1 РДС 30-201-98 «Инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации»: «Проект красных линий разрабатывается, согласовывается и утверждается, как правило, в составе градостроительной документации, выполняемой на территорию поселения или части поселения в масштабе 1:2000 (генерального плана поселения, совмещенного с проектом детальной планировки, проекта детальной планировки), и является утверждаемой ее частью, а также на основе проектов планировки и застройки микрорайонов, площадей, улиц и других градостроительных объектов, выполняемых в масштабе 1:500, 1:1000 и 1:2000». В городе Туле нет утвержденных красных линий, следовательно, зарегистрированное право собственности на объект капитального строительства и права собственника этого объекта не могут быть ущемлены неутвержденной градостроительной документацией.
Дом в нагорной части Барнаула по проезду Ярославский (ранее Пионерский) Наталья Бобровских с мужем и двумя дочерьми купили еще в 1995 году и за четверть века ничего на участке не перестраивали. Но в декабре 2018-го Наталья Васильевна получила предписание из администрации Центрального района — освободить от построек часть участка, которая якобы заходит на территорию общего пользования.
— Они требовали снести входную пристройку и перенести забор практически вплотную к дому, — рассказала корреспонденту «РГ» Наталья Бобровских. — Я тогда только похоронила мужа, а тут еще это несчастье. Где же взять средства на такое переустройство дома при моей пенсии?
В феврале 2019 года районная администрация подала иск в суд, чтобы принудить пожилую женщину отдать семь квадратных метров земли, якобы принадлежащих муниципалитету. А иначе ей грозили огромные штрафы — в 100-150 тысяч рублей. Семья Бобровских решила бороться и доказать, что владеет участком по праву. По словам юриста Сергея Сандаковского, сделать это было непросто, поскольку в середине прошлого века, когда был построен дом, границы оформляли примитивным способом, а сейчас устанавливают на местности высокоточным оборудованием через спутник.
— Мы подняли архивные документы — начиная с 1964 года, когда этот участок был выделен под жилую застройку, и нашли данные, что его современные границы соответствуют плановым, — отметил юрист. — Суд, изучив законодательство почти за столетний период, убедился, что выделение и использование земельного участка соответствовало действующим тогда нормам. Экспертиза также подтвердила — все строения находятся в пределах выделенного участка. Таким образом, было доказано, что Наталья Бобровских с дочерьми владеют им законно.
Почему же тогда участок выходит за «красную линию»? Дело в том, что в 2001-2002 годах городское управление архитектуры и градостроительства установило новые «красные линии», которые не совпадали с действовавшими границами участков. В результате в число «самозахватчиков» попали многие жители частного сектора, чьи дома и постройки вдруг оказались на муниципальной земле. Городские власти через суд теперь истребуют эти «кусочки», и людям приходится сносить постройки или платить многотысячные штрафы.
— Требования администрации, с одной стороны, вполне законны, — подчеркивает Сергей Сандаковский. — Никто не спорит, что «красные линии», дороги, пожарные проезды нужны. Без них к домам не сможет проехать ни «скорая», ни пожарная техника. Но практика упорядочивания городской застройки должна быть цивилизованной. Если город решил навести порядок, то по закону должен выкупить участки земли, по которым будут проходить дороги и проезды. На это, кстати, указал и суд в своем решении.
После победы Бобровских даже у тех, кто уже проиграл суды, появилась надежда на справедливость
А так получается, что в середине прошлого века городские власти выделили участки под частную жилую застройку, люди возвели там дома, гаражи, хозпостройки. Но со временем градостроительные требования менялись, возникла необходимость в более широких проездах и дорогах. И власти, не глядя на существующую застройку, нарисовали новые «красные линии» прямо поверх домов. Прежнюю нарезку участков объявили незаконной и требуют от владельцев вернуть якобы самовольно захваченные земли.
— В данном случае «красные линии» были нанесены без учета реальной градостроительной ситуации, — поясняет юрист. — В документе, который предоставила администрация Центрального района, дома и другие постройки отсутствуют вообще, как будто их нет. Более того, в суде нам удалось доказать, что нарушена сама процедура нанесения «красных линий» — нет ни проекта их планировки, ни межевания, они не утверждены должным образом и не внесены в генплан. Вроде бы их разметили для благих целей — чтобы сделать пожарный проезд, но эксперты установили, что при таком перепаде высот и угле поворота пожарная машина здесь все равно не пройдет. Так зачем такие линии, если они только на бумаге?
Приняв во внимание все эти доводы, суд решил, что нанесение «красных линий» по участку Бобровских нарушает их право на владение и пользование землей и домом, находящихся у них в собственности. И отказался удовлетворить требование администрации Центрального района о сносе построек. Оспаривать это решение городские власти не стали.
Красная линия улицы — определение
Градостроительное регулирование определяет правила разделения территорий различного предназначения, позволяя избежать хаотичной застройки, обеспечить безопасность людей и установить стандартные запреты. Строительство в городской черте не должно быть хаотичным, поэтому разработаны градостроительные регламенты и правила землепользования и застройки (ПЗЗ). К их требованиям прибавляются зональные разграничения, определяющие возможность начинать и вести строительство.
Красная линия улицы:
- устанавливается еще на стадии проектирования и отражается в материалах территориального планирования;
- утверждается специалистами, затем властями на самом высшем или местном уровне;
- подлежит постановке на учет в кадастре земельных наделов и участков;
- получает после всех этапов утверждения правовой статус и подлежит соблюдению при строительстве — общественном или частном;
- становится обязательной для правообладателей, государственных структур или частных землевладельцев.
Основной регламентирующий документ индивидуального жилого строительства СНиП
Планировать будущее строительство необходимо, поскольку недопустимо сооружать здания в пределах границы красной линии. Контроль этой ситуации регулируется нормами разрешительных документов на строительство, в которых регламентирован четкий план работы на земельном участке и схема, определяющая пределы участка, расстояние до границы красной линии и собственно местоположение будущего объекта.
При индивидуальном жилом строительстве (ИЖС) зданий и сооружений малой этажности, а также благоустройстве земельного участка нужно ориентироваться на СНиП 30-102-99 – нормами и правилами проектирования и застройки территорий малоэтажного жилищного строительства.
Поскольку на земельном участке помимо жилого дома, могут также находиться строения хозяйственного назначения, наземные и подземные объекты коммуникации, зеленые насаждения, их взаимное расположение, расстояние до границы красной линии, примыкающих соседних участков и строений на них и пр., тщательно регламентируется.
Что такое линия возможной застройки?
Владеть информацией о прохождении такой линии необходимо для того, чтобы определить территорию, на которой возможно возвести объект капитальной застройки. Границы, в пределах которых разрешается строительство, — это как раз-таки отступления от красных линий. При этом территория, что будет расположена между сооружением и такой отметкой, будет оставаться собственностью владельца земельного участка. В РФ такие расстояния регламентируются ГрК и СНиП 2.07.01-89, пункт 2.14.
Так, жилые дома с наличием квартир на первом этаже допустимо располагать только с обязательным отступлением от красной линии. Если это приусадебный участок, то расстояние от жилого дома до границы улицы не должно быть менее 4-5 метров.
Такие условия необходимы для обеспечения следующего:
- Защита жилых пространств от попадания уличной пыли.
- Защита от проникновения шума в дом.
- Организация максимально комфортных жилых пространств.
При составлении плана застройки обязательно нужно учитывать такие ограничения, как красная линия и линия возможной застройки. Поэтому получение разрешения на строительство возможно только после того, как компетентным органам будет представлен план с отражением организации участка. На нем обязательно должно быть указано следующее:
- Границы земельного надела.
- Месторасположение красных линий на конкретном участке.
- Прохождение линии застройки будущего сооружения.
Мы познакомились с определением красных линий. Так называются четкие границы, которые отделяют личные, частные территории от общественных пространств улицы. Соответственно, определение красных линий обязательно при выполнении следующих мероприятий:
- Строительство различных объектов.
- Создание проектов в нише строительства.
- Освоение новых земельных пространств, выделяемых под застройку.
- Проведение межевания земельных наделов.
- Инвентаризация земельных участков с наличествующими на них строительными объектами.
- Оформление какого-либо недвижимого объекта в собственность.
- Присвоение права пользования/распоряжения недвижимостью.
Также расположение красных линий обязательно учитывается и при составлении разного рода документации:
- Планы по разработке конкретных территорий.
- Правила пользования конкретными земельными наделами.
- Документы, отражающие выделение территории под застройку.
- Генеральные строительные планы.
Разработкой такой документации занимаются сотрудники с соответствующей квалификацией, работающие в администрации муниципальных образований. Ими же составляются правовые акты по действующим градостроительным нормативам. Так, бумага, составленная в процессе утверждения красной линии, будет относится к НПА (то есть, нормативно-правовым актам). По умолчанию будет открытой для публичного ознакомления.
Красная линия застройки в современном градостроении
Термин «красная линия» появился в градостроительном кодексе в 1998 г., но тогдашняя формулировка отличалась от современной:
По старому определению КЛ регулировали границы застройки и отделяли элементы городской и сельской планировки (кварталы, микрорайоны и др.) от улиц, дорог, скверов, площадей, набережных, проездов, бульваров.
В настоящее время понятие расширилось, и под красными линиями (КЛ) понимают контуры, ограничивающие территорию общего пользования и земельные участки с линейными инженерными объектами (автомагистралями и железными дорогами, линиями связи и электропередач, коммуникациями). КЛ могут существовать в реальности или пока только на планах, вновь создаваться или подвергаться изменениям. (Ст. 1 п. 11 ГрК РФ).
При этом территорией общего пользования считаются зоны беспрепятственного массового пользования: дороги, пляжи, набережные, парки, бульвары, улицы, берега водоемов и т. д.
Когда важно знать прохождение красных линий?
Начиная планирование индивидуальной застройки необходимо учитывать очень многое, что будет кардинально решать успешность реализации вашего проекта.
Кроме выбора общего архитектурного решения, подходящего дизайна, ориентирования будущего здания относительно сторон света, ассортимента строительных и отделочных материалов, строительства на участке соответствующих общей концепции малых архитектурных форм и других нюансов, следует обратить внимание на один весьма существенный нюанс.
Это расположение будущего объекта относительно красной линии, являющееся особенно важным по следующим причинам:
- Строительные работы обязательно должны быть произведены относительно плана границ участков.
- Начиная эскизное проектирование, обязательно следует сразу просчитывать планы зданий или сооружений таким образом, чтобы не происходило пересечения красной линии.
- В соответствии с установленными нормами план будущего здания должен находиться на некотором расстоянии от обозначенной линией зоны.
Во избежание проблемных ситуаций в будущем проектировщикам, застройщикам и всем, кто станет принимать участие в возведении или реконструкции сооружений и иных объектов, нужно очень внимательно и крайне серьезно подходить к решению этих вопросов.
Другие нормы и правила
Согласно существующим санитарным нормам, планирование дороги в 2018 и 2020 годах осуществляется в обход жилых строений. Однако существуют и другие ситуации, когда такое требование уже невозможно соблюсти (например, по отношению к существующим постройкам и дороге, которая после расширения приобрела статус федеральной).
Даже здания общественного значения могут сооружаться только за пределами придорожной зоны. К федеральным трассам относятся те дороги, по которым в сутки проходит более 1400 машин, и расстояние до жилой постройки от нее регламентирует ГОСТ.
Схема расположения построек в СНТ и ИЖС
Для того чтобы определить правильное расстояние от дорожного полотна до забора, есть и другие критерии:
- оно соблюдается не только в пределах одного участка, учитываться должны и соседние заборы, мнение соседей, которое необходимо согласовывать при переносе или перемещении изгороди с положенной линии;
- расстояние учитывает не только то, на каком расстоянии будет стоять забор, но и удаленность от жилого строения;
- на территории сельского поселения учитывается возможность подъезда специальной техники при пожаротушении, особенно если строение деревянное (для этого достаточно 5 м);
- при строительстве изгороди в городе или в деревне нужно непременно учитывать класс или категорию дороги, интенсивность и частоту передвижения по ней автомобилей, как личных, так и служебных;
- в поселках и селах должно учитываться расстояние, включающее необходимость передвижения пешеходов, особенно если нет специально оборудованных тротуаров.
Отсутствие оговоренных параметров не должно означать игнорирования других нормативов, с помощью которых можно легко определить требуемую дистанцию.
Забор должен соответствовать нормам, предусмотренным СНиП и Градостроительным кодексом, при этом не препятствовать движению пешеходов и автомобилей, соответствовать нормам противопожарной и санитарной безопасности.
Другие нормы и правила
Согласно существующим санитарным нормам, планирование дороги в 2018 и 2019 годах осуществляется в обход жилых строений. Однако существуют и другие ситуации, когда такое требование уже невозможно соблюсти (например, по отношению к существующим постройкам и дороге, которая после расширения приобрела статус федеральной).
Даже здания общественного значения могут сооружаться только за пределами придорожной зоны. К федеральным трассам относятся те дороги, по которым в сутки проходит более 1400 машин, и расстояние до жилой постройки от нее регламентирует ГОСТ.
Схема расположения построек в СНТ и ИЖС
Для того чтобы определить правильное расстояние от дорожного полотна до забора, есть и другие критерии:
- оно соблюдается не только в пределах одного участка, учитываться должны и соседние заборы, мнение соседей, которое необходимо согласовывать при переносе или перемещении изгороди с положенной линии;
- расстояние учитывает не только то, на каком расстоянии будет стоять забор, но и удаленность от жилого строения;
- на территории сельского поселения учитывается возможность подъезда специальной техники при пожаротушении, особенно если строение деревянное (для этого достаточно 5 м);
- при строительстве изгороди в городе или в деревне нужно непременно учитывать класс или категорию дороги, интенсивность и частоту передвижения по ней автомобилей, как личных, так и служебных;
- в поселках и селах должно учитываться расстояние, включающее необходимость передвижения пешеходов, особенно если нет специально оборудованных тротуаров.
Отсутствие оговоренных параметров не должно означать игнорирования других нормативов, с помощью которых можно легко определить требуемую дистанцию.
Забор должен соответствовать нормам, предусмотренным СНиП и Градостроительным кодексом, при этом не препятствовать движению пешеходов и автомобилей, соответствовать нормам противопожарной и санитарной безопасности.
Изначально определение красным линиям было дано в п. 3.3 Инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации РДС 30-201-98 (далее — Инструкция). Согласно указанному документу красные линии — это границы, отделяющие территории кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры от улиц, проездов и площадей в городских и сельских поселениях.
ГрК РФ красные линии определяются как линии, обозначающие существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов (п. 11 ст. 1 ГрК РФ).
При этом под территориями общего пользования понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, включая площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары (п. 12 ст. 1 ГрК РФ).
Принципы установления
Проектирование и установление красных линий в городах и других поселениях РФ осуществляется в соответствии с требованиями Инструкции, согласно которой указанная деятельность осуществляется согласно следующим принципам:
- соответствия ГрК РФ и нормативным правовым актам РФ в области градостроительства, иному законодательству РФ, принимаемым в соответствии с ними законам и нормативным правовым актам субъектов РФ, а также нормативным правовым актам органов местного самоуправления (п. 3.2 Инструкции);
- обязательности соблюдения всеми субъектами градостроительной деятельности, участвующими в процессе проектирования и последующего освоения и застройки территорий городов и других поселений, при межевании и инвентаризации застроенных или подлежащих застройке земель в границах города или другого поселения, при оформлении документов гражданами и юридическими лицами на право собственности, владения, пользования и распоряжения земельными участками и другими объектами недвижимости, их государственной регистрации (п. 3.4 Инструкции);
- недопущения проектирования зданий и сооружений и строительства на территориях поселений, не имеющих утвержденных в установленном порядке красных линий (п. 3.5 Инструкции);
- наступления ответственности за нарушение красных линий (п. 3.9 Инструкции).