Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Семейная трагедия: что будет с ипотекой при разводе?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наличие ипотеки осложняет процедуру раздела имущества при разводе супругов с детьми. По законам РФ бывшие супруги имеют равные права на совместно нажитое имущество и должны разделить его в соотношении 50/50. Ипотечная недвижимость является общим имуществом, но находится под обременением и потому не подлежит разделу в обычном порядке.
Кому достанется ипотечная квартира при разводе
Вот главные правила и основные сценарии, по которым делится недвижимость при разводе:
- Квартира, купленная до брака, останется в собственности у того, кому она принадлежала.
- Для раздела квартиры супруги могут заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества.
- При отсутствии брачного договора все совместное имущество, в том числе и недвижимость, делится пополам. При наличии брачного договора имущество будет разделено так, как прописано в документе.
- Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд при разделе имущества может отступить от равенства долей в интересах детей.
- Если квартира куплена с использованием материнского капитала, дети признаются участниками долевой собственности. После развода доли в квартире бывших супругов не подлежат разделу как их совместная собственность.
- Квартира, приобретенная по военной ипотеке, не подлежит разделу при расторжении брака. То есть достанется военнослужащему. Однако есть ситуации, когда это правило не работает.
Рассмотрим эти пункты подробнее и поговорим об исключениях из общих правил. Для начала важно понять, когда была куплена недвижимость: до брака или во время.
Как развестись цивилизованно, если ипотека на двоих?
Юлий Ровинский: Если понятие «цивилизованно» подразумевает возможность разделить имущество и долги без обращения в суд, то сделать это довольно проблематично. Однако при достижении согласия между супругами по имущественным моментам есть способы, которые позволят обойтись «малой кровью». Если супруги договорились о том, что при разделе каждый получает по 1/2 в праве собственности на квартиру, то после оформления соответствующих процедур в органах регистратора следует обратиться в суд с заявлением о разделе суммы задолженности и процентов по кредиту. Практика судов по данному вопросу неоднозначная, однако наиболее свежие решения дают положительный ответ.
Павел Ивченков: «Цивилизованно» можно развестись только с помощью мирной досудебной договорённости. Лучше для этого привлечь адвокатов и все договорённости оформлять письменно и заверять нотариально. Супруги могут либо разделить квартиру и выплату ипотеки на части (равные или какие захотят), либо один из супругов откажется от своей доли в квартире в пользу второго, но тогда ипотеку будет выплачивать тот из супругов, который получит всю квартиру. При втором варианте тот супруг, который отказывается от квартиры, может это сделать бесплатно или получить компенсацию за свою долю от второго супруга (так называемые «отступные») — это на усмотрение самого человека. При отказе от своей доли в квартире супруг должен обратиться в банк, чтобы тот переоформил его часть долга по ипотеке на второго супруга, которому останется квартира. Есть ещё и третий вариант — супруги могут продать квартиру, купленную в ипотеку, отдать с полученной суммы оставшийся долг банку, а остальные деньги разделить по своему усмотрению. На любое из описанных выше действий нужно разрешение банка, ведь при ипотеке квартира находится в залоге. Так, в статье 391 ГК РФ прописано, что перевод долга с должника на другое лицо может быть произведён по соглашению между первоначальным должником и новым должником. При этом перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. А закон об ипотеке запрещает совершать какие-либо действия с залогом без разрешения залогодержателя, т. е. в этом случае банка.
Законодательный аспект
Раздел имущества супругов регламентируется в первую очередь Семейным кодексом РФ. Процессуальные нормы, связанные с судопроизводством, отражены в Гражданском процессуальном кодексе РФ.
Разделить имущество супруги могут как во время брака, так и после его расторжения. При этом разделение имущества не обязательно проводить в суде. Супруги могут решить между собой, у кого останется то или иное имущество либо в каких долях поделить нажитое в браке, и заключить нотариальное соглашение о разделе имущества. В соглашении о разделе имущества супруги закрепляют достигнутые договоренности. Если между мужем и женой нет согласия в вопросе раздела имущества, то раздел имущества производится в суде. Суд решит, какое имущество следует признать общей собственностью супругов, в каких долях поделить такое имущество, кому какое имущество передать.
По действующему законодательству разделу подлежит то имущество, которое было нажито, приобретено супругами за счет общих доходов по возмездным сделкам во время брака. Такое имущество является общей собственностью супругов или, по-другому, – совместно нажитым. При этом не имеет значения, на кого из супругов записано такое имущество или кто из супругов больше работал и зарабатывал. Об исключениях из этого правила написано чуть ниже. Общим имуществом может быть движимое и недвижимое имущество, вклады и денежные средства, акции, доли в уставном капитале коммерческих обществ, то есть все, что было куплено, зачислено на расчетный счет на имя любого из супругов.
Имущество, полученное во время брака по безвозмездным сделкам, – в дар, при приватизации, а также по наследству – признается собственностью того супруга, кому такое имущество передано.
По общему правилу все имущество делится поровну. На практике это означает, что за каждым из супругов признается по 1\2 доли в праве собственности. При этом неделимое имущество может быть передано одному из супругов с условием выплаты второму супругу денежной компенсации.
Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
Долг признают общим, если долг возник по инициативе обоих супругов в интересах семьи и (или) все полученное было использовано на ее нужды. Например покупка квартиры.
Порядок оформления соглашения
Первый шаг – составление проекта и обращение в банк с целью его согласования. Если предварительно супругами погашена вся задолженность, сняты обременения и квартира продана, кредиторы не должны одобрять соглашение о разделе ипотечной квартиры. Во всех остальных случаях важно грамотное представительство. Нотариус не удостоверит документ без разрешения банка. Каждая из сторон получает на руки по одному экземпляру. Исходя из формата договоренности оформление может включать переподписание ипотечного договора для указания двух заемщиков вместо одного или, наоборот, с целью оставления как субъекта только одного из супругов. В таких случаях удостоверяются еще и договоры. Процедура усложняется и затягивается. Важен каждый нюанс, поскольку на кону финансовое благополучие. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» имеет большой опыт участия в таких делах, поэтому обеспечивает грамотное правовое сопровождение на всех этапах, участие в переговорах, в том числе на этапе согласования проекта.
Документы для составления соглашения
Нотариус обязан установить личности сторон, поэтому запрашивает паспорта. Соглашение о разделе ипотечной квартиры предоставляется в четырех идентичных экземплярах – по одному каждой стороне и одно – на сохранность в нотариальной конторе. Потребуются выписка из реестра недвижимости, справка о состоянии задолженности, сам ипотечный договор, а также разрешение банка на выбранный формат раздела. Последним пунктом часто пренебрегают, рассчитывая, что наличие соглашения и внесение долей оплаты исключает претензии кредитора. Однако на практике банк может обжаловать такие действия в суде. Поэтому настоятельно рекомендуется получить одобрение. Если имеются несовершеннолетние дети, предоставляются их свидетельства о рождении. Исходя из ситуации нотариус может запросить дополнительные бумаги. Нотариальное удостоверение таких документов облагается пошлиной. Ее размер составляет полпроцента от рыночной или кадастровой стоимости имущества, на усмотрение сторон. Однако совокупная сумма не может превышать 20 тысяч рублей.
Отличие соглашения о разделе имущества и брачного контракта
В случае с ипотекой оба варианта являются плюсом в урегулировании вопроса. Соглашение о разделе ипотечной квартиры может составляться, только когда такая недвижимость есть. Брачный договор принципиально отличается тем, что может регламентировать вопросы наперед, еще до оформления ипотеки и наличия имущества в собственности. Например, установить, что приобретенное жилье в случае развода отходит одному из супругов с одновременным переходом обязательств или становится собственностью совместного ребенка. Соглашение может удостоверяться в период брака или после развода, в то время как брачный контракт – до регистрации союза или будучи еще не разведенными. Позже – нельзя. Брачный договор признается недействительным, если закрепляет ипотечное жилье как собственность только одного из супругов, когда на его приобретение затрачивались ипотечные средства. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет отстоять интересы детей, составит грамотные документы для мирного урегулирования вопроса, обеспечит профессиональное правовое сопровождение.
Имущество, приобретенное до вступления в брак
Человек до брака может иметь в собственности машину, квартиру, частный дом или иное имущество, которое он купил, выиграл, ему подарили или оно досталось по наследству.
Законом установлено, что такое имущество после вступления в брак не будет входить в состав совместной собственности супругов, а останется в единоличном владении, если иное не установлено заключенным между супругами договором.
Исключение: если один из супругов произведет за свой счет неотделимые улучшения собственного имущества другого супруга (например, косметический или капитальный ремонт), то это имущество может стать совместно нажитым и подлежащим разделу.
Обратите внимание: если имущество приобретено до брака на кредитные денежные средства одного из супругов, а в период брака погашение этого кредита осуществлялось обоими супругами, это имущество также не подлежит разделу между супругами. Однако законодательство предоставляет право требования возмещения денежных средств, уплаченных по кредиту, в случае развода.
Случаи, при которых имущество, приобретенное в браке, остается в собственности у одного из супругов:
- получение такого имущества в дар;
- получение в порядке наследования.
Таким образом, один из супругов, приобретший собственность до вступления в брак, может ее продать, подарить, сдавать в аренду без согласия на это супруга. При этом доходы, полученные от распоряжения таким имуществом, будут также находиться в единоличной собственности супруга.
Раздел ипотечной квартиры при разводе
Ипотечный кредит – это то, что связывает супругов даже в случае их развода. Особенность такого кредита заключается в том, что его берут на длительный срок, иногда исчисляемый десятилетиями.
За время погашения ипотечных платежей супруги могут принять решение расторгнуть брак, но в условиях наличия квартиры, взятой в ипотеку, сделать это будет не просто.
Важно знать: платежи за квартиру, купленной в ипотеку, даже если она оформлена на одного из супругов, должны платить оба супруга.
По общему правилу ипотечный кредит в случае развода делится пополам между супругами, если иное не установлено брачным договором.
Для этого выделяются доли в квартире и заключается отдельный ипотечный договор с каждым из бывших супругов. При этом банком могут быть пересмотрена сумма ежемесячного ипотечного платежа в зависимости от уровня дохода супруга.
Если один из супругов при разводе решает отказаться от ипотечной квартиры в пользу другого, он имеет право требовать возмещение уплаченных сумм по ипотечному кредиту за эту квартиру.
В таком случае супруг перестает платить за квартиру, приобретенную в ипотеку во время брака, а с другим супругом может быть заключен новый ипотечный договор.
Бывшие супруги вправе продать квартиру, взятую в ипотеку. В этом случае они сначала находят покупателя, оформляют сделку купли-продажи, закрывают ипотеку и потом делят оставшиеся денежные средства в ровных долях.
Раздел недвижимого имущества без ипотеки и детей: важные моменты
Супруги при разводе и разделе общей квартиры без участия банка могут поступить разными способами. Третья сторона в процесс не вмешивается, поэтому будет проще договориться.
Так как их доли признаются равными, то квартиру можно просто продать и разделить деньги пополам. Это удобно оформить соглашением. Такое соглашение составляется в обязательной письменной форме и удостоверяется у нотариуса. Примечательно то, что даже в браке это можно сделать. А также в браке можно заключить брачный договор. Но до брака соглашения не составляются, только брачные договора.
Оформили раздел квартиры на доли, зарегистрировали сделку в Росреестре, теперь ее можно продавать. В данном случае будут выступать в качестве продавцов две стороны:
- продавец 1;
- продавец 2.
Ипотека не выплачена, а супруги разводятся: как это работает в России?
При разводе встает несколько важных вопросов: с кем будут жить дети, каким будет размер алиментов и кому что достанется из имущества. В целом по нормам СК РФ у супругов за годы брака формируется общее имущество. Если нет брачного контракта, оно при разводе делится 50 на 50.
К общему имуществу относятся автомобили, недвижимость, кредиты и другие долговые обязательства. Сюда же относится ипотечное жилье и остаток задолженности по жилищному кредиту. Как правило, ипотека оформляется на заемщика и созаемщика, которыми и выступают супруги.
Соответственно, при разводе можно разделить и ипотеку:
- в равных частях, если у супругов не было дополнительных соглашений между собой;
- в пропорциональных долях в соответствии с вложениями, если супруги докажут свои пропорции документально (обычно по суду);
- в других пропорциях, если есть брачный контракт.
В целом суды имеют право разделить имущество не 50 на 50: например, если у семьи есть несовершеннолетние дети; если кто-то из супругов тратил совместное имущество в каких-то своих личных интересах. Например, страдал алкоголизмом или другими зависимостями. Также суды иногда оставляют большую часть имущества одному из супругов, если второй длительное время не имел дохода.
Например, есть семья: родители и двое детей. Женщина и мужчина работают, у них есть общая ипотека. В какой-то момент мужчина теряет работу и сидит без дела 2 года. Все это время жена платит по счетам, в том числе — выплачивает ипотечный кредит. Потом наступает развод — муж требует отдать половину ипотечного жилья ему.
Разумеется, женщина выступает против. После развода дети останутся с ней, муж будет платить минимально возможные алименты ввиду отсутствия работы. К тому же нужно учитывать, что в последние 2 года именно она выплачивала этот кредит. Суд, рассмотрев все обстоятельства, примет решение в ее пользу. Разумеется, супругу оставят определенную долю, но не очень большую, примерно одну четверть: все же, совместные дети остаются с женщиной.
Пути решения проблемы
Первоочередным шагом в решении создавшейся ситуации является уведомление финансового учреждения о предстоящем расторжении брака.
Существует немало предпринимаемых мер по урегулированию ситуаций с обеих сторон, а именно:
- Самое оптимальное действие со стороны разводящейся семейной пары и наилучший исход для кредитора – досрочное гашение займа.
При таком положении дел залоговое обременение снимается с жилой недвижимости и становится полноправным имуществом семейной пары. А разделить по закону «чистое» жилье для супругов без участия банка-займодавца не составит особого труда. Но надо понимать, что не у всех семейных пар имеется нужное количество наличности, которое надо направить на закрытие ипотечного долга.
Важно знать: без участия и согласия банка-кредитора супружеская чета не сможет поделить ни кредитные обязательства, ни квартиру-залог.
- Не возбраняется обратиться в кредитующую организацию с просьбой о продаже ипотечной недвижимости.Полученные от реализации деньги можно внести в счет погашения ссудной задолженности, а оставшуюся часть распределить между собой.Однако такая сделка имеет ряд особенностей:
- кредиторы неохотно соглашаются на реализацию залогового обеспечения;
- сложно найти покупателя, согласного приобрести ипотеку. При данном раскладе у потенциального приобретателя квартиры/дома возникают риски, связанные с возможной утратой не только финансов, но и самого объекта купли-продажи. А сроки перехода права собственности на имущество достаточно длительные и мало кого устраивают. Чтобы заинтересовать клиента в покупке, придется ощутимо снижать стоимость жилья;
- реализация квартиры может осуществляться и кредитной организацией путем выставления ее на публичные торги. Этот вариант не самый подходящий – цена на объект торгов оказывается гораздо ниже стоимости, предлагаемой рынком недвижимости. К тому же, расходы на организацию и проведение аукциона по продаже будут оплачены за счет вырученных средств.
Возможно, Вас заинтересует статья о погашении ипотеки досрочно.
Статью о том, как продать квартиру в ипотеке, читайте здесь.
- Следующим приемлемым способом разрешения ипотечной проблемы может послужить заявление в кредитную организацию с запросом об изменении условий кредитного договора:
- подписать допсоглашение к первичному ипотечному договору о разграничении солидарной ответственности созаемщиков. В результате супруги будут наделены персональной обязанностью в части гашения конкретной доли займа.
Однако, банк может не удовлетвориться кредитоспособностю мужа/жены и отказать в заключении такой сделки. В этом случае, супружеская пара вправе обратиться к правосудию. Суд определит доли владения ипотекой для каждого истца, учтя все обстоятельства. Аналогично совершается разделение ежемесячных платежей;
- перезаключить имеющуюся ипотеку на одного из партнеров. В итоге – один супруг становится единоличным владельцем жилья, а другой – целиком и полностью будет избавлен от гашения ипотеки. При отказе в предъявлении прав на недвижимость одной из сторон конфликта и согласии мужа либо жены с таким шагом, противоположная сторона должна будет возместить половину от общих осуществленных траншей по кредиту.
Обратите внимание: услуги банка по внесению изменений в договорные отношения облагаются комиссией, которая ведет отсчет от 1% процента от суммы оставшейся задолженности по кредиту.
Из совместно нажитого имущества исключается все, что получено по безвозмездным сделкам, то есть бесплатно. Простыми словами: то, что вы получили в подарок (по договору дарения), наследство (по завещанию или по закону), а также в порядке приватизации – все это имущество только ваше. Факт, что вы получили это в браке, не важен.
К разделу ипотечной квартиры это относится следующим образом. Если вы в браке унаследовали деньги и пустили их на первый ипотечный взнос либо этими деньгами погасили часть кредита, то при разделе квартиры суд учтет эту сумму. Квартира будет делиться не пополам, а с учетом вложения личных денег. То же относится и к имуществу: если вы получили квартиру или иное имущество (например, автомобиль) и продали его, а вырученные деньги пустили на оплату ипотеки, это также будет учтено.
Важно следующее. Для того чтобы ваши личные деньги, внесенные в ипотеку, учли при разделе пропорционально вашему вкладу в оплату ипотеки, необходимо заявить об этом суду и предоставить подтверждающие документы.
Еще раз подчеркну, что сделка должна быть безвозмездной. То есть вариант, когда оформляют фиктивную куплю-продажу недвижимости, а на самом деле происходит передача вещи без оплаты (фактически дарение), не подойдет. Только дарение, наследование или приватизация.
Как по закону разделить квартиру при разводе?
Брали ипотеку на тещу, разводимся – как делить квартиру?
Внесудебный раздел ипотечной квартиры
Существует четыре варианта поделить кредитное жилье, доступных супругам при готовности разрешить ситуацию без судебного обращения.
Соглашение супругов
, утверждающее порядок выплат кредита в случае развода, подготовленное с учетом прав их детей. Этот документ необходимо согласовать с ипотечным банком до перехода семейных взаимоотношений в стадию расторжения брака. При оформленном брачном контракте раздел квартиры будет происходить в порядке, отраженном в этом документе.
Подписание брачного контракта супругами должно быть выполнено до оформления ипотечного кредита. Ввиду значительного упрощения процедуры имущественного раздела при разводе, большинство банков настаивает на заключении брачного контракта с детально проработанными вопросами раздела имущества.
Следует отметить, что наличие брачного договора у пары, не осуществившей государственную регистрацию брака, не дает ему юридической силы. Если молодые люди приобрели квартиру в ипотеку и оформили брачный контракт, но их бракосочетание не состоялось – необходимо подписание парой отдельного соглашения, определяющего имущественные обязательства сторон.
Отказ супруга от прав на недвижимость
, позволяющий второму получить квартиру в полноправную собственность вместе с обязательствами выплат по кредиту. Обязательно нотариальное заверение отказа и его согласование с банком-кредитором. По сути, это расторжение прежнего договора и подписание нового – с супругом, чей уровень дохода позволяет рассчитываться по ипотеке.
Обычно ипотечный банк разрешает отказ от созаемщика. У супруга, отказавшегося от имущественных прав на квартиру, есть право востребования денежных сумм, внесенных им по ипотеке во время брачных отношений.
Продажа ипотечной квартиры супругами
, выплата банковской задолженности и разделение оставшихся средств между членами семьи. Согласование сделки с банком обязательно. Зачастую ипотечные банки требуют выплаты дополнительной комиссии (размеры такого штрафа прописаны в ипотечном договоре) при продаже залогового жилья, поскольку такая сделка для кредитной организации невыгодна – теряются проценты по заемным средствам.
Продажа квартиры банком
предлагается ипотечным кредитором для супругов, имеющих одинаково высокий и стабильный доход. Кредитная организация предлагает разделить между супругами средства от продажи квартиры и использовать их для внесения первоначального взноса в покупке отдельного ипотечного жилья для каждой стороны развода. Это выгодно банку, т.к. взамен одного ипотечного заемщика организация приобретает сразу двух.
Продажа квартиры с целью выплаты остатка по ипотеке
Нередки такие ситуации, когда пара-созаемщики, не могут мирно урегулировать вопрос, кто дальше будет выплачивать ипотеку после развода, а у главного заемщика нет финансовой возможности самостоятельно это делать. Либо банк не соглашается перевести долг на одного из супругов. Тогда остается еще один выход – это продажа залоговой квартиры.
После совершения сделки можно будет полностью погасить ипотечный кредит, а оставшиеся средства поделить между собой. Даже несмотря на частые высказывания супругов, что жалко продавать или негде потом будет жить, это является чуть ли не единственным выходом из сложившейся ситуации.
Но и здесь имеются определенные минусы:
- Для совершения сделки купли-продажи ипотечной квартиры при разводе потребуется согласие кредитора и не всегда его так легко получить. Это обусловлено тем, что при преждевременной продаже квартиры банк теряет проценты.
- Затруднительно отыскать покупателя, который бы пожелал приобрести недвижимость, находящуюся под залогом.
- Ипотечную квартиру приходится продавать по сниженной цене, поскольку она с обременением. А если предоставить продажу банку, то цена будет еще ниже – он заинтересован только в возврате суммы задолженности.
Таким образом, если банк даст согласие на продажу ипотечной квартиры при разводе, нужно найти покупателя. Затем им производится выплата оставшегося долга по ипотеке. После чего надо подождать, пока с жилплощади будут сняты ограничения.
Что такое ипотечный кредит
Для начала разберёмся, что такое ипотека. Ипотека – это не кредит, как думают многие. Это залог недвижимости, который оформляется дополнительно к кредитному договору. Оформляется это, как правило, в одном документе, поэтому такой договор часто целиком называют ипотекой. Залог означает, что если должник не вернёт кредит, банк отберёт предмет залога – квартиру.
Важно помнить! Закон, по которому нельзя лишить гражданина единственного жилья, здесь действовать не будет. Банк заберёт квартиру в уплату долга, даже если в ней зарегистрированы (прописаны) малолетние дети.
Но банк не забирает квартиру себе, а выставляет её на торги. Вырученные после продажи средства идут в погашение долга. Оставшаяся после выплаты кредита и процентов сумма передаётся должнику.
Раздел долевого участия при ипотеке
Самой большой проблемой при разделе совместного имущества является раздел договора долевого участия. Особенно, если для его оплаты получался ипотечный кредит, и оба договора оформлены только на одного из супругов. Дело в том права собственности на ипотечную квартиру у этого супруга нет. Оно возникнет только после завершения строительства. На момент развода есть только право требовать передачи этой квартиры. Поэтому суд в зависимости от конкретной ситуации примет одно из следующих решений:
- Оставит все права по договору долевого участия одному из супругов. При этом за ним останутся и обязанности по погашению кредита. Второму супругу в этом случае присуждается денежная компенсация.
- Примет решение о том, что второй супруг имеет право на выделение ему доли в квартире после ввода дома в эксплуатацию. Но тогда и кредит оба супруга должны будут продолжать выплачивать в равных долях.
Как может быть оформлена ипотека
В зависимости от того, как был оформлен ипотечный договор, происходит и раздел жилого помещения при разводе. Есть несколько вариантов оформления ипотеки:
- Супруги брали ипотеку совместно, то есть, являются созаемщиками. В таком случае они несут солидарную ответственность.
- Кредит оформляли на одного из супругов, при этом второй был поручителем и давал согласие на заключение ипотечного договора. В этом случае второй супруг несет ответственность за выплаты по ипотеке только в том случае, если взявший кредит не будет его погашать.
- Ипотека была оформлена до заключения брака. Ответственность за выплаты по кредиту несет только тот супруг, который оформлял договор ипотечного кредитования.
- Кредит на квартиру взят совместно супругами, проживающими в гражданском браке. При расставании оба несут за него ответственность.
- Ипотека оформлена на одного из супругов, при этом заключено брачное соглашение. Второй супруг не несет никакой ответственности по кредиту, но и не имеет никакого права на жилое помещение.