Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какими правами обладают собственники жилья, подлежащего сносу?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.
Основные правила перепланировки в 2022 году
Вначале следует заказать технический паспорт (в БТИ, либо в МФЦ). Затем — разработку проекта (в любой сертифицированной проектной организации). Когда все это будет готово, отнесите в Жилинспекцию следующие документы:
- Заявление
- Техпаспорт на квартиру
- Эскиз проекта (2 экземпляра)
- Паспорт собственника
- Согласие всех, прописанных в квартире
Для согласования понадобятся копии тех. плана постройки. Документы доступны любому собственнику и выдаются в БТИ по требованию. Полученные бумаги предоставляют в городской отдел архитектуры. При необходимости здесь же можно заказать проектную документацию. Архитектор выезжает по адресу и составляет проект в соответствии с установленными техническими, санитарными, противопожарными нормативными актами.
После утверждения проекта получают одобрение пожарной инспекции, санэпидемстанции и коммунальных служб. Письменное согласие коммунальщиков не требуется в случаях, когда при реконструкции не планируется вмешательство в системы водоснабжения, отопления, электросети, газоснабжения и другие инженерные коммуникации.
На завершающем этапе собственник должен получить акт выполненных работ и разрешение жилищной комиссии. Документ выдается только после осмотра реконструированного объекта и при отсутствии нарушений технических и строительных норм. Последней инстанцией будут органы местного самоуправления. Сюда направляют всю собранную документацию и ждут решения.
Собственник должен быть готов к денежным расходам. В основном, они связаны с оплатой государственных пошлин, услуг специалистов, составляющих проектную документацию и занимающихся оформлением технического паспорта в БТИ.
Кладовые в подвалах есть, но место вам не дают?
В новом жилом фонде нередко подвалы сразу оборудованы таким образом, чтобы жильцы могли хранить в отдельных помещениях свои личные вещи. Но тут можно столкнуться с другой трудностью: нередко новым жильцам не достается кладовка, потому что «все давно распределено между теми, кто въехал раньше». Это нарушение ваших прав! Все жильцы имеют равное право пользоваться общим имуществом. И если состав проживающих изменился, могут измениться и правила, по которым распределяются метры в подвале.
Чтобы добиться справедливости, необходимо инициировать общее собрание жильцов, а на нем пересмотреть условия использования общего имущества. Если ранее проживающие в доме вкладывали свои средства на обустройство подвала, новичков могут попросить внести определенные суммы.
Если договориться полюбовно не получается, можно обратиться с жалобой в управляющую компанию.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Особенности проведения реконструкции коммерческих помещений
При проведении мероприятий по изменению объектов коммерческого типа следует иметь в виду, что такие площади нередко арендуются другими людьми или приобретаются другимисобственниками. Поэтому в процессе создания проекта предусматривают такие изменения, которые потом будут универсальными для использования помещений в разных сферах.
К объектам коммерческого назначения, кроме офисов и торговых объектов, относятся гостиницы, кафе, столовые и склады. При проведении изменений в таких зданиях нужно учитывать определённые особенности.
Склады реконструируются чаще всего после перепрофилирования производственного предприятия или в случае смены их собственников.
Гостиницы нередко размещаются в двухэтажных домах старого типа, поэтому следует приводить эти здания в соответствие с современными стандартами комфорта. Для этого увеличивают высоту потолков и площадь комнат, надстраивают дополнительные этажи, прокладывают необходимые коммуникации.
Котельная реконструируется в случае установки нового оборудования или увеличения мощностей.
Получение разрешения на реконструкцию нежилого здания в 2021 году
Разрешение на реконструкцию – это документ, обладающий юридической силой. Поэтому он должен быть оформлен грамотно. Получив документ на руки, проверьте правильность внесённых данных. Разрешение содержит:
- ФИО заявителя или название фирмы, если разрешение запрашивает юр. лицо;
- индивидуальный номер документа (присваивается компетентным органом, занимающимся оформлением разрешений);
- наименование нежилого объекта недвижимости (должно соответствовать информации, представленной в согласованном проекте и других документах);
- адрес реконструируемого здания;
- дата подписания разрешения;
- срок действия документа;
- подпись уполномоченного представителя;
- печать инстанции, оформившей разрешение.
Если вышеперечисленные данные будут неполными или недостоверными, разрешение перестанет действовать. Т. е. проводить работы в соответствии с ним будет противозаконно.
Законодательство предусматривает определённые сроки выдачи разрешений. В данном случае он составляет 7 рабочих дней. Срок может быть увеличен для ряда объектов недвижимости. Однако 7 дней – это время, в течение которого местные органы самоуправления рассматривают документы. Естественно, подготовить разрешение с нуля за неделю не получится.
При расчёте времени, которое потребуется для получения разрешения на реконструкцию, следует учесть сроки:
- выполнения инженерных изысканий и подготовки документации. Тут сложно говорить о каких-либо конкретных промежутках. Всё зависит от параметров объекта;
- экспертизы проекта реконструкции. Обычно процедура занимает до 3 месяцев. Чем качественнее и грамотнее будет проект, тем быстрее пройдёт экспертиза. Поэтому, если вы торопитесь, обращайтесь в компетентные архитектурные бюро. Тогда не придётся тратить время на устранение десятков замечаний;
- получения градостроительного плана участка. Это займёт от 2 до 3 недель. Без плана не получится подать документы в органы самоуправления;
- дополнительных согласований. Может потребоваться согласовать проект в коммунальных службах и других инстанциях. Это увеличит общие сроки.
В целом не рассчитывайте пройти все согласования и получить разрешение быстрее, чем через полгода. И это минимальный срок. Если ваше здание относится к архитектурному наследию или является памятником, ждать придётся ещё дольше.
Согласие всех собственников на реконструкцию
Получить письменное согласие необходимо от совершеннолетних жильцов дома, которые проживают постоянно или могут временно отсутствовать. Его дают только собственники квартир или наниматели. Если гражданин проживает на основании договора аренды, то обращаться к нему за согласием не нужно.
С длительно отсутствующими гражданами инициатору перепланировки придется связаться по телефону или по почте, отправив ему примерный бланк согласия и выразив просьбу.
Прислать свое согласие он может отдельно от остальных жильцов также по почте заказным письмом.
Жилищным законодательством установлены 2 ситуации, как можно собрать подписи.
Конечно, при этом придется их убедить, что у инициатора ремонта есть документы на квартиру, их необходимо будет предъявить.
Жильцов также будут интересовать такие бумаги, как проект (эскиз), заключения, выданные пожарниками, газовщиками, санэпидом, электросетью, горводоканалом и другими. Лучше также иметь на руках разрешение от управляющей компании (ЖЭКа).
| Посещать жильцов поочередно | Каждый из них, кто не возражает против перепланировки и затрагивания общедомового имущества, должен на отдельном листе оформить свое согласие. Обычно так делают, если квартир в доме немного. |
| Собрать жильцов на общедомовое собрание | Обязательно оформляется протокол собрания. В присутствии собравшихся рассматривается вопрос о переоборудовании квартиры, расположенной в доме, оглашается список строительных работ и общедомового имущества, которое необходимо затронуть. Согласие жильцов, их должно присутствовать около 70%, можно оформить на одном листе, где каждый проставит подпись напротив своей фамилии. Протокол собрания и документ о согласии жильцов в 2 экземплярах предъявляются нотариусу, последний он заверяет. Один экземпляр заявитель отдает собственнику дома, а второй прилагает к своим документам. |
Образец такого согласия можно найти в интернете, оформляется он в свободной форме по типу деловых бумаг.
Главное, чтобы в тексте было выражено согласие с проведением строительных работ, указано жилое помещение, расположенное по такому-то адресу, и данные его владельца или основного нанимателя.
К оформлению протоколов общедомовых собраний Минстрой РФ относится довольно строго, а проверяющие из Жилинспекции могут сделать опрос жильцов, которые дали свое согласие.
Как быть, если узаконить нельзя?
Незаконная реконструкция может привести к тому, что одна или несколько согласовывающих инстанций откажется давать добро на узаконивание проведенных работ. Причиной тому может стать нарушение строительных, санитарных, пожарных или иных норм. При отказе рекомендуется обращаться в суд с иском об узаконивании выполненной реконструкции. Но и этот шаг не всегда гарантирует получение положительного результата.
При получении судебного отказа в удовлетворении поданного иска собственнику придется вернуть помещению прежний вид.
Реконструкция должна выполняться только после того как получено согласование и разрешение от уполномоченных инстанций. Самовольные действия влекут наложение штрафных санкций, к тому же их не всегда возможно узаконить.
Проект реконструкции здания
Реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство представляет собой официальный документ, выдаваемый уполномоченным государственным органом, который подтверждает соответствие проектной документации реконструкции объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка и дает право осуществлять реконструкцию объекта капитального строительства. Действующее законодательство не требует в обязательном порядке разработку проектной документации при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Разработка проектной документации для объектов индивидуального жилищного строительства, как правило, осуществляется при строительстве малоэтажных коттеджных поселков.
Реконструкция частного дома: какие нужны документы? Разрешение на реконструкцию
Она регулируется нормами, которые указаны в Градостроительном Кодексе РФ. К числу обязательных справок, предъявляемых в соответствующий отдел, относятся также нотариально заверенные копии документов, доказывающих право собственности на дом с приусадебным земельным участком, разрешение от районной администрации района, которой подчинена территория, где находится строение, а также справка из БТИ. Кроме того, владельцу жилья необходимо собрать и дополнительные справки, список которых ему выдадут в администрации данного населенного пункта либо в городском органе самоуправления.
Нужно помнить, что все перечисленные услуги — платные. Каждая из резолюций или печатей на документах может оформляться от двух до трех месяцев, поскольку везде присутствуют большие очереди. Владелец дома, обратившись впервые, получает уведомление, в котором сказано, на какое число он записан.
Пошаговая инструкция, чтобы выполнить перевод жилого помещения в нежилое
Как переводить квартиру в нежилую недвижимость
Процедура предусматривает прохождение через несколько последовательных этапов.
1 Шаг:
Изначально собственник должен принять решение и учесть несколько моментов важных для последующего перевода, к примеру:
- приватизировать квадратные метры, если это не сделано ранее;
- покупать жилье только на первом этаже;
- получить согласие каждого владельца.
Целесообразно будет закрепить согласие в нотариальной конторе.
2 Шаг:
Для инициации процедуры собственнику лучше заказать проект перепланировки и переустройства. Поскольку он потребуется уже на собрании собственников дома.
Несмотря на то, что стоимость проекта нередко составляет десятки, а то и сотни тысяч рублей, владельцы квартир могут с ним не согласиться.
Для разработки проектной документации необходимо:
- выбрать контору, числящуюся в СРО;
- проверить допуск к работам;
- подписать договор на оказание услуг;
- предоставить техдокументацию на недвижимое имущество;
- обеспечить доступ сотрудников компании на квадратные метры.
Готовый проект передается в электронном или бумажном форматах.
3 Шаг:
Получение согласия собственников примыкающих помещений – это один из самых сложных и трудоемких этапов. Потому, как бизнесмену важно будет заинтересовать жильцов в своем проекте. Если примыкающее помещение не приватизировано, то они не в праве давать согласие. Его можно получить только через муниципалитет. Процесс согласований занимает в таком случае около 2 недель.
4 Шаг:
Организация общего собрания собственников жилого строения прежде всего ложится на плечи предпринимателя. Изначально ему необходимо заказать выписку ЕГРН, она даст следующую информацию:
- общая S дома;
- число муниципальных квартир;
- количество собственников.
Порядок процедуры и смены статуса
Порядок перевода объекта из одного статуса в другой и обратно имеет четкую структуру. Она приведена в табличном формате, где прописан алгоритм действий для каждой категории процедуры.
| Алгоритм действий | Жилое в нежилое |
Нежилое в жилое |
| Подготовка технической документации |
+ | + |
| Согласование с жильцами | + | + |
| Подача бумаг в муниципа- литет вместе с заявлением |
+ | + |
| Реализация решения | + | + |
| Регистрационные действия | + | + |
Предписание МосЖилИнспекции – что согласовать и как избежать штрафа в 2022 году?
Предписание МосЖилИнспекции является документом, подтверждающим выявление нарушений в ходе плановой или внеочередной проверки документов, зданий и помещений. Для проведения проверок применяются не только нормы федерального законодательства, но и нормативные акты Москвы.
Основной целью проверок МосЖилИнспекции является подтверждение, что соблюдены нормы безопасности к жилым зданиям, помещениям в них. Эти проверки могут проводиться по следующим направлениям:
- при рассмотрении и согласовании проектной документации (например, на перепланировку жилого или нежилого помещения в МКД);
- при рассмотрении документов на узаконивание фактически выполненных работ;
- при эксплуатации и обслуживании МКД;
- на предмет выявления несогласованных перепланировок и иных видов работ.
Если замечания выявляются на стадии проектирования, предписания не выносятся. Этот документ оформляется, если нарушение уже фактически состоялось. Предписание МосЖилИнспекции обязательно к исполнению. Если документы, работы или состояние объекта не будут приведены к соответствие с законодательством, за неисполнение предписания грозит штраф.
Как жилой дом переводится в нежилое помещение
Процедура мало отличается от изменения статуса квартиры. Есть особенности. Разрешено использовать для коммерческих целей часть строения. Проблема – местная администрация иногда приравнивает дом к квартире, отказывает владельцам.
Особенность – наличие земельного участка, его прямое предназначение. Если таковым является индивидуальное строительство, то офисное здание организовать не получится.
Открыли кафе, магазин? Придется доказать, что земля необходима для парковочного машиноместа, а паркинг запланирован в процессе перевода нежилого помещения в коммерческое.
Дом многоэтажный – можно сменить статус всего объекта.
Документы:
- Заявление владельца.
- Свидетельство о праве собственности.
- План.
- Проект перепланировки.
Согласие на перевод дома требуется от всех зарегистрированных жителей.
Консультации (вопрос-ответ)
Перевожу на первом этаже многоквартирного дома однокомнатную квартиру в нежилой фонд под парикмахерскую.
Согласовал проект с отдельным входом через окно кухни во двор. Сдал документы в местную администрацию. Из администрации с пропуском установленного срока получил ответ о том, что нужно согласие соседей — 2/3жильцов всего дома, т.е. 80 квартир. Мотивируют, ссылаясь на ст.ст.
44-48 ЖК РФ тем, что отдельный вход занимает земельный участок, примыкающий к многоквартирному дому, на котором расположится тамбур парикмахерской, и нужно согласие собственников жилья, при этом без протокола о таком согласии не выдают решение о согласии на перевод жилья в нежилой фонд либо об отказе.
Что делать? Правомерен ли отказ?
Ответ:
В соответствии с п. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ для перевода жилого помещения в нежилое собственник помещения обязан предоставить следующие документы:
- заявление о переводе помещения;
- правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариальные копии);
- план переводимого помещения с его техническим описанием (технический паспорт жилого помещения);
- поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
При этом орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме указанных выше.
Документа, подтверждающего получение согласия общего собрания собственников многоквартирного дома (их части) на перевод, в списке нет. Следовательно, уклонение органа, осуществляющего перевод помещений, от выдачи разрешения на перевод в нежилое помещение или отказа, в срок, установленный ЖК РФ, незаконен.
Ссылка на отсутствие сведений о согласии жильцов как на основание отказа или приостановления рассмотрения заявления, также не соответствует закону.
Тем не менее, рассматривая ситуацию в целом (не только в части законности или незаконности действий органа, осуществляющего перевод помещений), следует учитывать положения ст. 36 Жилищного кодекса РФ.
Согласно этой статье, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Кроме того, статья 290 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что общие помещения и несущие конструкции жилого дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам квартир в многоквартирном жилом доме.
Отсюда можно сделать вывод, что распоряжение имуществом, принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам других жилых помещений в доме невозможно без получения их предварительного согласия (в нашем случае, использование части земельного участка, отнесенного к общему имуществу под тамбур, а также изменение несущей конструкции дома при устройстве отдельного входа).
Согласно пожарным нормам, нежилые помещения должны иметь два пути эвакуации.
Кроме того, если нежилое помещение расположено в жилом доме, то этими же нормами запрещается пользоваться общей лестничной клеткой для функционирования нежилого помещения.
Поэтому устройство отдельного входа является необходимым условием для перевода жилого помещения в нежилое и включается в проект перепланировки помещения.
По проекту при перепланировке выполняются следующие работы:
- устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках (когда помещения объединяются по горизонтали);
- устройство проемов в перекрытиях (когда помещения объединяются по вертикали);
- установка внутренних лестниц;
- устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен;
- изменение конструкций полов (с увеличением нагрузок);
- изменение формы оконных и наружных проемов;
- ликвидация оконных и наружных дверных проемов;
- устройство оконных и наружных дверных проемов;
- изменение входов в здание;
- устройствовходоввздание;
- пристройкатамбуроввходов;
- ликвидация балконов, тамбуров, козырьков;
- изменение формы балконов, лоджий, тамбуров и козырьков;
- сстекление лоджий и балконов;
- замена столярных элементов фасада;
- изменение материалов и пластики внешних конструкций;
- объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями (при наличии разрешения городского комитета архитектуры);
- другие работы, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.