Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как происходит рефинансирование ипотеки?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Заемщики часто путают два этих понятия. Рефинансирование происходит по инициативе клиента банка в случае, если он нашел более выгодные условия кредитования. Рефинансирование не влияет на кредитную историю.
К реструктуризации банк прибегает по просьбе заемщика, когда он по той или иной причине не может совершать регулярные выплаты по кредиту. Реструктуризация негативно сказывается на кредитной истории, и в будущем, если заемщик решит взять кредит, ему придется доказывать банку свою платежеспособность.
Насколько существенной может быть экономия при рефинансировании?
На первый взгляд может показаться, что снижение 1–2% не очень значительно. Но в случае с ипотечными кредитами даже небольшое изменение процентной ставки может привести к огромной экономии.
Например, вы взяли кредит на 15 лет под 9% годовых, чтобы приобрести квартиру стоимостью 3 млн рублей. В этом случае ваш ежемесячный платеж составляет 30,5 тыс. рублей.
Через 2 года у вас появилась возможность воспользоваться ипотекой со ставкой 7,4% годовых. Вы можете взять кредит на 13 лет для выплаты остатка, который к этому моменту составит примерно 2,8 млн рублей. Ежемесячный платеж снизится до 28 тыс. рублей, а общая экономия благодаря рефинансированию составит около 400 тыс. рублей.
Может ли банк отказать в рефинансировании ипотеки? Что делать в таком случае?
Банк может отказать в рефинансировании в тех же случаях, что и при оформлении обычной ипотеки. Рассмотрим наиболее частые причины:
-
Отрицательная кредитная история
Первое, на что обращают внимание банковские работники при оформлении ипотеки – это кредитная история. Наличие просрочек и неоплаченных задолженностей по кредитам (особенности по ипотеке, которую вы планируете рефинансировать) может стать веским основанием для того, чтобы отклонить заявку на перекредитование;
-
Недостаточный уровень доходов
При принятии решения о возможности выдачи нового кредита банки всегда анализируют доходы и расходы потенциального клиента. Во внимание принимается не только уровень заработной платы, но и наличие у заемщика потребительских кредитов и других финансовых обязательств (например, обязанности платить алименты или содержать иждивенцев).
Если банк посчитает, что заемщик не сможет обслуживать ипотеку, с большой долей вероятности последует отказ. Для того, чтобы избежать необоснованных решений, следует предоставить в банк максимальное количество информации о своих доходах (в частности, для этих целей вполне подойдет справка о доходах, которую можно получить у работодателя);
-
Незаконные перепланировки в квартире
При рефинансировании ипотеки квартира переходит в залог к новому банку и является гарантией того, что кредит будет выплачен. По этой причине кредитная организация заинтересована в том, чтобы недвижимость не имела незаконных перепланировок, которые могут отразиться на стоимости жилья.
Что дает рефинансирование ипотеки
- Экономия на переплате. Оформляя рефинансирование, заемщик снижает процентную ставку по кредиту – а значит, сокращает переплату банку.
- Изменение сроков кредитования и размера платежа. Рефинансирование предполагает заключение нового кредитного договора, в котором можно оговорить новые условия – увеличить или сократить срок ипотеки, ежемесячный платеж. Это дополнительный способ досрочно закрыть ипотеку и снизить финансовую нагрузку.
- Объединение нескольких кредитов в один. Вместе с ипотекой можно рефинансировать и объединить другие кредиты (автокредит, потребкредит, карты) – такую услугу предлагают многие банки. Тогда вместо нескольких отдельных платежей будет один общий с демократичной ставкой.
Какие расходы могут быть при рефинансировании
Перекредитование в подавляющем большинстве банков является бесплатной услугой, не требующей оплаты комиссий. Однако определенные расходы при рефинансировании заемщику все же придется понести. В большинстве своем они касаются оплаты страховки, затрат при сборе документов, госпошлин.
Примерный список возможных расходов при рефинансировании ипотеки выглядит так:
|
Расходы |
Примерная стоимость |
|
Страхование жизни и здоровья заемщика, объекта залога |
7 000–30 000 руб. за год |
|
Повышенная ставка с момента выдачи кредита до регистрации залога (1-2 месяца) |
+ 1-2% |
|
Оценка стоимости недвижимости |
2 000–7 500 руб. |
|
Госпошлина за регистрацию прав залогодержателя на нового кредитора в Росреестре |
2 000 руб. |
|
Государственная регистрация ипотеки в Росреестре |
1 000 руб. |
|
Выписка из ЕГРН |
350–870 руб. |
Каждый банк самостоятельно разрабатывает внутренний регламент оформления рефинансирования ипотеки. Исходя из него, и формируется перечень документов, необходимых для проведения процедуры.
Несмотря на это, можно выделить перечень, который требуют все банки.
Необходимые документы для рефинансирования ипотеки:
- заявление;
- паспорт гражданина РФ;
- справки, подтверждающие трудоустройство и уровень дохода;
- документы на объект недвижимости, выступающий предметом залога;
- договора и иные соглашения, подтверждающие проведение сделки;
- документы от действующего кредитора – справка об оставшейся задолженности и отсутствии просрочки, кредитный договор, реквизиты для погашения ипотеки.
Важно проследить, чтобы все документы были правильно оформлены. Более того, некоторые банки устанавливают сроки действия различных справок. Чтобы не пришлось переделывать документы, необходимо следить за их соблюдением.
Прежде чем принять решение о выборе между рефинансированием и реструктуризацией, следует внимательно изучить эти два понятия. Заёмщики нередко путают их и соглашаются на одну процедуру вместо другой.
Далёкие от финансов люди полагают, что рефинансирование и реструктуризация – по сути одно и то же, ведь исходная цель у них одна. Она заключается в снижении ипотечного бремени и улучшения условий выплаты кредита. На самом деле эти понятия существенно отличаются. Чтобы понять разницу, стоит изучить их с точки зрения конечного результата.
Рефинансирование выгодно банкам в первую очередь для привлечения новых заёмщиков. Такая процедура позволяет перетянуть клиентов, которые ранее оплачивали ипотеку другим кредитным организациям. Банку это позволяет увеличить портфель долгосрочных кредитов, а также прибыль, даже несмотря на то, что проценты по таким займам ниже.
Реструктуризацию кредитные организации предлагают действующим заёмщикам. Такая мера направлена на сохранение отношений с клиентом. Однако в первую очередь целью реструктуризации выступает помощь в выплатах проблемным должникам. Такая процедура прежде всего направлена на снижение ипотечного бремени в ситуациях, когда у плательщика возникли финансовые трудности.
Реструктуризация чаще всего используется, когда высока вероятность просрочки, либо она уже произошла.
Существует несколько вариантов проведения реструктуризации:
- Уменьшение ставки по кредитному договору;
- Увеличение срока ипотеки;
- Перерасчёт графика выплат, в том числе изменение аннуитетных платежей на дифференцированные;
- Кредитные каникулы, когда заёмщику предоставляется отсрочка либо на всю сумму, либо на основной долг (то есть в течение определённого времени вносить придётся только проценты);
- В некоторых случаях – списание штрафов, пени, неустоек.
Далеко не всегда банки используют реструктуризацию только в работе со сложными заёмщиками. Зачастую такую процедуру они предлагают клиентам, которые обратились к ним за рефинансированием. Чтобы не потерять заёмщика и не лишится прибыли в виде процентов по его ипотеке, банк предлагает ему реструктуризацию.
Какие могут быть последствия в этом случае?
Клиенту снижают ставку, сокращают ежемесячный платёж. Чаще всего заёмщик остаётся полностью доволен такими действиями. Проблемы возникают гораздо позже, если заёмщик решается провести рефинансирование такой ипотеки в другом банке. В этом случае в первую очередь кредитор интересуется, проводилась ли по займу реструктуризация. После положительного ответа на этот вопрос обычно следует отказ в рефинансировании.
Через какое время можно сделать рефинансирование ипотеки и на каких условиях
В то время, как банки ищут платежеспособных клиентов, заемщики заняты поисками выгодных ставок. На сайте финучреждения условия обычно выглядят очень привлекательно. Так ли это на самом деле?
Да, но при соблюдении определенных условий. Внимательно читайте все пункты договора, примечания и сноски, не стесняйтесь задавать вопросы на «горячей линии». Тогда вы поймете, когда рефинансировать займ на жилье действительно выгодно. Делать это целесообразно, если:
- ежемесячный платеж становится меньше на несколько тысяч рублей;
- ставка снижается или на 2-5%;
- вы можете изменить объект залога, созаемщиков, поручителей;
- есть возможность вместе с ипотечным займом получить дополнительную сумму на свои собственные нужды (ремонт, образование детей, путешествия).
По поводу сроков вопрос решается индивидуально. Известно, что при увеличении временного интервала растет общая переплата по кредитному обязательству. В то же время ежемесячный взнос становится заметно меньше. Семье со стабильным доходом можно порекомендовать заключить договор на длительный срок. При нестабильных сезонных заработках в интересах должника выплатить все как можно быстрее.
Плюсы и минусы рефинансирования
По сути, рефинансирование — это тоже кредит, поэтому он имеет как положительные стороны, так и отрицательные стороны. К плюсам рефинансирования можно отнести:
- Более низкая процентная ставка, следовательно, наименьший размер ежемесячных платежей.
- Объединение нескольких кредитов в один.
- Получение дополнительных средств на неотложные нужды.
- Сокращение срока кредитования, следовательно, переплаты по кредиту.
Помимо положительных моментов, нельзя не сказать об отрицательных. К минусам рефинансирования относят:
- Если устанавливается тот же срок кредитования, как и при первоначальном кредите, размер выплаченных процентов в результате сможет сравняться с теми, что были бы при первом кредите.
- При оформлении рефинансирования неизбежны денежные затраты, причем достаточно существенные. Особенно много расходов ждет клиента при смене кредитора.
- Если клиент желает сократить срок кредитования, ему требуется вносить более крупные ежемесячные платежи.
- Если первоначальный кредит оформлялся с плавающей процентной ставкой, всегда будет существовать вероятность ее снижения. Иногда ставка по первому кредиту становится ниже, чем фиксированная ставка по рефинансированному кредиту.
- Если заемщик преодолел уже половину срока ипотеки, то рефинансирование теряет смысл.
- Если какой-либо банк откажет клиенту в рефинансировании, это не самым лучшим образом отразится на качестве кредитной истории.
Заявка на рефинансирование
Когда выбор уже сделан, следует подать заявку на рефинансирование. Это делается либо прямо в офисе нового банка, либо в режиме онлайн на его официальном сайте. Для предварительной заявки в специальной форме нужно указать ФИО, данные по кредиту, сведения о доходах и актуальные телефоны для обратной связи.
Предварительное одобрение, как правило, не занимает много времени. Иногда клиент получает ответ уже в течение рабочего дня. Иногда уже на данном этапе клиенты отсеиваются. Предварительный отказ не отражается на качестве кредитной истории, поэтому можно без опасений подавать заявку в другой банк.
Важно! Если банк вынес предварительное одобрение, оно будет актуальным в течение 2-3 месяцев, как и процентная ставка, которая заявлена в условиях рефинансирования.
Что дает повторное рефинансирование
Рефинансирование, как правило, оформляется с целью улучшения условий по выплате, то есть, если есть возможность снизить ежемесячный платеж или уменьшить процентную ставку. Прибегать к повторной процедуре рефинансирование стоит в том случае, если условия по новому продукту будут действительно лучше, чем сейчас у клиента по действующему займу. Также, иногда, к процедуре повторного рефинансирования прибегают в том случае, когда необходимо вывести имеющееся имущество из залога банка.
По новому договору предоставляется новый залог или же оформляется кредит без поручителей и обеспечения. Однако в этом случае нет гарантии того, что процентная ставка будет ниже предыдущей. Некоторые банки предлагают оформить рефинансирование на большую сумму, чем необходимо для погашения ипотеки. В этом случае деньги, полученные сверх суммы задолженности, можно потратить по своему желанию, например, на ремонт квартиры или покупку автомобиля.
В каких банках можно оформить
На сегодняшний день рефинансирование ипотеки предлагают практически все крупные банки. Условия по продукту примерно везде одинаковые, так как финансовые компании стараются привлечь как можно больше клиентов, создавая конкурентоспособные предложения. Мы свели условия по продуктам в общую таблицу, где представлены предложения наиболее известных банков.
| Банк | Процентная ставка | Срок кредитования | Сумма займа |
| ВТБ | От 8,3% годовых | До 30 лет | До 30 000 000 руб |
| Сбербанк | От 9% годовых | До 30 лет | До 30 000 000 руб |
| Открытие | От 8,25% годовых | До 30 лет | До 30 000 000 руб |
| Россельхозбанк | От 9,05% годовых | До 30 лет | До 20 000 000 руб |
| Газпромбанк | От 8,4% годовых | До 30 лет | До 45 000 000 руб |
Как видно из таблицы, практически все банки предоставляют ипотечный кредит сроком на 30 лет. Во-первых, длительный срок кредитования позволяет уменьшить платеж по кредиту. Во-вторых, при уменьшении платежа также уменьшается долговая нагрузка на бюджет. Что касается процентных ставок, то они практически везде одинаковые. Однако самые выгодные условия предлагает банк ВТБ и Газпромбанк.
Почему банк может отказать
Банки больше всего заинтересованы в привлечении качественных заемщиков, поэтому основная причина отказа в выдаче займа – это наличие плохой кредитной истории. При этом важно понимать, что здесь не играет роли срок просрочки или же длительность. То есть, повлиять на решение банка может как давний пропуск платежа, так и пропущенный платеж по займу МФО.
Второй по популярности причиной отказа может быть низкая платежеспособность заемщика. При рассмотрении заявки учитывается материальное положение клиента, его доход, расходы, а также кредитная нагрузка. Размеры платежей по кредиту не должен превышать 30-50% от общего дохода семьи.
Также основными причинами отказа могут быть:
- Несоответствие минимальным требованиям кредитора
- Высокая финансовая нагрузка
- Предоставление ложных данных
- Несоответствие рефинансируемого кредита требованиям банка и т.д.
Также при оформлении нового займа необходимо проанализировать свои ранее указанные данные. Например, если вы ранее оформляли кредит как военнослужащий, а теперь работаете гражданским специалистов, то в выдаче займа также может быть отказано. Тоже самое касается семейного положения. Если ранее договор заключался вместе с супругом, то сейчас в заключение договора могут отказать, так как нет созаемщика по новому договору.
Можно ли рефинансировать ипотеку несколько раз в разных банках?
По сути, заимодателям неважно, сколько раз заемщику удалось рефинансировать ипотеку, чтобы облегчить долговую нагрузку. А все потому, что на руках у него всегда остается один действующий кредит, с которым банкам и приходится иметь дело. Следовательно, если человек исправно вносит платежи, не допускает просрочек и не испытывает проблем с заработной платой он может обращаться к перекредитованию сколько пожелает.
Чтобы не прогадать, необходимо внимательно изучать условия рефинансирования, задавать вопросы менеджерам банков и повышенное внимание уделять итоговой ставке. Последняя, как правило, зависит от нескольких факторов:
- срока кредитования;
- оценки недвижимости, являющейся залогом;
- лояльности к заемщикам;
- типа приобретаемой недвижимости (дом, квартира, участок земли);
- готовность к оформлению страховки.
Сколько раз можно рефинансировать ипотеку
Сколько раз можно рефинансировать ипотеку на квартиру? Государство на законодательном уровне не ограничивает граждан в оформлении кредитов для погашения предыдущих займов. Количество процедур рефинансирования может быть любым. Все зависит от банка. Например, в крупных банках, таких как Сбербанк, ВТБ 24, Россельхозбанк, Росбанк и др., существуют программы, позволяющие рефинансировать ипотеку. Выгода от реализации таких программ заключается в привлечении потенциальных клиентов.
Хоть закон и не ограничивает количество процедур рефинансирования и частоту их проведения, регулярное перекредитование может натолкнуть специалистов банка на мысль, что клиент плохо продумал тактику и недостаточно глубоко изучил вопрос.
Рефинансировать ипотеку повторно не так просто. Положительное решение по заявке возможно только в случае полного соответствия кредитуемого требованиям банка. Заемщик должен иметь хорошую кредитную историю, не иметь просрочек по платежам и достойно зарабатывать. Если при выплате прошлых займов он делал взносы с опозданием, в рефинансировании ему откажут.
Теоретически возможно оформление ипотечного займа два раза. При этом схема кредитования во второй раз будет такая же: обязательно прохождение клиентом процедуры проверки документов, покупка страховки с подписанием договора, оценка стоимости недвижимости, предоставляемой в качестве залога.