Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор задатка при покупке земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В заключении предварительного договора обычно участвуют две стороны: продавец и покупатель, и именно их данные отражаются в первом подразделе с включением паспортных данных. В ряде случаев, если недвижимость находиться в долевой собственности, сторон может быть несколько.
Как передается задаток
Для начала договоритесь со второй стороной, в каком виде готовы принять деньги: наличными деньгами или переводом (в назначении указывайте «Задаток за»). В любом случае факт передачи оформляется в письменном варианте, для этого понадобится расписка. Некоторые моменты при передаче задатка:
- сторона, принимающая задаток, пишет расписку вручную простой шариковой ручкой;
- денежные средства отдаются только после подписания бумаги;
- не лишним будет привлечь независимых свидетелей (присутствуют при составлении расписки и передаче денег, родственники не подойдут).
К сведению! Деньги можно оставить в банковской ячейке.
Что указывается в расписке:
- информация об обеих сторонах;
- суммарное выражение задатка (сколько передается денег в числовом значении и прописью);
- указывается номер договора, по которому будет куплено имущество;
- дается краткая характеристика приобретаемому имуществу.
Особенности предварительного договора купли продажи, обремененного ипотекой от Сбербанк
Продажа дома на земельном участке, обремененного ипотечным кредитом, может быть осуществлена следующими способами:
- После досрочного погашения долга перед банком за счет погашения средствами продавца или покупателя, когда обременение снимается;
- Ипотечный кредит переоформляется на покупателя, и он продолжает платить по нему. Происходит только с согласия банка.
Поскольку на снятие обременения или переоформление кредита требуется время, участникам сделки лучше заключить предварительный договор купли-продажи. Рассмотрим особенности каждой операции:
- После погашения остатков ипотечного займа продавцом банк выдает справку, подтверждающую отсутствие задолженности. Тогда предоставляется возможность заключить основной договор на продажу участка с находящимся на нем домом.
- Если ипотека гасится средствами покупателя, то он открывает в банке ячейку и помещает сумму, составляющую разницу между стоимостью недвижимости и средствами, которые требуется передать кредитному учреждению в счет погашения кредита. В срок, установленный предварительным договором, обременение снимается и заключается основной договор купли-продажи. Денежные средства из ячейки будут переданы продавцу только после регистрации перехода прав собственности на предмет соглашения и предъявления выписки из ЕГРН.
- Обязанности по ипотечному кредиту с согласия банка могут перейти к покупателю, т.е. происходит их переуступка. При этом новый заемщик должен соответствовать требований банка. Заключается трехстороннее соглашение с покупателем, продавцом и банком и долг по кредиту переходит к покупателю. После заключается договор сделки и кредитный договор с новым собственником.
Сроки действия предварительного договора
Продавец и покупатель могут отталкиваться от конкретных дат, устанавливать определенный промежуток времени или привязываться к событию, после наступления которого заключается договор купли-продажи. Как правило, эти условия четко прописываются составителем документа. Но если продавец и покупатель решили не привязываться к хронологии, то период действия бумаги законодательно ограничен сроком в 1 год.
Главный упор в договоре делается на обязательства сторон. Все, что от них требуется, провести и узаконить сделку по купле-продаже земли с домом в установленные сроки. Помимо этого, при возникновении спорных моментов, можно урегулировать их в главе «Заключительные положения». Вносить коррективы в этот раздел может каждая из сторон, а не только инициатор.
Как составить авансовый договор на покупку ЗУ и дома на нем
После того, как человек нашел дом своей мечты и готов стать его владельцем, все условия покупки обговариваются с продавцом. Изначально это происходит в рамках переговоров, на которые могут быть привлечены риэлторы с одной или с обоих сторон.
Решение о внесении аванса принимается совместно, но исходя из финансовых возможностей покупателя. Внеся авансовую сумму, покупатель обязуется выплатить остаток в долгосрочной перспективе. Продавец же уже не может продать свой участок в пользу третьей стороны.
Отдельный договор на внесение аванса, как правило, не составляется – условия прописываются в основном договоре.
В случае, когда продавец получил аванс, но отказывается подписать основной ДКП, следует обращаться в суд. С вероятностью в 99% судья примет решение о том, что собственником спорного участка является заявитель, при этом мнение ответчика учитываться не будет.
Особенности составления предварительного договора при покупке ЗУ и дома на нем в ипотеку
Если человек планирует рассчитаться за участок не собственными, а банковскими средствами, то без предварительной договоренности с собственником не обойтись. В такой ситуации подписанный ПДКП служит основанием для банков рассматривать заявку на ипотечное кредитование.
Вкратце, схема работы по покупке жилья в ипотеку выглядит следующим образом:
- выбор объекта сделки, изучение подробной информации, включая проверку кадастрового номера, выписки из Единого государственного реестра недвижимости;
- заключение ПДКП на конкретный участок;
- обращение в банк с заявлением о получении кредита (покупатель может самостоятельно рассылать заявки в банки или обратиться за помощью к риэлтору);
- получение одобрения предоставления ипотеки от одного из банков;
- заключение ипотечного договора;
- подписание основного ДКП;
- внесение в госреестры информации о новом собственнике объекта недвижимости;
- завершающий этап, в рамках которого финансовая организация, предоставившая ипотечный кредит покупателю, переводит денежные средства продавцу.
Как составить договор о задатке при покупке дома с земельным участком
Договор о выплате задатка следует составлять максимально просто и не включать в текст лишнюю информацию. Чрезмерная сложность этого договора может привести к тому, что стороны запутаются и не будут полностью осознавать принимаемые в рамках договора обязательства.
Внимание! В договор о выплате задатка обязательно необходимо включить следующие сведения:
- дата и место заключение договора, а также наименование этой документации;
- данные гражданина, продающего земельный участок с расположенными на этом участке объектами жилой недвижимости;
- данные гражданина, выразившего желание приобрести земельный участок вместе с объектами жилой недвижимости;
- описание и технические характеристики земельного участка;
- описание и технические характеристики объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке;
- стоимость земельного участка и объектов недвижимости, по которой они будут реализованы;
- сумма, выплачиваемая в качестве задатка;
- срок действия договора о выплате задатка, а также срок, в который должны быть заключены договоры купли-продажи земельного участка и расположенных на этом участке объектов недвижимости, и срок проведения окончательных расчетов по этим договорам купли-продажи.
Кроме того, в тексте договора необходимо сделать ссылки на нормы действующего законодательства Российской Федерации, регулирующие отношения сторон в рамках этого договора.
Задаток и аванс: в чем отличия
Если передачу денег не оформить документально, это уже будет не задаток, а обычный аванс. Такой платеж никак не регулируется законодательством. Если сделка срывается (все равно, по чьей вине), аванс просто возвращается владельцу. В таблице наглядно представлены основные отличия задатка и аванса.
| Авансовый платеж | Задаток |
| Не закрепляется документально | Составляется типовой договор задатка (образец можно скачать в интернете). |
| Сразу же засчитывается в счет оплаты за покупку имущества, но не гарантирует саму покупку | Засчитывается в цену недвижимости. |
| В любом случае возвращается покупателю, если сделка срывается | Остается у продавца в полном объеме, если сделка расторгается по вине покупателя. Если сделка расторгается по вине продавца – задаток возвращается покупателю в двойном объеме. |
Особенности для земель сельхозназначения
Такие земли находятся вне территории населённых пунктов и по сделкам с ними есть ряд ограничений:
- Можно поменять вид использования после покупки;
- Нельзя покупать иностранцам и не имеющим гражданства.
Также сам процесс купли-продажи таких участков связан с некоторыми особенностями:
- В предварительном документе должно быть описано состояние земли и возможность использовать её по прямому назначению;
- Землю нужно выделить на местности и указать её точное расположение;
- Необходим письменный отказ местной власти от покупки данной земли и разрешение на её продажу. Действует этот отказ в течение года.
Договор задатка при покупке дома
Договор задатка при покупке дома заключается между продавцом дома и покупателем дома для подтверждения серьезности намерений продавца продать дом, а покупателя купить дом. Договор задатка — это по сути договор о намерениях. В договоре задатка в обязательном порядке указывается полная информация об объекте недвижимости в том формате, в котором она попадет в основной договор — договор купли-продажи недвижимости.
Договор задатка при покупке дома всегда заключается перед основным договором и определяет его общие условия в части стоимости объекта, его оснащения, состава бытовой техники, оборудования, мебели, срока заключения основного договора. После подписания договора задатка и внесения суммы задатка, которая составляет как правило 5-7% от стоимости объекта недвижимости, в частности дома, продавец снимает дом с продажи и начинает подготовку документов для сделки. Покупатель готовит документы со своей стороны, а в случае покупки недвижимости в ипотеку — проводит оценку в аккредитованной банком оценочной компании, согласовывает объект недвижимости с банком, готовит и подписывает договор ипотеки.
В случае отказа одной из сторон от сделки, стороны несут ответственность в рамках договора задатка. Как правило, если продавец отказался от продажи недвижимости, он обязан вернуть сумму задатка и в качестве штрафа сумму равную размеру задатка покупателю. При отказе покупателя от продолжения сделки, продавец имеет право не возвращать полученную в качестве задатка сумму. Это существенным образом отличает задаток от аванса, который возвращается покупателю, в случае его отказа от сделки.
Законодательство не регулирует размер задатка при покупке дома и земельного участка. Соответствующая сумма определяется сторонами по договоренности и может быть как фиксированной, так и процентной.
Оптимальной суммой предварительного платежа считается 5-10% от общей стоимости дома и земельного участка. В договоре все значения должны быть четко прописаны — общая сумма, процент от нее и соответствующий размер задатка.
Подчеркивается, что предварительный платеж передается продавцу в счет общей стоимости дома и земельного участка. Данный аспект необходимо учитывать при окончательном расчете. К примеру, если из 3 млн общей стоимости задаток составил 300 тыс., то при заключении договора купли-продажи покупатель уплачивает 2,7 млн.
Отличие аванса от задатка
Задаток и аванс – два разных с правовой точки зрения понятия, которые, ни в коем случае, нельзя путать и обобщать.
Основным отличием является то, что задаток является платежом, подтверждающим договорные обязательства в рамках заключаемого договора.
Задаток, при несоблюдении условий договора, либо его расторжения покупателем, до момента совершения сделки купли-продажи возврату не подлежит.
Аванс – это предоплата, вносимая лицом, заинтересованным в покупке, в рамках заключенного соглашения на дом или земельный участок, гарантирующая надлежащее исполнение обязательств. Несостоявшаяся в силу разных причин, сделка является поводом для возврата авансового платежа в его полном размере.
Субъекты, пришедшие к согласию о передаче авансовой суммы, в счет первичного погашения стоимости недвижимости, должны в обязательном порядке заключать дополнительное соглашение, которое можно заверить как нотариально, так и обойтись без заверения. Обязательное условие – его письменное заключение.
Авансовые суммы вносятся на предварительном этапе согласования вопроса купли-продажи. Благодаря вносимой денежной сумме, подтверждается факт серьезности взаимоотношений между покупателем и продавцом, изъявляется желание стать полноправным владельцем имущества со стороны заинтересованного лица.
Условия составления предварительного договора
Чтобы составить и заключить предварительный договор, обеим сторонам необходимо выполнить следующие условия:
- На доме с земельным участком не должно быть арестов или залогов.
- Земельный участок нельзя продавать отдельно от недвижимости, которая расположена на нем.
- Если земельный участок и недвижимость находились в общедолевой собственности, то в момент их продажи стоит заключить письменный документ, который зафиксирует отказ от права покупки совладельцев.
- Продавать земельный участок с недвижимостью имеет право только их собственник.
- Земля и вся недвижимость на земельном участке, который продается, обязательно должны быть узаконены и поставлены на кадастровый учет.
- При продаже недвижимости, которая была приобретена во время брака, продавец должен предъявить письменное согласие супруга на продажу.
- Стоимость участка и недвижимости на нем определяется по общему соглашению обеих сторон. В данном случае привязки к кадастровой оценке нет.
Задаток в данном договоре является гарантом выполнения условий, указанных в самом документе. Он представляет собой оговоренную обеими сторонами сумму, которую обязан внести покупатель в определенные сроки. Вносить задаток необязательно. Но он является более надежным гарантом того, что условия договора будут выполнены обеими сторонами, так как, в случае отказа покупателя от подписания основного договора, он теряет внесенные деньги. Продавец в такой ситуации обязан вернуть покупатель внесенный задаток в двукратном размере. Внесенную предоплату в договоре можно называть исключительно задатком, не авансом или предоплатой. В противном случае данная правовая норма не будет действовать.
Чтобы заключить основную сделку о купли-продажи, продавец обязан обладать правами собственности на недвижимость. Если земельный участок находится в СНТ, то его владелец обязан иметь документ, который будет свидетельствовать о его правах собственности или же выписку из ЕГРН, в которой он будет указан правообладателем.
Садовая книга не имеет юридической силы. Поэтому предварительный договор на основе подобного документа лучше не составлять, он не будет иметь юридическую силу. СНТ также не может продавать земельные участки на основании садовой книги. Это означает, что недвижимость за ними реально не зарегистрирована.
Договор о задатке при купле-продаже земельного участка
Если человек заботится о своих финансах и имуществе, тогда, совершая сделки с недвижимостью, необходимо заключать официальные договора. Это касается и внесения задатка за недвижимость, в том числе и участка земли.
Договор, который заключается при внесении задатка в процессе совершения сделок купли-продажи участка земли, чрезвычайно важен для обеих сторон соглашения, поскольку как продавец, так и покупатель становится защищенным, подписав такой документ.
Такой договор о внесении задатка состоит из нескольких пунктов и «шапки». В «шапке» указывается информация об обеих сторонах соглашения, именно туда вносятся персональные и паспортные данные. Что касается пунктов договора, то в каждом из них предоставляется определенная информация:
- в первом пункте прописываются особенности имущества, за который вносится залог, а также сумма залога, это может быть кадастровый номер, адрес, характеристики недвижимости и документ, на основании которого она продается;
- второй пункт документа посвящен полной стоимости земельного участка, которую должен выплатить покупатель;
- в третьем пункте прописывается период внесения полной оплаты за объект недвижимости и ответственность сторон в случае несоблюдения договора;
- четвертый и пятый пункты договора освещают права и обязанности сторон, принимающих в нем участие;
- последний пункт данного документа посвящен принципам получения задатка и способам внесения оставшейся суммы.
Сохраните этот документ у себя в удобном формате. Это бесплатно.
1. Задаткополучатель получил от Задаткодателя сумму в размере рублей в счёт оплаты приобретения на имя (Ф.И.О, дата рождения, паспортные данные, проживающий) земельного участка с кадастровым номером , площадью кв.м., расположенного по адресу: , принадлежащего гр. (Ф.И.О., дата рождения, паспортные данные, проживающий) на праве собственности и именуемые далее – «Объект».
2. Стороны договорились, что стоимость земельного участка с кадастровым номером , площадью кв.м., расположенного по адресу: , составляет рублей. Стоимость оформления и регистрации договора купли-продажи Объекта не входит в указанные суммы.
Как выглядит договор аванса?
Как и любой другой договор, у договора аванса есть свои части, которые обязательно должны быть учтены при составлении формы документа. К таким частям относятся:
- Преамбула (говоря простым языком, шапка). В ней содержится полная информация о том, какие именно стороны участвуют в договоре, а также полные сведения о них (паспортные данные, реквизиты документов, на основании которых они осуществляют подписание договора);
- Предмет договора. В этом разделе содержатся полные сведения о том, какой именно объект недвижимости продается, где он расположен и какой кадастровый номер имеет;
- Цена договора и порядок взаиморасчетов. В этом разделе указывается также и информация о том, как выплачивается аванс и сколько процентов от общей суммы он составляет;
- Права и обязанности сторон. В этой части договора фиксируются сведения о том, какие права есть у каждой из сторон договора, какие обязанности они носят, а также о том, как будет осуществлена передача земельного участка новому владельцу по итогам завершения расчетов;
- Форс-мажорные обстоятельства. Кроме действий сторон при наступлении обстоятельств непреодолимой силы в этой части должно быть указано то, каким образом будет осуществлен возврат авансового платежа в случае отмены сделки;
- Реквизиты сторон. Здесь должны быть зафиксированы данные, которые помогут осуществить повторную идентификацию сторон, а также сведения для осуществления перевода денежных средств.
Это классическая структура договора, которая регламентирована Гражданским Кодексом РФ. В ней при составлении договора, по которому будет еще внесен и авансовый платеж, включается соответствующий раздел.