Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Зона риска: кому будет сложно получить ипотеку в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В 2023 году, как и раньше, будет сложно получить ипотеку заемщикам, которые имеют плохую кредитную историю, просрочки по кредитам и другим обязательствам (например, большие штрафы ГИБДД, долги по алиментам). «Плохая кредитная история — это одна из первых и постоянных причин отказа в ипотечном кредите. Заемщики с отрицательной кредитной историей в первую очередь попадают в эту зону риска», — отметил Сергей Китаев. «Некоторые банки проверяют историю за последние пять и более лет, что снижает шанс на положительное решение о выдаче ипотеки», — пояснил руководитель отдела ипотечного кредитования «НДВ Супермаркет Недвижимости».
Сотрудники подсанкционных компаний и мобилизованные
Еще одна возможная причина отказа в ипотеке в 2023 году — низкий первоначальный взнос, например 10%. Эксперты рекомендуют делать первый взнос от 20% стоимости будущего жилья. В таком случае не только вырастут шансы получить одобрение банка на ипотеку, но и ежемесячный платеж по кредиту будет более комфортным. В зоне риска также заемщики, которые вносят первоначальный взнос маткапиталом или взяв для этого потребкредит, отметили в ГК «Финам».
Сложно будет получить ипотеку заемщикам без официальной работы. В зону риска также попали военнослужащие, мобилизованные и сотрудники организаций, в отношении которых введены западные санкции, — их данные банки будут рассматривать более внимательно, добавил Сергей Китаев. «Есть некоторая тенденция, свидетельствующая о большем желании банков кредитовать женщин, нежели мужчин, в силу военной обязанности последних», — подтвердила Ирина Носова.
Что такое ипотека на вторичное жилье?
Программы ипотечного кредитования бывают разные: для покупки первичного или вторичного жилья, для строительства. Отличия в том, что квартира, приобретаемая во вторичном сегменте рынка, позволяет сразу заселиться в нее. Заемщик не несет дополнительные расходы, например, на то, чтобы снять квартиру или комнату. После покупки можно сразу заезжать в купленную недвижимость, обустраивать ее по своему вкусу, регистрироваться по месту жительства.
Однако, при такой сделке от заемщика потребуется больше самостоятельности, чем при оформлении кредита, чтобы купить жилье в новостройке. Дело в том, что в этой ситуации нужно одновременно искать банк, изучать программы и подбирать недвижимость. Учитывая, что такая ипотека выдается не каждой кредитной организацией, нужно приложить немалые усилия. Если квартира уже найдена, необходимо разрешение от собственников, чтобы они подождали, пока заемщику одобрят кредит. Ожидание может затянуться на несколько недель. Поэтому стоит предупредить продавца об этом и, возможно, внести аванс.
Помимо этого, у будущего заемщика должна быть сумма на первый взнос банку. Взносом заемщик подтверждает свою платежеспособность, поэтому, чем он больше, тем лучше. Обычно его размер составляет от 10 до 20% от стоимости покупаемой квартиры. Если у семьи есть семейный капитал, это облегчает задачу. По закону им можно оплатить первоначальный взнос, выплатить проценты по кредиту или погасить основной долг.
Кредитные организации при работе с застройщиками не предъявляют требований к новым квартирам, так как уже знают продавца. Если квартира приобретается на вторичном рынке, нужно знать запросы кредитной организации:
- выполнена из железобетона, кирпича;
- год постройки не раньше 1957 г.;
- нет деревянных перекрытий;
- не оформлена в наследство раньше шести месяцев до вступления в права;
- жилой фонд не относится к аварийным, реконструируемым или идущим под снос;
- квартира или дом не должны находиться в собственности нескольких лиц, а особенно несовершеннолетних, так как здесь будут проблемы с опекой.
Эти требования считаются стандартными, но у каждого кредитора они могут быть дополнены. Поэтому узнавайте полный список до подачи документов.
Ставки у всех кредитных организаций свои. Обычно они не особо отличаются от программ для покупки новостройки. Можно воспользоваться кредитным калькулятором выбранного банка, чтобы примерно рассчитать будущий платеж. В сервисе установлена базовая ставка, но после подачи заявки банк устанавливает индивидуальный процент. Он может отличаться от того, что был в калькуляторе. Однако калькулятор не бесполезен — он поможет определиться с суммой к получению, рассчитать свои финансовые возможности, узнав ежемесячный платеж.
Приобретение квартиры за счет ипотеки имеет еще один нюанс: недвижимость будет находиться в залоге у кредитора. До момента полной выплаты кредита залог нельзя продавать, обменивать, дарить. В выписке ЕГРН будет значиться пометка о том, что собственник заемщик, но квартира в залоге. После полного погашения кредита обременение снимается.
Можно ли взять ипотеку под 6% на вторичное жилье?
Семьи с детьми, где есть два и более ребенка, могут оформить ипотеку по льготной программе. Ранее семейная ипотека имела много ограничений, вследствие чего ею практически не пользовались. Сейчас она доступна для покупки жилплощади не только в новостройках, но и во вторичном жилье и даже для рефинансирования действующего кредита. Для приобретения квартиры или дома на вторичном сегменте есть нюанс: заемщик может купить жилье только на Дальнем Востоке. В остальных регионах по льготной программе доступны только новостройки, то есть в качестве продавца выступает юридическое лицо (застройщик).
Минимальная ставка у такой программы может отличаться в разных кредитных организациях. Базовой ставкой считается 6% годовых для всех регионов и 5% для Дальнего Востока, однако некоторые кредитные организации идут на ее снижение, если заемщик выполняет ряд требований. Например, у ВТБ такие условия: -0,3% за проведение дистанционной сделки. Таким образом, заемщик, выполнивший условие, может получить ипотеку под 5,7%, а на Дальнем Востоке даже под 4,7%.
Эта ставка не благотворительность, а господдержка, компенсирующая затраты кредитных организаций. Поэтому при подписании договора заемщик может увидеть реальную ставку по своему кредиту — по тексту будет расшифровка. В ней говорится, какой процент берет на себя государство.
Без первоначального взноса по семейной ипотеке купить недвижимость нельзя. Заемщик выплачивает не менее 15% от стоимости квартиры. Для этого можно взять сумму из материнского капитала. Можно найти на вторичном рынке не только квартиру, но и жилой дом или дом с земельным участком. При подготовке к подаче заявки стоит также учесть расходы на дополнительные услуги: оценочный отчет, страхование, госпошлина за регистрацию прав и прочее.
Оформив покупку с использованием льготного кредитования, заемщик выплачивает кредит по пониженной ставке весь срок, который установлен договором кредита. Право собственности на недвижимость будет оформлено сразу после покупки, но залогодержателем, до момента полного погашения ипотеки, считается банк.
Риски при покупке вторичного жилья
Если при покупке квартиры в новостройке по ипотечной программе банк сам предлагает проверенного застройщика, то покупка недвижимости на вторичном рынке — это своего рода риск для покупателя. Здесь клиент сам занимается поиском жилья и договаривается с покупателем. Поэтому рассмотрим основные риски:
- Низкая стоимость. Выставляемое в объявлениях жильё не должно быть ниже среднерыночной цены более чем на 15-20%. Стоит сравнить аналогичные предложения в данном районе города, узнать среднюю стоимость за квадратный метр. Еще одним «нехорошим признаком» можно считать торопливость продавца, который постоянно подгоняет покупателя. В таком случае лучше самостоятельно заказать выписку ЕГРН по данному объекту и сверить все данные с паспортом собственника. Однако, есть некоторые ситуации, обосновывающие размер цены на квартиру ниже рыночной. Обычно это собственники, которые стремятся быстрее продать жилье, например, при отъезде в другой город.
- Наличие недееспособного собственника. Многие мошенники используют схему, когда квартира продается недееспособным психически больным человеком. В таком случае по суду договор купли-продажи по ипотеке может быть аннулирован, и покупатель останется без денег и жилья.
- Скрытые наследники. Квартира может быть поделена по долям, получена по наследству и все эти факторы будут влиять на риск. Если ранее покупку совершили с материнским капиталом, то значит точно по данной квартире выделены доли на несовершеннолетних и супругов. Нужно проверить собственников, в беседе выяснить, как долго владеют недвижимостью и на каком основании. Наследниками можно стать по закону и по завещанию. Наследники могут быть первой и второй очереди. Если выяснится, что квартира получена по наследству, лучше попросить нотариально заверенное заявление, что он сам обязуется уладить все возникающие споры.
- Неучтенные третьи лица. Здесь могут быть супруги в разводе, дети, наследники и прочее. Поэтому при оформлении кредита и заключении договора нужно требовать нотариальное согласие супруга, получить разрешение от опеки за несовершеннолетних.
- Продавец не спешит выписываться. Жилплощадь должна быть освобождена к моменту проведения сделки. Это идеальный вариант, которого стоит придерживаться, чтобы не получить проблем в дальнейшем.
- Поведение продавца или риелтора. Вас может насторожить, если продавец торопит покупателя, говорит о нескольких клиентах на просмотр недвижимости, не дает возможность посетить объект в удобное время. Так могут действовать мошенники или те, кто желает скрыть какие-либо факты о недвижимости.
- Продажа по доверенности. Когда покупатель не видит собственника и не может с ним пообщаться, сделка может быть рисковой. Например, за этим скрывается недееспособный продавец.
Минимизировать риски поможет внимательность. Обязательно проверяйте юридическую чистоту — сделайте запросы на наличие наследников, прописанных лиц и собственников, изучите историю квартиры. Снизить риски поможет полис страхования, например, титула. Оно может быть обязательным при ипотеке, так как за счет страхования покрывается сумма, уплаченная за покупку квартиры или дома. В банках знают все эти риски, поэтому снижают ставку тем клиентам, которые оформляют страхование. Оформить полис можно при подписании кредита или выбрать аккредитованную банком страховую компанию. Платеж рассчитывается из тарифов страховщика, включенных в полис рисков, и суммы, уплаченной на покупку квартиры.
Важно! Лишение прав на квартиру, купленную в кредит, может провести только суд. Поэтому у покупателя есть вероятность защиты своего права, однако на это могут уйти месяцы судебных заседаний.
Кто может оформить «Семейную ипотеку» по ставке до 6%?
- Семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года родился первый ребенок или последующие дети, могут рассчитывать на получение ипотеки по льготной ставке до 6% (5% для Дальневосточного федерального округа при рождении ребенка с 1 января 2019 года);
- Семьи, в которых есть двое и более несовершеннолетних детей;
- Семьи, в которых воспитывается ребенок с инвалидностью;
- Ипотечный кредит можно оформить до 1 июля 2024 года;
- Родители усыновленных (удочеренных) детей могут принять участие в программе. Важно, чтобы выполнялось условие о том, что дата рождения одного из детей должна укладываться в срок действия программы (то есть с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года).
При наличии в семье действующих военных, им обеспечен сертификат, который можно использовать для погашения первого взноса за ипотеку. ВТБ предлагает военным ипотеку со сниженной ставкой, равной 11%.
Для оформления ипотеки со льготами нужно соответствовать следующим условиям:
- Супруги должны быть в отношениях, которые официально оформлены.
- Заемщики должны относиться к категории граждан РФ.
- Военные не могут иметь в собственности бизнес, который будет совместным.
- Недвижимое имущество оформляется с правом совместной собственности супругов.
- Нельзя зарегистрировать право собственности на детей, если они не достигли возрастной категории 18+.
- Муж и жена указываются в ЕГРН в число собственников жилой недвижимости.
На каких условиях можно получить ипотеку в СберБанке
На готовое жилье Сбер готов предложить клиентам сумму не менее 300 тысяч рублей. Максимальная сумма займа конкретной величиной в рублях не ограничена.
Но банк не даст ипотеку на сумму больше, чем 90% от стоимости кредитуемого жилья или 90% от цены иного объекта недвижимости, которое оформляется в залог.
Получить деньги можно на срок до 30 лет.
«Интересную политику СберБанк выбрал по величине первоначального взноса. В частности, он должен составлять не менее 10 процентов. Но, как уже говорилось выше, при первоначальном взносе до 20% клиенту полагается надбавка к процентной ставке. То есть Сбер как бы допускает взнос в 10%, но побуждает платить больше 20%», — отмечает Ирина Никитина.
Получить ипотеку в Сбербанке можно, в принципе, в любом возрасте. Главное, чтобы на момент окончательной расплаты по договору клиенту не стукнуло 75 лет.
Но поскольку максимальный срок ипотечного займа ограничен 30 годами, то получить деньги на полный период можно получить только до 45 лет.
«Клиентам 50 лет могут предложить ипотеку только на 25 лет, тем кому исполнилось 55, соответственно, только на 20 лет и так далее», — говорит Ирина Никитина.
А вот минимальный возраст для получения ипотеки Сбербанк снизил с 21 до 18 лет.
Сколько жилья планируется построить
По официальным данным, за 10 месяцев 2022 года в эксплуатацию ввели 88 млн квадратных метров жилья, это близко к данным за 2021 год (92 млн квадратных метров). Однако эксперты считают, что сохранение объемов произошло за счет первого полугодия 2022 года, когда застройщики заканчивали начатые в прошлые годы проекты. Но дальше показатели пошли на спад. Например, в октябре 2022 года было введено на 10% меньше жилья, чем годом ранее.
А к концу 2022 года стало понятно, что текущий результат – это результат всплеска строительства в начале пандемии, когда был высокий спрос, а рынок предлагал разнообразие вариантов жилья. Тогда компании запускали максимум новых объектов, чтобы распродать их на этапе котлована по льготной ипотеке. Со временем эти проекты завершались, а к застройщикам пришло понимание, что распродать все построенные площади сложно. Соответственно, сейчас уже можно говорить, что дефицит предложения отсутствует.
Что еще говорят эксперты
Рынок недвижимости – один из ключевых с точки зрения экономики страны. Поэтому, чтобы понять происходящие на нем тенденции, мы также опросили экспертов издания «Банки Сегодня».
Аналитикам задали вопросы касательно общего уровня цен, разницы в ценах на новостройки и жилье с вторичного рынка, а также о факторах, которые будут влиять на стоимость недвижимости.
Цены вырастут, мы ожидаем рост не менее 5-7% по итогу следующего года. При этом нельзя забывать, что недвижимость обычно вырастает на процент, не меньший годовой инфляции.
Вторичный рынок был перегрет. Сейчас из-за наличия более выгодных ипотечных программ на первичку, вторичка значительно проигрывает. Всё-таки доля ипотечных сделок на рынке росла два последних года.
Но уровень роста зависит от ряда факторов. Первый и основной из них — внешний. Внешние обстоятельства, которые влияют на спрос. Точнее влияют на страхи и создают напряженность, из-за которой потенциальные покупатели сидят «в деньгах», поэтому пока на низком спросе цены размели. При этом, с точки зрения самого строительства ничего не подешевело — материалы, технологии, человеческие ресурсы, обратные инженеры — стоимость всего вышеперечисленного выросла. Субсидированная ипотека и прочие программы толкают цены вверх.
Есть и региональные особенности, например губернаторская комиссия в СПб, которая навешивает социальные обязательства на всех застройщиков.
Как оформить ипотеку на вторичное жилье в 2023 году
Представим этот процесс в виде пошагового алгоритма.
- Проведите анализ ипотечных программ в банках. Обратите внимание! Условия ипотеки в 2023 году на вторичное жилье могут отличаться для разных городов, например для СПб и Владивостока.
- Оцените ваше соответствие требованиям для заемщиков. Банки выделяют в качестве ключевых возраст (от 18 до 75 лет) и трудовой стаж (общий должен быть не менее года, из него три месяца на последнем месте работы).
- Воспользуйтесь ипотечным калькулятором. Это позволит оценить уровень дохода и возможности выплачивать ипотеку в течение достаточно длительного периода времени.
- Отправьте заявку на ипотечный кредит. Сейчас это можно сделать даже онлайн. Также вам могут предложить консультацию со специалистом. Не отказывайтесь, если оформляете ипотеку в первый раз. Это поможет сэкономить время, деньги и нервы.
- Подготовьте и отправьте пакет документов. Выделим основные: паспорт, заявление, трудовая книжка, справка о доходах (или другие документы, которые смогут подтвердить вашу занятость).
- Заявка на ипотечный кредит рассматривается около двух рабочих дней. За это время можно подобрать подходящую вам недвижимость. На рынке вторичного жилья нужно учитывать состояние квартиры и наличие документов на право собственности, выписки из реестра и из домовой книги.
- После одобрения заявки отправьте данные о квартире в банк. Если ее примут в качестве залога, оформляйте сделку.
- Подпишите документы и внесите первый взнос.
- Сделку регистрируют в Росреестре, а вы можете въезжать в квартиру. Деньги за жилье вносятся ежемесячно в одинаковом размере. При этом допускается погасить ипотечный кредит досрочно.
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Друзья, подведем итоги. Какими бы обоснованными ни были предположения экспертов, ключевое слово здесь – «предположения». Да, они осуществятся с большей долей вероятности. Мы с вами разобрали все наиболее вероятные сценарии и прогнозы, что будет с ценами на недвижимость в 2023 году. Эта информация точно поможет вам если не приумножить, то хотя бы сохранить средства. Если ваша личная финансовая ситуация, будь то приобретение жилья или его продажа, требует безотлагательных действий, дерзайте. Бывает, что люди годами пытаются продать квартиру, мониторят цены в ожидании «идеального» момента, чтобы получить максимальную выгоду. Но этот момент не существует в природе – дорожает ваша квартира, и тут же дорожает то, что вы хотите купить на вырученные деньги. Все взаимосвязано. И любое действие – а лучше всего, конечно, трезво спланированное – гораздо лучше бездействия.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Пpeимyщecтвa ипoтeки c гocпoддepжкoй
Caмoe oчeвиднoe пpeимyщecтвo ипoтeки c гocпoддepжкoй – вoзмoжнocть зaплaтить мeньшe. Экoнoмия мoжeт пpoиcxoдить зa cчeт пoлyчeннoй oт гocyдapcтвa cyммы или cнижeннoй пpoцeнтнoй cтaвки, в любoм cлyчae экoнoмия для ceмeйнoгo бюджeтa пoлyчaeтcя cyщecтвeннoй.
Нo ecть и дpyгиe плюcы:
- гocyдapcтвo paбoтaeт тoлькo c пpoвepeнными и нaдeжными бaнкaми. Пapтнepcкиe пpoгpaммы зaключaютcя c бaнкaми, pacпoлaгaющими дocтaтoчным peзepвным фoндoм и бoльшим oпытoм ипoтeчнoгo кpeдитoвaния. 3aeмщикy нe пpидeтcя мecяцaми дoжидaтьcя peшeния. Oтpaбoтaнный мexaнизм выдaчи ипoтeчныx кpeдитoв и нaлaжeнный пpoцecc пpoвepки пoтeнциaльнoгo зaeмщикa пoзвoляют тaким бaнкaм быcтpo пpинимaть peшeниe пo зaявкaм – oт 2 чacoв дo 2-3 днeй;
- бaнки cтapaютcя cдeлaть мaкcимaльнo yдoбный и пpoзpaчный cepвиc, чтoбы пpивлeчь клиeнтoв и пoлyчить пpeимyщecтвo пepeд кoнкypeнтaми, кoтopыe тaкжe зapyчилиcь coтpyдничecтвoм c гocyдapcтвoм. Taкиe cпocoбы кoнкypeнтнoй бopьбы игpaют нa pyкy зaeмщикaм, кoтopыe в кoнeчнoм итoгe пoлyчaют лyчшee oбcлyживaниe и бoльшe yдoбcтв.
Судя по всему, счастливый период для будущих ипотечников продолжится.
Госпрограмма, которая стала драйвером рынка, остается: на ПМЭФ президент Владимир Путин заявил, что она должна быть продлена до июля 2022 года. Однако на измененных условиях: речь идет о повышении ставки по ней до 7% с нынешних 6,5% и урезании лимита на размер выдаваемого кредита. Максимальная стоимость жилья по семейной льготной ипотеке в Москве и Петербурге составит ₽12 млн, в других регионах — ₽6 млн. А предельный размер кредита по льготной ипотеке под 7% для всех регионов составит ₽3 млн.
Ключевая ставка, которая определяет стоимость денег в экономике, в 2021 году впервые за долгое время начала расти. В конце апреля Центральный банк поднял ключевую ставку до 5% — это самый существенный рост с 2014 года. И это уже второе повышение с 2018 года. Первое состоялось в марте: тогда регулятор увеличил показатель на осторожные 0,25%. После этого банки уже стали объявлять о росте ставок по ипотечным кредитам, не подпадающим под госпрограмму.
Уже через неделю после решения ЦБ РБК сообщил о том, что Сбербанк повысит ставки по ключевым ипотечным программам. Рост составит 0,4 п.п. от текущих базовых ставок по ипотеке на готовое жилье, кредитам на новостройки, ссудам на строительство дома и покупку гаража. Позднее о повышении процентных ставок заявили и другие российские банки.
Плюсы и минусы рефинансирования ипотеки
У помощи государства в погашении ипотеки есть свои плюсы и минусы. Среди положительных сторон можно отметить следующие:
- Возможность снизить процентную ставку, а значит, и сумму переплаты по ипотеке.
- Уменьшение срока кредита или платежа, если используется реструктуризация.
Каждый способ можно использовать в зависимости от того, что вам удобнее – досрочно погасить займ с целью уменьшения переплаты или продлить срок выплаты, но снизить сумму ежемесячного платежа. Среди главных недостатков рефинансирования ипотеки отметим два:
- Длительность и сложность процедуры.