Договор аренды квартиры с правом выкупа

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды квартиры с правом выкупа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Случается, что аренду с последующим выкупом заключают между собой предприятия или государственные органы. В таких случаях соглашение разрабатывается с учетом интересов фирм, а контракт может содержать инвестиционные пункты.

Договор аренды с дальнейшим выкупом квартиры: особенности

По договору аренды (найма) можно выкупить практически любую недвижимость: квартиру, дом, дачу или же просто земельный участок. Но такая схема сейчас встречается редко. В основном из-за того, что собственнику невыгодно получать деньги годами и при этом уже фактически не владеть недвижимостью.

Самые простые и удобные формы покупки жилья — ипотечное кредитование и «живые деньги». Обычно договор аренды с последующим правом выкупа заключается в том случае, когда квартира не очень рентабельна и не заинтересовала других покупателей при продаже.

Например, жильё находится в отдалённом месте и в нём никогда не делали ремонт. В таком случае собственник вынужден пойти на предложение аренды с правом выкупа, а покупатели без крупной суммы смогут рассчитывать на собственное жильё. Для некоторых покупателей тут есть преимущество перед ипотекой: при договоре аренды квартиры с выкупом не требуются большой пакет документов и хорошая кредитная история. Нет и процентов по кредиту.

Договор аренды с возможностью выкупа: обязанности и права сторон

По договору аренды с правом выкупа собственник обязан:

• предоставить жильё на правах арендодателя своему покупателю;
• организовать арендатору доступ к коммунальным платежам;
• зафиксировать арендную плату;
• передать в собственность квартиру после уплаты согласованной выкупной суммы;
• устранить неполадки в жилом помещении, возникшие не по вине арендатора.

Арендатор обязан:

• своевременно платить за жильё;
• поддерживать квартиру в хорошем состоянии;
• использовать жильё только для проживания;
• делать ремонт по согласованию с собственником.

Плюсы и минусы аренды квартиры с последующим выкупом

Аренда с рассрочкой выкупа квартиры имеет и преимущества, и недостатки. Рассмотрим ситуацию с точки зрения арендатора и арендодателя. Сначала узнаем, что получает наниматель. Преимущества:

• нет необходимости собирать деньги на первоначальный взнос;
• не оценивается кредитная история, не требуется высокий кредитный рейтинг;
• в ряде ситуаций не начисляются проценты за пользование заемными деньгами. Можно взять квартиру в аренду с выкупом по цене ниже рыночной.

Минусы для арендатора:

• регистрация права собственности откладывается на длительный срок. Наниматель отдает значительные суммы, но может так и не стать владельцем недвижимости;
• у арендодателя могут измениться планы, он может найти более выгодного клиента и заявить о расторжении договора. Все, что получит арендатор – это деньги, уплаченные в счет выкупной суммы;
• отсутствие обременений на момент подписания договора не означает, что их не будет в процессе исполнения обязательств. Если соглашение не зарегистрировано надлежащим образом (например, срок действия не превышает 1 год), собственник может передать квартиру банку в качестве обеспечения по кредиту;
• если в договоре аренды нет упоминания о последующем выкупе, даже суд не обяжет собственника подписать акт приема-передачи квартиры. Деньги будут зачтены в счет арендных платежей.

Плюсы для арендодателя:

• можно продать неликвидную квартиру, непривлекательную с точки зрения и риелторов, и банков, и покупателей;
• в течение длительного времени поступают и выкупные деньги, и арендная плата;
• если наниматель перестает платить, то в соответствии со ст. 619 ГК РФ можно расторгнуть договор и выселить нерадивого квартиранта.

Минусы для собственника:

• договор аренды заключается на длительный срок. За это время недвижимость может значительно подорожать. Если в соглашении не предусмотрен пересчет с учетом инфляции, в итоге можно получить сумму, значительно меньше рыночной стоимости;
• если арендатор задерживает платежи, портит имущество, снижая его рыночную цену, расторгнуть договор можно только через суд. Процедура может растянуться на долгие месяцы.

Есть ли в банках программа аренды жилья с последующим выкупом

Анализ действующих банковских предложений показал, что съем жилья с последующим выкупом банковскими структурами не поощряется и не финансируется. Лизинговые программы есть, но они предлагаются только малому и среднему бизнесу, реже ИП. В Сбербанке финансовая аренда возможна только в отношении транспорта и оборудования. В ВТБ спектр предлагаемых программ шире. В частности, в лизинг можно приобрести и недвижимость коммерческого назначения. Но все предложения адресованы юридическим лицам. Исключение на общем фоне — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию или Дом.РФ. Еще в 2014 году граждан РФ призывали стать собственником квадратных метров на следующих условиях:

• период рассрочки — 5-15 лет с возможностью досрочного погашения;
• при расчете стоимости квартиры предполагается, что недвижимость за время погашения задолженности подорожает на 30%;
• сумма, вносимая ежемесячно, идет на погашение стоимости непосредственно квартиры и процентов за рассрочку;
• если на определенном этапе арендатор посчитает, что данная квартира его не устраивает, он может отказаться от договора. Ему будут возращены деньги, зачтенные в счет погашения задолженности. Проценты за рассрочку и сама квартира остаются в ведении Агентства.

Как заключить договор между физическими лицами

Если речь идет о выкупе залоговых квартир, например, у банка, то контракт заключается по форме залогодержателя. Вариант выкупить квартиру у государства также сопровождается определенной строго установленной формой, которую составили специалисты местных органов власти.

Граждане же составляют договор самостоятельно с учетом индивидуальных обстоятельств и условий. Сложность состоит в том, что это очень редкий контракт, который представляет определенную сложность для обывателей. Команда Ипотекаведа разработала универсальные рекомендации для заключения таких сделок, следуя которым каждый сможет оформить аренду с последующим выкупом.

Регистрация в органах юстиции

Регистрация в Росреестре в результате длительной аренды будет иметь обременение. Необходимо регистрировать обременение в Росреестре, если с момента заключения сделки и до внесения выкупной суммы пройдет больше года. Если в соответствии с условиями договора выкупная сумма будет передана арендодателю менее чем через год, то нет необходимости регистрации обременения в органах юстиции.

Для регистрации обременения нужно:

1. оплатить госпошлину в размере 2000 рублей в любом отделении банка;
2. собрать пакет необходимых документов (договор о сделке в количестве 3 штук, паспорта обеих сторон, ЕГРН-выписку, квитанцию об уплате госпошлины);
3. написать заявление и лично передать документы в Росреестр или воспользоваться помощью МФЦ. Возможно также направление документов в Росреестр почтой, но в этом случае необходимо к пакету приложить спиок направляемых документов;
4. по прошествии 10 рабочих дней получить в органах юстиции выписку на объект недвижимости с обременением и один экземпляр договора.

Получить свидетельство из ЕГРП с подтверждением абсолютных собственнических прав можно только тогда, когда обязательства по договору сторонами выполнены в полном объеме. Для его получения необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 рублей в любом отделении банка и предоставить в органы юстиции квитанцию, подтверждающую оплату. Понадобятся следующие документы:

• договор о сделке;
• согласия супругов сторон на проведение сделки, заверенные нотариусом;
• подтверждение со стороны бывшего владельца квартиры того, что он получил выкупную стоимость;
• акт приема-передачи объекта недвижимости;
• ЕГРН-выписка на недвижимость.

При каких условиях покупателю будет выгодно приобрести жилье подобным образом

Аренда с правом последующего выкупа квартиры — это особая схема приобретения жилья, которая сочетает в себе элементы аренды и ипотечного кредита. Покупателю может быть выгодно приобрести жилье подобным образом при соблюдении определенных условий.

Одним из важных условий, при которых аренда с правом последующего выкупа выгодна покупателю, является низкая стоимость аренды по сравнению с рыночной стоимостью аналогичного жилья. Если арендная плата в данном случае составляет значительно меньшую сумму, чем платежи по ипотечному кредиту, то покупка жилья с выкупом может быть более выгодной альтернативой для покупателя.

В договоре аренды с правом последующего выкупа обычно прописывается срок аренды и стоимость выкупа. Это важные условия, которые позволяют покупателю более гибко планировать свои финансовые возможности и рассчитывать на выгодные условия приобретения жилья. Также, покупателю будет выгодно приобрести жилье подобным образом, если в договоре предусмотрена возможность применения части арендных платежей к сумме выкупа.

Особенности аренды с правом последующего выкупа квартиры также отличаются от обычной аренды. Согласно законодательству, арендатор в данном случае имеет предпочтительное право при покупке жилья до конца срока договора аренды. Это позволяет покупателю снизить риски сделки и обезопасить себя от возможных проблем приобретения квартиры.

Однако, приобретая жилье по данной схеме, покупатель должен быть готов столкнуться с рядом проблем. Во-первых, это риски, связанные с составлением договора аренды с правом последующего выкупа. Покупатель должен тщательно изучить условия договора и обратить внимание на пункты, которые могут привести к непредвиденным проблемам.

Во-вторых, покупатель должен оценить стоимость жилья и выкупа. В некоторых случаях цена выкупа может быть завышена, что существенно ухудшит выгодность сделки для покупателя. Поэтому важно провести анализ рыночной стоимости жилья и сравнить ее с предлагаемой ценой на выкуп.

Таким образом, чтобы покупка жилья с выкупом была выгодной для покупателя, необходимо тщательно изучить условия договора аренды, оценить стоимость жилья и выкупа, а также учесть свои финансовые возможности. При соблюдении этих условий покупатель получит возможность приобрести жилье подобным образом с меньшими рисками и более выгодными условиями.

Риски, с которыми может столкнуться арендатор

Аренда жилья с правом последующего выкупа имеет свои особенности и риски, с которыми арендатор может столкнуться. Рассмотрим некоторые из них более подробно:

1. Правом на жильё: В данной схеме арендатор имеет право на приобретение квартиры по истечении определенного срока аренды. Однако, если арендатор не сможет выполнить условия договора выкупа, то он может потерять право на дальнейшую аренду и право на покупку.
2. Оценка стоимости жилья: При условии выгодной стоимости жилья на момент заключения договора, арендатор может считать это выгодным вариантом. Однако, стоимость жилья может измениться в течение срока аренды, и арендатор может столкнуться с ситуацией, когда покупка жилья станет невыгодной.
3. Условия договора: В договоре аренды с правом выкупа может содержаться ряд ограничений и условий, которые арендатор должен соблюдать. Нарушение этих условий может привести к проблемам с последующим выкупом жилья.
4. Финансовые проблемы: При аренде с выкупом арендатор может столкнуться с финансовыми трудностями при выполнении условий договора выкупа. Это может быть связано с нехваткой средств для оплаты выкупной стоимости или возникновением других финансовых обязательств.
5. Особенности ипотечного кредита: Если для покупки квартиры с выкупом арендатору потребуется оформление ипотечного кредита, то это может привести к дополнительным рискам и проблемам с получением кредита.
6. Отличие от обычной аренды: Аренда с правом выкупа имеет свои особенности по сравнению с обычной арендой. Арендатору необходимо внимательно изучить условия договора и понять все риски и особенности этой схемы перед его заключением.

Таким образом, арендатор, предлагая квартиры с правом выкупа, должен внимательно оценить все риски и особенности данного вида договора. Только после тщательного изучения условий и взвешивания всех возможных проблем и выгод арендатор может принять решение в пользу аренды с последующим выкупом квартиры.

Чем отличается аренда с последующим выкупом от ипотеки

Аренда с последующим выкупом и ипотека являются двумя видами приобретения недвижимости. Вот основные различия между ними:

1. При аренде с последующим выкупом сделку оформляют через договор аренды, который затем может быть изменен на договор купли-продажи. Ипотека — это договор купли-продажи, расчет по которому производится за счет заемных денег, полученных по кредитному договору с банком.

2. В большинстве случаев у ипотеки аннуитетные платежи, их величина постоянная, определяется ставкой по кредиту и фиксируется в графике платежей. Величина арендной платы может меняться на протяжении срока съема.

3. Для ипотеки требуется первоначальный взнос. При аренде с последующим выкупом такого требования нет. Но арендодатели чаще всего требуют, чтобы арендаторы вносили обеспечительный платеж в размере одной месячной арендной платы. За счет него производится погашение задолженностей по коммунальным платежам, если арендатор просрочит внесение денег, или компенсируется ущерб, нанесенный имуществу арендодателя.

4. Обычно ипотеку оформляют на длительный срок: 25-30 лет. Аренда с выкупом может быть ограничена меньшим сроком: 5-10 лет.

5. При ипотеке квартира находится в залоге у банка. Право собственности на недвижимость покупатель приобретает сразу, но пока полностью не выплатит долг и проценты ограничен в праве распоряжения своей собственностью. При аренде с выкупом новый собственник становится полноправным владельцем при полном расчете по договору.

При аренде с последующим выкупом участие банка необязательно. При ипотеке банк выдает недостающую сумму под процент.

Заключительные советы

Обращение к юристу перед заключением сделки аренды квартиры с правом последующего выкупа обязательно, если покупатель и продавец хотят себя обезопасить. Только специалист сможет правильно и грамотно составить соглашение, в соответствии с которым сделка будет признана законной. Все условия договора нужно продумать заранее, особенно стоит задуматься об условиях ответственности сторон за ненадлежащее исполнение своих обязанностей.

Лучше всего поговорить с теми, кто уже заключал подобные сделки, чтобы расспросить обо всех подводных камнях. Следует оценить свою реальную выгоду от именно такого вида сделки, не найдется ли более выгодных предложений. Стоит обратить внимание, что договор не подлежит регистрации в уполномоченных органах.

Наиболее важно стоит отнестись к положениям о возможном изменении стоимости квартиры. Квартира может подешеветь или подорожать на рынке, тогда одна из сторон останется в проигрыше. Судебные споры по таким вопросам без наличия отдельного соглашения об изменении и пересчете стоимости, либо без включения его в договор, удовлетворены не будут.

Как составить правильный договор аренды квартиры с выкупом?

Любой образец договора аренды квартиры с последующим выкупом должен предусматривать регулирование двух блоков правоотношений:

— аренды квартиры;

— переход прав на квартиру после ее выкупа к арендатору.

Наиболее полно учесть все права и обязанности сторон при его заключении поможет помощь конструктора документов ProstoDocs, особенно если обе стороны хотят добиться максимальной прозрачности сделки.

Некоторые моменты, касающиеся будущих правоотношений при заключении договора можно узнать из ГК РФ (ст. 554-555 об определении предмета в договоре продажи недвижимости). При выборе тех или иных вариантов ответов на вопросы конструктор предложит справочную информацию, чтобы Вы не допустили ошибку.

Договор аренды квартиры с физлицом с последующим выкупом

Отличительной особенностью данного договора является то, что он включается в себя сразу сделку по аренде недвижимости, а также сделку купли-продажи.

Поэтому подобные договора чаще всего состоят сразу из двух отдельных блоков:

• Аренда квартиры. В данном блоке описывается вся информация относительно аренды. Блок этот представляет собой полноценный договор аренды, за исключением некоторых особенностей;
• Переход права на владение квартирой после выкупа арендатора. Эта часть представляет собой договор купли-продажи.

Важно понимать, что подобный договор это один полноценный документ, в котором есть две разные, но взаимосвязанные части. Заключение подобного договора является более сложным, чем заключение договора аренды или договора купли продажи, поэтому рекомендуется обратиться за консультацией к юристу, либо воспользоваться образцом.

Важно знать, что образец сделан только для удобства граждан. Прописанные в нем условия можно менять или дописывать дополнительные по желанию сторон.

Если обратиться к закону, то заключается данный договор на законах Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 554-555). Также данный правовой документ регулирует все правоотношения между участниками сделки.

• Наряду с классическими схемами приобретения недвижимости через долевое участие в строительстве и покупку квартиры на вторичном рынке существует малораспространенная схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа.
• Гражданский кодекс Российской Федерации на этот счет говорит, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
• Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?
• Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?

Сравнение аренды с последующим выкупом и ипотечного кредита

Параметр	Аренда с последующим выкупом	Ипотечное кредитование
Первоначальный взнос	Не требуется	Обычно требуется, размер зависит от условий банка
Общая сумма платежа	Может быть меньше, чем по кредиту	Включает основной долг, проценты, страхование и другие расходы
Право собственности	Переходит после полной оплаты	Переходит сразу, но с обременением в пользу банка
Риск потери имущества	Есть, если нарушены условия договора	Есть, при невыплате кредита
Возможность использования имущества	С момента заключения договора	С момента покупки
Возможность досрочного выкупа	Обычно предусмотрена	Зависит от условий банка

Аренда с правом выкупа имеет преимущества перед ипотечным кредитом, включая меньшую общую сумму платежа, отсутствие первоначального взноса и возможность пользования имуществом с момента заключения договора. Однако она также имеет ряд недостатков, включая нечеткую юридическую форму сделки, риск залога имущества, возможность выселения.

Подробнее о договоре аренды с последующим выкупом

В любом случае, целесообразно поручить составление такого договора юристу. Этот документ состоит из двух частей: первая — договор аренды, вторая — договор о продаже недвижимости в рассрочку. В договоре обязательно должны быть прописаны обязательства по выплате арендной платы и приобретению дома/квартиры.

Договор может предусматривать владение арендатором по окончании срока аренды или по истечении его срока или срока действия при условии выплаты всей выкупной цены.

Включается ли выкупная стоимость в арендную плату или указывается отдельно, остается на усмотрение торговой составляющей. Договоры без цены объявляются в суде несправедливыми. В результате арендатор не может претендовать на будущее право собственности на недвижимость, а владелец должен вернуть все деньги, полученные по договору. (Выкупная цена).

В большинстве случаев обязательство арендатора по выплате арендной платы вступает в силу после выплаты полной выкупной цены, однако ни в одной части сделки не запрещено устанавливать иные сроки окончания действия обязательства. Сам договор должен быть зарегистрирован в Росреестре — все договоры, связанные с продажей недвижимости, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными после соответствующей регистрации.

Общее взаимодействие между частями аренды и права выкупа выглядит следующим образом

1. Стороны заключают договор аренды с возможностью последующего выкупа в соответствии с правилами, предусмотренными трастом. В договоре оговаривается конкретный порядок оплаты за квартиру.
2. В течение срока действия договора арендатор вселяется в квартиру и платит заранее оговоренную сумму.
3. По окончании срока действия договора арендатор получает право собственности на квартиру. В этом случае цена покупки регулируется договором. Предложение о покупке квартиры может быть сделано как арендатором, так и собственником.
4. Как и при сделке купли-продажи, после приобретения жилья права нового владельца регистрируются в реестре.

После регистрации прав новый владелец становится законным собственником недвижимости и может продавать, покупать, закладывать и распоряжаться ею.

Образец договора и существенные условия

Обратите внимание на ключевые термины, которые должны быть включены в текст. Если эти условия не упомянуты, договор считается незаключенным. Если в покупной цене нет условий, договор переводится в обычный договор аренды.

ВАЖНО: Юридически это договор аренды, а не договор лизинга. Подробнее о различиях между арендой, лизингом, видами аренды и особенностях заключения мы писали здесь.

Далее в тексте должны быть перечислены следующие условия покупки

• Имя участника. Убедитесь, что имя участника совпадает с именем собственника квартиры, согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц. Необходимо также указать адрес и паспортные данные.
• Полное описание квартиры с указанием номера участка, площади, поэтажного плана и полного адреса.
• Возможность выкупа квартиры арендатором. Без этого отчета договор не действителен.
• Цена приобретения квартиры и размер арендной платы, подлежащей уплате, а также порядок и условия оплаты. Указание возможности корректировки в течение срока аренды или
• Срок аренды.
• Обязанность собственника передать квартиру арендатору по окончании срока действия договора.
• Обязательства сторон относительно ремонта, оплаты коммунальных услуг и т.д.

Договор может содержать и другие пункты, необходимые сторонам.

Похожие записи:

• Как ИП совместить упрощёнку и патент в 2022 году и почему это выгодно
• Возмещение вреда раз в год инвалидам ЧАЭС в 2024 году
• Что делать и как бороться, если соседи сверху постоянно шумят и мешают спать?