Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «При межевании участок оказался больше/меньше». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
До 2008 года при проведении межевания не использовались высокоточные спутниковые технологии, а до 2001 года межевание не производилось вовсе (участки распределялись на основе имеющихся картографических планов).
Из-за этого при проведении межевания в современных условиях ранее установленные границы наделов могут сильно меняться. При этом все случаи изменения площади наделов и порядок действия при таковых изменениях закреплены на законодательном уровне.
Важно понимать, что при любом фактическом изменении площади участка владелец надела должен заказывать повторную процедуру межевания даже в том случае, если ранее это межевание уже производилось.
В ином случае у него могут возникнуть проблемы в будущем. Например, если владелец соседнего, смежного участка решит провести межевание своего надела, и его границы не будут совпадать с данными на местности.
Местоположение границ земельного участка и площадь — его уникальные характеристики. Об этом говорится в федеральном законе «О О кадастровой деятельности» (№ 221-ФЗ).
В ряде случаев требуется провести уточнение характеристик ЗУ:
- кадастровые сведения не отвечают требованиям к описанию местоположения границ ( пункт 3 статьи 25 и пункт 4 статьи 27 № 221-ФЗ )
- фактическая площадь, установленная при межевании, не соответствует сведениям в правоустанавливающих документах
Уточнённая площадь земельного участка, указанная:
- в документах
- в ГКН
- в акте органа местного самоуправления
- не должна быть больше установленного предельного минимального размера ЗУ.
- Предельные площади ЗУ соответствующего целевого назначения устанавливаются правовыми актами органов местного самоуправления (пункт 1 статьи 33 Земельного кодекса РФ).
- В Санкт-Петербурге — Законом № 405-53
- Smin = 300 м2 = 3 сот = 0.03 га — для участков ИЖС
- Smin = 200 м2 = 2 сот. = 0.02 га – для участков для ведения огородничества
- Smin = 200 м2 = 2 сот. = 0.02 га — для ведения садоводства
- Smin = 18 м2 — для индивидуальных гаражей
- Smin = 5 м2 — для временных объектов мелкорозничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания без права возведения объектов недвижимого имущества
Этап №3 — Если наши фактические границы совпадают с планом из ГФДЗ, предлагаем соседям провести межевание без суда
Покажите соседям распечатанную карту со слоями из планов (из этапа №2) и скажите им, что ваши фактические границы совпадают с планом из архива Росреестра. Следовательно их границы не совпадают. Совпадение наших границ с планом — это хороший козырь в споре, если соседи намерены судиться. Предложите им не доводить до суда, пусть они проведут межевание своего участка, чтобы фактические границы их участка внесли в кадастровый учет. По сути их границы на местности будут не тронуты, изменятся лишь их кадастровые границы в ЕГРН. Проще говоря, их участок на карте «сдинется» на место.
Чаще всего соседи отказываются что-либо делать и говорят примерно такое — «Это ваша проблема, а не моя. Нам уже делали межевание, границы оформлены, а правильно или неправильно — это вам нужно доказать». В таком случае есть смысл оплатить повторное межевание их участка. Мое мнение — проще, быстрее и дешевле заплатить за межевание соседа, чем судиться с ним. Межевание стоит около 10 000 — 20 000 рублей и оформляется около 1 — 1,5 месяца. Если дойдет до суда, тогда: 1) Услуги юриста за оформление документов и представительство выйдет дороже минимум в 1,5 — 2 раза. 2) Суд только первой инстанции займет 3 — 4 месяца + 1 месяц на вступление в силу судебного решения. А если соседи подадут апелляцию, это займет еще больше времени и денег.
Если соседи согласятся провести повторное межевание своего участка (даже если и за наш счет), проще всего обратиться к тому же кадастровому инженеру, который проводил межевание нашего участка. В итоге инженер оформит один межевой план — на исправление кадастровой ошибки при межевании соседа и установление границ нашего участка. Данный план подаем на регистрацию в Росреестр. Сначала кадастровые границы соседнего участка «передвинутся» по фактическим координатам. Следовательно наложение/разрыв исчезнет. Затем зарегистрируют наши границы. По сути проблема с границами решена.
Сложности при расхождении фактической площади участка с документами
Для того чтобы устранить фактическое расхождение занимаемой площади земельного участка с данными, которые имеются в официальных документах, должны быть соблюдены два условия:
- размер прирезаемого участка не увеличивает общую площадь участка свыше установленного максимума для соответствующего региона. Максимум, на что можно рассчитывать, – это 10 процентов территории сверх максимальной нормы. То есть если установлен максимальный размер в 10 соток, то прирезать еще столько же не получится,
- фактическое владение земельным участком в нынешних пределах превышает 15 лет. Кроме того, расположение на участке природных или иных объектов позволяет в нынешних условиях более точно зафиксировать координаты участка с учетом его новых границ.
Как оспорить межевание земельного участка?
Местоположение границ земельного участка и площадь – его уникальные характеристики. Об этом говорится в федеральном законе «О О кадастровой деятельности» (№ 221-ФЗ).
В ряде случаев требуется провести уточнение характеристик ЗУ:
- кадастровые сведения не отвечают требованиям к описанию местоположения границ (пункт 3 статьи 25 и пункт 4 статьи 27 № 221-ФЗ )
- фактическая площадь, установленная при межевании, не соответствует сведениям в правоустанавливающих документах
Уточнённая площадь земельного участка, указанная:
- в документах
- в ГКН
- в акте органа местного самоуправления
не должна быть больше установленного предельного минимального размера ЗУ.
Предельные площади ЗУ соответствующего целевого назначения устанавливаются правовыми актами органов местного самоуправления (пункт 1 статьи 33 Земельного кодекса РФ).
В Санкт-Петербурге – Законом № 405-53
- Smin = 300 м 2 = 3 сот = 0.03 га – для участков ИЖС
- Smin = 200 м 2 = 2 сот. = 0.02 га – для участков для ведения огородничества
- Smin = 200 м 2 = 2 сот. = 0.02 га – для ведения садоводства
- Smin = 18 м 2 – для индивидуальных гаражей
- Smin = 5 м 2 – для временных объектов мелкорозничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания без права возведения объектов недвижимого имущества
До 2008 года при проведении межевания не использовались высокоточные спутниковые технологии, а до 2001 года межевание не производилось вовсе (участки распределялись на основе имеющихся картографических планов).
Из-за этого при проведении межевания в современных условиях ранее установленные границы наделов могут сильно меняться. При этом все случаи изменения площади наделов и порядок действия при таковых изменениях закреплены на законодательном уровне.
Важно понимать, что при любом фактическом изменении площади участка владелец надела должен заказывать повторную процедуру межевания даже в том случае, если ранее это межевание уже производилось.
В ином случае у него могут возникнуть проблемы в будущем. Например, если владелец соседнего, смежного участка решит провести межевание своего надела, и его границы не будут совпадать с данными на местности.
При всей полезности, межевание участка – процедура, в ходе которой можно столкнуться с целым рядом проблем, которые сделают дальнейшее оформление земли куда более сложным. В некоторых случаях до полного разрешения проблемы закрепить результаты межевания на официальном уровне вовсе не получится.
К числу основных проблем, которые могут возникнуть в ходе межевания, относятся:
- Кадастровая ошибка – если она непосредственно повлияла на результат межевания, например, были неверно определены узловые точки, по которым устанавливались границы участка, процедуру придётся делать повторно. Обычно в таких случаях она должна проводиться за счёт исполнителей, допустивших ошибку при первом проведении.
- Наличие непреодолимых препятствий для проведения границ согласно плану – это может быть капитальный забор на границе, поставленный одним из соседей и мешающий процедуре из-за невозможности полноценной топографической съёмки, появление нового водного объекта, по которому теперь частично проходит граница, и тому подобные случаи. Тогда сначала придётся составить новый межевой план, и провести границы участка по-новому, а уже затем уточнять их непосредственно измерениями.
- Несогласие соседа с результатами межевания. Здесь следует отметить, что ситуации бывают разные, и простое отсутствие подписи кого-то из соседей в акте межевания преградой для регистрации результатов не станет: ведь сосед мог просто не явиться на процедуру, или отказаться подписывать акт без всяких законных оснований. Главное – вовремя предупредить его о том, что вы будете проводить межевание, а дальше уже его выбор. Настоящие проблемы возникнут, если дело зашло дальше, и сосед подал на вас претензию, тогда вопрос придётся решать в суде.
- Требуется изменить площадь участка – кадастровый инженер должен будет обосновать причины, по которым требуется изменить площадь участка, и уже на основании того, насколько его обоснования были убедительными, государственные инстанции будут принимать решение, давать ли на это согласие.
Порядок уточнения границ участка
- возникновению споров с соседями;
- отказу в регистрации участка в кадастровом реестре;
- административной ответственности за самовольное захватывание не принадлежащих лицу площадей;
- юридическое увеличение площади земельного надела.
Проведение такой процедуры, в свою очередь, может понадобиться при осуществлении плановых проверок сотрудниками кадастровой службы или по желанию собственника земельного владения. При предъявлении претензий со стороны третьих лиц относительно границ участка также может быть проведена процедура уточнения.
Процедура проводится специально аттестованными инженерами, имеющими соответствующее образование и лицензию на осуществление своей деятельности. Итоговые значения выясняются в соответствии с результатами размежевания данного и при наличии споров смежных участков.
Если в итоге площадь окажется больше на показатель, равный или меньше 10% от заявленного изначального размера, а соседи не предъявляют претензии, то такое увеличение площади будет считаться законным. Кроме того, если площадь, вошедшая в состав участка, по итогам уточнения является частью участка, принадлежащего третьим лицам, то собственник уточнённого участка может быть привлечён к ответственности в административно-правовом порядке.
После межевания участок стал больше как оформить? Еще один частный случай, когда границы надела могут увеличиться после межевания, – это оформление «прирезок», которые фактически уже используются или которые собственник только хочет присовокупить к своей земле.
Право увеличить свою территорию таким путем для владельцев дач, частных домов, садовых участков, огородов и подсобных хозяйств предусмотрено п. 3 ч. 1 ст. 39.28 ЗК РФ.
Это возможно, если с такой территорией граничат государственные или муниципальные земли, не отнесенные к землям общего пользования и не изъятые из оборота.
Порядок оформления «прирезки» следующий:
- землевладелец обращается в уполномоченный орган с заявлением о перераспределении участков, находящихся в частной и публичной собственности;
- орган направляет ему согласие на такое перераспределение, если нет оснований для отказа (земля не изъята из оборота, не предоставлена другому лицу и т.д. – всего 13 оснований для отказа);
- заявитель нанимает кадастрового инженера для учета образуемых земель и регистрирует их в ЕГРН;
- подписывается соглашение о перераспределении, в котором указывается и плата, за которую земли переходят из публичной собственности в частную.
Заявления о перераспределении земельных участков.
ВНИМАНИЕ! Участок, полученный в результате оформления «прирезки», не должен оказаться больше установленного максимального размера для землевладений такого типа.
Оформление «прирезки»
Чтобы понять, каким образом можно увеличить площадь надела земли путем перераспределения (прирезки), обратимся к указанным выше правовым нормам.
Это станет возможным, если с дачным участком, землей под частным домом, огородом и т. д. граничат участки земли, принадлежащие государству или муниципалитету. Кроме того, эти земли не должны иметь статус «земель общего пользования» и не должны быть изъяты из оборота.
Для оформления такой земли во владение необходимо предпринять следующие действия:
- обратиться в орган государственной власти, уполномоченный на принятие решения о перераспределении земли;
- написать заявление о перераспределении участков, которые находятся в частной и публичной собственности.
Что делать, если площадь участка больше, чем по документам
Если выясняется, что площадь участка по факту сильно превышает размер земли по документам, то получите первым делом справку из кадастровой службы в отношении участков соседей. В случае отсутствия плана по межеванию, такие данные пригодятся.
Для приобретения данной информации отправляйтесь в местную кадастровую комиссию или земельный комитет. Перед этим наведите справки о собственниках смежных земель, чтобы быть уверенным в том, что они не имеют претензий по поводу захвата их территории.
Чтобы претендовать на землю, узнайте следующее:
- Межевые работы на этом участке не осуществляли;
- Владельца земли не найдено, информация о таком лице отсутствует в открытых источниках;
- Земельный участок не сдается в аренду администрацией поселения;
- В отношении участка не проводится аукцион, и нет заявлений на его приобретение.
Если вышеуказанные пункты соблюдены, то необходимо поторопиться с оформлением текущих границ участка. Для этого надо оформить заявку на проведение работ кадастровым инженером в администрации или земельных службах, существующих при администрации поселения.
Убедитесь, что выбранный специалист для проведения геодезических работ имеет соответствующую лицензию и может осуществлять работы по межеванию.
Как составить акт согласования границ земельного участка с соседями
Чтобы претендовать на дополнительные метры земли, необходимо соблюсти процедуру составления акта согласования границ с соседями, что иногда становится нерешаемой проблемой в процессе оформления земельного участка.
Изучите правила составления акта согласования:
- Личные данные участников соглашения, при этом обязательно требуется присутствие каждого соседа, чей участок граничит со спорной территорией;
- Сделайте копии их документов, на основании которых можно идентифицировать личность;
- Итоговый документ о согласовании границ, который необходимо зафиксировать на межевом плане, на обороте надо написать координаты итогового варианта расположения границ участка, лучше дополнить документ схематическим изображением границ участка;
- В случае наличия противников заключаемого соглашения, необходимо приложить письменные возражения, на основании которых нельзя согласовать оформляемый акт;
- Подпись каждого участника соглашения, если он согласен с информацией и результатами пересмотра границ участка;
- Печать с расшифровкой фамилии специалиста по межевым работам и его печать на документе.
Как правильно рассчитать: используемые формулы
Величина S рассчитывается путём измерения расстояния между двумя самыми отдалёнными друг от друга поворотными точками участка, а для расчёта D измеряется расстояние от опорного пункта межевых сетей до самой близкой к данному пункту поворотной точки.
ВАЖНО! Величина погрешности при межевых работах увеличивается по мере возрастания значения отношения S/D, которое растёт по мере приближения границ участка к опорным межевым сетям.
К основным методам определения погрешностей, применяемых при межевании, относят следующие:
- метод среднеквадратичной погрешности;
- метод допустимой площади;
- диагональный метод.
Проводимое межевание заключается в создании плана, который будет включать в себя чертеж-схему земельного надела и точные указания координат границ с приведением подробного описания его характерных особенностей.
В процессе межевания производится подача заявления от собственника участка или его пользователя, при этом сам участок после всего процесса может менять свое очертание или конфигурацию только в ситуациях уточнения проходящих границ и их согласования с кадастровыми инженерами.
Такие действия могут иметь место в следующих ситуациях:
- При возникновении необходимости продажи части одного участка, принадлежащего собственнику;
- При необходимости раздела имущества, когда такие меры имеют место при разводе супругов и разделении имущества, которое относится к совместно нажитому. Причем чаще всего такие меры применяются к тем участкам, которые еще не имеют построек на своей территории.
Что делать, если при межевании произошло наложение участков
На практике такие случаи возникают довольно часто. Лицо, владеющее участком, осуществило межевальные работы, которые привели к установлению границ, и поставило участок на кадастровый учет. После этого лицо, владеющее соседним участком, тоже осуществляет межевальные работы, в результате чего выясняется, что границы двух этих участков наложены друг на друга. Следовательно, данное лицо получает отказ в постановке участка на кадастровый учет. Нередки и ситуации, когда новый межевой план показывает, что граница участка должна проходить на определенном расстоянии от установленного забора, например, на расстоянии пяти метров. Следовательно, необходимо передвинуть забор.
В соответствии со статьей 28 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» существует 2 причины наложения границ. К ним относятся кадастровая и техническая ошибки.
Под технической ошибкой понимается ошибка, допущенная в государственном органе, специализирующемся на кадастровом учете. Это может быть, например, опечатка или ошибка в подсчетах и т. д. Ошибка такого рода исправляется посредством направления заявления в орган кадастрового учета, которым является ФБУ «Земельная кадастровая палата».
Основной причиной наложения границ участков является, безусловно, кадастровая ошибка. Под ошибкой данного рода понимается неверное установление границ надела при проведении межевальных работ. По мнению специалистов, кадастровая ошибка вызвана неверной привязкой границ, а именно, неверным выбором точки, являющейся отправной для осуществления дальнейших измерений. Порой межевальные работы осуществляются по разграничивающему участки забору, установленному много лет назад неверно. Такие ситуации могут сложиться, когда в документах не отражена информация о координатах границ участка.
Процесс кадастрового учета можно разделить на два следующих этапа:
- Межевальные работы по установлению границ, разработка межевого плана, который направляется в тот орган, в компетенцию которого входит кадастровый учет;
- Внесение информации из межевого плана в кадастр соответствующим органом кадастрового учета. Выдача кадастрового паспорта, содержащего данные о границах земельного надела.
Чаще всего наложение границ наделов обнаруживается на стадии проведения межевальных работ.
Существует два варианта выхода из сложившейся ситуации: судебный и административный.
В рамках административного способа соседи совместно совершают действия для устранения ошибок. При таком раскладе кадастровый инженер вносит поправки в границы участка, не изменяя площадь надела. Далее следует этап составления акта согласования границ лицами, владеющими смежными участками.