Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Строительство на землях ЛПХ или ИЖС — что выбрать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чаще всего возникает потребность в смене ВРИ с ЛПХ на индивидуальное строительство. Связано это с тем, что ИЖС предоставляет собственнику намного больше возможностей при обустройстве надела.
Чем ЛПХ отличается от ИЖС?
Одно из главных отличий участка ЛПХ от участка ИЖС – его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость участка для ИЖС, как правило, значительно выше, поэтому и продать его можно дороже. Но не следует забывать, что с увеличением кадастровой стоимости земельного участка увеличивается и размер земельного налога.
Если вы раздумываете, что лучше, ЛПХ или ИЖС, для строительства дома и создания комфортного места для жизни, полезен прагматический подход.
Земля, предполагающая ведение подсобного хозяйства, подойдет, если главным преимуществом вы считаете его целевое назначение. С ним связан увеличенный размер ЗУ и льготная налоговая ставка. Для надела в городской черте есть возможность изменения ее статуса (перевод в категорию ИЖС), а, значит, ее достоинства возрастают.
Если для вас главное – выгодно вложить деньги, тогда стоит подыскивать участок под ИЖС. Рыночная стоимость наделов этой категории растет с каждым годом, особенно при удачном месторасположении. Но земля будет менее выгодной в плане налогообложения, поскольку налоговые исчисления зависят от кадастровой стоимости.
Что лучше ИЖС или ЛПХ
Выяснив, какая существует разница между ИЖС и ЛПХ, можно приступать к выбору конкретного участка для его приобретения. Однозначно сказать, какой из них лучше, невозможно. Все зависит от индивидуальных потребностей будущего собственника.
Если человек планирует покупать надел для строительства жилого дома в черте города, не хочет иметь лишних проблем с проведением и обслуживанием коммуникаций, то лучше обратить внимание на земли ИЖС.
Если же будущий владелец желает не только построить на участке жилой дом, но и заниматься сельскохозяйственной деятельностью, например, выращивать фрукты, овощи, зерновые культуры, содержать домашний скот, а по возможности, продавать излишки произведенной продукции, то лучше обратить внимание на наделы ЛПХ.
А вот полевые участки, которые можно использовать для ведения личного подсобного хозяйства, редко используют простые граждане. Чаще всего на них обращают внимание крупные предприятия, например, колхозы, занимающиеся объемным производством зерновых, овощных и других с/х культур.
На законодательном уровне закреплено правило – использовать земли можно лишь в соответствии с их ВРИ. На всех участках индивидуального жилищного строительства допускается возведение жилых домов, хозяйственных построек, занятие огородничеством для собственных нужд.
Можно ли строить на землях, предназначенных для личного подсобного хозяйства, напрямую зависит от категории, к которой относится конкретный надел. Для строительства используют приусадебные участки. Если же, надел является полевым, то его применение с целью размещения на нем объектов капитального строительства запрещено.
Однозначно сказать, какую именно землю приобретать невозможно, что лучше для будущего собственника, напрямую зависит от его индивидуальных потребностей.
Как определить правовой статус земли
Ключевая разница между ИЖС и ЛПХ связана с юридическим (правовым) статусом участков земли. Земельное законодательство дает классификацию всей земли страны на несколько категорий. Наиболее важными в случае с обычными гражданами являются такие категории:
- Земли населенных пунктов – т.е. земля под городом, деревней, сельским поселением.
- Земли сельскохозяйственного назначения – т.е. участки, которые формально находятся за пределами города и рассматриваются только для того, чтобы выращивать на них сельскохозяйственные культуры. По сути, это поля, угодья для фермерского земледелия (или ведения личного подсобного хозяйства).
Наряду с понятием категория земли (т.е. конкретная группа земельных участков, определенная по заранее оговоренному критерию) законодательство вводит понятие разрешенного использования земли. Имеется в виду, с какой целью используется участок – строительство дома, дачи, ведение личного хозяйства или одновременно несколько целей.
С точки зрения физических лиц, здесь имеет большое значение 2 вида использования:
- ИЖС – в данном случае предполагается строительство жилого дома, садоводство и огородничество.
- ЛПХ – в данном случае предполагается довольно широкий выбор возможностей ведения хозяйства:
- животноводство;
- заготовка сена;
- пастбище для крупного и мелкого рогатого скота;
- ведение охоты;
- рыбоводство;
- строительство дач.
Что лучше — ИЖС или ЛПХ?
Если участок в черте города, принципиальной разницы между ИЖС и ЛПХ нет. В обоих случаях вы сможете построить на своей земле жилой дом, где в дальнейшем сможете прописаться.
Полевой участок ЛПХ может заинтересовать тех, кто не планирует постоянно жить за городом, но хочет своими силами обеспечить семью овощами, фруктами или продуктами животноводства. К тому же, определенное количество продукции можно будет продавать без уплаты налогов. Но стоит учесть, что поскольку такой участок находится за чертой города, на дорогу до него каждый раз будет уходить много времени.
Участки ЛПХ обычно имеют более низкую кадастровую стоимость
Участки ЛПХ, в особенности полевые, нередко имеют более низкую кадастровую стоимость, чем участки для ИЖС той же площади. Поэтому меньше будет и сумма земельного налога, который вам придется платить. Участки этой категории часто принадлежат садоводческим или дачным объединениям, которые полностью или частично берут на себя обеспечение коммуникаций.
И на участках ЛПХ, и на участках ИЖС, подключением к электросетям занимается сам владелец участка, в дальнейшем оплачивая потребленную энергию по тарифам. В то время как на участках, принадлежащих садовым некоммерческим товариществам, при неуплате отключение может угрожать всем участкам, владельцы ЛПХ или участков ИЖС несут индивидуальную ответственность за своевременное внесение платежей.
Согласно законодательству, местная администрация должна содействовать развитию ЛПХ, обеспечивая инфраструктуру (в том числе дороги, снабжение электричеством и водой). В реальности добиться этого может быть сложно. Нередко нужны заявления от многих владельцев участков, чтобы местные власти улучшили состояние дорог. Можно попытаться добиться от местной администрации и содействия в обеспечении участка электроэнергией, но на практике быстрее решить эти вопросы своими силами. К инфраструктуре участков для ИЖС предъявляются более строгие требования: местные власти должны позаботиться не только о проведении подъездных дорог и их своевременной расчистке, но и о доступности магазинов, школ, больниц, ведь предполагается, что участки с ИЖС будут использоваться в качестве постоянного места проживания.
Таким образом, участки для ИЖС и ЛПХ во многом сходны по особенностям использования, если они находятся на землях поселений. Участки для ЛПХ — вариант для тех, кто хочет развивать приусадебное хозяйство, а может быть, и продавать выращенные на нем овощи и фрукты. ИЖС подойдет, если в ваших планах — постройка загородного дома для постоянного проживания.
Категории земельных участков
Все земли в нашей стране по целевому назначению делятся на категории в зависимости от назначения:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
Статус участка земли определяется как целевым назначением земли, так и видом разрешенного использования (ВРИ). Их намного больше.
Категорию земельного участка и ВРИ можно узнать в выписке из ЕГРН или в кадастровой документации.
В зависимости от статуса земельного надела, собственник может осуществлять на принадлежащем ему участке определенные разновидности занятий. От этого будет зависеть моно ли на нем построить частный дом.
Участок под личное подсобное хозяйство (ЛПХ) предоставляется из земель поселений или из земель сельхоз. назначения. Земельные участки под ИЖС выдаются только из земель населенных пунктов. Помимо того, имеется различие в возможных видах выполняемой деятельности и прописки по месту постоянного жительства.
| Жилищное строительство | Земельные участки, которые предназначены для постройки индивидуальных домов. Если гражданин приобрел такую землю, то он имеет право на постройку своего жилья. Но при возведении своего индивидуального жилого дома, действуют некоторые правила и ограничения. В частности, частный дом не может превышать 20 метров в высоту и 3-х этажей. Кроме того, не допускается использование дома, построенного на землях ИЖС, в качестве отеля или гостиницы, то есть построенное строение должно использоваться 1-ой семьей |
| ЛПХ | участки, которые предназначены под развитие личного подсобного хозяйства. При покупке данного земельного участка, правообладатель может выращивать на участке сельскохозяйственные культуры, держать птицу и животных. Но использовать такие участки для выращивания овощных, плодовых культур на продажу не допускается |
Различия между землями ИЖС и ЛПХ
Когда нужно разобраться, чем отличается участок под ИЖС от ЛПХ, то для сравнения нужно отобрать наиболее значимые параметры. Подспорьем может послужить специальная сравнительная таблица, с использованием параметров.
Сравнительная таблица преимуществ земельных участков, отведённых под ИЖС и ЛПХ.
| Параметры для сравнения земельных участков | Под ИЖС | Под ЛПХ |
| Категория земель | Отводится на землях населённых пунктов. | Отводится на землях сельскохозяйственного назначения или населённых пунктов. |
| Площадь | Ограничивается интересами и покупательной способностью. | До 0,5 га. Решением местных властей этот предел может быть поднят до 2,5 га. |
| Жилая застройка | Обязательно должна начаться в течение первого трёхлетия и завершиться в 10-летний срок. Ведётся с разрешения местной администрации, по проекту и придерживаясь требований госстандартов. | Допустима только на приусадебном участке. |
| Кадастровая стоимость | Выше, что связано с наличием развитой инфраструктуры | Ниже в несколько раз, так как иногда линии коммуникаций подвести невозможно. |
| Налог на землю | Выше. | Ниже. |
| Стоимость земли | Выше ввиду расположения в черте застройки. | Ниже из-за удалённости от крупных населённых пунктов и неразвитости инфраструктуры. |
| Инфраструктура | Возводится или планируется за счёт бюджетных средств. | Подключение возможно, как правило, только для приусадебного участка. Удобства и коммуникации приходится оборудовать собственнику. |
| Регистрация по месту | Допустима после сдачи в эксплуатацию жилого дома. | Возможно при проживании в благоустроенном доме с подведёнными коммуникациями, возведённом на приусадебном участке, при получении разрешения. |
| Использование земли | Под обязательное жилищное строительство и для выращивания растений. | Некоммерческое производство сельхозпродукции. Возведение жилых и прочих построек на приусадебном участке – на усмотрение собственника, вне черты населённых пунктов недопустимо возведение фундаментальных строений. |
С помощью такого инструмента, как сравнительная таблица, нагляднее представляются различия и проще принять решение, какой вариант выгоднее избрать.
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Терминология:
- ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования земельного участка. Подходит для земель под капитальное строительство. Всегда располагается в населенном пункте, СНТ или ДНП.
- ЛПХ: личное подсобное хозяйство. Вид разрешенного использования земельного участка, которые подходит для земель под сельское хозяйство.
- СНТ и ДНП: садовое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации, объединение собственников участков, чтобы управлять общим имуществом.
Как перевести землю в ИЖС
Правильнее будет сказать: как изменить ВРИ земельного участка с «для ЛПХ» на «для ИЖС». Переводить ничего не нужно. Эта процедура называется «изменение вида разрешенного земельного участка», сокращенно «ВРИ».
Прежде чем что-то сделать с земельным участком, важно понимать, что это может делать только собственник. То есть у вас должно быть зарегистрировано право собственности на землю. Если у вас такого нет, значит вы — арендатор, а собственник — государство. И изменить ВРИ у такого земельного участка можно только попросив государство, то есть нужно его распоряжение.
Предположим, что вы — законный собственник и есть об этом свидетельство и вы желаете изменить ВРИ своего земельного участка на ИЖС.
В некоторых правилах землепользования и застройки небольших поселений (поселках, селах, деревнях и т.п.) в зонах индивидуального жилищного строительства виды разрешенного использования земельных участков для ЛПХ и для ИЖС относятся к основным видам, поэтому можно изменить вид разрешенного использования земельного участка с ИЖС на ЛПХ самостоятельно. Нужно лишь подать в Росреестр заявление о смене ВРИ земельного участка. Но это можно сделать, только если у вас уже оформлено право собственности на этот земельный участок.
Если у вас остались вопросы, то напишите здесь нашему бесплатному консультанту, чтобы мы детально разобрали Вашу ситуацию.
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Терминология:
Вид разрешенного использования (ВРИ) участка определяет, подходит ли он для сельского хозяйства, садоводства, разведения животных или строительства.
ВРИ указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН, бывший ЕГРП).
Индивидуальное жилищное строительство — это вид разрешенного использования земли. На таком участке можно построить дом для постоянного проживания, получить прописку, разбить сад и огород [1]. Участок может быть частью садового товарищества или располагаться на территории населенного пункта.
Изменение назначения участков
В соответствии с законодательством РФ изменение категории земельного участка возможно при соблюдении надлежащий условий.
Зачастую данный процесс совершают с целью перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов. То есть в категорию, допускающую выполнение строительства.
Согласно с ч. 17 ст. 51 ГрК РФ при строительстве либо реконструкции домов ИЖС и садовых домов теперь не нужно получать разрешения на строительство.
Вопрос перевода земель с/х назначения в земли населенных пунктов в особенности остро стоит перед большими городами, расширяющими свои границы.
Многие люди хотят проживать в собственных жилых домах, рядом с городом.
Разумеется, для такой процедуры требуются денежные вложения, но ожидаемый результат может не окупить затраченных средств.
В итоге владельца появится возможность близко к городу соорудить личный жилой дом.
В отдельных случаях возникает вопрос: можно ли участок под ИЖС перевести в ЛПХ?
Несмотря на то, что этим вопросом редко задаются правообладатели участков, но правовые акты не запрещают это совершать.
Расшифровка сокращения ЛПХ означает «личное подсобное хозяйство».
Основное назначение земли ЛПХ – осуществление деятельности по выращиванию сельскохозяйственных культур.
Использование земли ЛПХ может быть осуществлено только при соблюдении следующих условий:
- Целью деятельности не является получение прибыли;
- Для выращивания различных культур не используется наемный труд;
- Весь урожай используется только для удовлетворения собственных нужд собственника участка земли;
- Для выращивания культур используется участок, который имеет соответствующий статус земли, отраженный в правоустанавливающих документах.
Земли ЛПХ имеют два вида:
- Приусадебный земельный участок. На нем можно построить жилой дом или возвести постройку иного назначения. В процессе строения должны быть соблюдены все требования, которые предъявляются к строительству объекта.
- Полевой участок земли. На нем допускается производство только продукции. Возведение построек не допускается. Такой сельскохозяйственный участок обычно находится за пределами города.
Такая категория земель выдается в соответствии с нормативами. Нормативы содержаться как в федеральных законодательных актах, так и в документах, принимаемых местными органами власти.
Норма ст. 4 ФЗ No 112 « О ЛПХ» устанавливает, что максимальный размер не может быть более 0,5 га.
Изменение назначения участков
Российское законодательство при соблюдении определенных условий разрешает менять целевое назначение земель.
Чаще всего такую процедуру инициируют для перевода сельскохозяйственных земель под участки, подходящие для строительства.
Главное условие для получения разрешения — земля должна находиться в границах населенного пункта.
Особенно актуальны подобные переводы земель для крупных городов, постепенно расширяющих свои границы.
Граждане желают жить в частных домах, но не далеко от города и работы.
Естественно, подобная процедура потребует вложения финансовых и временных затрат, но «овчинка стоит выделки».
В результате собственник получит возможность недалеко от города построить свой собственный дом, коттедж или особняк.
В некоторых случаях возникает вопрос можно ли участок ИЖС перевести в ЛПХ?
Хоть это и неординарный поступок со стороны собственников, но закон не запрещает этого делать.