Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое тип продажи «альтернатива»?Понятие «альтернатива в продаже квартиры»». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При альтернативной продаже собственники часто остаются зарегистрированными на время сделки. И регистрируются сразу по адресу УЖЕ приобретенного жилья, то есть ПОСЛЕ сделки. Обычно срок снятия и постановки на регистрационный учет принят в 14 дней (включает регистрацию в УФМС, то есть на подачу заявления выделено около недели). При этом срок обязательно указывается в договоре купли-продажи и не зависит от фактической передачи имущества (квартиры) по акту.
Физическое освобождение квартиры
Особенностью альтернативной сделки является передача квартир по цепочке «с конца». То есть нижний продавец освобождает квартиру от имущества и передает по акту своему покупателю. Далее тот имеет несколько дней на переезд из старой в новую, и передачу старой. И верхний покупатель получает свою приобретенную квартиру последним в цепочке. При этом случается, что продавец пожелает включить несколько недель на некоторый ремонт, а ремонт — занятие малопредсказуемое, и сроки могут быть нарушены (и не только из-за ремонта).
Эту особенность необходимо обсуждать и планировать с самого начала сделки. Все прикрепляемые альтернативы должны устраивать верхнего покупателя по общим срокам его въезда. Иначе он может узнать об этом в момент сделки и поднять конфликт, что будет крайне болезненным для всех участников.
Физическое освобождение квартиры
Особенностью альтернативной сделки является передача квартир по цепочке «с конца». То есть нижний продавец освобождает квартиру от имущества и передает по акту своему покупателю. Далее тот имеет несколько дней на переезд из старой в новую, и передачу старой. И верхний покупатель получает свою приобретенную квартиру последним в цепочке. При этом случается, что продавец пожелает включить несколько недель на некоторый ремонт, а ремонт — занятие малопредсказуемое, и сроки могут быть нарушены (и не только из-за ремонта).
Эту особенность необходимо обсуждать и планировать с самого начала сделки. Все прикрепляемые альтернативы должны устраивать верхнего покупателя по общим срокам его въезда. Иначе он может узнать об этом в момент сделки и поднять конфликт, что будет крайне болезненным для всех участников.
Особенности расчетов. Условия доступа
Особенностью расчетов в альтернативной сделки является то, что сам продавец альтернативы не является получателем денег, а деньги получает продавец нижней квартиры. При этом верхний покупатель (закладчик денег) и нижний продавец (выемщик) не связаны непосредственными договорными обязательствами. Поэтому альтернативная сделки заметно отличается от «свободной» во взаиморасчетах, требует повышенного внимания всех участников. Многие существенные условия сделки регулируются вне текста договора купли-продажи условиями доступа к банковским ячейкам (и аккредитивам) при взаиморасчетах:
- связывание договоров купли-продажи в единую сделку,
- выписка лиц после сделки,
- предоставление дополнительных документов, расписок и гарантий и так далее.
Особенностью любой сделки является факт, что подписанный договор не во всех случаях становится регистрацией права собственности. И покупатель должен избежать случая, когда договор его квартиры не прошел регистрацию, а оплата произведена. А продавцу его квартиры не интересно, если продать-продал, а покупка не прошла регистрацию. Поэтому все банковские ячейки (аккредитивы) связываются дополнительными условиями.
Определение и сущность альтернативной продажи
Зачастую операция купли-продажи не является единичной, а включает ряд других договорённостей. Каждый договор формально не связан с другими соглашениями, но фактически исключают самостоятельное действие без комплексного взаимодействия. Альтернативная сделка с недвижимостью – это продажа со встречным приобретением другого объекта. Сущность сделки определяет минимальное количество участников, включающее три стороны:
- Покупатель – гражданин, выступающий в роли конечного потребителя и приобретающий жилое помещение для проживания без дальнейшей перепродажи.
- Продавец-покупатель – «промежуточное звено цепочки», продающий один объект недвижимости с целью приобретения другого.
- Продавец – лицо, отчуждающее недвижимый имущественный объект с целью получения денежных средств.
В правовом сегменте понятие «альтернативная продажа» отсутствует. По существу сделка схожа с трёхсторонним обменом со следующими признаками:
- целевое предназначение вырученных средств, направляемых на финансирование другого выбранного объекта недвижимости продавцом-покупателем;
- возможность отмены ввиду отсутствия подходящего жилого помещения;
- проживание на реализуемой жилплощади семьи продавца-покупателя на момент составления и подписания предварительного соглашения.
Существующая в риелторской терминологии альтернативная продажа квартиры сложнее «чистой» продажи (стандартной сделки, состоящей из двух участников), поскольку переход права собственности по обоим договорам не должен иметь разрыва во времени. Процесс требует проверки объектов, договорённостей между несколькими сторонами и сбора пакета документации. Каждый новый участник «удлиняет цепочку» и усложняет сделку.
Виды альтернативных сделок
Как рассказывает помощник юриста ООО «Мариокс Центр» Елена Балахонова, на практике альтернативная сделка с недвижимостью обычно имеет следующие варианты реализации:
- равноценный обмен: когда собственники обмениваются равнозначными по стоимости квартирами; фактическая передача денег не происходит;
- неравноценный обмен: покупка взамен более дешевой квартиры (меньшей по площади, уступающей по характеристикам или в другом районе) одним собственником, со стороны другого владельца — улучшение жилищных условий за доплату. Такой вариант называется «альтернативой с доплатой»;
- разъезд или съезд: обмен одной квартиры на несколько меньших (разъезд) или нескольких небольших на одну (съезд).
Риски альтернативной продажи
Обстоятельства, при которых альтернативная сделка может развалиться, в порядке снижения вероятности:
- Ошибка в определении цены приобретаемого жилья. Продавец не смог в установленный срок найти подходящее жильё: цена поднялась, нет свободных или документы и условия не прошли проверку. Покупатель или продляет срок выхода на сделку, или получает назад внесенный аванс.
- Ошибки в определении сроков выхода на сделку. По одной из сделок срок может уже кончаться, а по другой продавцы еще собирают документы. Можно внести изменения в авансовых соглашениях, но может перерасти в конфликт и потерю внесенного аванса. Поэтому все сделки в цепочке должны иметь одинаковые условия.
- Несогласованные условия расчетов между участниками. Какие-то из участников привязаны к конкретному банку (например, ипотека), а другим участникам банк категорически не подходит. В некоторых случаях сделку можно разбить на части и провести в разных банках, но обычно все требования согласовываются до внесения аванса.
- Изменения в условиях перед самым выходом на сделку. Все определено верно, расчеты согласованы, но какой-то из участников внезапно меняет условия (отсутствует необходимый документ, меняет ипотечный банк, стоимость в договоре купли-продажи) или срок выхода на сделку (командировка или любая другая причина). Риск усложняется межличностными конфликтами, при этом риэлторы стараются согласовать новые условия и сроки или заменить выпадающее звено.
- Банальная неявка в банк на сделку. В такой сделке каждый участник сделки зависит от любого другого участника сделки. При таком случае есть шанс организовать сделку в другой день, но иногда такое случается из-за какого-то конфликта между участниками и приходится начинать с самого начала.
- Также остаются риски «свободной продажи»: отсутствие какого-то документы, нарушения прав в истории квартиры, завышенные требования к документам и условиям сделки, резкие изменения в ценах и валюте… но умноженные на количество участников
Следует помнить, что сложность альтернативной сделки растет нелинейно: при увеличении количества участников сделки вдвое сложность растет в четыре раза! Поэтому из-за высоких организационных сложностей и юридических тонкостей альтернативными сделками занимаются только риэлторы. Для таких сделок недостаточно опыта одной-двух сделок, нужны достаточно глубокие знания, чтобы оценить условия сделки, «чистоту» квартир и документов и спрогнозировать результат сделки.
Особенности расчетов. Условия доступа
Особенностью расчетов в альтернативной сделки является то, что сам продавец альтернативы не является получателем денег, а деньги получает продавец нижней квартиры. При этом верхний покупатель (закладчик денег) и нижний продавец (выемщик) не связаны непосредственными договорными обязательствами. Поэтому альтернативная сделки заметно отличается от «свободной» во взаиморасчетах, требует повышенного внимания всех участников. Многие существенные условия сделки регулируются вне текста договора купли-продажи условиями доступа к банковским ячейкам (и аккредитивам) при взаиморасчетах:
- связывание договоров купли-продажи в единую сделку,
- выписка лиц после сделки,
- предоставление дополнительных документов, расписок и гарантий и так далее.
Особенностью любой сделки является факт, что подписанный договор не во всех случаях становится регистрацией права собственности. И покупатель должен избежать случая, когда договор его квартиры не прошел регистрацию, а оплата произведена. А продавцу его квартиры не интересно, если продать-продал, а покупка не прошла регистрацию. Поэтому все банковские ячейки (аккредитивы) связываются дополнительными условиями.
Отношение покупателей к заключению нетиповых соглашений
Многие покупатели действительно до последнего боятся вступать в данные правоотношения. На форумах то и дело граждане советуют друг другу отказаться от нее и заключить типовой ДКП, а потом просто на эти деньги купить квартиру, до этого времени пожив у родственников или по найму жилого помещения.
В то же время из-за нестабильности финансового рынка, у продавца возникает риск не купить жилье потом из-за инфляции, обесценивания и т.д., поэтому, взвесив «за» и против», на практике они все же соглашаются на альтернативу.
Для того чтобы продавцу после продажи избежать риска остаться без крыши над головой, существует возможность заключить одновременную сделку по продаже своей собственности и покупке новой, в которой должно быть три подписи: продавца, покупателя и продавца альтернативной квартиры. Такой договор имеет как преимущества, так и недостатки, которые необходимо предусмотреть заранее.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Альтернатива при ПОКУПКЕ
ПЛЮСЫ для покупателей альтернативной квартиры:
- Больший выбор вариантов на рынке (против одной «свободной» выставляется 2-4 «альтернативных»)
- или выигрыш по цене, потому что «свободные» квартиры несколько дороже альтернативных.
- Участие в сделке профессиональных риэлторов, которые «сглаживают неровности» отношений.
- Участие банка (и, значит, оценочной и страховой компаний) и органов опеки в сделке — дополнительная проверка «юридической чистоты» объектов. Но не гарантия!
- Относительная гарантия выписки пользователей (зарегистрированных «несобственников»).
МИНУСЫ для покупателей альтернативной квартиры:
- Высокие риски «невыхода» на сделку из-за завышенных ожиданий продавца по вариантам на рынке или ценам.
- Высокие риски повышения цены перед сделкой. «Продавец выбрал только одну квартиру, но проходим по цене только если доплатите 50-200 тыс.» — такое можно услышать от риэлтора продавца.
- Многократно вырастают риски конфликта между участниками многосторонней сделки.
Что означает тип продажи альтернатива
Что такое «тип продажи альтернатива«? Понятие «альтернатива в продаже квартиры» при продаже квартиры ( Что такое альтернатива. Что такое альтернативная сделка купли-продажи квартиры. Что такое альтернатива при покупке или продаже квартиры? До 90 годов.
Альтернатива или чистая продажа? Альтернатива Фактически речь идет не о продаже, что продавец квартиры. «Альтернатива» при подборе квартиры. «Альтернатива» при И что это такое? Квартиры на то куда переедут при продаже. «Разрывать» или нет сделку при продаже квартиры с.
«Разрывать» или нет сделку при продаже квартиры с такое разрешение дается что он хотел. Опасные фразы при покупке квартиры / Home Staging. Опасные фразы при покупке квартиры. что альтернатива «легкая», «подобрана». Альтернативная продажа квартиры — что это.
Покупка и продажа квартиры – то, с чем сталкивается каждый житель любого города России, в том числе и Москвы.
В нашей жизни рано или поздно наступают моменты, когда необходимо съехать от родителей, улучшить жилищные условия ввиду рождения ребенка, просто переехать в другой город или поближе к работе, поэтому финансовые операции с недвижимостью – явление нередкое.
Вместе с тем существует несколько вариантов приобретения или реализации квартиры, одним из которых является ее прямая продажа.
Такой способ считается самым выгодным, поскольку требуется минимум документов и отсутствие необходимости переплачивать. Поэтому им пользуются как застройщики, так и продавцы «вторички».
Сегодня поговорим о том, что же это такое и чем этот метод лучше.
Альтернативой называют выбор минимум из двух вариантов. Например, можно принять решение:
- остаться жить в своей 3-х комнатной квартире и копить средства на покупку еще одного жилья;
- поменять квартиру на двухкомнатную и однокомнатную;
- продать квартиру, а на полученные деньги купить две квартиры.
Третий вариант в данном примере и представляет из себя альтернативу.
В альтернативной цепочке таким образом принимают участие минимум три стороны:
- верхнее звено (покупатель);
- среднее звено (покупатель и он же продавец);
- нижнее звено (продавец).
В каждом из звеньев может участвовать несколько квартир. Сделки между сторонами происходят с юридической точки зрения в цепочке одномоментно, а на практике могут не совпадать во времени. Чтобы цепочка работала слаженно, сделки должны совершаться последовательно снизу-вверх:
- продавцы внизу продают свои квартиры;
- покупатели-продавцы среднего звена покупают их;
- затем они продают квартиры верхнему покупателю, который завершает всю цепочку сделок прямой покупкой.
Однако на практике альтернативная продажа на промежуточных этапах может опережать продажу на конечном этапе, что удлиняет время ожидания верхнего покупателя: он уже готов совершить сделку, а нижние звенья ещё нет.
И чем длиннее цепь, и больше звеньев, тем дольше приходится ждать конечной сделки. Известны случаи, когда альтернативные цепи продаж и покупок включали десятки квартир.
Но обычно сделки проходят в три, максимум четыре этапа.
Альтернатива при ПРОДАЖЕ
ПЛЮСЫ для продавцов альтернативной квартиры:
- Отсутствие риска остаться без жилья в условиях нестабильных цен.
- Отсутствие риска обесценивания денег и скачков валюты, так как деньги не хранятся, а передаются сразу за покупаемый объект.
- Регистрация и переезд сразу на новый адрес без промежуточных решений.
- Единственное решение в случае, если один из собственников на учете у органов опеки, патронажа и попечительства. Это категория социально незащищенных граждан. Конкретно несовершеннолетние дети-собственники могут не находиться на учете, но обязательным условием регистрации продажи является согласие органов опеки. А органы опеки в Москве дают согласие на продажу собственности детей-собственников только при наделении детей другой собственностью — покупка или дарение.
МИНУСЫ для продавцов альтернативной квартиры:
- Заметное снижение цены квартиры из-за низкого интереса покупателей и продавцов.
- Сроки продажи значительно выше: поиск покупателя, подбор объекта и согласование сделки со всеми сторонами.
Важной особенностью альтернативной сделки является правильное оформление авансов от покупателя к заказчику и от заказчика к продавцу. Правильное оформление — залог спокойной сделки и сохранности собственных средств заказчика.
Прямая или свободная продажа (сделка)
Если так написано в объявлении, значит продавец просто хочет получить деньги за свою недвижимость. Такие сделки самые простые, в них всего две стороны: продавец и покупатель. Продавец получает деньги, покупатель — недвижимость. Все довольны и счастливы, если не забывать, что везде есть свои плюсы и минусы:
Сделку можно провести быстро. В идеале такая недвижимость абсолютно готова к продаже, вплоть до того, что все жильцы уже выписались. А значит, можно уместить весь процесс оформления буквально в неделю-две.
Можно оформить стандартный задаток, тем самым закрепив договоренность, и спокойно готовиться к сделке. В сложных сделках так не получится, дальше подробно расскажем — почему, и что с этим делать.
Так как всё кажется предельно простым, некоторые продавцы или покупатели не пользуются услугами риелтора в таких сделках. В итоге могут случиться неприятности, если, например, в сделке есть несовершеннолетний собственник или один из жильцов не выписался из проданной квартиры. Не стоит забывать о правилах безопасности при покупке квартиры, а лучше всего доверять дорогостоящие решения профессионалам.
Такая недвижимость может стоить дороже, чем похожие квартиры на рынке. Продавцы знают, что многие готовы переплатить, чтобы скорее купить жилье. А ещё недвижимость со свободной продажей может стать замыкающим звеном в цепочке сделок, где люди одновременно и покупают и продают жилье — так называемой альтернативной сделке.
Альтернатива при ПРОДАЖЕ
ПЛЮСЫ для продавцов альтернативной квартиры:
- Отсутствие риска остаться без жилья в условиях нестабильных цен.
- Отсутствие риска обесценивания денег и скачков валюты, так как деньги не хранятся, а передаются сразу за покупаемый объект.
- Регистрация и переезд сразу на новый адрес без промежуточных решений.
- Единственное решение в случае, если один из собственников на учете у органов опеки, патронажа и попечительства. Это категория социально незащищенных граждан. Конкретно несовершеннолетние дети-собственники могут не находиться на учете, но обязательным условием регистрации продажи является согласие органов опеки. А органы опеки в Москве дают согласие на продажу собственности детей-собственников только при наделении детей другой собственностью – покупка или дарение.
МИНУСЫ для продавцов альтернативной квартиры:
- Заметное снижение цены квартиры из-за низкого интереса покупателей и продавцов.
- Сроки продажи значительно выше: поиск покупателя, подбор объекта и согласование сделки со всеми сторонами.
Важной особенностью альтернативной сделки является правильное оформление авансов от покупателя к заказчику и от заказчика к продавцу. Правильное оформление – залог спокойной сделки и сохранности собственных средств заказчика.