Кто оформляет продажу дома

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто оформляет продажу дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Продать дом сложнее, чем квартиру. В нашей стране дом нельзя продать отдельно от земельного участка, на котором он стоит. Таким образом к сделке добавляется еще один объект — земля. Поэтому для продажи нужно больше документов.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
   1. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
   2. Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
   3. В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
   4. Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
   5. Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.

   ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

   1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
   2. Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
      • какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
      • какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
      • использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
   3. Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
   4. Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.

   Как продать недостроенный дом с земельным участком

   Иногда достроить дом и продать его в готовом виде выгоднее, чем в недостроенном. Продажа недостроя занимает много времени, потому что меньше покупателей заинтересованы в такой покупке. Но если дом не готов, вы всё равно можете его продать.

   Оформите дом как oбъeкт нeзaвepшённoгo cтpoитeльcтвa и зарегистрируйте право собственности. Для этого подайте заявление в БTИ, получите кадастровый паспорт и подайте его в МФЦ вместе с документами на землю. После оформления заявления и оплаты госпошлины вы получите выписку из EГPH о праве собственности на недострой.

   Пocлe oфopмлeния дoкyмeнтoв внесите недостроенный дом в дoгoвop купли-продaжи и передайте пpaвo coбcтвeннocти. Недвижимость не будет считаться жилой. Чтобы использовать её по назначению, потребуется офopмить aкт o ввoдe в эксплуатацию и скорректировать данные в кaдacтpoвoм пacпopтe и Pocpeecтpe.

   Главный риск в сделке купли-продажи загородной недвижимости для продавца — это этап расчета. Если стороны заключают договор в простой письменной форме и принимают на себя ответственность за время и порядок проведения расчетов, то возможны самые разные последствия — от перечисления неполной суммы до отказа покупателя платить вовсе. Могут возникнуть сложности в случае приостановления или отказа в регистрации перехода права собственности в ЕГРН. Именно поэтому продавцу важно обратить внимание на пункт договора, касающегося момента передачи денег, рекомендует нотариус.

   По словам Ольги Фрик, при оформлении нотариально удостоверенной сделки вся ответственность за сделку ложится на плечи нотариуса. Деньги за недвижимость поступают на публичный депозитный счет нотариуса, который переводит средства на счет продавца сразу после прохождения процедуры регистрации права собственности в Росреестре. Если сделка по какой-то причине сорвется, то деньги будут возвращены покупателю.

   «Удобно использовать депозитный счет и при покупке недвижимости с рассрочкой платежа, когда покупатель не может сразу внести полную сумму за дом. Стороны заключают договор, определяют срок внесения платежей, и только после поступления последнего платежа на свой счет нотариус передает документы на регистрацию в Росреестр. Когда переход права собственности будет зарегистрирован, нотариус переведет всю сумму на счет продавца», — говорит нотариус Ольга Фрик.

   Продать квартиру самому или через агентство?

   Для начала нужно объективно оценить все возможные способы продажи жилья:

   • Первый – это заказ частного риелтора.

   Главный плюс такого специалиста в том, что он продаст квартиру намного быстрее вас: поможет со сбором документов, сам найдет хороших покупателей, организует просмотры.

   Цена услуг: от 2 до 5% от стоимости квартиры.

   • Второй – обращение в риэлтерскую фирму.

   Такая компания сделает для вас еще больше, так как вся организация сделки ляжет на их плечи – от оценки квартиры до ее передачи новому владельцу. Еще одно весомое преимущество – заниматься продажей будет не только риелтор, а целый штат юристов, оценщиков, аналитиков, маркетологов, сотрудников отдела кредитования.

   Цена услуг: в среднем от 1 до 5%. Все зависит от популярности компании и конкретного региона.

   • Третий – продать квартиру самому, без посредников.

   Вы можете остановиться на этом варианте, если не хотите платить риелторам. Но тогда успех сделки будет зависеть только от вас и не исключено, что она может затянуться на несколько месяцев.

   Цена: Вам в любом случае придется потратить деньги на нотариуса, юриста, а также на объявления и саморекламу.

   Сделаем вывод:

   • Обращаться в агентство или заказать частного риелтора лучше, если:

   — У вас сложная сделка – неликвидная квартира, проблемы с поиском покупателя, объект находится в ипотеке/залоге/долевой собственности.

   — Вы продаете несколько квартир одновременно.

   — У вас нет времени ждать, так как деньги нужны быстро.

   • Оформлять сделку самому можно, если:

   Подготовка к продаже дома и земельного участка

   Процедура продажи жилого дома и земельного участка несколько сложнее, чем продажа квартиры. Дело в том, что в сделке участвует не один, а сразу два объекта. Поэтому лучше начать подготовку заранее.

   Что нужно сделать:

   1. Провести межевание земельного участка.

   Было ли проведено межевание земельного участка можно узнать на сайте Росреестра в Публичной кадастровой карте. Если границы вашего участка не установлены, то в таблице стоит запись “без координат границ”. Это означает, что вам придется проводить межевание.

   2. Выделить доли в соответствии с условиями предоставления субсидии или материнского капитала.

   Если при строительстве дома или получении земельного участка были использованы меры поддержки для семей с детьми, то перед продажей необходимо выполнить их условия. Например, при использовании материнского капитала на строительство дома, необходимо выделить доли в доме на каждого члена семьи. Хотя материнский капитал не может быть потрачен на покупку земельного участка, родителям придется выделить детям доли в земле, пропорционально их долям в доме.

   Нужно ли платить налог с купли-продажи дом с земельным участком?

   Покупателю не нужно платить налог с покупки дома. Но ему ежегодно нужно будет оплачивать налог на имущество физических лиц как за дом, так и за участок.

   Продавец платит НДФЛ в размере 13% от суммы сделки, если:

   • дом был куплен менее 5 лет назад;
   • дом был получен в дар или унаследован менее 3 лет назад.

   Исключение составляют ситуации:

   • если в семье двое детей, то налог платить не нужно, вне зависимости от срока владения;
   • дом является единственным жильем собственников. В этом случае налог можно не платить, если с момента покупки прошло больше 3 лет.
   • Если дом продается по той же стоимости, что и был куплен, но сумма не меньше 70% от кадастровой стоимости.

   Подписываем договор купли-продажи

   Заместитель директора департамента АН «Прайм-сервис» Ольга Берестнева рассказала, каким должен быть порядок оформления договора купли-продажи квартиры и назвала 5 его обязательных пунктов:

   • описание сторон: ФИО, дата и место рождения, пол, реквизиты документа удостоверяющего личность, адрес постоянной регистрации или временного проживания;
   • описание объекта недвижимости: адрес, этажность, площадь и кадастровый номер;
   • цена объекта недвижимости и сроки выплаты полной суммы;
   • зарегистрированные лица и сроки снятия их с регистрационного учета;
   • срок передачи жилья в собственность по передаточному акту.

   Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Кроме того, Ольга советует включить в договор дополнительные два пункта, которые не являются обязательными, но помогают найти решение в спорных ситуациях:

   • семейное положение продавца и покупателя на момент заключения сделки. Это поможет избежать претензий супругов на квартиру после заключения договора. Если на продавец укажет, что женат, тогда он обязан предоставить согласие супруги на продажу недвижимости, или сделка не состоится;
   • обязательства продавца вернуть деньги в случае претензий третьих лиц на объект.

   Есть еще несколько организационных моментов при составлении договора, о которых должен знать каждый риелтор.

   Необходимые документы для продажи жилого дома

   Основной бумагой, подтверждающей факт передачи дома в собственность, является договор купли-продажи. Для его оформления следует подготовить:

   1. Документы, которые удостоверяют личность продавца и покупателя (паспорт гражданина, а также иные документы определённые законом);
   2. Свидетельство о регистрации права собственности на объект;
   3. Идентификационный номер налогоплательщика;
   4. Нотариально заверенная доверенность, с обязательным указанием полномочий представителя. Понадобиться в том случае, если сделка совершается при участии посредников;
   5. Справка, содержащая сведения о правах собственности на объект продажи. В качестве такового выступают:
      • свидетельство о собственности;
      • свидетельство о наследовании имущества;
      • договор дарения;
      • свидетельство о переходе права при покупке через торги;
      • судебные правоустанавливающие документы и иные.

   Помните, что все вышеперечисленные документы обязательно должны содержать точное описание имущества, находящегося в собственности.

5. Технический паспорт объекта (справка из Бюро Технической Инвентаризации), который составляется в 2 экземплярах;
6. Выписка из Единого Государственного Реестра Прав (ЕГРП), подтверждает отсутствие обременения в отношении недвижимости;
7. Справка из паспортного стола или жилищной эксплуатационной компании (ЖЭК) о том, что в доме никто не зарегистрирован;
8. Нотариально заверенное обязательство выписаться, в случае наличия прописанных лиц в доме;
9. Справка об отсутствии задолженностей по налогам на это имущество;
10. Разрешение супруга/супруги на оформление продажи;
11. Если дом до сделки находился в собственности у третьих лиц, необходимо приложить к договору копии документов, свидетельствующих о переходе прав на дом от третьих лиц к продавцу;
12. Если в сделке участвуют несовершеннолетние лица, то необходимо заключение от органов опеки и попечительства о возможности совершения передачи дома.

При оформлении сделки помните рекомендации профессионалов:

1. Совершить сделку по отчуждению прав на недвижимое имущество можно только посредством заключения договора купли-продажи;
2. Осуществить продажу дома можно в том случае, если Вы являетесь собственником, и Ваше право на недвижимость зарегистрировано в установленном порядке;
3. Срок экспертной оценки стоимости дома действует в течение 6 месяцев;
4. Следите за полным пакетом документов, которые должен предоставить покупатель (паспорт, ИНН, свидетельство о регистрации/ расторжении брака; разрешение, нотариально заверенное о согласии супруга/супруги на совершении сделки);
5. Делайте копии всех документов, представленных покупателем;
6. При заключении предварительного договора купли-продажи обязательно заверьте его у нотариуса;
7. Для финансового обеспечения обязательств со стороны покупателя выберите такую систему расчета, при которой недвижимость до передачи полной суммы будет находиться в обременении. Важно для реализации этой системы расчета при регистрации сделки подать отдельное заявление Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок (ЕГРП);
8. Не стоит указывать заниженную цену в договоре, дабы снизить налоговые расходы от полученной прибыли, поскольку в этом случае продавцу придется составлять расписку, с указанием настоящей стоимости, которая будет находиться в руках у покупателя, что будет, является доказательством попытки ухода от уплаты налога.

Продажа дома ответственный и скрупулёзный процесс. Однако пользуясь советами, Вы легко сможете осуществить сделку, соблюдая требования закона.

Прежде чем рассматривать конкретные варианты, оцените предложение на рынке и установите вилку цен. Около 70% собственников недвижимости совершают импульсивную покупку и переплачивают. Многие находят предложения, которые, по их мнению, очень выгодны, хотя по факту за те же деньги можно было бы купить недвижимость в лучшем состоянии и более выгодном месторасположении.

Чтобы сопоставить цены, воспользуйтесь досками объявлений в интернете и пообщайтесь с местными жителями, если присматриваете дом в конкретном коттеджном поселке. Выезжайте на осмотр только после того, как отобрали несколько предложений. Размещенные на различных ресурсах фотографии могут не иметь ничего общего с реальным состоянием дома, поэтому заранее не стоит обольщаться.

Отдельного рассмотрения требует цена земельного участка под домом. Стоит отметить, что установленная кадастровая стоимость данного объекта не имеет отношения к реальной цене земли. Следует отталкиваться от оценочной стоимости, которая зависит от площади участка, назначения и его месторасположения.

Стоит отметить, что полноценное право собственности новый владелец приобретает только после внесения сведений в государственный реестр. Это значит, что подписание документов без участия нотариуса в полной мере не фиксирует ваше право. Во время подписания договора купли-продажи юрист подает запрос в реестр и фиксирует сделку.

Помимо узаконивания через реестр, юрист проверяет сведения о доме и участке, устанавливая возможность передачи имущества новому собственнику. Если в процессе был установлен факт неполного (частичного) владения имуществом или прописки в доме несовершеннолетних лиц и т.д., то сделка не проводится. Если домом или участком распоряжается еще кто-то, понадобится письменное согласие. В случае с пропиской несовершеннолетних, нужны документы от органов опеки.

Каждый случай рассматривается в индивидуальном порядке. По завершению сделки покупатель может рассчитаться с продавцом как наличными деньгами, так и безналичным расчетом. Последний способ весьма удобен и менее рискован, поэтому используется чаще всего в последние 5 лет.

Покупка жилого дома с земельным участком в собственности

Покупка дома с земельным участком требует оценки законности приобретения титула собственника на эти объекты.
Важно, чтобы и дом и земельный участок были оформлены в соответствии с требованиями ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости”,
а именно:

1. земельный участок и жилой дом должны быть поставлены на кадастровый учет.
Каждому объекту недвижимости должен быть присвоен уникальный кадастровый номер ( не путайте с условным номером, смотрите пример кадастрового номера на картинке ниже).
Все земельные участки, поставленные на кадастровый учет, помечены на публичной кадастровой карте.
И вы легко сможете найти там свой земельный участок по адресу или просто ориентируясь на карте.

Не все жилые дома, поставленные на кадастровый учет, отмечены на публичной кадастровой карте.
Если жилой дом был поставлен на кадастровый учет ранее 01.03.2013 года, он может быть пока не помечен на карте.
Эта пометка будет сделана после проведения кадастрового учета изменений объекта, если таковой будет сделан собственником.

2. На земельный участок и жилой дом должно быть зарегистрировано право собственности и об этом должна быть сделана запись в ЕГРН.

Единственным доказательством зарегистрированного права собственности является наличие записи об этом в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Порядок действий при покупке дома у собственника

1. Перед сделкой проверку документов на дом и землю лучше доверить юристу;
2. После проверки, оставьте продавцу задаток и договаритесь о дате и месте проведения сделки в МФЦ «Мои документы»;
3. В здании МФЦ возьмите электронный талон и, пока будете ждать своей очереди, — внимательно прочитайте договор купле-продажи, оплатите госпошлину за переход прав и сделайте копии квитанций об оплате;
4. Когда подойдет ваша очередь, пройдите на стойку регистрации для подписания договоров и оформления купле-продажи. Простую сделку (без ипотеки и долей) можно провести самостоятельно — регистратор всегда подскажет;
5. После подписания договоров, в присутствии регистратора покупатель рассчитывается с продавцом, либо стороны отправляются в банк для безналичного расчета;
6. В конце регистратор выдаст расписку о получении оригиналов документов с указанием даты выдачи зарегистрированного договора о переходе прав собственности на нового владельца (обычно 14 дней).

Как правильно составить договор купле-продажи дома

Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:

1. Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
2. Подписывают договор на каждой странице;
3. Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
4. Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
5. Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
6. Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.

Похожие записи:

• Облагаются ли декретные выплаты НДФЛ в 2023 году
• Как получить американскую визу в СПБ в 2024 году
• Налогообложение инвалидов в 2024 году РК