Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно для разрешения на реконструкцию?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Есть два понятия, реконструкция и перепланировка. Многие думают, что это синонимы. На самом деле это разные термины. Реконструкция представляет собой ряд работ, в результате проведения которых меняется высота здания, его параметры, расширяется объект, делается перестройка или надстройка. О ней говорится в Градостроительном кодексе России. Перепланировка предполагает внутреннее переустройство. Это может быть снесение перегородки, стены, установка перегородки и т.п. В результате таких работ особых конструктивных последствий для здания нет.
Какие могут быть последствия за реконструкцию частного дома без разрешения?
Не все собственники частных домов хорошо знают законодательство РФ. При этом часто приступают к реконструкции без оповещения о таких работах соответствующего органа. Важно понимать, чем это может обернуться.
Как правило, при выполнении реконструкции частного строения проблем не возникает. Но важно соблюдать параметры разрешенного строительства. Также надо знать и учитывать допустимые отступы от других объектов. Соответствие всем нормам и требованиям проверяет местная администрация. И на основании этого выносит решение.
Если реконструкция была проведена без предварительного согласования работ, то придется заплатить штраф. Его размер зависит от ситуации. Если были просто нарушены действующие нормы, тогда придется заплатить от 1000 до 2000 рублей. Если же незаконная реконструкция стала причиной негативных последствий для окружающей среды или соседних объектов, тогда величина санкции возрастет до 2000-4000 рублей. После уплаты штрафа необходимо будет зарегистрировать произошедшие изменения. Если в ходе исследования частного обновленного строения будет выявлено нарушение норм ГК, тогда придется привести дом в соответствии с установленными требованиями либо полностью снести его или достроенные блоки (вернуть его в первоначальный вид).
Подобные санкции грозят домовладельцу лишь в случае обнаружения нарушения. И они являются самым безобидными. Куда хуже обвал постройки или нарушение прав владельцев соседнего земельного участка. Надо понимать, что в случае неузаконенной реконструкции не получится совершать никакие сделки с недвижимостью: продавать частный дом, дарить или завещать его, сдавать в аренду. Все они будут признаны незаконными.
Возведение дополнительного этажа
Если вы планируете возведение дополнительного этажа, статус дома меняется. Затрагивается понятие этажности. Изменения должны отражаться в технической и кадастровой документации на дом.
Но если у дома изначально крыша была высокой, собственник может только утеплить помещение изнутри. В результате можно просто переоформить чердак в мансарду. Помещение после этого переводится в статус жилого помещения из нежилого. Если возведение последнего этажа осуществляется в виде надстройки на месте расположения крыши, требуется более тщательный анализ.
Предоставление разрешения определяется тремя основными моментами:
- структурой грунта на участке;
- допустимостью возведения более высокого строения в существующем градостроительном контексте;
- техническими и качественными характеристиками всей постройки, а также элементами ее структуры.
✅ Какие нужны документы?
Прежде чем затевать «переустройство», правообладателю придется собрать документы. Они нужны для согласования реконструкции с отделом архитектуры и строительства в регионе.
До начала реконструкции готовятся:
- заполненный бланк уведомления в адрес администрации;
- паспорт РФ;
- нотариальная доверенность – если от имени нескольких совладельцев дома действует один представитель;
- документ о праве собственности на свой земельный участок – по желанию;
Администрация может затребовать ГПЗУ на участок. Однако предоставлять его с остальными документами необязательно. Чиновники сами запросят его путем межведомственного взаимодействия.
После реконструкции нужно подготовить:
- аналогичное уведомление – но уже об окончании работ;
- паспорт РФ;
- соглашение об определении долей частного дома + графический план – на случай, если вы не единственный правообладатель жилого здания;
- техплан на реконструированный дом;
- квитанцию об уплате госпошлины за внесение изменений в ЕГРН.
Дальнейшее участие заявителя не потребуется. Уполномоченный орган проверит документы, оформит их для передачи в ФКП «Росреестра» и отправит в ЕГРН по межведомственным каналам. Собственнику (-ам) останется дождаться документов. Речь идет о двух выписках – с кадастровыми данными (технический паспорт) и праве собственности на жилой дом.
Как узаконить дом, построенный с нарушением отступов
Существует ошибочное мнение, что если дом построен с нарушением отступов от границ, то его нельзя поставить на кадастровый учет. На самом деле, суд может вынести решение в пользу собственника, даже если градостроительные нормы не соблюдены. Но при этом надо постараться и собрать доказательную базу – подтверждение того, что сохранение постройки не нарушает права, охраняемые законом интересы других лиц, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
На практике случается, что на момент проведения реконструкции – действовали одни правила, которые разрешали пристройку/надстройку, а на момент оформления документации, например, по истечении десятков лет, оказалось, что изменение параметров дома произошли с нарушением. Каждый случай индивидуально рассматривается в суде.
Реконструкция частного дома без разрешения: последствия
В большинстве ситуаций при существенных изменениях частного жилого строения с их регистрацией не возникает проблем. Но при производстве работ должны соблюдаться предельные параметры разрешенного строительства, а также допустимые отступы от других объектов.
Если же реконструкция проведена незаконно, нарушены нормы ГрК, то в отношении владельца строения могут быть применены меры ответственности:
- гражданско-правовой, когда собственника обязывают снести жилой дом или привести его в соответствие с установленными требованиями;
- административной с установлением штрафных санкций в размере от 1000 до 2000 рублей в случае проведения реконструкции с нарушением действующих норм, от 2000 до 4000 рублей, если нарушения имеют негативные последствия для окружающей среды.
Для самовольной реконструкции снос всего дома является наказанием, несоразмерным с нарушениями. Первоначальный объект зарегистрирован, значит соответствует нормативным документам. Поэтому решение в этой части принимается в пользу приведения частного жилого домостроения в предыдущее состояние до момента переделки либо элементы реконструкции привести в соответствие с действующими требованиями.
Как оформить разрешение на реконструкцию частного дома?
Чтобы провести реконструкцию, потребуется получение разрешения. Это связано с тем, что изменения могут влиять на безопасность. А пострадать от таких новшеств могут живущие в доме люди, соседи.
На основании статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение подтверждает, что проект соответствует установленным требованиям. После его получения можно говорить о том, что реконструкция не повлияет на интересы жильцов, соседей, а также гарантирует безопасность дома.
Без разрешения начинать строительство нельзя. При выявлении самовольной реконструкции может наступить ответственность. При этом гражданина обяжут привести дом в первозданный вид.
Если органы выносят положительное решение, можно начинать работы. Самостоятельно их проводить допустимо при увеличении площади не более чем на 10 квадратных метров. При превышении данного показателя реконструкцию может проводить только лицензированная организация.
Как узаконить дом, построенный с нарушением отступов
Существует ошибочное мнение, что если дом построен с нарушением отступов от границ, то его нельзя поставить на кадастровый учет. На самом деле, суд может вынести решение в пользу собственника, даже если градостроительные нормы не соблюдены. Но при этом надо постараться и собрать доказательную базу – подтверждение того, что сохранение постройки не нарушает права, охраняемые законом интересы других лиц, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
На практике случается, что на момент проведения реконструкции – действовали одни правила, которые разрешали пристройку/надстройку, а на момент оформления документации, например, по истечении десятков лет, оказалось, что изменение параметров дома произошли с нарушением. Каждый случай индивидуально рассматривается в суде.
При рассмотрении споров о защите пристройки и признании права собственности на жилой комплекс суды придерживаются буквы закона. Они также анализируют условия жизни. Если пристройка соответствует строительным нормам, никому не мешает и не затрагивает интересы совладельцев дома, есть шанс на легализацию.
Отрицание наблюдается в следующих эпизодах:
- Строитель сломал несущую стену (опасность обрушения для дома).
- Строительство пристройки вблизи коммунальных сетей — не соблюдено расстояние в 2,5 метра.
- Пересечение границ соседских владений, жалобы и претензии соседей.
- Использование низкокачественных и устаревших материалов.
- Нарушение прав совладельцев дома — они могут выступить против строительства пристройки, так как это увеличит площадь дома, а значит и налоговое бремя.
Суды также следуют рекомендациям Верховного суда России. Разъяснения публикуются каждые три месяца. Они включают самые сложные дела, а также актуальные вопросы легализации расширений в частном секторе.
Пример:
Козин подал в суд на своего соседа Разина. Оказалось, что гараж ответчика находился на территории истца. Козин отказался разрешить другому лицу установить сервитут на его дом. Истец представил документы о своей земле и структуре капитала. Он попросил суд признать гараж самовольной пристройкой и обязать ответчика снести его.
Ответчик, которого представлял Разин, утверждал, что его гараж был законным и находился на участке с согласия владельца. Ответчик представил суду нотариально заверенное согласие бывшего землевладельца, который не возражал против въезда гаража Разина на его землю. Также было решено использовать подвал гаража для хранения соседского урожая. Разин пояснил, что согласие дал не истец, а покойный (который унаследовал землю и дом после того, как Козин обставил и построил их).
Суд назначил обследование здания и установил, что пристройка соответствует требованиям национальных строительных норм, является прочной и несущей, но нарушает градостроительные нормы, и что между соседями было достигнуто соглашение. Истец получил наследство в более поздние сроки. Согласно статье 1152 (4) Гражданского кодекса Российской Федерации, он не имел права распоряжаться наследством на момент заключения договоров с умершим собственником. Таким образом, предыдущая договоренность осталась в силе. Суд отклонил требование истца о сносе пристройки как неприемлемое.
Легализация признается судом как сложная процедура. Это стоит не только времени и денег, но и больших усилий. Адвокатам рекомендуется не доводить дело до суда.
Полезный совет для будущих владельцев пристроек:
- Не стройте, не проинформировав власти о своих планах.
- Согласуйте переоборудование с соседями.
- Соблюдайте расстояние до линий электропередач, жилых домов и соседних объектов.
- Поговорите со всеми акционерами.
- Поручайте грамотный проект конверсии и только компании с хорошей репутацией.
- Не скрывайте технические параметры расширения — несоответствие уже будет выявлено.
Поэтому, если вы готовите продление, рекомендуется провести процедуру уведомления. В противном случае вы можете столкнуться с судебными исками и штрафами со стороны муниципалитета. Самой сложной частью является подготовка документов. Вторая — координация с надзорными органами и соседними странами. Во избежание недоразумений лучше всего проконсультироваться с юристом. Свяжитесь с нами через наш сайт и получите юридическую помощь от адвокатов по жилищным вопросам. Скажут ли они вам, какие расширения нуждаются в легализации, а какие нет?
Если документы есть в наличии
Когда с документами проблем нет, нужно подать заявление в администрацию вашего района или СНТ о том, что вы планируете (или уже осуществили) строительство. Это можно сделать через МФЦ, к такому заявлению надо приложить техплан здания и проект его реконструкции. Этот документ выдает проектная организация. Можно реконструировать дом и без проекта, но в будущем придется повторно оформлять техпаспорт, кадастровый паспорт и новое свидетельство.
Если дом планируется к использованию в долях, то к заявлению также надо приложить составленное в письменном виде и нотариально заверенное соглашение о долях, иначе дом будет оформлен на одно лицо. Аналогично и в случае регистрации в рамках «дачной амнистии». Дополнительно при наличии некоторых обстоятельств владельца дома могут из администрации перенаправить в некоторые другие органы — например, в Росавиацию в случае близости участка к аэропорту или газовую службу.
Далее администрация проверяет, отвечает ли реконструируемый объект различным требованиям (СНИПы, градостроительные нормы и пр.). Если здесь вопросов нет, то она передает сведения в Росреестр, в ЕГРН вносятся изменения. В среднем весь процесс занимает до трех месяцев и зависит от текущей загрузки ведомств.
Последовательность действий узаконить самострой
Когда постройка уже возведена, остается лишь выбирать, каким именно способом удастся урегулировать проблему самостроя:
- более простой вариант – административный порядок согласования;
- при возникших затруднениях – через исковое заявление в суд.
Как оформить перестройку частного дома?
Перестраивать дом можно либо, надстроив еще один этаж, либо, пристроив к жилому зданию дополнительные помещения: веранду, комнату и др.
При увеличении площади дома путем пристройки к нему дополнительных помещений, владелец должен получить в БТИ соответствующее разрешение. Сотрудник БТИ после осмотра и экспертизы устанавливает возможность заявленной реконструкции. Главное при работах не переносить несущие стены и конструкции, так как это может быть опасно для жизни.
Если к дому будет пристроена дополнительная площадь в виде веранды, хозпомещений и т.д., то изменится инвентарная стоимость недвижимости. Если таковые пристройки не будут правильно оформлены, то можно говорить о нарушении налоговой дисциплины. Это связано с тем, что налог на недвижимость высчитывается с инвентарной стоимости постройки.
Оформление перестройки частного дома в случае возведения дополнительного этажа меняет кадастровую и техническую документацию на недвижимость. Однако, если у дома высокая крыша и владелец хочет оборудовать второй этаж, то он может это сделать без реконструкции, переведя чердак в мансарду и указав соответствующие метры их статуса нежилых в жилые.
Если же дополнительный этаж будет строиться, то принимать решение стоит, отталкиваясь от трех причин:
- Градостроительный план, разрешающий возведение двухэтажных жилых построек.
- Структуры почв на земельном участке.
- Качественные и технические характеристики здания и его структуры.
Если почвы на участке прочные, способные выдерживать дополнительные тяжести, то решение будет положительным. Также прочными должны быть и фундамент здания, и его балки с перекрытиями, чтобы выдержать нагрузку.
Переделать одноэтажную постройку в двухэтажную можно лишь после согласования с БТИ и получения разрешения от административного органа.
Отвечает начальник отдела АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Николай Яблоков:
Дачная амнистия – регистрация в упрощенной форме жилых зданий на земельных участках ИЖС или садоводства (сейчас – уже только в садоводстве). Поэтому если у заявителя участок в садоводстве, а дом то этого момента не был зарегистрирован, то нужно:
- провести реконструкцию;
- вызвать кадастрового инженера для составления технического плана и привязки дома к участку;
- заполнить «декларацию» на основании сведений техплана;
- сдать в управление Росреестра (МФЦ) декларацию, техплан и документы на участок.
Росреестр проведет кадастровый учет дома и регистрацию прав собственности заявителя.
Если участок ИЖС, дом уже имеет свидетельство о собственности, то порядок следующий:
- заявитель получает градостроительный план у администрации поселения (это бесплатно);
- направляет в администрацию извещение о намерениях по реконструкции дома, прилагает документы в соответствии с регламентом, утвержденном администрацией (там не должно быть ничего сверхъестественного, максимум – эскиз будущего строения), в извещении указывает, что параметры будущего строения соответствуют ПЗЗ поселения;
- администрация отвечает, что приняла извещение;
- заявитель проводит реконструкцию;
- следующий пункт – в администрацию нужно направить извещение об окончании реконструкции, о том, что ПЗЗ соблюдены;
- затем заявитель получает ответ из администрации, что извещение принято;
- окончательный этап – регистрация реконструированного строения (здесь тоже нужен техплан от кадастрового инженера).
Реконструкция частного дома без разрешения
Разрешение на реконструкцию требуется только в случае каких-либо сделок с недвижимостью или подключения коммуникаций. Многие собственники не оформляют документально производимые строительные работы, чтобы не увеличивать их стоимость (разработка проекта стоит дорого). В этом случае физлица оплачивают штраф в размере от 2 до 5 т.р.
Необходимость оформления разрешения на реконструкцию зависит от особенностей производимых работ, типа дома и дальнейшей судьбы недвижимости. Если структурные изменения незначительны, хотя и не считаются капремонтом или перепланировкой, а здание пока не готовится к продаже, разрешение на реконструкцию можно получить после проведения строительных работ.
1 комментарий
Осуществить перепланировку в частном доме владельца могут подвигнуть разные причины. Это и строительство дополнительных комнат для увеличения жилой площади, и возведение хозяйственных сооружений.
Переустройство частных домов имеет немало особенностей. Так сооружение новых помещений не должно затрагивать интересы иных лиц, живущих по соседству.
Возвести пристройку к частному дому можно двумя способами — самостоятельно и официально. Когда строительство ведется на законных основаниях, то начинается оно со сбора разрешительной документации.
Причем с контролирующими инстанциями согласуются любые сложные строительные и ремонтные работы, следствием каких становится реконструкция дома или изменение его общей площади.
Другой, более популярный способ, заключается в самовольном строительстве. То есть сначала собственник дома строит дополнительные помещения и только потом пытается их узаконить.
Оформить самовольную постройку можно, хотя на это потребуется несколько больше сил и времени. Но учесть надлежит и возможность запрета на оформление.
Например, выяснится, что самострой нарушает строительные или иные важные нормы. При этом собственника не только оштрафуют, но и обяжут снести ненадлежащее строение.
Тем не менее, с необходимостью оформления пристроек рано или поздно сталкивается каждый собственник подобного имущества.
Необходимые документы
Для того чтобы точно получить разрешение на реконструкцию дома с первого раза, опытные юристы рекомендуют особо внимательно отнестись к сбору необходимых документов. Для этого проверьте пакет, согласно этому списку:
- топографический анализ территории (в том случае, если он требуется);
- паспорт собственника земельного участка и дома;
- кадастровый паспорт из БТИ или технический план;
- проект архитектурных решений для осуществления реконструкции;
- документы, устанавливающие права собственника на дом и землю.
Проектные документы:
- подтверждение законности документации, выдающейся собственнику негосударственными организациями;
- объекты, которые будут снесены в процессе реставрации;
- план расположения нежилых и жилых построек;
- документы, касающиеся инженерных сетей;
- пояснительную записку.
Вместе с этим пакетом документов также подаётся заявление. Срок рассматривания данных документов составляет календарный месяц. При этом, рассмотрение, принятие и выдача разрешения безвозмездны и не требуют оплаты госпошлины.