Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор ренты: как стать владельцем квартиры, не покупая ее». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Пожизненная рента остается действительной до смерти ее получателя. По договоренности выплаты производятся при передаче указанного в договоре имущества в пользование другому человеку. Исходя из общей стоимости передаваемого имущества, определяется размер регулярных отчислений.
Плюсы и минусы пожизненной ренты квартиры
При заключении договора пожизненной ренты обе стороны подвергаются серьезным рискам:
- плательщик может оказаться мошенником, не выполнить положения договора или для оказания своих услуг может выбрать недобросовестного человека;
- плательщик может не рассчитать свои силы и оказаться не в состоянии обеспечить рентополучателя необходимым;
- получатель может прожить дольше плательщика, и тот не дождется обещанного жилого помещения;
- родственники рентополучателя могут быть не согласны с условиями рентного соглашения и после смерти получателя подать в суд заявление об его расторжении;
- получатель захочет через некоторое время расторгнуть договор. Но если рентоплательщик все условия договора выполняет добросовестно, то получателю это будет сделать сложно.
Какие ещё существуют риски при заключении договора ренты?
Помимо мошенничества, один из главных рисков — возможное падение цен на недвижимость. Подсчитайте, какую сумму ренты вы будете платить в год, оцените варианты на разное количество лет (так как неизвестно, сколько лет придется ее выплачивать) — и сравните со стоимостью квартиры. В некоторых случаях сделка будет нерентабельной.
Наконец, помните, что этот договор не имеет определенного срока. Пенсионер может прожить довольно долго после подписания договора, а может и пережить рентоплательщика (в этом случае выплачивать ренту придется его детям или другим наследникам).
Плюсы и минусы сделок с договором ренты
Преимущества договора пожизненной ренты для плательщика:
- возможность купить недвижимость в рассрочку;
- перспектива проживания в жилье с момента заключения договора. Часто это дешевле, чем аренда;
- гарантия получения жилья — даже если собственник передумал, оспорить договор и лишить права собственности непросто.
Неисполнение пунктов соглашения даёт право для обращения в суд и аннулирования договора.
Минусы для рентополучателя:
- ограничение права на квартиру или землю;
- сложности расторжения соглашения;
- нечестные рентные плательщики;
- необходимость платить налоги и предоставлять декларации в ИФНС.
Минусы для плательщика ренты:
- займы без указания точного срока окончания действия. Соглашение пожизненной ренты предполагает выплаты на протяжении жизни рантье. Но сколько плательщик ренты заплатит за квартиру в итоге — неизвестно;
- отсутствие полноправного владения имуществом до наступления смерти получателя;
- затраты на нотариальные мероприятия и регистрацию контракта.
При заключении договора с иждивением собственник жилья может признать качество работ, услуг плательщика ренты неудовлетворительным. В этом случае он может потребовать аннулировать соглашение.
Как свести риски к минимуму
Помимо мошенничества, к одному из главных рисков сделки относят потенциальное снижение стоимости жилья. Вычислите объём ренты, необходимой для оплаты за год, изучите случаи на разное количество лет и сопоставьте с ценой на жильё. В некоторых ситуациях сделка окажется невыгодной.
Договор пожизненной ренты без указания конкретного периода — кот в мешке. Пожилой человек может прожить долго после оформления соглашения и даже пережить плательщика. В таком случае обязательства по договору перейдут наследникам плательщика.
Взвесьте все за и против, и только потом принимайте решение о заключении договора ренты. Это касается как рантье, так и плательщика.
Формулы и порядок расчета земельной ренты
Отличие земельных участков между собой заключается в их местоположении. Одни находятся на благоприятных и плодородных территориях, другие на территориях, непригодных для земледельчества. Земельная рента имеет разделение на два вида: дифференциальная и абсолютная.
- дифференциальная I – представляет собой дополнительный чистый доход, полученный от ведения деятельности на плодородных землях;
- дифференциальная II – представляет собой чистый доход, получаемый в результата активных экономических вложений в хозяйственную деятельность;
- абсолютная – один из механизмов экономики, влекущий за собой рачительное отношение к землям. Такой вид образуется из-за скудного предложения земли.
Землевладелец требует завышенную арендную плату за каждый участок в собственности, вне зависимости от его местонахождения и особенностей почвы.
Особенности следующего вида договора ренты — пожизненной ренты также проявляются в особенностях субъектного состава. Исходя из названия данного вида ренты, уже можно сделать вывод об имеющихся ограничениях для участия в этом договоре — «пожизненной ренты».
Поскольку свойством жизни обладают лишь физические лица, то согласно ст. 596 ГК в качестве получателя ренты вправе выступать только физическое лицо. Кроме того, п. 2 указанной статьи позволяет участвовать на стороне получателя ренты не одному, а двум и более физическим лицам (к примеру, на стороне получателя ренты выступают супруги). В таком случае возникает множественность лиц на стороне кредитора. Такая множественность является долевой — с презюмируемым равенством долей. Соответственно в договоре может быть установлено иное (неравное) распределение долей.
Смерть одного из получателей ренты не прекращает рентное обязательство. Право требования выплаты пожизненной ренты не включается также в наследственную массу (в отличие от постоянной ренты). Являясь обязательственным правом требования, оно в силу ст. 387 и п. 2 ст. 596 ГК РФ переходит к получателям ренты, пережившим умершего получателя, в порядке перехода прав кредитора к другому лицу на основании закона. Это правило может быть изменено или отменено договором.
При множественности лиц на стороне получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается смертью последнего из них.
В качестве плательщика ренты вправе выступать любой субъект гражданского права. Здесь, так же как и в постоянной ренте, законодательно ограничений не предусмотрено.
Следующей особенностью данного договора выступает тесная правовая связь между личностью получателя ренты и правом на получение рентных платежей.
Указанное право существует до тех пор, пока жив получатель ренты. С его смертью прекращается как право на получение рентных платежей, так и в целом рентное обязательство. Следовательно, срок действия договора пожизненной ренты ограничен периодом жизни получателя (или последнего получателя при множественности кредиторов) ренты. Подтверждением наступления обстоятельства, прекращающего данное рентное обязательство, является соответствующий документ — свидетельство о смерти.
Если договор устанавливает пожизненную ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, то такой договор является ничтожным.
В силу этого в практике неоднократно возникал вопрос о возможности признания заключенным и действительным договора пожизненной ренты, который стороны успели удостоверить в установленном порядке у нотариуса, но не зарегистрировали в связи со смертью получателя ренты (в случае передачи под выплату ренты недвижимого имущества). Президиум Верховного Суда РФ ответил на данный вопрос отрицательно в силу следующих обстоятельств.
Если договор пожизненной ренты подлежит государственной регистрации (см. ст. 584 Кодекса), права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента (п. 3 ст. 433 ГК РФ). В случае, когда предусмотренное законодательством обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не порождает никаких юридических последствий. Следовательно, он не сможет считаться заключенным с момента его нотариального удостоверения (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2001 г. (по гражданским делам); утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 26 декабря 2001 г.).
Третья особенность рассматриваемого договора проявляется в форме ренты. Пожизненная рента может быть определена лишь в денежной форме. Сумма ренты относится к существенным условиям договора пожизненной ренты и соответственно должна быть определена в договоре.
Именно в данном виде ренты законодатель установил минимальный размер пожизненной ренты — он должен быть в расчете на месяц не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. При наличии оснований, указанных в ст. 318 ГК РФ, размер пожизненной ренты подлежит увеличению.
Но следует учитывать, что Конституционный Суд Российской Федерации именем Российской Федерации вынес Постановление от 27 ноября 2008 г. N 11-П по делу о проверке конституционности части второй статьи 5 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда» в связи с жалобами граждан А.Ф. Кутиной и А.Ф. Поварнициной. Согласно данному Постановлению Конституционный Суд РФ признал противоречащей Основному Закону ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 19 июня 2000 г. N 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда». Оспаривание указанной нормы в силу ее противоречия Конституции РФ было осуществлено потому, что на основании данной нормы исчисление платежей по договорам ренты привязывалось к базовой величине МРОТ — не той, которая постоянно увеличивается, а той, которая равняется 100 рублям.
Согласно ст. 1 Закона N 82-ФЗ с января 2009 г. МРОТ составляет 4330 рублей, а ст. 3 закрепляет, что МРОТ применяется только для регулирования оплаты труда и определения размеров пособий по временной нетрудоспособности. И в то же время ч. 2 ст. 5 того же Закона определяет, что исчисление платежей по гражданско-правовым обязательствам, установленных в зависимости от МРОТ, производится с 1 января 2001 г. по настоящее время исходя из базовой суммы, равной 100 рублям.
Теперь на основании указанного выше Постановления КС РФ данная норма Закона о МРОТ утратила силу с 1 июля 2009 г.
Законодатель также определил периодичность выплаты пожизненной ренты. По общему правилу она должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца. Но указанное правило является диспозитивным, и стороны вправе в своем договоре определить иную периодичность выплаты.
В данном виде договора ренты в отличие от договора постоянной ренты право требовать выкупа ренты предоставлено только получателю ренты. Причем данное право связано только с неисполнением или ненадлежащим исполнением плательщиком ренты своих обязанностей и может быть использовано в качестве санкции за допущенное нарушение обязательства. Выкуп осуществляется по правилам, установленным для договора постоянной ренты (ст. 594 ГК РФ).
Помимо выкупа ренты получатель ренты может потребовать от ее плательщика расторжения договора и возмещения убытков (ст. 15 ГК РФ). Однако для осуществления названного требования получатель ренты должен соблюсти предусмотренный п. 2 ст. 452 ГК РФ досудебный порядок урегулирования спора.
Полученное плательщиком ренты при заключении договора имущество остается в его собственности. Как собственник плательщик ренты несет риск случайной гибели или случайного повреждения имущества (ст. 211 ГК РФ). В пожизненной ренте это правило приобрело императивный характер и действует независимо от того, передавалось ли имущество под выплату ренты за плату или бесплатно (ср. со ст. 595 ГК РФ).
Факты случайной гибели или случайного повреждения такого имущества не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты. При этом плательщик ренты не обретает права требования изменения условий о выплате ренты.
Комментарий к статье 599 ГК РФ
1. Получатель пожизненной ренты может добиваться досрочного прекращения договора при существенном нарушении договора плательщиком ренты. Поскольку, однако, понятие существенного нарушения применительно к обязанностям плательщика ренты в п. 1 коммент. ст. не раскрывается, необходимо исходить из общих положений, закрепленных ст. 450 ГК. К нарушениям, которые влекут для получателя ренты такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, относятся длительная, т.е. сопоставимая с периодом рентных платежей, или систематическая задержка с выплатой ренты; непредоставление необходимого обеспечения выплаты ренты, ставящее под угрозу интересы получателя ренты; нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, которым сторонами договора придано существенное значение.
2. Существенное нарушение договора со стороны плательщика ренты предоставляет получателю ренты возможность избрать одну из двух предусмотренных п. 1 ст. 599 возможностей, а именно потребовать от плательщика выкупа ренты или расторгнуть договор и взыскать убытки.
Поскольку, однако, взыскание убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, применить данную санкцию получатель ренты может по общему правилу лишь по отношению к виновному плательщику. В противном случае, если он пожелает расторгнуть договор, дело должно ограничиться возвратом ему стоимости имущества, переданного под выплату ренты. Поэтому, если стоимость имущества была оплачена при его передаче под выплату ренты, получатель ренты не вправе на что-либо претендовать, в связи с чем применение данной санкции оказывается для него невыгодным. По смыслу закона не подлежат какому-либо учету рентные платежи, выплаченные получателю ренты до расторжения им договора.
Форма соглашения о ренте
Соглашение о ренте любого вида оформляется письменно. Рентные правоотношения содержат немалое количество нюансов, которые нужно обязательно предусмотреть. Иначе сделку могут в дальнейшем оспорить наследники рентополучателя. Поэтому самостоятельно составлять документ не рекомендуется. Нужно обратиться за квалифицированной помощью юриста или нотариуса. Тем более что без удостоверения последнего соглашение окажется недействительным.
Кроме обязательного заверения в нотариальной конторе, соглашение о ренте на жилое помещение требуется отнести в региональный департамент Росреестра для переоформления имущества на рентоплательщика. Здесь выдадут выписку из ЕГРН, в которой плательщик ренты будет прописан как владелец жилплощади с обременением. Если заверить соглашение о ренте у нотариуса, но проигнорировать госрегистрацию перехода владельческих прав, то такой договор ренты считается незавершенным, или незаключенным.
Во сколько обойдется оформить ренту?
Расходы суммируются из ряда составляющих, не все из которых имеют фиксированное значение. В разных регионах страны хлопоты с оформлением ренты обойдутся в разные суммы:
- услуги юриста по составлению контракта (три-пять тысяч рублей и более);
- получение (обновление) выписки из ЕГРП (Росреестр). Выписка, если право на квартиру ранее было зарегистрировано, обойдется в четыреста рублей. В базе данных Росреестра нет сведений о квартире и ее владельце? Придется тратиться на всю процедуру регистрации с уплатой пошлины;
- обязательные услуги нотариуса. Сумма будет зависеть от конкретной конторы, в которую придется обращаться. Нотариальные услуги оцениваются в полпроцента от стоимости квартиры по кадастру, не больше 20 000 рублей. Она уменьшится вдвое, если участники являются инвалидами 1-2 групп и имеют документальное подтверждение этому; услуги специалиста, подтверждающего дееспособность непосредственно во время подписания контракта, либо соответствующая справка, за получение которой тоже надо заплатить;
- государственная пошлина за регистрацию нового собственника жилья с обременением — 2000 рублей.
Расторжение договора ренты в судебном порядке
В соответствии с общими правилами гражданско-процессуального законодательства, исковое заявление о расторжении договора ренты подается в районный суд по месту жительства ответчика.
Если в иске поставлен вопрос об истребовании недвижимого имущества, заявление направляется в суд по месту его нахождения.
Помимо формальных данных (наименование суда, данные истца и ответчика и пр.), в исковом заявлении обязательно должны быть указаны следующие обстоятельства:
- в чем именно заключается нарушение прав истца, а также его требования;
- обстоятельства, которые по мнению истца обосновывают его требования;
- доказательства всех обстоятельств, на которые истец ссылается в иске (ст. 131 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее — ГПК РФ)).
Стоит отметить, что свидетельские показания, которые очень часто приводятся сторонами в качестве бесспорных доказательств, таковыми не являются. Они оцениваются судом в совокупности с другими доказательствами, исследованными в судебном заседании.
Напротив, как свидетельствует судебная практика, большей силой пользуются объективные документальные свидетельства.
Среди многочисленных юридических понятий существует такое, как рента. В большинстве своём и эти понятия, и действия с ними связанные касаются денежных отношений.
Они призваны урегулировать финансовые передвижения и обязанности сторон в них задействованных, а также минимизировать возможность возникновения конфликтных ситуаций.
Рентой называют регулярную постоянную плату за пользование недвижимым имуществом или другим видом собственности (земля, вода, ресурсы и пр.). Здесь раскроется ситуация, когда плательщик ренты хочет прекратить выплаты, причины и законный подход к расторжению договора оплаты ренты.
Как выкупается рентная плата
Нужно отметить, что выкуп ренты — это ключевой шаг в финансовых отношениях между лицами, правила и последовательность которого изложены в ст. 592 Гражданского кодекса России.
Суть их заключена в факте, что плательщик имеет право выкупить ренту по соглашению сторон или при возникновении определённых условий:
- Смерть получателя ренты;
- Истечение срока выплат, величина которого составляет не менее тридцати лет.
Причина выкупа ренты это в первом пункте очевидно. Плательщик имеет полное право отказаться от продолжения выплат ренты, предоставив полагающуюся сумму.
В этом случае должно быть оформлено письменное заявление в срок до одного квартала планируемого прекращения выплаты ренты или раньше. Закон также предполагает, что плательщик постоянной ренты может выкупить её по истечению тридцатилетнего или более срока.
Поэтому любой договор о постоянной ренте является рискованным для стороны, которая владеет объектом ренты. Нужно понимать, что через указанный промежуток времени возможна описываемая ситуация и участники договора будут решать вопрос, прибегнув к Закону.
Стоимость выкупа ренты
Российский Гражданский кодекс в ст. 594 рассматривает величину оплаты стоимости выкупа ренты и тут возможны две ситуации:
-
Договор ренты содержит пункт, в котором указана сумма выкупа. Плательщик выплачивает её, получая документальное подтверждение оплаты, которое заверяется нотариальной службой.
-
В договоре не указана стоимость выкупа ренты и её размер определяется на основании положений ГК РФ. Стоимость выкупа ренты – это годовая рента и полная цена объекта. В этом случае плательщик становится полноправным владельцем собственности.
Подытоживая скажем, что выкуп ренты возможен при обоюдном согласии или при желании одной из сторон договора рентной платы.
Часто это делается с целью прекратить регулярные выплаты нередко, содержа имущество себе в убыток. Важно в договоре оговорить описываемую ситуацию и процедуру проведения её в жизнь.
Расторжение договора пожизненной ренты
Здесь в первую очередь необходимо уяснить, какие же нарушения договора признаются существенными. Ответ на этот вопрос дает ст. 450 ГК РФ. Согласно ч. 2 указанной статьи существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Существенное нарушение договора — это такое нарушение, которое влечет для другой стороны невозможность достижения цели договора (ст. 450 ГК РФ). При этом понятие существенности основано прежде всего на применении экономического критерия. Получатель ренты, заявивший в суде требование о расторжении договора, должен представить суду соответствующие доказательства наличия ущерба. Для получателя пожизненной ренты ущерб не связан, например, с несением дополнительных расходов. В данном случае он выражается в неполучении доходов, что существенно отражается на интересах рентополучателя. Договором пожизненной ренты установлено, что, если рента не уплачена в срок, это дает право получателю ренты потребовать расторжения договора. Однако допущенное плательщиком ренты нарушение не служит основанием для расторжения договора, если в разумный срок оно было устранено.
Форма договора пожизненной ренты (образец)
- выплачивать Получателю ренту в размере и в сроки, установленные в разделе 4 и 5 настоящего договора;
- уплатить Получателю ренты проценты за просрочку выплаты ренты;
- предоставить обеспечение исполнения своих обязательств по выплате пожизненной ренты или застраховать риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств;
- возместить убытки, вызванные расторжением договора из-за невыполнения Плательщиком своих обязанностей по настоящему договору;
- вернуть земельный участок, переданный ему в собственность под выплату пожизненной ренты, в случаях, предусмотренных п.3.1.2 настоящего договора;
- выкупить ренту в случае существенного нарушения Плательщиком ренты условий настоящего договора.
Плюсы и минусы пожизненной ренты квартиры
При заключении договора пожизненной ренты обе стороны подвергаются серьезным рискам:
- плательщик может оказаться мошенником, не выполнить положения договора или для оказания своих услуг может выбрать недобросовестного человека;
- плательщик может не рассчитать свои силы и оказаться не в состоянии обеспечить рентополучателя необходимым;
- получатель может прожить дольше плательщика, и тот не дождется обещанного жилого помещения;
- родственники рентополучателя могут быть не согласны с условиями рентного соглашения и после смерти получателя подать в суд заявление об его расторжении;
- получатель захочет через некоторое время расторгнуть договор. Но если рентоплательщик все условия договора выполняет добросовестно, то получателю это будет сделать сложно.
Просчитывая необходимость заключения договора ренты, следует оценить все его плюсы и минусы.
Плюсы:
- рентополучатель имеет возможность расторгнуть контракт лишь в судебном порядке, тогда как, например, завещание, можно легко переписать;
- договор ренты регистрируется в Росреестре, поэтому рентополучатель перестает быть объектом пристального внимания «черных риэлторов» и других мошенников;
- заключаемое соглашение обоюдовыгодно: пожилой человек получает уход и дополнительный доход, продолжая жить в привычной обстановке, а плательщик при выполнении всех условий приобретает собственное жилье.
Минусы:
- плательщик должен ежемесячно перечислять определенную сумму получателю;
- при нарушении плательщиком срока выплаты платежей, получатель имеет возможность расторгнуть договор, а перечисленные до этого деньги возвращены плательщику не будут.
Сторонам договора не следует переходить на дружеские доверительные отношения: держите их в рамках партнерских.
Сохраняйте квитанции об оплате услуг и покупок за все время действия соглашения.
Все денежные средства передавайте и принимайте только с оформлением расписки или другим способом, который бы документально подтверждал факт оплаты (банковским или почтовым переводом).
Если вы договоритесь о периодическом подписании некоего акта о приеме-передачи услуг, в котором будет отражено, что обязанности сторонами полностью исполнены и претензий нет, то это защитит от возможных мошеннических действий противоположной стороны.
Пожизненная рента может стать хорошим вариантом для решения проблем с отсутствием жилплощади. Конечно, для получения квартиры в свою полную собственность плательщику приходится ждать кончины получателя ренты, а за это время рентоплательщик обязан соблюдать и выполнять пункты контракта, создать благоприятные условия для жизни пожилого человека, ни в чём его не ущемляя.
При честном выполнении всех положений соглашения выгоду получают обе его стороны.
Однако, несмотря на все плюсы, бывают ситуации, когда участники хотят расторгнуть такой договор имея на то самые разнообразные причины. Сам по себе этот процесс имеет определенный регламент и требует наличия необходимых для этого оснований. Основаниями могут послужить как проблемы общего характера, используемые для всех договоров подобного типа, так и специального (касаемые требований закона о ренте).
Особо популярные основания для расторжения пожизненной ренты таковы:
- недееспособность получателя ренты (именно поэтому, перед заключением такого договора советуют ознакомиться с мед картой пенсионера и увидеть справку о состоянии его здоровья)
- обман получателя ренты (чтобы избежать подобного, следует заранее определить такие нюансы, как объем услуг и размер платежа)
- использование в своих целях тяжелого жизненного положения рентополучателя (если пожилой человек попал в безвыходную ситуацию, и он активно ищет способ решения проблемы, Не несущие выгоду договорные условия возможно позиционировать как использование тяжелого положения. Из этого следует, что услуги предоставляемые по договору обязательно должны нести выгоду всем сторонам)