Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое аренда жилья с последующим выкупом и как это работает». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Объявления об аренде квартиры с дальнейшим выкупом практически не встречаются в базах данных агентств недвижимости. Причина — россияне неохотно расстаются со своей собственностью. Квартиры, комнаты в коммуналках считаются чем-то вроде финансовой подушки безопасности. Их предпочитают просто сдавать в аренду и получать стабильный доход.
В каких случаях прибегают к аренде жилья с последующим выкупом?
Владельцу выгодно сдать свою квартиру в аренду с последующим выкупом, если недвижимость обладает низкой ликвидностью, но при этом не хочется значительно снижать цену. Например, если квартира находится в отдаленном районе города, расположена на первом этаже жилого дома или продавцу необходимо срочно переехать в другой город, но нет времени на поиск покупателя для продажи жилья по рыночной стоимости.
Для покупателя квартиры аренда с правом выкупа может стать выходом из ситуации, когда нет возможности купить квартиру за собственные средства или приобрести ее в ипотеку.
К таким категориям чаще всего относятся:
- Граждане, имеющие стабильный, но не подтвержденный доход;
- Заемщики с плохой кредитной историей;
- Пенсионеры, которым банк готов выдать кредит только на короткий срок;
- Граждане, состоящие в очереди на жилищную субсидию, условием которой является отсутствие собственного жилья на момент ее получения.
Как заключить договор между физическими лицами
Случается, что аренду с последующим выкупом заключают между собой предприятия или государственные органы. В таких случаях соглашение разрабатывается с учетом интересов фирм, а контракт может содержать инвестиционные пункты.
Если речь идет о выкупе залоговых квартир, например, у банка, то контракт заключается по форме залогодержателя. Вариант выкупить квартиру у государства также сопровождается определенной строго установленной формой, которую составили специалисты местных органов власти.
Граждане же составляют договор самостоятельно с учетом индивидуальных обстоятельств и условий. Сложность состоит в том, что это очень редкий контракт, который представляет определенную сложность для обывателей. Команда Ипотекаведа разработала универсальные рекомендации для заключения таких сделок, следуя которым каждый сможет оформить аренду с последующим выкупом.
Как в досрочном порядке расторгнуть договор аренда с правом выкупа
В гражданском законодательстве имеются положения, указывающие на то, что договоренность прекращается по судебному решению в следующих случаях:
- арендатором использовалась квартира с нарушениями договоренности о ее предназначении. К примеру, не жили в ней, а вели предпринимательскую деятельность;
- внешний вид помещения был ухудшен;
- более двух месяцев не вносилась установленная арендная плата в оговоренные между сторонами сроки;
- не проводился капитальный ремонт в квартире в период, согласованный в индивидуальном порядке сторонами, либо в разумные сроки.
Участники устанавливают на свое усмотрение требования и дополнительные пункты договора по досрочному прекращению сотрудничества. Процедуру реализуют после того, как будет направлено второй стороне письменное уведомление о необходимости выполнения обязательств в сроки. При извещении необходимо выставление претензии о том, что обязательства по соглашению не выполнялись, расчет суммы неустойки за то, что были просрочены выполнения пунктов договора.
Арендатор или арендодатель имеет право:
- Прекратить правоотношения по договоренности.
- Потребовать возмещения ущерба.
- Обратиться в суд, если вторая сторона отказывается признать вину.
Аренду квартиры с предполагаемым выкупом можно встретить редко, но такие сделки совершаются, поэтому нужно иметь представление о тех нюансах, которые встречаются в процессе передачи прав на дом или квартиру. У таких сделок специфичный характер, они сложные, поэтому нужно обратиться к специалисту, чтобы предупредить негативную ситуацию.
Преимущества и недостатки аренды жилья с последующим выкупом
Преимущества заключения сделки:
— общая сумма всех затрат покупателя будет меньше, чем при использовании ипотечного кредитования;
— арендатор может пользоваться недвижимостью сразу после заключения договора;
— если обстоятельства меняются, и арендатор не хочет или не имеет возможности выкупать жилье, он не выплачивает штраф или неустойку. Но штраф или неустойку придется заплатить, если стороны включили такое условие в договор.
Отрицательные стороны аренды с последующим выкупом:
— отсутствует четкая юридическая форма сделки;
— приобретаемое имущество может быть использовано собственником как залоговое, но покупатель об этом может не знать;
— при определенных условиях договора собственник жилья может выселить арендатора и не передавать ему право собственности.
Процедуры купли-продажи квартиры с помощью аренды с дальнейшим приобретением недвижимости сопровождаются рисками:
- Например, если изменится ситуация на рынке недвижимости и, следовательно, стоимость квартиры. В этом случае либо владелец продаст жилье за бесценок, либо покупатель приобретет по завышенной цене. Во избежание этого рекомендуется включать в договор пункт о пересчете платежей в соответствии с естественной инфляцией.
- Также есть вероятность, что продавец может использовать поддельные документы для продажи и аренды квартиры и продавать чужое имущество. Для таких случаев предусмотрено уголовное наказание за мошенничество, согласно Уголовному Кодексу РФ.
Виды и схемы мошенничества при аренде квартиры или комнаты можно найти тут.
Главной особенностью договора является то, что он сочетает в себе элементы обычной аренды и сделки купли-продажи. Порядок оформления состоит из двух действий: составление договора и регистрация жилья в собственность по окончанию выплат.
Нужно ли обращаться к юристам при заключении договора аренды с последующим выкупом жилья?
Такую сделку нужно обязательно заключать с помощью профессионального юриста. Законность сделки обеспечит правильно и грамотно составленное соглашение. Помимо досконально продуманных условий договора, не стоит забывать об ответственности участников за нарушение договоренностей, а также об отсутствии необходимости регистрироваться в государственных органах.
Возможная выгода от сделки по аренде с последующим выкупом квартиры должна оцениваться реально и сопоставляться с различными способами покупки недвижимости. Определиться с выбором помогут люди, имеющие опыт в заключении подобных сделок.
Пункты о возможном изменении стоимости жилья стоит рассмотреть предельно внимательно во избежание финансовых потерь одной из сторон договора. При отсутствии дополнительно составленного соглашения по этому вопросу судебный спор решить будет невозможно.
Договор аренды квартиры с физлицом с последующим выкупом
Отличительной особенностью данного договора является то, что он включается в себя сразу сделку по аренде недвижимости, а также сделку купли-продажи.
Поэтому подобные договора чаще всего состоят сразу из двух отдельных блоков:
- Аренда квартиры. В данном блоке описывается вся информация относительно аренды. Блок этот представляет собой полноценный договор аренды, за исключением некоторых особенностей;
- Переход права на владение квартирой после выкупа арендатора. Эта часть представляет собой договор купли-продажи.
Важно понимать, что подобный договор это один полноценный документ, в котором есть две разные, но взаимосвязанные части. Заключение подобного договора является более сложным, чем заключение договора аренды или договора купли продажи, поэтому рекомендуется обратиться за консультацией к юристу, либо воспользоваться образцом.
Важно знать, что образец сделан только для удобства граждан. Прописанные в нем условия можно менять или дописывать дополнительные по желанию сторон.
Если обратиться к закону, то заключается данный договор на законах Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 554-555). Также данный правовой документ регулирует все правоотношения между участниками сделки.
- Наряду с классическими схемами приобретения недвижимости через долевое участие в строительстве и покупку квартиры на вторичном рынке существует малораспространенная схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа.
- Гражданский кодекс Российской Федерации на этот счет говорит, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
- Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?
- Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?
Что по поводу правильного составления договора?
- Как и любая другая юридическая процедура, аренда подразумевает под собой разработку определенной формы договора. Особенностью следует отметить только то, что тут учитываются условия, как по самой форме договора, так и по проведению сделке о купле-продаже.
- Лучше всего при составлении прибегнуть к помощи опытного юриста, который в обязательном порядке поможет в составлении, подскажет интересующие вас нюансы, а также будет сопровождать вас на сделке. Грамотно составленный документ даст вам права, а также наделит правами, что позволит обезопасить проведение сделки того или иного характера.
- Для того, чтобы грамотно разобраться в этом вопросе, следует обратиться к статьям 554,555 в Гражданском кодексе, которые касаются проведения подобных процедур.
- В структуре договора прописываются данные об обеих сторонах, формулируются требования, а также публикуется вся информация о проводимой сделке. Если же что-то не было включено в текст договора, то он считается недействительным. Также следует указывать и то, что по истечению срока аренды помещений, все имущество перейдет на нового владельца. Помимо этого, когда жильцы раньше погасят всю цену задолженности, то тогда имущество станет их собственностью в момент последнего платежа. Но по желанию обеих сторон договор может быть дополнен любыми пунктами в рамках действующего законодательства.
Аренда дома с правом выкупа: особенности услуги
Это новая услуга на российском рынке. Проект стартовал в 2014 году. Суть в следующем: вы приобретаете недвижимость, но на первом этапе становитесь арендатором. Вы можете жить в квартире, но не будете являться собственником, пока не выплатите сумму сделки. Ежемесячно в течение определенного периода времени (5-15 лет) нужно будет платить и за аренду, и за стоимость самого объекта. Большинство подобных сделок не предусматривает начисление процентов на отсрочку платежей, но может пересмотреться рыночная стоимость объекта. Право собственности переходит к арендатору после погашения суммы долга перед арендодателем.
Все подобные договоры сроком на 12 месяцев и более нужно регистрировать. Досрочное расторжение возможно только в ограниченном количестве ситуаций и только через суд.
В договоре аренды дома с выкупом указываются суть сделки (она меняется по согласованию сторон), описание объекта, подтверждение его юридической чистоты, описание процедуры регистрации права собственности и условий его перехода, стоимость объекта, срок действия документа.
Чтобы все прошло гладко и никого не настигла неприятная непредвиденная ситуация, оформлять сделку нужно с юристом. Наша компания имеет богатый опыт ассистирования в сделках аренды дома с последующим выкупом. Юристы проверят договор и сопутствующие документы, расскажут о нюансах, будут поддержкой и опорой на весь период проведения сделки и после нее.
Что такое покупка жилья в аренду с выкупом, как заключаются такие сделки и какие этапы необходимо пройти желающим купить жилье в аренду с выкупом, рассказывает руководитель «Федерального бюро выкупа жилья» Николай Овчинников.
Сразу отмечу, считать аренду с выкупом по-настоящему инновационным механизмом не стоит. Гражданский кодекс РФ, регулирующий все вопросы аренды и найма недвижимости, предусматривает возможность передачи права собственности на объекты недвижимости не сразу, а после поэтапной выплаты всей его стоимости. Поэтому единичные сделки по аренде с выкупом на протяжении 15 лет уже фиксируются в нашей стране. При этом аренда с выкупом сегодня является нетиповой сделкой, с которой работать умеет лишь малая доля профессиональных участников рынка недвижимости.
В первом приближении сделка слабо отличается от стандартного найма жилья. В ней участвуют три стороны: собственник, покупатель и посредник в лице агентства недвижимости, ри е лтора или юриста, оказывающего сопутствующи е осуществлению сделки услуги. Стороны заключа ют договор , по условиям которого недвижимость переходит в собственность покупателя после внесения им полной с тоимости квартиры за оговоренный период. П окупател ь вносит платеж, который включает сумму в счет покупк и недвижимости и ежемесячн ую арендную плат у за пользование ей . Получается, что вы одновременно и покупает е, и арендует е жилье.
Все существенные условия сделки не заключены в строгие рамки, а регулируются на уровне договоренности собственника и покупателя. Поэтому а лгоритм покупки жилья в аренду с выкупом состоит из нескольких простых, но важных шагов.
Заключение договора между физическими лицами и его образец
Правильно составленный арендный договор позволит избежать впоследствии многих спорных вопросов.
На сегодняшний день типовой формы подобного документа не существует. Поэтому допустимо составление договора в свободной форме, но с обязательным включением всех существенных сторон сделки.
- Составление текста документа.
- Следует, чтобы оформляемый документ имел правильное наименование: Договор аренды с последующим выкупом. Далее обязательно вносится место и дата его составления.
- В преамбуле указываются сведения о сторонах сделки: ФИО и паспортные данные.
- Обязательным условием является включение в договор пункта о предмете аренды. Необходимо указать основные технические характеристики объекта: площадь, количество комнат, этаж, наличие удобств. Обязательно в договор вносится точный адрес, кадастровый номер квартиры, а также документ, свидетельствующей о праве собственности.
- В документ записываются срок на который необходимо снять квартиру и размер арендных платежей. Обычно подобные договоры заключаются на срок от 1 года и максимально до 15 лет.
- Существенными условиями являются указание момента передачи прав собственности и размер стоимости приобретаемого жилья – выкупная цена квартиры в виде точной суммы или установление формулы по ее перерасчету, который привязывается к инфляционным процессам. Обязательно устанавливается график выплат с указанием сумм.
- В договор включаются права и обязанности сторон договора.
- В конце документа проставляются подписи арендодателя и арендатора.
- Нотариальное заверение договора. Данная процедура не обязательна, но для разрешения спорных вопросов в суде лучше ее пройти.
- Сбор документов для регистрации арендного договора с последующим выкупом.
- Подача заявления на государственную регистрацию договора в ЕГРН. Для регистрации сделки требуется направить пакет документов в ЕГРН. Обратиться могут как оба участника сделки, так и любой из них.
- Причем оплата госпошлины для физических лиц составляет 2000 рублей. При двустороннем обращении оплата производится каждой стороной: и наниматель, и наймодатель вносят по 1000 рублей при условии, что они являются физическими лицами.
- Если арендодатель – юридическое лицо, то в этом случае ему придется оплатить 11000 рублей, так как размер госпошлины для организаций составляет 22000 рублей.
- Через 7 дней на руки каждому участнику сделки будет предоставлено по экземпляру документа с отметкой о постановке на государственный учет.
Возможность снимать в аренду жилье и затем совершить его выкуп, есть не во всех регионах. Но для определения плюсов и минусов этих данных хватит.
Для участия в этой программе жилье должно соответствовать нескольким условиям:
- местоположение квартиры не на последнем этаже, в том случае если дом является многоквартирным,
- неаварийное состояние и неиспользование дерева в качестве материала для стройки здания,
- площадь кухонного помещения не меньше 6 кв. м,
- присутствие по соседству школ, дошкольных учреждений и хотя бы одной остановки для автобуса.
Не следование данным условиям – существенный минус. При изучении договора, арендатор может искать выгоду для себя, чтобы принять решение о возможности внесения ежемесячных выплат.
Если сделка была расторгнута, то арендатор получает все средства, уплаченные в счёт цены жилья.
Кроме минусов, есть и плюсы:
- нет необходимости вносить взнос первоначально,
- необязательно предоставление справки о доходах,
- неважная история займа не влияет на сдачу дома в аренду.
Плюсы и минусы аренды с последующим выкупом
Возможность снимать в аренду жилье и затем совершить его выкуп, есть не во всех регионах. Но для определения плюсов и минусов этих данных хватит.
Для участия в этой программе жилье должно соответствовать нескольким условиям:
- местоположение квартиры не на последнем этаже, в том случае если дом является многоквартирным;
- неаварийное состояние и неиспользование дерева в качестве материала для стройки здания;
- площадь кухонного помещения не меньше 6 кв. м;
- присутствие по соседству школ, дошкольных учреждений и хотя бы одной остановки для автобуса.
Не следование данным условиям – существенный минус. При изучении договора, арендатор может искать выгоду для себя, чтобы принять решение о возможности внесения ежемесячных выплат.
Если сделка была расторгнута, то арендатор получает все средства, уплаченные в счёт цены жилья.
Кроме минусов, есть и плюсы:
- нет необходимости вносить взнос первоначально;
- необязательно предоставление справки о доходах;
- неважная история займа не влияет на сдачу дома в аренду.
Агентство Retail-Realty осуществит срочный выкуп квартир на свои средства по цене 90-95% от рыночной стоимости в течение 1-2 дней в Москве и в Московской области. Аванс наличными, оценка сегодня
Быстрый выкуп квартир, комнат или любой другой недвижимости с техническими проблемами, юридическими обременениями или сервитутами. При необходимости предоставим аванс до 1,5 млн рублей в течение 1 дня. Объективная оценка в день обращения совершенно бесплатно. Агентство Retail-Realty приобретает квартиру на свои средства. Звоните или оставьте заявку прямо сейчас!
Внимание! Первые отзывы клиентов о нашей работе вы сможете найти на независимых сайтах отзовиках, датированных ещё периодом 2007-2008 г. Приобретаем квартиры, комнаты, доли в Москве и Подмосковье до 50 км от МКАД. Покупаем дорого — 90-95% от рыночной стоимости. Максимальная сумма сделки до 20 000 000 рублей. Квартиры стоимостью выше обсуждается в индивидуальном порядке.
Retail-Realty работает с залоговым имуществом, квартирами под обременением, даже при наличии доли, с неузаконенной перепланировкой. Приобретаем также инвестиционные объекты. Быстрая сделка по рыночной стоимости в Москве — это ещё и возможность оперативно продать объекты с обременениями и сервитутами. Выбор нотариального или простого способа оформления договора купли-продажи и способа получения денег всегда остаётся за Вами.
Вы получите деньги быстро, но с небольшим дисконтом. Мы не будем предлагать, как многие агентства, обычную сделку по продаже вашей квартиры в течение 2-3 месяцев. Рекомендуем вам внимательно изучить все предложения. Выбор будет очевидным.