Договор аренды земельного участка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Для начала обозначим основные типы участков. Они могут относиться к промышленности, к обороне и безопасности, к связи и радиовещанию, а также к населенным пунктам, иметь сельскохозяйственное назначение.

Категории земельных участков

Вот несколько базовых факторов, которые следует принять во внимание.

• На земельном участке могут располагаться сооружения, жилые и нежилые строения. В таком случае потребуется указать в договоре, кто является их владельцем, какие у них характеристики.
• Обязательное условие – предоставление кадастрового паспорта. В нем четко обозначаются границы земельного участка. Обозначается категория земли. Данный паспорт должен быть на руках у собственника.
• Когда возникает ситуация юридического спора по поводу участка с третьими лицами, арендодатель обязан предупредить об этом факте арендатора. Если условие не выполнено, договор можно сразу расторгать.
• На законодательном уровне устанавливаются некоторые максимальные сроки аренды. Допустим, ограничение распространяется на муниципальные, государственные участки: они сдаются в аренду на срок в диапазоне 3 – 10 лет. При этом цель аренды – реконструкция, строительство зданий.

С исковым заявлением в суд обратился Давлетов Р.В. Истец требовал понудить ответчика к заключению договора аренды земельного участка. Мужчина пояснил, что он и Колотовкин Л.М. подписали предварительное соглашение согласно, которому стороны договорились о том, что не позднее 15 января 2021 г. заключат договор аренды земельного участка площадью 1000 м2. Стоимость аренды составит 10 тыс. рублей за 1 платежный период (квартал).

Но после 15 января Колотовкин отказался подписывать арендное соглашение, аргументировав свои действия тем, что нашел более выгодный вариант. Ответчик указал на то, что готов заключить договор аренды, если Давлетов снизит арендную плату вдвое.

Также истец пояснил, что Колотовкин просил облагородить участок перед его принятием. Давлетов нанял для этого бригаду, которая взяла за работу 20 тыс. рублей. Квитанция приложена к иску. Кроме этого, во время действия предварительного договора к Давлетову обращался потенциальный арендатор, который просил предоставить ему во временное пользование участок на 3 года, однако из-за ответчика истцу пришлось отказаться от выгодной сделки.

Истец потребовал понудить ответчика к заключению соглашения и взыскать с него компенсацию:

• расходов на уборку территории;
• упущенной выгоды.

В каких случаях договор может быть расторгнут досрочно

Подписывая договор рекомендовано внимательно изучить не только предмет его заключения, сумму и сроки выплат, но также условия досрочного расторжения.

Стандартно ими являются:

• Нарушение обязанностей сторон, в частности своевременного внесения арендной платы.
• Причинение урона плодородности почвы.
• Нарушение санитарных норм, негативно отразившиеся на экологии.
• Потеря актуальности договора.
• Желание одной из сторон прервать соглашение.
• Изъятие участка из собственности муниципалитета.
• Передача права собственности на землю другому владельцу.

В перечень условий расторжения могут быть включены нестандартные пункты, ущемляющие права одной из сторон. Например, владелец оставляет за собой возможность расторжения документа без возмещения ущерба, причиненного арендатору. Поэтому, повторимся, все условия стоит изучить тщательно.

Заключение. Договор аренды земельного участка может быть заключен как между физическими, так и юридическими лицами. Документ составляется в нескольких экземплярах, по одному на каждую сторону сделки. В аренду разрешено передавать как целые участки, так и их части. Договор не подлежит обязательному нотариальному заверению. Достаточно лишь заполнить пустой бланк, скачанный в интернете, добавив в него индивидуальные условия аренды.

Целевое использование земельного участка

Под целевым использованием подразумеваются направления человеческой деятельности, которые могут быть осуществлены на конкретном земельном участке. И именно целевое назначение накладывает ограничения на деятельность арендатора. Например, будет запрещено осуществлять на участке сельхозугодий производственную деятельность, связанную с выпуском промышленных товаров.

Помимо этого, целевое использование земли влияет на срок договора аренды. Например, для земель, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, максимальный срок аренды установлен в 20 лет.

По договорам аренды сельхозугодий максимальный срок аренды составляет 50 лет.

По договорам аренды земельных участков, предназначенных для выпаса скота, максимальный срок аренды составит 36 месяцев.

Основные пункты договора

В соглашении об аренде земель первостепенно присутствуют разделы, определяющие его существенные условия, без которых оно не будет считаться заключенным и согласованным. Это предмет и объект, а в случае с землей еще и размер арендной платы.

Важно! Эта особенность следует из норм ст. 606 Гражданского кодекса РФ, п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ.

Пристальное внимание обращаем на описание передаваемого участка. В нем перечисляются характеристики и разрешенное использование, а также местоположение, площадь, кадастровый номер, адрес. Сведения об объекте должны полностью его идентифицировать, создавать понимание, о какой части земли идет речь.

Важно не ограничиваться одними существенными требованиями.

Сторонам важно четко понимать, по каким правилам они будут сотрудничать, поэтому обязательно присутствие следующих пунктов:

• стороны;
• описание объекта;
• границы земельного надела;
• цели владения и пользования;
• срок;
• права и обязанности сторон;
• порядок передачи надела;
• арендная плата (размер и порядок оплаты);
• ответственность сторон за нарушение прописанных сторонами правил;
• порядок продления и расторжения;
• реквизиты и подписи сторон.

Дополнительно стороны указывают:

• правила возврата земли;
• порядок государственной регистрации;
• если контракт заключен с правом выкупа, порядок такого выкупа;
• если площадь передается с постройками, право временного владельца на снос построек в целях строительства;
• другие правила, значимые для сторон.

Расторжение договора аренды

Возможность досрочно прекратить отношения имеется у обоих участников сделки. Арендодатель может сделать это, опираясь на одно из оснований, обозначенных в 619 статье ГК РФ:

• если лицо, использующее землю, два раза подряд не внесло деньги за предоставление подобного права;
• имуществу нанесен вред;
• наниматель нарушает прописанные в договоре условия использования.

А причины, которые могут быть использованы арендатором, отражены в 620 статье ГК РФ:

• непредставление надела, либо создание помех, мешающих арендатору им пользоваться;
• обнаружены недостатки, которые ограничивают возможность использования земель, при этом они не указывались в договоре;
• имущество перестало отвечать требованиям арендатора или стало непригодным к использованию вследствие обстоятельств, независящих от него.

К тому же разрыв может производиться по обоюдному согласию сторон.

После подписания договор обязательно нужно зарегистрировать. Для этого нужно обратиться в Росреестр с заявлением и перечнем документов. Это можно сделать лично, через официального представителя или МФЦ. Что нужно предоставить:

• Прошение о гос регистрации недвижимого имущества;
• Удостоверение личности или аналогичный документ;
• Доверенность от официального представителя лица;
• Акт подтверждающий право представителя действовать от физического или юридического лица;
• Учредительные акты юр лица или их официально заверенные копии;
• Справка из ЕГРЮЛ, если один из участников договора юридическое лицо;
• Квиток о выплате госпошлины;
• Арендный договор;
• Выписка из кадастра;
• Доверенность от супруга\ги, если арендодатель состоит в браке, о разрешение на распоряжение недвижимым имуществом;
• Подтверждение, что недвижимое имущество, не является совместной собственностью супругов
• Согласие владельца госимущества на право пользования землей, находящейся в распоряжении объединенной организации;
• Постановление о согласии на крупную сделку от представителя юр. Лица, если одна из сторон или обе юридические лица.

Поданные документы, рассматриваются в течение семи календарных дней, затем договор регистрируют в Росреестре.

Договор аренды земли: образец, бланк и основные особенности заключения

Арендодатели, получившие в собственность участок земли могут предоставлять его во временное пользование, получая с него прибыль на абсолютно законных основаниях. Чтобы сделка была юридически грамотной, необходимо подготовить или скачать готовый бланк договора аренды земельного участка для юридических или физических лиц.

Неважно, кто будет выступать в качестве сторон — отличия будут лишь в шапке документа и в разделе с реквизитами. В остальном документ идентичен. Разница лишь цели, с которой наниматель хочет взять в аренду землю. Это может быть как строительство дома, торгового павильона, ларька, ларька или иных постоянных, или временных помещений и сооружений на участке. Для каждого случая предусмотрена свои формы, с образцами которых вы сможете ознакомиться прямо сейчас.

Специфика контракта между физлицами

Существует несколько нюансов заключения договоров аренды земельных участков между физическими лицами:

1. Соглашения часто заключаются на период в 11 месяцев с последующим продлением. Это позволяет не регистрировать сделку в Росреестре.
2. Физические лица часто предпочитают иметь дело с наличными. Поэтому к договору может прилагаться образец расписки о получении арендной платы. При передаче средств владелец участка заполняет документ и отдаёт арендатору.
3. Собственники запрещают арендаторам сдавать участки в субаренду, поэтому в текст соглашения включается соответствующий пункт.
4. Указывается уменьшенная стоимость сделки. Некоторые собственники стараются занизить налоговую базу, занижая величину арендной платы. Если возникнет спорная ситуация, арендодатель сможет требовать плату только в соответствии с соглашением.
5. Арендаторы просят представлять документы, подтверждающие право собственности арендодателя. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или иной. Копия прилагается к договору.

Договор аренды земельного участка между физическими лицами по образцу

После ознакомления второй стороной с проектом договора, она вправе согласиться либо отказаться от его заключения. Если по основным вопросам стороны достигли согласия, договор может быть составлен в обычной письменной форме и заверен подписями. Лишь в данном случае сделка будет считаться документально удостоверенной, и договорное соглашение обладать юридической силой.

1. Номер, дату и место (название населенного пункта) его заключения.
2. Наименование сторон сделки. Для физических лиц – имя, фамилия, отчество, для юридических лиц – полное наименование учреждения.
3. Права, обязанности участников сделки.
4. Сведения об объекте аренды. Объектом аренды может выступать любой земельный участок. В договоре, как правило, указывается его местонахождение (адрес), номер кадастровый, общая площадь участка. Следует отметить, что любой сдаваемый в аренду земельный участок имеет границы.
5. Сведения о целевом назначении и условиях пользования землей.
6. Условия, соблюдение которых поможет сохранить в надлежащем виде объект аренды.
7. Сумму арендной платы, с информацией о сроках, форме, размере, порядке расчета.
8. Положения об ответственности сторон договора в случае нарушения его условий.
9. Порядок и сроки передачи участка арендатору.
10. Состояние участка на момент предоставления его арендатору.
11. Условия, на основании которых земля может возвращаться арендодателю.
12. Ограничения, которые имеют место в процессе аренды участка земли.
13. Определение мер ответственности для каждой из сторон в ходе исполнения договорных условий.
14. Тип договора по сроку действия: долгосрочный либо краткосрочный (до пяти лет и не более 50 лет).

Это важно знать, перед заключением соглашения

Есть некоторые важные моменты, которые нужно знать еще до того как сделка будет совершена. Среди них:

• Объект аренды – это земельный надел. Причем он должен быть таковым, который возможно идентифицировать по характеристикам, площади, месте расположения, номеру и т.д.
• В договоре должно быть прописано, как именно будет использоваться участок. Причем не разрешается таким соглашением менять его первичное функциональное предназначение. Это значит, что если земля относится к ИЖС, то правовые нормы его использования только как под строительство жилого дома. Для коммерческих и других целей его использовать нельзя.
• Обязательно должен быть пункт о сроках, на которые земля передается в другие руки.
• Обязательный пункт – это механизм внесения платежей и их размер.
• На нового временного владельца накладывается обязанность по сохранению участка в должном виде.
• Также в соглашении должно быть прописано условия возврата надела по завершению срока аренды.

Дополнительные условия и продление договора

Помимо необходимых условий в договоре аренды земельного участка, как правило, прописываются и некоторые дополнительные, в частности:

1. Срок, на который земля переходит к арендатору. Если стороны не согласовали такой срок, то договор признается заключенным на неопределенный срок. В такой ситуации и арендатор, и арендодатель могут прекратить действие договора, если предварительно за 3 месяца уведомят об этом другую сторону. В некоторых случаях законом установлен максимальный срок аренды. Так, договор об аренде сельскохозяйственных земель может быть оформлен не более чем на 49 лет.
2. Порядок внесения платы за пользование землей.
3. Права и обязанности сторон (например, обязанность арендатора осуществлять мероприятия по улучшению качества почвы).
4. Основания для досрочного прекращения аренды.
5. Ответственность за нарушение договора.
6. Порядок рассмотрения споров и разногласий.

Если арендатор надлежаще выполнял свои обязанности, то по завершении срока договора аренды земельного участка он имеет преимущественное право на получение земельного надела в пользование на новый срок. Однако в договоре аренды земельного участка может быть и прямо прописано, что это право у арендатора отсутствует.

Особые случаи: договор аренды части земельного участка сельскохозяйственного назначения и аренда дома с участком

Владелец земельного участка может захотеть сдавать его в аренду не целиком, а частично. Зачастую так происходит с землями сельхозназначения, где участки имеют большую площадь. При этом могут возникнуть проблемы, т. к. для договора аренды земельного участка важно, чтобы было согласовано условие о предмете соглашения и его можно было идентифицировать. По отношению к земле это делается за счет указания кадастрового номера участка и его площади.

Однако судебная практика показывает, что сдавать в аренду и часть участка без формирования из него отдельного участка со своим кадастровым номером вполне возможно, для чего сторонами подписывается договор аренды части земельного участка. Удобно то, что отдельный образец договора аренды части земельного участка можно не искать — достаточно воспользоваться стандартным образцом договора аренды земельного участка и в описании предмета сделки сделать нужные уточнения.

Еще один нюанс, который стоит выделить: если к лицу переходят права на дом, то вместе с ними он получает и права на землю под этим домом. Таким образом, при аренде частного дома составляется, как правило, договор аренды дома с земельным участком. Арендная плата в таком случае взимается и за пользование домом, и за пользование участком.

***

Еще больше материалов по теме в рубриках «Договор» и «Земля».

Похожие записи:

• Последние новости о военной пенсии в 2023 году
• Как разрешить спор с соседями о границах земельного участка?
• ВС исправил еще одну ошибку со льготным выкупом земли