Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как не продать квартиру недееспособному?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гражданский кодекс содержит положения, регламентирующие сделки с недвижимостью и общие правила распоряжения имуществом подопечных. Федеральный закон № 48 от 24.02.2008 г. «Об опеке и попечительстве» устанавливает специальные условия для сделок, рассматриваемых в данном разделе.
Понятие недееспособности
Статья 29 Гражданского кодекса нашей страны регулирует признание гражданина недееспособным. Согласно данной норме основанием для подобного решения, принимаемого судом, является психическое расстройство. Вследствие его человек не может руководить своими действиями или не понимает их. Соответственно, серьезные сделки, в том числе с недвижимостью, такое лицо совершать не может. Также оно лишается права получать самостоятельно доход в виде пенсии или заработной платы.
Над недееспособным гражданином устанавливается опека. Он становится представителем своего подопечного по всем вопросам. При устранении причин признания лица недееспособным оно может быть восстановлено в правах как дееспособное лицо, опека снимается. Некоторые лица по признанию суда становятся ограниченными в дееспособности.
Основанием для такого решения может быть:
- пристрастие к азартным играм;
- алкогольная или наркотическая зависимость;
- психологическое расстройство, при котором гражданин осознает свои действия при помощи других лиц.
Согласно федеральному закону №48 опека или попечительство прекращают свое действие при наступлении следующих событий:
- Смерть одной из сторон – недееспособного человека или опекуна;
- Окончание действия документа, назначавшего опекуна;
- Освобождение опекуна от своих функций, в том числе по собственной инициативе;
- При достижении ребенком четырнадцати лет опека прекращается, начинается попечительство;
- По решению суда в отношении опекаемого ребенка ο признании его дееспособным;
- При достижении восемнадцати лет;
- При вступлении в брак несовершеннолетнего лица или других случаях, при которых дееспособность наступает ранее восемнадцати лет.
Недвижимость недееспособного
Согласно статьям 17 и 18 ГК РФ признанный недееспособным гражданин не теряет права владения своим имуществом, включая недвижимое. Но согласно определению недееспособные лица не способны понимать свои поступки и руководить собственными действиями. На законодательном уровне данные лица лишаются собственных гражданских прав, включая проведение любых операций с недвижимостью, которая им принадлежит. Таким образом, недееспособный не вправе отдать квартиру по договору дарения, продать ее либо совершить любую иную операцию. Для таких действий требуется специальное разрешение.
Если какая-либо сделка была совершена самим недееспособным без получения разрешения от органов опеки, она считается недействительной. По закону каждая из сторон-участниц сделки обязана вернуть полученное обратно. Дееспособное лицо, которое является участником сделки, вторая сторона которой – недееспособная, обязуется возместить ущерб, если на момент заключения сделки оно осведомлено о недееспособности второго участника.
Продажа квартиры после выписки недееспособного владельца
Один из способов продажи недвижимости, принадлежащей недееспособному, – предварительно выписать его. Поскольку такие граждане постоянно находятся под пристальным надзором органов попечительства, опекун обязуется сообщать о любой смене места проживания недееспособного. Только постановление от органов опеки может служить основанием для выписки недееспособного лица.
Для получения разрешения на выписку недееспособного лица из органов опеки ему потребуется предоставить жилье, которое является равноценным отчуждаемому. Если опекун желает направить недееспособного в дом престарелых, потребуется материальная компенсация, которая равноценна реализуемой после выписки недвижимости.
Чтобы выписать из квартиры недееспособное лицо, потребуется следующее:
- Составить заявление, в котором указать причину, по которой опекун собирается выписать опекаемого.
- Подать заявление, паспорт опекуна и копию документа, согласно которому лицо было назначено опекуном недееспособного, в территориальное отделение органов опеки.
- Получить постановление, подписанное главой районной администрации, от органов опеки.
- Обратиться в Федеральную миграционную службу с заявлением о снятии недееспособного с регистрационного учета.
- Получить лист убытия, который необходимо предоставить по месту новой регистрации недееспособного.
Как продать квартиру без встречной покупки
Легче всего органы опеки разрешают продажу квартир со встречной покупкой — альтернативные сделки. Но есть случаи, при которых они не будут возражать о продаже даже без встречной покупки.
Если продаете квартиру для оплаты лечения ребенка или подопечного. В этом случае инспектор разрешит купить квартиру позже или меньшей площади. Вам надо будет подтвердить диагноз, необходимость лечения и денежные расходы.
Если выделите ребенку или подопечному долю в ином месте. Например, вы продаете квартиру, а взамен бабушка наделяет его аналогичной долей в своей квартире.
Если переезжаете в другой город, органы опеки выдадут разрешение при условии, что вы переведете деньги от продажи на счет подопечного, а потом в течение двух месяцев купите новую равноценную квартиру и уведомите об этом органы опеки. Еще более лояльными инспекторы будут если вы переезжаете ради смены климата по состоянию здоровья (например, из-за хронических заболеваний, врожденных патологий, аллергий и пр.) или если подопечному требуется специализированное учреждение, которого нет в вашем городе (коррекционная или спортивная школа, школа для детей-инвалидов).
Если покупаете квартиру по договору долевого строительства, разрешение выдадут при условии, что дом уже находится в финальной стадии строительства, а до переезда подопечный должен быть где-то зарегистрирован (прописан).
Если не можете сразу предоставить вариант новой квартиры, органы опеки могут разрешить вам продажу квартиру, с обязательством перевода денег на счет подопечного и скорейшей покупки новой равноценной квартиры. Новое жилье должно быть не хуже старого по площади, стоимости, количеству комнат, расположению и пр.
Если органы опеки настаивают на проведении сделки по продаже и покупке квартиры в один день, но это невозможно, принесите им предварительной договор на покупку квартиры. Также вы можете обратиться в суд. Но практика показывает, что всегда проще договориться, чем судиться.
В течение какого срока действует разрешение?
Срок действия такого разрешения не установлен, однако сделка может быть совершена при соблюдении ранее оговоренных условий, например, в разрешении может быть указано, что по итогам сделки несовершеннолетний должен получить в собственность другое жилое помещение.
Когда опекунство оформляется официально, все действия опекуна попадают под контроль органов надзора. Таковым выступают органы опеки и попечительства по месту жительства подопечного.
В распоряжения попечителя входят все денежные средства опекаемого. Все доходы необходимо фиксировать. Расходы из собственных средств опекаемого также должны быть зафиксированы и подтверждены платёжными документами. Если надзорный орган заподозрит, что происходит нецелевое использование денежных средств, будет инициирована проверка.
Если найдётся доказательства незаконного обогащения опекуна, он может быть привлечён к ответственности. Кроме того, недееспособному будет назначен другой помощник.
Но существует благотворительность! Опекун может от чистого сердца делать своему подопечному подарки. Например, подарить инвалидное кресло или противопролежневый матрац. Такие покупки и подарки не подчиняются органам опеки.
Имеет ли право опекун распоряжаться имуществом опекаемого?
Опекун не наделяется правом собственности на имущество подопечного. Но несовершеннолетние и недееспособные граждане лишены возможности самостоятельной реализации гражданских прав. Поэтому при оформлении сделок опекун выступает от их лица.
Закон различает порядок распоряжения имуществом подопечных:
- Недееспособные и малолетний граждане. Они находятся под опекой. Закон позволяет данным гражданам совершение только мелких бытовых сделок. Все остальные сделки проводятся опекуном. Мнение подопечного не учитывается. А сам опекаемый при оформлении сделки не присутствует.
- Ограниченно дееспособные и несовершеннолетние граждане. Они находятся под попечительством. Закон позволяет им распоряжаться личными доходами (стипендией, заработком). При совершении сделки владелец должен присутствовать лично. А попечитель только дает согласие на оформление сделки.
Разрешение опеки на продажу квартиры: порядок оформления сделки, Если несовершеннолетний является хозяином недвижимости, «чистую» сделку проводить нельзя. Жилье можно лишь поменять. У родителя появляется обязательство выделения доли ребенка в новой собственности. В этой ситуации не обойтись без участия государственного представителя. Заявление о продаже квартиры несовершеннолетнего или доли в ней составляется и подписывается родителем (опекуном) в присутствии государственного представителя. Его можно подать через многофункциональный центр, активно оказывающий в последнее время государственные услуги, в том числе по выдаче предварительных разрешений органов опеки и попечительства. Для оформления рекомендуется использовать образец заявления в опеку и попечительство на совершение сделки купли-продажи.
Доверительное управление имуществом
Права и обязанности опекуна – может ли он распоряжаться имуществом опекаемого Опекун обязан принимать определенные меры по защите прав на имущество. Он должен предъявлять требования, связанные с неисполнением третьими лицами своих обязательств, возникших относительно переданного в доверительное управление дома или квартиры. Именно по данной причине права и возможности опекунов по отношению к имуществу своих подопечных провоцируют огромное количество всевозможных споров. Почти каждый человек интересуется тем, имеет ли он законное право пользоваться имуществом опекаемого и распоряжаться им по своему усмотрению.
Статья 37 Гражданского кодекса РФ регулирует права и обязанности попечителей и права опекаемых. Согласно этому документу, опекун не имеет права распоряжаться жилищем, активами несовершеннолетнего.
Может ли недееспособный гражданин совершать сделки?
Как уже было выше сказано, сделки, совершаемые недееспособными гражданами, не могут определяться в качестве действительных, поскольку такие граждане не способны нести ответственность за свое поведение.
Основным последствием недействительной сделки, совершенной недееспособным лицом, является реституция. Посредством данного термина определяется форма возмещения вреда, нанесенного участнику договора, в связи с оформлением соглашения, которое по некоторым основаниям не может определяться в качестве действительного и правомерного. Гражданское право предусматривает положение о возврате всего полученного вследствие заключения сделки.
При нанесении реального вреда, сторона, признанная в качестве дееспособной, должна полностью его возместить, в связи с наличием у нее знаний (или при условии, что такие знания у нее должны были быть) относительно недееспособности второй стороны. В соответствии с законодательным положением устанавливается специальное последствие заключенной недееспособным гражданином сделки, которая определяется в статусе ничтожной.
Чтобы избежать проблем в будущем при приобретении квартиры с недееспособным собственником пригласите юриста по недвижимости. Специалист проследит, чтобы все требования законодательства были соблюдены.
В любом случае тщательно изучите историю квартиры. Узнайте, не был ли перед приватизацией выписан недееспособный гражданин. Удостоверьтесь, что ничьи права не были нарушены, чтобы исключить криминал. Будьте особенно внимательны, если приватизация происходила в 90-е годы, когда бесчинствовали черные риелторы.
Перед подписанием договора с представителем, действующим по доверенности, обязательно пообщайтесь с собственником. Часто невменяемость видна невооруженным глазом по выражению лица, манере одеваться, жестам, странностям в поведении. При настораживающих явлениях не рискуйте и не соблазняйтесь низкой ценой: юридически чистую квартиру дешево продавать нет нужды.
Продажа квартиры с собственником инвалидом
Бывает так, что дееспособный гражданин не в состоянии передвигаться самостоятельно, тогда от его имени может действовать представитель по доверенности. Для оформления сделки нотариуса продавец имеет право пригласить на дом.
Если инвалид не в состоянии собственноручно расписаться в договоре, за него расписывается другое лицо – рукоприкладчик. Его подпись должна быть засвидетельствована нотариусом, о чем в договоре купли-продажи делается соответствующая пометка.
Кроме этого, продавцу на момент продажи желательно иметь при себе справку, подтверждающую его дееспособность. Поскольку ее может потребовать покупатель. Это связано с тем, что при наличии инвалидности не всегда возможно визуально убедиться в том, что человек отдает отчет своим действиям.
Сложнее дело обстоит, если собственник инвалид, признанный судом недееспособным или ограниченно дееспособным. Таким лицам закон запрещает самостоятельно совершать сделки с недвижимостью. Однако возможность продать квартиру у них все же имеется, От имени инвалида будет действовать опекун или попечитель. При этом требуется разрешение органа опеки и попечительства.
Чтобы «опека» дала согласие на продажу, опекун обязан обеспечить инвалида другим жильем. Причем это жилье должно быть лучше прежнего (большей площади, в «хорошем» районе и т.д.). Важно знать, что новое жилище должно быть передано в собственность инвалида до момента продажи его квартиры. Орган опеки обязательно потребует для ознакомления свидетельство о праве собственности.
Если опекун получил разрешение, то сделка совершается по общим правилам. Для продажи необходимы:
- паспорт собственника и представителя (опекуна);
- доверенность на право продажи;
- технический паспорт квартиры;
- выписка из государственного реестра о том, что недвижимость не находится под арестом;
- документы, подтверждающие полномочия опекуна;
- правоустанавливающие документы на продаваемую и переданную недвижимость.
Перед оформлением сделки нотариус, как и представители органов опеки должен убедиться в том, что опекун не нарушил прав инвалида. В противном случае он откажется от удостоверения договора.
Какие документы потребуются
Перечень подаваемых в контролирующие службы бумаг немал, именно на этом этапе оформления опеки возникает наибольшее количество трудностей. Ведь абсолютно все критерии, которым соответствует потенциальный опекун, должны подтверждаться документально. Будущему попечителю понадобятся:
- свидетельство о собственности в отношении недвижимого имущества, в котором будет проживать опекаемый ребенок;
- справка об отсутствии судимости (взять ее можно в правоохранительных органах);
- справочный документ с работы о подтверждении трудовой деятельности и получении зарплаты, если пенсионер работает, и из ПФР, если он находится на полном государственном обеспечении;
- медицинское заключение об удовлетворительном состоянии здоровья;
- свидетельство о браке, если потенциальный опекун состоит в брачных отношениях;
- удостоверение личности заявителя;
- характеристика;
- подтверждение факта прохождения обучения в школе, предназначенной для приемных родителей, если свои (родные) дети отсутствуют;
- письменное согласие на опеку от самого ребенка, если он достиг 10-летнего возраста.
Пошаговая инструкция по продаже квартиры подопечного:
- убедиться, что имущество будет отчуждаться при соблюдении норм, предусмотренных ч. 1 ст. 20 Закона, то есть квартира продается в связи со сменой места жительства подопечного, либо для оплаты лечения и др.;
- убедиться, что разрешение от органов опеки действительно нужно – так, не требуется получать согласие, если сделка направлена на улучшение имущественного положения подопечного;
- истребовать разрешение на проведение сделки от органов опеки, подав соответствующее заявление в письменной форме в территориальный орган опеки;
- выждать 15 дней, в течение которых на основании ч. 3 ст. 21 Закона опекунский орган должен предоставить разрешение или отказ в выдаче такого разрешения (обязательно в письменной форме, мотивированный);
- после получения разрешения начать поиск покупателя и продавать ему квартиру в общем порядке.