Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как вернуть аванс, если сделка покупки не состоялась?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.
Сроки расторжения договора
Срок расторжения договора купли-продажи зависит от способа, выбранного для решения спорной ситуации.
При обоюдном согласии придется потратить время на составление соглашения о расторжении и иногда — на его регистрацию. На все это может уйти около 3-4 недель.
Рассмотрение вопросов в судебном порядке проходит в несколько этапов и может занять около 4 месяцев — от рассмотрения до вступления решения в законную силу. А если во время судебного разбирательства обнаруживаются новые обстоятельства, процесс может затянуться еще на несколько месяцев.
Можно ли вернуть судебные расходы?
Если суд примет решение в пользу дольщика, он имеет право сразу же после вынесения решения обратиться в тот же суд с требованием компенсировать судебные расходы за счет застройщика. Для этого, помимо самого заявления, необходимо приложить все имеющиеся документы, подтверждающие траты непосредственно по иску о расторжении ДДУ, а именно:
- квитанции об оплате почтовых услуг;
- договоры и квитанции об услугах адвокатов и экспертов;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- другие документы, подтверждающие траты в ходе участия в деле о расторжении ДДУ.
Кроме того, можно включить требование о возмещении судебных издержек сразу в первоначальный иск.
Как получить деньги после расторжения договора?
При внесудебном расторжении ДДУ у застройщика есть 20 рабочих дней с момента отправки уведомления на то, чтобы выплатить запрашиваемую в нем сумму. Если дольщик не указал счет, на который нужно перевести деньги, и не пришел за деньгами, то по истечении 20 рабочих дней девелопер обязан перечислить всю сумму в депозит нотариуса по месту своего нахождения и уведомить об этом покупателя. Если этого не происходит, дольщику следует обратиться в суд с требованием вернуть деньги.
В случае судебного расторжения ДДУ застройщик обязан вернуть дольщику деньги в течение 10 рабочих дней с даты расторжения договора. Если девелопер отказывается это делать, следует обратиться к судебным приставам, которые займутся возвращением денег дольщику.
Методы предотвращения рисков
Особенность внесения аванса в том, что при его уплате часто даже не требуется составление договора, достаточно, чтобы продавец написал расписку и указал в ней все условия сделки, в том числе сумму аванса. Расписка будет главным аргументом при желании покупателя в случае срыва покупки вернуть свои средства. Правда, суд часто инициирует возврат аванса покупателю и без наличия расписки.
В случае же, если уплаченные средства имели юридическую силу задатка, отказываясь от совершения сделки, покупатель может потерять эту сумму. Таким образом, эксперты не рекомендуют уплачивать задаток, если договор является потенциально невыгодным. Даже если покупатель уверен, что приобретет приглянувшуюся недвижимость, он не может наверняка знать обо всех потенциальных проблемах, которые часто возникают спустя время.
Если расторгнуть сделку решил продавец
Продавец имеет такие же права, как и покупающая сторона, и тоже может требовать прекращения действия договора. Как и в предыдущем случае, первым делом продающей стороне следует попытаться договориться с покупателем о расторжении сделки по взаимному согласию. Это самый легкий и быстрый способ.
Если консенсус не найден, то продавец должен действовать по стандартной схеме: письменно известить покупателя о своем желании расторгнуть договор, подождать тридцать рабочих суток, после чего подать исковое заявление в суд.
Основными причинами, которые суд принимает во внимание в этом случае, являются:
- отказ покупателя принять квартиру;
- покупатель не исполняет свои обязательства в период, указанный в договоре;
- нежелание покупателя оплатить сделку;
- покупатель не осуществил страхование, хотя был обязан это сделать по договору;
- иные случаи, предусмотренные законом.
При обращении в суд следует учитывать тот факт, что расторжение сделки, происходящей по инициативе продавца, не означает автоматический возврат жилья, если в договоре нет пункта об обратном возврате в собственность квартиры в случае прекращения договорных отношений между сторонами. Поэтому юристы по недвижимости рекомендуют продавцу сразу указывать в заявлении требование вернуть проданную недвижимость, чтобы избежать повторных судов и излишних расходов на них.
Последствия расторжения договора купли-продажи
Благополучное расторжение договора предполагает, что отношения между его участниками прекращаются и все возвращается в исходное состояние. Квартира — продавцу, внесенные денежные средства – покупателю. Если договором предусмотрены особые условия расторжения договора, то результат будет соответствовать этим условиям.
Чтобы избежать негативных последствий при отмене договора, необходимо тщательно продумывать условия на стадии его заключения.
В договоре купли-продажи нужно отразить пункты, регулирующие следующее:
- при расторжении договора стороны должны вернуть имущество;
- конкретизировать сроки возвращения имущества друг другу;
- учесть возможность выплаты неустойки при несоблюдении данного условия и определить ее размер;
- четко определить сроки исполнения действий (снятие с регистрационного учёта, расчет, передача квартиры) и ответственность за их нарушение.
Как расторгнуть договор до регистрации?
До окончания процесса регистрации сделки с недвижимостью считаются незавершенными. На этом этапе отмена покупки/продажи происходит проще всего.
При сделке с квартирой или домом покупатель и продавец, отказывающиеся от своих обязательств, должны успеть подать в ЕГРП соглашение о расторжении до окончания регистрации сделки и смены собственника (на практике два указанных этапа регистрируются, чаще всего, одновременно).
Если для заключения сделки стороны обращались к нотариусу или в агентство недвижимости, туда же обратиться стоит и при расторжении.
Если договор купли продажи квартиры находится на регистрации, но еще не зарегистрирован, обе стороны сделки совместно подают в Росреестр заявление о прекращении регистрации договора.
В какой срок можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры?
Сроки зависят от способа расторжения. При согласии продавца и покупателя прекратить отношения, время потратиться только на составление соглашения. Но необходимо уложиться до окончания срока регистрации сделки. Если все же регистрация договора прошла, и обе стороны хотят его расторгнуть, то для обратной сделки срок не ограничен.
В том случае, если только одна сторона решила расторгнуть договор, то необходимо соблюсти досудебный порядок. Срок для рассмотрения предложения о расторжении сделки составляет 30 дней. В соответствии с ГПК РФ в суде дело будет рассматриваться 2 месяца. А то и больше, в зависимости от ситуации.
Чтобы расторгнуть сделку в судебной инстанции необходимо уложиться в общий срок исковой давности, который составляет три года. Начинает исчисляться на следующий день, после окончания срока исполнения обязательств по договору или с момента обнаружения грубых нарушений другой стороной. Законодателем предусмотрено, что сроки могут прерываться и прекращаться.
Кроме того, пропущенный срок может быть восстановлен. Но только если причина пропуска была уважительная
Когда это возможно, а когда уже нет?
Условия, при которых можно изменять или расторгнуть договор купли-продажи недвижимости или любой другой сделки, прописаны в ст. 450 ГК РФ.
То есть действие договора прекращается при серьезных нарушениях его условий одной из сторон сделки или в других случаях, которые прописаны в законе или непосредственно в самом соглашении.
Серьезными нарушениями можно назвать такие, при которых один из участников сделки при нарушении ее условий получает существенный ущерб или если другими словами, то продавец (покупатель) не придерживается того, на что второй участник рассчитывал при заключении договора.
Среди частых нарушений встречаются такие, как:
- отказ покупателя оплатить имущество, то есть, если соглашение уже зарегистрировано и подписано в Росреестре, а продавец так и не получил деньги от продажи квартиры;
- отказ продавца квартиры от снятия с регистрационного учета и выселения.
Существуют также условия, которые не могли быть предвиденными при заключении сделки купли-продажи обеими сторонами, то есть договор прекращается в результате непредвиденных обстоятельств, а обе стороны при этом не виновны.
Больше всего такие случаи встречаются при судебных разбирательствах и прецендентов такого рода можно назвать множество. К примеру, покупатель и продавец заключили договор купли-продажи, при этом изначально обсудили все условия.
Одна из сторон сделки, то есть продавец, дал гарантию, что на квартиру никто другой не претендует, она не находится в залоге и т. д. Допустим, после того, как сделка завершена, вдруг появляется дальний родственник продавца, например, недавно вышедший из тюремного заключения. Он ранее был зарегистрирован и постоянно проживал в данной квартире, а теперь через суд хочет добиться возвращения имущества.
Суд решает, что заключенный имеет право дальше жить в своей квартире и в итоге он получает разрешение дальше пользоваться своим жильем. Покупателю ничего не остается, как требовать отменить все взятые ранее на себя обязательства по договору купли-продажи, так как если бы он знал о таких радикальных изменениях обстоятельств, то не заключал бы сделку.
Итак, главные правила по расторжению договора прописаны в Гражданском кодексе и происходит все таким же образом, как и при оформлении сделки (п.1 статьи 452 ГК).
По требованию одной из сторон и только в судебном порядке договор может быть расторжен:
- при существенном нарушении условий сделки купли-продажи одним из участников;
- в иных случаях, которые предусматривает ГК, другие законы или сам договор.
Договор считается расторгнутым или измененным в случае отказа полностью или частично одной из сторон в исполнении его условий и когда данный отказ допускает закон или соглашение обеих сторон договора.
Расторгнуть договор можно как по решению суда, так и по обоюдному согласию обеих сторон (ст. 450 Гражданского кодекса РФ).
Приведем пример, когда договор купли-продажи нельзя расторгнуть. Допустим, обе стороны (т.е. покупатель и продавец) заключили сделку по передаче прав на квартиру. Продавец подготовил жилье к продаже, покупатель заплатил всю необходимую сумму, а затем они подали документы на государственную регистрацию.
Договор с риэлтором или агентством недвижимости – это соглашение об оказании услуг по поиску покупателя или объекта недвижимости, удовлетворяющего заявленным требованиям. Иногда к перечню услуг добавляется содействие в составлении договора, оформлении сопутствующих документов и государственной регистрации сделки.
Цена услуг агента – около 5% от стоимости недвижимости. Учитывая ее, клиент риэлтора должен требовать составления детализированного договора качественного оказания услуг.
Рекомендуется подробно описать порядок действий риэлтора, его отчетность, форму и частоту (желательно письменная в электронном или бумажном виде), установить, как расторгнуть договор с риэлтором на продажу квартиры, порядок и условия, ответственность за нарушение обязательств.
Обратите внимание! Договор на оказание услуг может быть расторгнут по инициативе клиента в любое время. При этом он должен компенсировать риэлтору фактически понесенные затраты.
Чтобы определить или скорректировать размер расходов, которые понес агент в связи с выполнением свои обязательств, нужны подтверждающие документы (отчеты, письма, предложения просмотра).
Как правильно подать иск? 7 советов юристов
- Перед подачей заявления в суд соберите документы (договоры, акты, письма, сканы сообщений, расписки) и доказательства вашей правоты. Например, чтобы доказать, что на лестничной клетке постоянно ночуют наркоманы, можно показать копии заявлений в полицию и ответы. Чем сильнее позиция до подачи документов в суд, тем выше вероятность решить вопрос без суда.
- В исковом заявлении подробно изложите, почему договор нужно расторгнуть. Указывайте каждую мелочь, вплоть до компании наркоманов в подъезде или задержки выплаты на 30 минут. Подкрепите слова доказательствами.
- Расскажите, как пытались достучаться до своего визави, как он игнорировал и посылал вас вместе с договором.
- Ссылайтесь на конкретные статьи законов.
- В иске используйте несколько требований или решений для вашей ситуации. “Деньги — или выметайся из моей квартиры”, — типа такого. Как говорится “или-или”, что-то да получится.
- Указывайте, какие понесли убытки при совершении сделки: адвокат, госпошлина, подорожание квартир и т п. Требуйте возмещения ущерба.
- Обратитесь к юристу с опытом работы по таким делам за консультацией, а если дело стоящее, то за полным сопровождением.
Нужна ли помощь юристов
Лучшая защита ваших интересов при сделках с недвижимостью — правильно составленный договор купли-продажи и акт передачи имущества. Если обратитесь к юристам за составлением договора, то с высокой долей вероятности сможете без проблем расторгнуть соглашение.
Обычно достаточно консультационных услуг. Задача юриста сработать на опережение и если что-то пойдет не так — подготовить документы для суда и составить исковое заявление. Далее могут потребоваться услуги адвоката.
Чем помогут юристы:
- составят договор купли-продажи и передаточный акт;
- предусмотрят пункты для расторжения договора;
- сформулируют суть претензии в исковом заявлении;
- освободят вас от необходимости изучить закон;
- облегчат расторжение договора купли-продажи недвижимости.
Как обезопасить себя до приобретения квартиры
Несмотря на то, что процесс обратим, лучше не тратить нервы, время и деньги на торжество справедливости, а обезопасить себя от покупки проблемной недвижимости заранее. Сделать это можно несколькими способами:
- Пригласить независимого оценщика до покупки. Эксперт легко раскусит все попытки скрыть дефекты жилья под гипсокартонными стенками и натяжными потолками.
- При покупке не соглашаться на указание в документах более низкой, чем на самом деле, стоимости квартиры, ведь в случае расторжения договора купли-продажи, ответчик будет обязан вернуть столько денег, сколько указано в документах.
- Обратиться к профессиональным риэлторам, которые помогут составить договор так, чтобы максимально обезопасить покупателя.
Задаток возвращается или нет
Если вы решили купить квартиру, землю или дом, продавец законно может попросить оплатить задаток. Каждый хочет быть уверенным в том, что сделка не сорвется. Если же договор расторгается по вине продавца, что случается довольно часто, возврат денег должен быть сделан в двойном размере. Хорошо, если вопрос решается по взаимному согласию.
Иногда стороны конфликта для его разрешения вынуждены обращаться в суд. В процессе рассмотрения спора может выяснится, что частичная оплата была не задатком, а авансом.
Обычное дело – когда при оформлении оплатной сделки на квартиру стороны договора путают правовую основу предварительно оплаченной суммы, не знают что это – аванс или задаток, и при каких обстоятельствах уплаченная сумма возвращается?
Определение задатка дано в части 1 статьи 380 ГК РФ.
Под ним понимают денежную сумму, которую покупатель передает продавцу в счет дальнейшей оплаты стоимости покупки. Продавец в свою очередь обязан не продавать имущество другому покупателю до совершения сделки.
В договоре должно быть указано, что частичная предварительная оплата является задатком. В противном случае суд автоматически признает платеж авансом.
Задаток выполняет три основные функции:
- платежную – денежные средства перечисляются продавцу в счет последующих платежей по сделке;
- доказательную – факт оплаты задатка является доказательством заключения договора;
- обеспечительную – побуждает участников сделки добросовестно исполнить свои обязательства.
Покупатель не сможет получить приобретенное имущество в собственность пока полностью не расплатится, а если так случается, то частичная оплата остается у продавца. Когда же сделке препятствует собственник недвижимости, уплаченная сумма возвращается вдвойне.Таким образом, задаток служит гарантией того, что стороны доведут сделку до конца. Передача денег должна сопровождаться заключением письменного соглашения. В нем, кроме прочего, обязательно, указывается:
- форма и размер предварительной оплаты,
- предмет основной сделки, обеспеченной задатком.
В случае передачи денег на основании устного соглашения, платеж не может быть расценен в качестве задатка. Взнос будет признан авансом.