Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Платится ли налог, если квартиру сдать в аренду на 11 месяцев». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В 2023 году в России проведут государственную кадастровую оценку сооружений, объектов незавершенного строительства, зданий и помещений. С этого момента переоценка будет проводиться во всех регионах раз в четыре года, а в городах федерального значения — раз в два года. Данные изменения направлены на то, чтобы сделать практику переоценки единой для всей России, а сведения о кадастровой стоимости актуальными среди всех регионов страны.
Для расчета налога на имущество за налоговый период 2022 года во всех регионах (за исключением ДНР, ЛНР, Запорожской области и Херсонской области) в качестве налоговой базы используется кадастровая стоимость недвижимости, при этом для исчисления налога действуют понижающие коэффициенты, уточнили в ФНС:
- 0,4 — для Севастополя, где кадастровая стоимость применяется в качестве налоговой базы второй год;
- 0,6 — для десяти регионов (Республики Алтай, Крыма, Алтайского и Приморского краев, Волгоградской, Иркутской, Курганской, Свердловской и Томской областей, Чукотского автономного округа), где кадастровая стоимость применяется в качестве налоговой базы третий год;
- 10%-ное ограничение роста налога по сравнению с предшествующим налоговым периодом — для регионов, где кадастровая стоимость применяется в качестве налоговой базы третий и последующие годы (за исключением объектов, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ, а также объектов, предусмотренных абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ);
- 0,6 в отношении объекта, образованного начиная с четвертого налогового периода, в котором налоговая база определяется в соответствующем муниципальном образовании (городе федерального значения) исходя из кадастровой стоимости — применительно к первому налоговому периоду, за который исчисляется налог в отношении этого объекта (за исключением объектов, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ, а также объектов, предусмотренных абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ).
Ответственность за неуплату
Сейчас многие люди не заключает официальный договор, сдавая жилое помещение, следовательно, не уплачивают сборы. Проверить каждого владельца недвижимости страны государственные органы не могут. Но нарушитель может быть выявлен с помощью других граждан, к примеру, соседей.
При поступлении информации о незаконном проживании квартирантов сотрудники правоохранительных органов проверяют достоверность сведений. Если факт аренды подтвердится, то все данные передаются в налоговую инспекцию.
Доказать совершение сделки при неоформленном договоре сложно. Если у налоговиков не хватает оснований, дело передают в суд. Но и там, как показывает практика, вывести недобросовестного неплательщика удается редко.
Если действия нарушитель все же признаны незаконными, он понесет ответственность. Наказания за сдачу квартиры в аренду без уплаты налогов будут следующими:
- Штраф за уклонение от оплаты налога. Его величина составляет 20% от задолженности перед налоговой службой. При умышленном уклонении размер увеличивается вдвое.
- Взыскание за непредставление декларации, которая должна предоставляться до конца апреля. Величина – 5% за каждый просроченный день.
- Пеня за каждый день просрочки внесения налогового сбора. Отсчет идет с последнего дня оплаты.
Квартира сдается ИП на «патенте»
При сдаче жилья в аренду ИП, находящимся на патенте, необходимо будет уплатить налог в размере 6% от вмененного дохода, установленного законодательством для определенного вида деятельности.
Размер потенциального дохода устанавливается нормативными актами регионов, в частности, в Москве указанный доход определяется в соответствии с законом № 53 от 31.10.2012г. Согласно данному акту потенциальный доход от сдачи квартиру в аренду в г. Москве зависит от места нахождения сдаваемого в аренду жилья и колеблется от 210 тыс. руб. до 10 млн. руб. в год.
Необходимо отметить, что указанный доход рассчитывается только по одной квартире. Если их несколько, то сумма, соответственно, будет выше.
Срок патента составляет от 1 месяца до года.
В зависимости от срока, на который куплен патент, определяется порядок его оплаты.
Если патент выдан на срок меньше полугода, он должен быть оплачен до окончания его действия, а если больше, чем на 6 месяцев, то двумя платежами: 1/3 в течение трех месяцев с даты получения и оставшиеся 2/3 до окончания срока действия патента.
Необходимо отметить, что стоимость патента нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы.
Отчетность на патенте ИП не сдают.
Как удостоверяется факт внесения и получения арендного платежа
Оплата аренды или найма жилплощади фиксируется сторонами путем составления расписки, имеющей статус официальной бумаги. Примечательно, что законодательство не ограничивает субъектов в определении подходящей формы данного документа.
Между тем, некоторых правил при составлении такой расписки все же следует строго придерживаться:
- Бумага составляется арендодателем (наймодателем) – получателем денег, уплаченных за аренду (наем) жилплощади.
- Документ составляется (заполняется) предельно аккуратно – без исправлений, помарок, ошибок.
В обязательном порядке указываются следующие реквизиты:
- ФИО сторон, фигурирующих в расписке, а также их паспортные сведения;
- дата получения наймодателем внесенных денежных средств;
- конкретный период и точная сумма оплаты.
Сдача квартиры в аренду: подробная пошаговая инструкция
| Исследование рынка | Перед сдачей жилья необходимо проанализировать предложения конкурентов, сравнить цены, состояние квартир, изучить тексты объявлений. Это поможет сформировать оптимальные расценки и требования. Стоимость аренды зависит от ремонта, наличия мебели, месторасположения недвижимости, уровня цен в районе и других факторов. Собственник должен определить класс квартиры: эконом, бизнес или люкс. |
| Сбор документов и разрешений | Перед сдачей квартиры наймодатель или арендодатель решает вопросы с другими собственниками, прописанными на квадратных метрах:
В отдельную папку надо отложить разрешения и документы, подтверждающие право владения (свидетельство, выписку из реестра). |
| Подготовка жилья к сдаче | Круг работ будет зависеть от класса квартиры. Необходимо провести генеральную уборку, ремонт, проверить состояние инженерных коммуникаций.
|
| Подготовка фотографий | Это существенный момент, так как качество фото повлияет на выбор арендаторов. Сделать качественные снимки под силу любому собственнику без обращения к профессиональному фотографу. Фото рекомендуется делать в солнечную погоду или при хорошем освещении. На фотографиях показать все преимущества квартиры, обязательно запечатлеть ванную, туалет, кухню. |
| Составление объявления | Для подготовки хорошего объявления выделить все плюсы недвижимости: упомянуть о проведении ремонта, указать количество комнат, площадь кухни, наличие раздельного санузла, хороших соседей.
|
| Размещение объявления с фото | Для размещения оферты подойдут популярные площадки и сервисы. Стоит остановиться на 4-5 ресурсах. Как показывает практика, платные площадки позволяют сдать квартиру намного быстрее. |
| Телефонные переговоры с клиентами | В процессе общения стоит учесть ряд рекомендаций:
|
| Демонстрация квартиры | Рекомендуется подойти заранее, подготовить помещения, включить освещение, ненавязчивую музыку. В процессе общения желательно не только отвечать на вопросы, но и рассказывать истории о квартире. Надо помнить, что арендаторы выбирают уютное жилье и добропорядочного хозяина. Важно понимать, что посетители должны обдумать решение об аренде, поэтому не стоит давить. |
| Подписание договора | Договор подготавливается заранее в двух экземплярах. В нем должны быть отражены все необходимые пункты, в том числе размер страхового депозита. Перед подписанием договора надо сфотографировать показания счетчиков и паспорта клиентов. |
| Передача квартиры | Факт передачи недвижимости фиксируется с помощью акта приема-передачи. Данный документ не обязателен, но позволяет обезопасить владельца квартиры и будущих жильцов. Акт содержит опись имущества, описание его состояния и фотографии, если есть необходимость. В конце документа ставится дата и подписи сторон. Когда арендатор будет покидать жилье, собственник имеет право провести ревизию и проверку имущества. При этом составленный акт не позволит предъявить нанимателю необоснованные претензии. |
Выполнение пошаговой инструкции позволяет организовать подготовку жилья к сдаче и облегчить работу. После подписания договора остается получать арендную плату и контролировать оплату коммунальных услуг. Время посещений, когда арендодатель может проверить состояние жилья, должно быть прописано в договоре.
Многих пенсионеров волнует вопрос: не лишат ли его льготы по уплате налога на имущество. Ведь, как известно, на основании заявления в налоговую службу пенсионеру предоставляется льгота по налогу на имущество на каждый объект недвижимости (одну квартиру, один дом по выбору, если у пенсионера их несколько).
Но по закону граждане, получающие пенсию, пользуются льготой по налогу на имущество только в отношении недвижимости, не используемой для предпринимательства.
Налоговая служба может расценить сдачу в аренду квартиру с целью постоянного получения коммерческого дохода, как предпринимательскую деятельность, независимо от того, зарегистрирован предприниматель, как ИП, или оформлен, как самозанятый гражданин.
В этом случае налоговая откажет пенсионеру в применении льготы по налогу на имущество.
Предоставление налогового вычета: сколько может сэкономить арендатор?
Предполагается, что максимальная сумма, с которой наниматель сможет получить вычет за аренду жилого помещения, будет равняться 390 тысячам рублей за 1 календарный год.
В случае если условия вычета при аренде жилья не изменят в будущем, то он будет аналогичен другим налоговым вычетам. Для наглядности приведем пример.
Предположим, что физическое лицо арендует квартиру за ежемесячную оплату в размере 25 тысяч рублей, а его официальная заработная плата, с которой он оплачивает НДФЛ, равна 50 тысячам рублей. Итак, 50 000 * 13% = 6 500 рублей – это сумма подоходного налога, которую каждый месяц арендатор уплачивает в казну. За год он уплачивает в казну 6 500 * 12 = 78 000 рублей. Налоговая база при этом равна 50 000 * 12 = 600 000 рублей.
За аренду жилья в соответствующем году арендатор заплатил27 000 * 12 = 324 000 рублей. Так как эта сумма меньше предполагаемой максимальной суммы, с которой физическое лицо может получить налоговый вычет за аренду жилья, то арендатор в данном случае может учитывать расходы за аренду жилья в полном объеме.
Для определения суммы компенсации далее необходимо сумму, выплаченную за аренду жилья за год умножить на налоговую ставку, которая равна тринадцать процентам: 324 000 * 13% = 42 120 рублей.
Таким образом, арендатор в вышеописанной ситуации может, в случае принятия подобного закона, компенсировать сумму за аренду жилья в размере 42 120 рублей. Срок получения такого вычета предположительно будет не более 4 месяцев со дня предоставления в налоговую службу соответствующих документов, подобно срокам других налоговых вычетов.
Какая доходность инвестиций от сдачи квартиры в долгосрочную аренду
Оптимальный вариант — это купить однокомнатную квартиру и сделать недорогой ремонт.
- Цена квартиры составляет 2 млн. рублей.
- На ремонт и обустройство уйдет 200-400 тысяч рублей.
- Ежегодные траты 50-100 тысяч рублей.
- Арендные платежи в районе 15 тыс. рублей или 180 тыс. рублей в год.
- Итоговые вложения 2,2-2,4 млн. рублей.
- Чистый доход составит 80-130 тысяч рублей.
Барабанная дробь.
Доходность составит от 3,3% до 5,4% годовых.
Не самые интересные цифры, учитывая что ставки по вкладам в банках или дивиденды по акциям ряда компаний дают на 2-3% больше с куда меньшими телодвижениями, рисками и т.п.
В данных расчетах не учтены следующие моменты, которые в итоге могут повлиять на доходность:
- Квартира досталась в наследство, тогда доходность куда интереснее.
- Квартира покупалась на заемные средства (ипотека), доходность уменьшается.
- Стоимость квартиры со временем может вырасти как это случилось в 2020 году.
Что будет, если не платить налоги?
Немного о том, нужно ли платить налог. Если арендодатель не вносит налоговые сборы на доходы, то он может подпасть под штрафные санкции, а когда при уклонении государство не получило крупную сумму, то последует ответственность по 198 статье Уголовного кодекса России (штраф в размере 100 000 – 500 000 рублей). А при особо крупных суммах, которые утаили от налогов можно получить и реальный срок – до трех лет тюрьмы.
Но такие санкции применяют только к тем арендодателям, которые не вносили фискальные сборы на протяжении трех лет и размер не уплаченного налога составляет больше, чем 600 000 рублей. Особо крупными невыплатами являются суммы более, чем 3 000 000 рублей, которые не вносили три года.
Обычно такие доходы получает хозяин дорогого жилья или большого количества квартир. Подобную прибыль невозможно иметь при сдаче одной квартиры. Поэтому эти санкции на практике применяют только к арендодателям, которые сдают комплекс жилых объектов (более семи двухкомнатных квартир). При выявленной небольшой неуплаты от сдачи одной квартиры арендодатель вносит только размер сбора, который он скрыл и пени, составляющие незначительную сумму.
Какой налог на сдачу квартиры в аренду в 2023 году?
Доход, получаемый гражданами РФ, облагается налогом. Любая сумма является основанием для обязательного исчисления сумм для уплаты их в бюджет. В общем порядке применяется ставка 13%. Но в зависимости от системы налогообложения, которую выбирает для себя арендатор, могут использоваться и другие ставки.
Каждая система отличается своими особенностями, требованиями к плательщику и процентной величины налога с получаемого от аренды суммы:
- НДФЛ. Самый распространенный налоговый режим, в соответствии с которым гражданин исчисляет и уплачивает налог с дохода в размере 13 %. Основанием является договор аренды квартиры и налоговая декларация, представленная по итогам года;
- патентная система налогообложения. Ставка налога составляет 6% от предполагаемого годового дохода. Арендодателю потребуется встать на учет в налоговый орган в качестве индивидуального предпринимателя и приобрести патент. Срок патента от 6 месяцев до 1 года;
- упрощенная система налогообложения. Налоговая ставка 6 % от фактически полученного от аренды дохода. Применяется УСН только к индивидуальным предпринимателям. Обязанностью плательщика является расчет и внесение авансовых налоговых платежей;
- налог на профессиональный доход. Новый для россиян налоговый режим позволяет уплачивать только 4 % от дохода для физических лиц, для ИП составляет 6 %. Необходимо пройти регистрацию в качестве самозанятого населения.
Пример. Гражданин РФ в качестве арендодателя заключил договор аренды. Размер получаемого дохода от этого вида деятельности составляет 180 тысяч рублей в год. Разберем сумму налога для каждой из налоговых систем:
- НДФЛ по ставке 13 % — 23,4 тысячи рублей;
- УСН по ставке 6 % — 10,8 тысяч рублей (арендодатель зарегистрировался в качестве ИП) + обязательные взносы за себя;
- налог на профессиональный доход по ставке 4 % — 7,2 тысячи рублей (как физическое лицо).
Оплата налога арендодателем по УСН
Для граждан РФ, осуществляющих сдачу жилой собственности в аренду, налогообложение по УСН доступно (Налоговый кодекс, ст.346.11 п.1) в статусе индивидуального предпринимателя (Гражданский кодекс, ст.23 п.1). Т.е. арендодателю необходимо оформить статус ИП с внесением в ЕГРИП (закон за №129-ФЗ, гл.VII.1).
Воспользовавшись УСН предприниматель должен выплачивать шестипроцентный налог на доходы (Налоговый кодекс, ст.346.20 п.1). Допускается еще один способ налогообложения – выплаты 15% ставки от прибыли, т.е. дохода минус расходы (Налоговый кодекс, ст.346.20 п.2). Однако в арендном бизнесе суммы расходов обычно невысоки, поэтому рациональнее платить 6% с дохода.
В сравнении со ставкой НДФЛ (13%) получение предпринимательского статуса и выплата 6% УСН воспринимается, как очевидно выгодная. Но у физлица в статусе ИП есть особые обязательства: ведение книги расходов-доходов; взносы по ПФР; взносы по ФОМС; ежеквартальные авансовые платежи по налогу (полное погашение до 30 апреля года, следующего за отчетным).
Учитывая эти особенности ИП доступность УСН для физлица в предпринимательском статусе не всегда оказывается выгодным. Требуется просчитывать каждый конкретный случай отдельно. Отметим, что размер МРОТ с 2018-го года более не влияет на ПФР и ФОМС-взносы от предпринимателей – эту суммы стандартны и указаны в Налоговом кодексе (ст.430 п.1 и 2).
Пример: собственник в 2019-м сдает «двушку» в Уфе за 19 500 руб. в месяц и пусть этот тариф будет постоянным весь год. Какой налог арендодателю более выгоден – НДФЛ или УСН? Его доход при беспрерывной аренде жилья арендатором полный год составит 234 000 руб., а значит заплатить НДФЛ потребуется в размере 30 420 руб.
Теперь рассмотрим этот же налогооблагаемый доход по аренде, но для ИП. Кстати, госпошлина по регистрации ИП равна восьмистам рублям (Налоговый кодекс, ст.333.33 п.1 пп.6).
С оформленным статусом предпринимателя арендодатель должен выплатить 6% налог «упрощенки» (для рассматриваемого дохода – 14 040 руб.) и произвести два платежа – ФОМС 6 884 руб. (Налоговый кодекс, ст.430 п.1 пп.2) и ПФР 29 354 руб. (Налоговый кодекс, ст.430 п.1 пп. 1). Соответственно, общая сумма выплат госбюджету составит 50 278 руб.
Поскольку годовой доход ИП (по примеру) менее 300 000 руб., выплачивать дополнительный 1% от «сверхдохода» не потребуется (Налоговый кодекс, ст.430. п.1 пп.1).
По произведенным в примере расчетам арендодателю «двушки» выгоднее платить НДФЛ, чем предпринимательский УСН – разница в налоговых суммах составляет 19 858 руб.
Варианты налогообложения
Налог на сдачу квартиры в аренду в 2021 году является обязательным. В настоящий момент арендодатель может выбрать следующие варианты уплаты НДФЛ при сдаче недвижимого имущества (дома, квартиры и т.д.) в аренду:
- подавать самостоятельно декларацию с расчетом налога и производить оплату в размере 13% (для нерезидентов ставка установлена в 30%). Налог с аренды квартиры физическим лицом уплачивается не позднее 30 апреля года следующего за годом получения дохода;
- осуществить покупку патента на сдачу находящейся в собственности недвижимости по фиксированной цене (в Москве, например, применяется дифференцированный подход в зависимости от местоположения объекта);
- перейти на режим самозанятых (при соблюдении установленных для него условий: размер дохода не более 2,4 миллиона в год, отсутствие работников).
При этом, стоит учесть, что патентная система применяется не во всех регионах РФ, да и профессиональный налог (официальное название налога для самозанятых) введен пока только в 23 субъектах РФ в качестве эксперимента.
Индивидуальные предприниматели могут сдавать жильё по патенту или на основе упрощённой декларации. Оба режима позволяют нанимать работников и участвовать в накопительной пенсионной и медстраховой системах.
Для арендодателей, зарегистрированных в качестве ИП, платёж условно состоит из двух сумм:
- налога (1 или 3% от дохода в зависимости от режима), эта часть отменена до 1 января 2023 года;
- обязательных отчислений: пенсионных (10%), социальных (3,5%), медстраховых (5% от 1,4 МЗП).
Отчисления рассчитываются от минимальной заработной платы в 2022 году – 60 000 тенге.
Если доход от аренды не превышает 10 млн тенге в год, рекомендуется выбрать режим на основе патента. Он подходит большинству арендодателей.
Патент
Налог 1% от дохода (не уплачивается до 1 января 2023 года) + обязательные отчисления.
Основные условия:
- личное предпринимательство без привлечения наёмных работников;
- доход не более 3 528 МРП (10,8 млн тенге) за календарный год.
Разрешение на предпринимательскую деятельность выкупается авансом на определённый период (от месяца до года).
Представление деклараций не требуется. Для уплаты заполняется форма 911.00.
Пример: годовой патент для сдачи квартиры по 100 000 тенге в месяц обойдётся в 147 600 тенге.
Из них:
- соцотчисления — 25 200 тенге (3,5% от 60 000 за 12 месяцев);
- пенсионные взносы — 72 000 тенге (10% от 60 000 за 12 месяцев);
- медстрахование — 50 400 тенге (5% от 1,4×60 000 за 12 месяцев).
С учётом ИПН (1% от 100 000 за 12 месяцев = 12 000) сумма составила бы 159 600 тенге.
Чтобы получить патент:
- Зарегистрируйтесь как ИП. Это можно сделать за один день через портал eGov.kz, elicense.kz или с помощью мобильных приложений банков.
- Выберите режим на основе патента.
- В течение трёх рабочих дней подайте в налоговую расчёт по форме 911.00.
Упрощённая декларация
Для арендодателей, зарегистрированных в качестве ИП, платёж условно состоит из двух сумм:
- налога – 3% от дохода, эта часть отменена до 1 января 2023 года;
- обязательных отчислений: пенсионных (10%), социальных (3,5%), медстраховых (5% от 1,4 МЗП).
Отчисления рассчитываются от минимальной заработной платы (60 000 тенге в 2022 году) и составляют 12 300 тенге в месяц.
Основные условия для оформления «упрощёнки»:
- численность работников за налоговый период до 30 человек;
- доход не более 24 038 МРП (73,6 млн тенге);
- наличие кассового аппарата.
Оформление документов
Если гражданин владеет жильем или несколькими помещениями, то ему следует правильно оформить документы. Между арендодателем и квартиросъемщиком должен быть оформлена договоренность в письменном виде. Законом не предусмотрено каких-то четких правил при составлении документа, но есть несколько пунктов обязательных для рассмотрения.
- Прописать предмет сдачи — квартиру или комнату с указанием полного юридического адреса.
- Определиться со способом и порядком оплаты. В данном пункте описывается сумма оплаты и периодичность ее внесения. На практике квартиросъемщик обычно получает оплату раз в месяц. Реже встречается вариант, когда оплата вносится раз в полгода или вносится залог сразу за несколько лет.
- Ф.И.О, паспортные данные, ИНН сторон заключающих договор.
- Подпись и дата.
Плата за аренду может определятся путем расчетов. Например, с учетом оплаты коммунальных услуг, роста курса валют или уровнем инфляции. Есть возможность указать при сдаче вариант повышения арендной платы на определенную сумму. Например, не чаще раза в год на 5%.
Возможность применения ИП УСН при сдаче в наём жилья при осуществлении нескольких видов деятельности
Пример 02.01.2021. ИП осуществлял деятельность по предоставлению мест по краткосрочному проживанию работникам организаций с уплатой по этой деятельности единого налога, одновременно ИП осуществлял розничную и оптовую торговлю с уплатой УСН, такая параллельная деятельность осуществлялась 3 года, и налоговая принимала декларации в которых в том числе указывались адреса жилых помещений. Одна при выборочной выездной проверке налоговая заявила о неправомерности применения ИП 5% налога при УСН, т.к. имела место сдача в пользование помещений не находящихся в собственности ИП, в результате вместо 5% предпринимателю посчитали налог по ставке 16% без учёта затрат, т.к. учёт доходов не вёлся, вместе с пени и штрафами за три года сумма получилась — ЖЕСТЬ. Несмотря на то что есть и другие мнения по возможности применения УСН при предоставлении гостиничных услуг и услуг прочего проживания (на том основании что это не аренда и наём, а предоставление мест для проживания), есть и опубликованные в конце 2020 мнения специалистов МНС (КП 12/2020), что при предоставлении мест для краткосрочного проживания в арендованных квартирах, УСН нельзя применять и по всем остальным видам деятельности (пп. 2.1.5 п. 2 ст. 324 НК).
Среди ИП распространена практика сдачи помещений по безвозмездному договору, так вот если по безвозмездному договору сдаётся недвижимость не находящаяся в собственности — права на УСН нет.