Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 3: Проверьте основание права собственности
Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.
Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.
Продавец может взять ее в МФЦ. Убедитесь, что ей не больше месяца.
На что обратить внимание
- Количество собственников.
- Данные собственников — они должны совпадать с теми, что указаны в паспорте. Если в выписке указана другая фамилия — например, женщина вышла замуж, учитывайте, что сначала собственнику необходимо будет обновить данные в Росреестре, что занимает время.
- Наличие обременений — например, ипотеки. Если обременение есть, Росреестр не зарегистрирует сделку.
- Есть ли в числе собственников несовершеннолетние — в этом случае может потребоваться разрешение органов опеки на сделку.
Справка из психо-неврологического диспансера
Если сделку проводит человек, стоящий на учёте в психо-неврологическом диспансере или наркологии, сделку могут признать недействительной.
Юристы предупреждают, что у некоторых людей создан целый бизнес, связанный с перепродажей одной и той же квартиры.
Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.
Понятно, что придётся вернуть покупателю деньги. Но что взять с человека, укоторого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери и не поможет купить новое жильё.
Проверка застройщика при покупке квартиры в новостройке: пошаговая инструкция
Итак, определимся, на что нужно обратить внимание при выборе застройщика, то есть непосредственно лица, ответственного за строительство новостройки.
Проверить застройщика можно самостоятельно, с использованием открытых сведений. Данная проверка позволит сложить общее впечатление о добропорядочности застройщика, его устойчивости и исполнительности. Однако привлечение юриста для так называемого правового аудита застройщика значительно сэкономит ваше время и позволит получить более полную информацию о застройщике.
Классическая проверка застройщика включает в себя следующие шаги:
Какие вопросы задавать при покупке квартиры
Как проверить квартиру перед покупкой при разговоре с продавцом? Разберем основные вопросы, которые стоит задать собственнику или его представителю, чтобы совершить первый шаг сделки.
- в первую очередь нужно узнать, кто является собственником недвижимости и встретиться с ним непосредственно;
- на каком основании было получено право собственности на квартиру;
- кто прописан на сегодняшний день и кто был выписан из квартиры;
- есть ли у собственника дети, не достигшие совершеннолетнего возраста, и супруга/супруг;
- наличие третьих лиц, которые могут претендовать на право собственности или пользования;
- есть ли в квартире скрытые дефекты (санузел, трубопровод);
- спросить о соседях: легко ли найти с ними общий язык, случались ли конфликты и т. д.
Ответы на Ваши вопросы должны быть подкреплены официальными документами, заверенными нотариусом.
Как подготовиться к осмотру квартиры
Многие путают непосредственное знакомство с объектом недвижимости с проверкой его юридической чистоты. Последняя осуществляется отдельно. Хотя не лишним будет получить заранее технический план осматриваемой квартиры. Так покупатель сможет сравнить планировку по документам с фактической.
Удостовериться в законности планировки важно по ряду причин:
-
Безопасность. Если предыдущий владелец повредил несущие конструкции, это создаст угрозу для жизни и здоровья нового.
-
Исключение дополнительных неудобств. Если перепланировка – запрещенная, владельца квартиры могут через суд заставить привести помещение в исходный вид. Даже если новому хозяину оплачивать это не придется, лишний ремонт обеспечен.
-
Ипотека. Банки не выдадут кредит на квартиру с несогласованной перепланировкой.
Остальные документы отложим. А собственный паспорт лучше взять. Хозяин имеет право уточнить, кого пускает в дом.
Взять с собой на осмотр лучше более полезные вещи:
-
ручку и бумагу;
-
фотоаппарат;
-
рулетку;
-
вольтметр.
Третий этап осмотра квартиры: взгляд снаружи
Состояние подъезда, лестничной площадки, лифта, электрощита важно для будущего жильца. Если прогуляться вокруг дома, можно осмотреть не только двор, но и швы здания. Для старых домов это весьма актуально. Швы недавно замазаны (а это очень заметно) – значит, дома относительно тепло и сухо.
Взгляд на соседские двери и окна поможет сделать вывод о контингенте дома.
Много полезной информации можно выведать и у самих соседей:
-
о проблемах ЖКХ;
-
о работе управляющей компании;
-
о жильцах, приносящих неудобства;
-
об истории покупаемой квартиры.
Как выбрать район для проживания?
Это первый вопрос, который стоит задать себе перед покупкой квартиры в Москве или в Подмосковье. Выбор локации порой становится довольно сложной задачей, ведь для этого нужно учесть несколько факторов: финансовые возможности потенциального покупателя вторичного жилья, пожелания к месту проживания и к квартире, состояние инфраструктуры в выбранных районах, расстояние до места работы или важных социальных объектов, чаще всего посещаемых покупателем, и т.д.
Однако можно выделить определенную категорию покупателей жилья, которые при выборе квартиры на вторичном рынке сразу понимают, где они хотели бы подыскать себе жилплощадь. Это так называемые локалы – т.е. люди, которые после приобретения недвижимости не хотят менять ни округ, ни район, ни порой даже квартал проживания, чтобы остаться там же, где они и жили раньше. По наблюдениям риэлторов ИНКОМ-Недвижимость, на первичном рынке до 40% покупателей можно отнести к категории «локалов». На вторичном рынке, где предложение более разнообразное и сосредоточено во всех районах столицы, их доля еще больше – 60%. Наиболее велико число покупателей-«локалов» в престижных округах Москвы – в ЦАО, ЗАО, ЮЗАО и СЗАО.
При этом стоит помнить, что есть определенные районы столицы, которые считаются более либо менее благоприятными для проживания. Среди первых – большинство локаций ЦАО, ЗАО (этот округ отличается хорошей экологической обстановкой), СЗАО. Что же касается районов из второй категории, то среди них риэлторы традиционно выделяют места, отличающиеся плохой экологией, неудобной транспортной доступностью, плохо развитой торговой и социальной инфраструктурой, опасной криминально обстановкой. В первую очередь это районы Капотня, Гольяново, Богородское. Однако у данных локаций есть и весомое преимущество – гораздо более низкая стоимость вторичного жилья, чем в престижных и удобных для жизни районах.
Для того чтобы составить впечатление о развитости инфраструктуры выбранного района, можно воспользоваться несколькими способами. Во-первых, съездить туда самостоятельно, на общественном транспорте или автомобиле, если такой возможности нет – посмотреть онлайн‑карты. Во-вторых, расспросить местных жителей о плюсах или минусах проживания в какой-либо локации, особенно если среди них есть знакомые. В-третьих, почитать форумы в интернете, где люди высказывают свои мнения по поводу жизни в районе.
Шаг 2. Изучаем объявление: на что обратить внимание
Кроме требований к квартире относительно площади, этажа, отделки и пр., есть еще несколько неочевидных моментов, на которые стоит обратить внимание.
| Внешний вид квартиры по фото | |
| Это хорошо | Это плохо |
|
|
Задолженность за «коммуналку»
В процессе общения продавец квартиры может открыто сообщать о наличии долгов по ЖКУ, демонстрировать справки из управляющей компании (УК) с суммой долга, и даже давать вам средства на то, чтобы этот долг погасить. Но все это не отменяет того, что в будущем «всплывут» и другие долги.
Как вариант, УК может неожиданно «вспомнить», что теперь уже прежний собственник в свое время не прошел поверку счетчиков, в результате чего сейчас надо делать перерасчет согласно нормативам — это существенно увеличивает сумму задолженности. Здесь решающее значение имеет период, за который насчитали долги.
Если этот период попадает на время владения предыдущего собственника, то такая задолженность не касается нового хозяина жилья. Коммунальные долги имеют привязку не к квартире, а к конкретному лицу. Таким образом, если купив квартиру вы столкнулись с долгами по ЖКУ от предыдущего владельца, разбираться с этим обязан он, а не вы.
Но может быть и так, что «всплывший» впоследствии долг был рассчитан с того момента, как квартиру уже купил новый собственник, а о необходимости сделать поверку счетчиков продавец не предупреждал. Здесь возможны два сценария. Первый: если в ходе поверки становится понятно, что приборы в исправном состоянии, то есть основание требовать от УК квалифицировать переданные ранее показания счетчиков, как верные. Следовательно, делать пересчет по нормативам необходимости нет. Но если счетчики окажутся неисправными по итогам поверки, то расчет по нормативам будет резонным.
Как получить полную информацию обо всех возможных долгах продавца за ЖКУ
Прежде всего попросите квитанцию за прошлый месяц и сфотографируйте ее. Отсутствие в ней задолженности не дает никаких гарантий, она вам пригодится для того, чтобы провести проверку и использования номера счета и фамилии получателя коммунальных услуг.
Обратившись в МФЦ или УК с этими данными на руках можно понять, имеются ли у собственника долги за «коммуналку». Для более конструктивного диалога в указанных организациях можно сообщить, что планируете приобрести данную квартиру и погасить задолженность.
Также полезно пообщаться с соседями или представителями УК на предмет наличия дополнительных услуг, оплачиваемых собственником — парковка, охрана, видеонаблюдение и т.д. По всем этим услугам тоже могут быть задолженности. Поставщиков соответствующих услуг можно обзвонить и попытаться узнать информацию, но надо быть готовым к тому, что не всегда вам пойдут навстречу в этом вопросе.
Дополнительно можно провести проверку на сайте ФССП России на предмет наличия исполнительных производств по долгам за «коммуналку» в отношении собственника квартиры.
Осмотр подъезда перед покупкой квартиры
Осмотр подъезда может сказать куда больше, чем сама квартира. И я не оговорилась. Порой мелочи и детали подмеченные в подъезде где расположена квартиры становятся ключевыми факторами при выборе жилья. Загаженный подъезд вряд ли кого то воодушевит и с подвигнет на покупку. Банки с окурками, пустые бутылки, исписанные стены, обгаженные углы. Или картина может быть совсем противоположной — ковровые дорожки, цветы на подоконниках на лестничных пролётах, свежий косметический ремонт, велосипеды, спортинвентарь и детские игрушки — всё это может произвести куда более приятное впечатление…
Обратите внимание на запахи в подъезде — очень часто там просто нечем дышать и вонь стоит такая, как от разложившегося трупа. Часто причиной зловония в подъезде служит нерегулярно обслуживаемый мусоропровод. Также причиной плохих запахов может служить вода, а точнее её испарение — это могут быть высоко расположенные грунтовые воды и постоянно подтопляемый подвал, а в отопительный сезон симбиоз воды, тепла и мусоропровода дает сражающие наповал ароматы.
Куда и на что смотреть, покупая квартиру
Зри в корень. Камнем преткновения во многих сделках купли-продажи квартиры становятся правоустанавливающие документы, а точнее их полное или частичное отсутствие. В следствии чего продажа квартиры не может быть осуществлена. Однако на осмотре квартиры от вас этот факт могут попросту скрыть, в надежде на то, что вы сильно заинтересуетесь объектом и возможно постараетесь помочь собственнику или риэлтору в выправлении документов необходимых для продажи квартиры. Иными словами продавец попытается на вас повесить всех собак и переложить геморрой с документами на ваши плечи и карман. Непогашенная ипотека, долги физическим лицам, кредиты, ограничения и обременения на недвижимость, несовершеннолетние дети — при осмотре квартиры перед покупкой вы должны быть уверены, что учтены законные права всех заинтересованных лиц. Не раз покупатели попадали в ситуацию при осмотре квартиры, когда и хочется и колется, глаз видит — да зуб неймёт.
Совет первый: определите «свои» параметры квартиры
Перед поиском вариантов следует определиться с характеристиками жилья, которое вам необходимо: число комнат; площадь; тип здания (кирпич, панелька, монолит); этаж; район. Внимательно взвесьте, какой жилищный рынок будет использован при поиске – первичка или вторичка.
Учтите, что предлагаемые на вторичке квартиры находятся в многоэтажных домах с определенным износом. Также по вторичной жилплощади нередко встречаются различные долги и криминальные обстоятельства прошлых собственников.
Однако новостройкам зачастую свойственна инфраструктурная «пустота» — значительная удаленность социально-коммунальных объектов, транспортных коммуникаций. Чистовой отделки в жилье-первички может не быть, отчего переезд затянется на месяцы. Будут дополнительные затраты на ремонт, наем временного жилья.
Обязательно обдумайте эти нюансы до анализа рынка квартир.
На какие факторы необходимо обратить внимание при выборе квартиры
Итак, вы решили купить квартиру на вторичном рынке. После многочисленных просмотров вы наконец нашли вариант в хорошем районе, с красивым видом из окна, на подходящем этаже, с удачной планировкой.
Но не спешите быстро совершить сделку купли-продажи. Как подтверждает практика, осторожность никогда не бывает лишней. Причины возможных рисков — допущенные по незнанию со стороны покупателя промахи при проверке юридической чистоты объекта, а иногда и нечистоплотность продавца.
Поэтому начать нужно с проверки правоустанавливающих документов — свидетельства о государственной регистрации права собственности, договора купли-продажи (приватизации, мены, дарения и т.д.). Зачастую продавцы только знакомят потенциального покупателя с правоустанавливающими документами на квартиру. Но вы можете попросить в свое распоряжение копии, чтобы проверить их правильность в юридической конторе. В ЦОНе вы имеете право взять справку о зарегистрированных правах и обременениях на интересующую вас квартиру. В настоящее время такую справку о наличии обременений и залогов можно получить через сайт электронного правительства (egov.kz), имея ключ ЭЦП. Достаточно иметь информацию по объекту недвижимости — адрес, кадастровый номер. Такую справку может получить сам потенциальный покупатель, без привлечения продавца.