Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Никогда не делайте эти ошибки при требовании неустойки по ДДУ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Допсоглашение к ДДУ о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет
Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.
Заключение дополнительного соглашения к ДДУ о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.
Апелляция на решение суда
При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.
Нужно учесть, что продолжительность выступления в апелляционном суде не превышает 5 минут, поэтому нужно заранее подготовить речь и высказать только основные моменты.
Как быть, если разрешение на ввод в эксплуатацию застройщиком не получено, а он пытается заставить дольщика подписать акт приема-передачи
Застройщик обычно предлагает подписать акт, если дом уже готов к сдаче, но разрешение не удается получить из-за незавершенного благоустройства или других подобных “несущественных” недоделок. Он готов предоставить дольщику ключи и допустить его в квартиру.
Учтите, что в подобном случае акт приема-передачи квартиры недействителен. Пока разрешение на ввод в эксплуатацию всего дома не получено, закон запрещает передавать квартиры дольщикам. Даже с подписанным актом на руках не получится зарегистрировать право собственности и войти в роль полноправного хозяина собственного жилья.
Такой акт, вероятнее всего, не будет содержать упоминания окончательных взаиморасчетов с застройщиком на случай, если площадь квартиры фактически будет другой, чем в договоре. Дело в том, что БТИ еще не произвел замеры каждой квартиры и не выписал техпланы.
Если вас вынудили подписать такой акт, его действительность можно оспорить в суде. А значит, можно требовать выплату неустойки на основании фактической даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщиком.
Что делать, если сроки сдачи затягиваются, а квартира в ипотеке?
Что делать, если застройщик просрочил сдачу дома, а квартира находится в ипотеке? Даже если строительная фирма не передала жилье вовремя, дольщик должен продолжать вносить ежемесячные платежи по ипотеке. В ином случае к гражданину могут быть применены жесткие санкции вплоть до расторжения ипотечного договора и утраты квартиры.
Если дольщик все же намерен расторгнуть ДДУ, сначала ему следует заручиться согласием кредитного учреждения. Если согласие получено, дольщику необходимо придерживаться алгоритма действий, описанного выше, но с некоторыми оговорками. Так, например, в ДДУ может быть указано, что деньги возвращаются на счет банка – тогда застройщик должен перечислить средства непосредственно в кредитное учреждение.
А как быть с процентами, уплаченными дольщиком по ипотечному договору? В данном случае проценты являются убытками, соответственно, их можно взыскать с застройщика.
Итак, факт затягивания сроков сдачи квартиры нельзя оставлять без внимания. Не стоит подписывать никаких дополнительных соглашений о переносе сроков без тщательного анализа ситуации. В ином случае вы можете потерять и деньги, и время.
Лишние или недостающие квадраты. Кто кому должен?
Закон защищает дольщика от изменений застройщиком проектной документации. Этот документ должен быть опубликован на сайте застройщика еще до начала строительства, и компания должна придерживаться утвержденного проекта. Впрочем, как и в случае со сроками, ФЗ-214 не препятствует внесению изменений в проект с согласия дольщиков.
В результате, окончательные замеры площади помещений (проводятся сотрудниками БТИ в момент сдачи новостройки в эксплуатацию) показывают, что площадь квартиры оказалась больше (или меньше) заявленной в ДДУ.
На поздних стадиях строительства подобное соглашение достигается довольно быстро – дольщики хотят как можно быстрее получить свои квартиры, поэтому охотно идут на уступки.
Ответственность застройщика за срыв сроков строительства
Федеральный закон в первую очередь направлен на защиту слабой стороны, которой являются обычные граждане. Поэтому и штрафы в строительстве для застройщиков, которые задерживают передачу объектов долевого строительства по 214 ФЗ весьма внушительны. При грамотных и последовательных действиях за долгое ожидание своей квартиры, дольщик может получить от строительной компании немалую сумму компенсации.
Неустойка за то, что застройщик не сдал дом вовремя, т. е. за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, предусмотрена непосредственно в законе (1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки в случае, если дольщиком является гражданин). Если же просрочка застройщика повлекла за собой дополнительные расходы, например, гражданин был вынужден на это время снимать квартиру, то должны быть компенсированы и эти убытки дольщика. При судебном урегулировании вопроса с застройщика можно также взыскать компенсацию морального вреда, штраф в размере 50% от всей суммы требований, заявленных в иске и удовлетворенных судом, расходы на услуги юриста и иные судебные издержки.
Что делать, если застройщик нарушил срок сдачи квартиры? Действия дольщика зависят от того, насколько застройщик затянул с передачей объекта. Существует несколько вариантов развития событий. Рассмотрим каждый из них отдельно.
Нужно ли обращаться к юристу
Если застройщик нарушает условия договора о долевом участии, дольщику стоит безотлагательно обратиться к юристу в сфере недвижимости. Нередко попытки самостоятельного решения вопроса только усугубляют ситуацию или лишают лицо возможности получить законное возмещение.
Во-первых, очень часто девелопер, который осознает неизбежность просрочки, пытается манипулировать дольщиками. Закон обязывает застройщика уведомить клиентов о грядущей задержке не позднее, чем за два месяца до наступления обозначенной в договоре даты сдачи дома. На практике нарушитель просто предлагает покупателю подписать дополнительное соглашение о переносе срока сдачи, преподнося предложение как требование.
Сторона не обязана заключать дополнительное соглашение. Подписав этот документ, лицо тем самым добровольно соглашается на отсрочку и не может претендовать на выплату пени.
Во-вторых, несвоевременное написание претензии и подача иска может в итоге принести дольщику большие финансовые потери. Обращение одного гражданина обычно провоцирует других клиентов на аналогичные действия. Если много покупателей одновременно заявят свои требования, это, скорее всего, приведет к банкротству застройщика. А банкрот дом не достроит. Но и промедление с заявлением законных требований снижает шансы на компенсацию.
Поэтому участие в деле компетентного юриста переоценить трудно. Адвокат в сфере недвижимости анализирует каждую ситуацию, учитывая репутацию застройщика, готовность объекта, а также условия заключенного между сторонами договора. Специалист сформирует перечень требований к застройщику, поможет в составлении всех процессуальных документов и защитит интересы клиента в суде.
Каковы шансы на победу
После снятия моратория судебных решений ещё не было: суд в среднем рассматривает дело в течение двух месяцев. Поэтому пока не понятно, будут ли суды принимать во внимание сложности застройщиков, связанные с коронавирусом, сказал «Секрету» директор по правовым вопросам DestraLegal Борис Фельдман. До пандемии суды первой и апелляционной инстанций часто снижали размер неустойки по просьбе застройщика, отметил он.
«Основные мотивы такого решения, если сказать коротко: слишком много денег получит дольщик, если мы взыщем в его пользу всю неустойку, — уточнил Фельдман. — Верховный суд не раз указывал, что суды должны чётко расписывать, почему неустойку они решили снизить. Но на практике суды ограничиваются общими фразами, не позволяющими понять истинных мотивов такого решения в каждом конкретном деле. Причём суд может снизить неустойку как на 10%, так и на 50%, обосновав это одинаково».
Претензия застройщику о нарушении срока сдачи дома
Претензия составляется в произвольной форме, излагается хронология событий: дата заключения договора, дата исполнения обязанности передачи объекта, приводится расчет неустойки (либо прилагается отдельным листом к претензии) и в резолютивной части требуется уплатить неустойку в размере согласно расчету. В претензии можно сделать ссылку на ст.6 ФЗ о долевом участии в строительстве многоквартирных домов.
Если в течение 10 дней с даты получения претензии застройщик не ответит на нее и не выплатит сумму неустойки, то вы вправе обратиться в суд с иском о взыскании неустойки за несоблюдение обязательства, компенсации морального вреда и штрафа за неудовлетворение претензионного порядка урегулирования спора.
В данной статье мы изучили нюансы определения размера и взыскании неустойки за просрочку передачи дольщику объекта строительства.
Что делать дольщику при просрочке
Если застройщик просрочил передачу жилья в возводимом доме, то покупатель имеет законные права требовать:
- неустойку за задержку срока сдачи жилья или апартаментов (машиноместа)
- возмещение убытков, понесенных дольщиком из-за неполучения квартиры в срок по ДДУ (например, расходов на аренду жилья, на переплату процентов по ипотечному кредиту, на увеличение стоимости ремонта)
- компенсацию упущенной выгоды (например, если приобретенная недвижимость планировалась к сдаче в аренду для получения дохода)
- штраф в размере 50% от суммы неустойки (по Закону о защите прав потребителей России)
- компенсацию причинённого морального вреда (присуждается судом автоматически, хотя и в незначительных суммах)
- возмещение судебных издержек (например, на услуги юриста, подготовку документов, оплату госпошлины при подаче иска в суд)
- расторжение договора участия в долевом строительстве
Когда просрочка сдачи дома превышает два месяца, покупатель по закону имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия и вернуть назад всю ранее уплаченную по нему сумму денежных средств с процентами за весь срок договора. В целях оповещения застройщика о планируемом расторжении направляется соответствующее письмо. Также в письменном уведомлении указываются все основные реквизиты договора долевого строительства (номер, дата подписания, регистрационные сведения). Договор считается автоматически расторгнутым уже в день непосредственной отправки правильного составленного уведомления. После получения указанного уведомления у застройщика есть 20 рабочих дней на погашение всех требований дольщика в добровольном порядке.
При расторжении ДДУ любой застройщик обязуется вернуть всю сумму, внесённую и равную цене договора. А ещё строительная компания уплачивает проценты за длительное пользование денежными средствами, полученными ей от участника долевого строительства. Размер указанных процентов высчитывается по формуле – 1/150 ставки ЦБ за каждый день, начиная с даты перечисления средств компании и до дня возврата всей суммы обратно на его банковский счет.
Как же взыскать положенную неустойку
Как взыскать неустойку за просрочку сдачи дома по договору долевого строительства?
Самый правильный способ – обратиться в специализированную юридическую компанию, имеющую многолетний опыт данной работы и хорошую репутацию на рынке.
Самостоятельно взыскивать тоже можно, но тогда будьте готовы к многочисленным поездкам в суды, банки, к приставам и даже к неблагоприятному исходу дела. Как правило, при самостоятельном взыскании вы дополнительно потеряете деньги на том, что суд уменьшит размер причитающейся вам неустойки более значительно, чем при работе с юридической компанией. Просто потому что вы не сможете профессионально и аргументированно защитить свою правовую позицию и юридически точно возразить на аргументы строительной организации.
Обратите внимание, что с 03 апреля 2020 года по 01 января 2021 в Москве, Московской области и всех остальных регионах России действует Правительственное Постановление № 423 от 02.04.2020 года, в соответствии с которым взыскание неустойки и штарфных санкций с застройщика за неисполнение им договоров и подрядчиками не производится и откладывается до 01 января 2020 года (если и далее не будет продлено). Это означает, что до 01.01.2021 года все застройщики России освобождены от какой-либо ответственности за неисполнение своих обязательств пере кем бы то ни было из своих клиентов и своих партнеров и контрагентов (субподрядчиков и т.д.). Зачем это освобождение от ответственности было предоставлено застройщикам мы не знаем и судить о правильности и целесообразности этого решения не будем, но должны принимать его во внимание.
Необходимо обратить внимание и на то, что до 01.01.2021 года согласно указанному Постановлению Правительства РФ застройщики также имеют отсрочку исполнения обязательств по неустойки и штрафным санкциям за более ранние нарушения и просрочки, случившиеся до 01.04.2020 года.
Надо ли направлять застройщику претензию о нарушении сроков сдачи дома
Многие дольщики задаются вопросом, пропустить ли этап досудебного урегулирования спора, либо сразу требовать своё в суде.
Можем отметить, что обязательный досудебный порядок урегулирования спора может быть прописан в ДДУ и в случае, когда дольщик пропускает этот этап, не направляет претензию, а сразу отправляется в суд, то судья откажет в рассмотрении дела. В этом случае придётся направлять претензию застройщику и только по прошествии срока, который, как правило, указывается в договоре долевого участия, возможно направлять дело в суд. В этом случае по-пустоту теряется минимум 1-2 месяца.
| Без досудебной претензии к застройщику о нарушении срока сдачи дома невозможно через суд взыскать штраф за неисполнение требований дольщика выплатить неустойку, который предусмотрен Законом «О защите прав потребителей». |
Только при наличии доказательств о направлении Застройщику письменной претензии с требованием выплатить неустойку за нарушение сроков сдачи дома возможно получить выплату в размере 50% от суммы присуждённой неустойки.
Что делать дальше? Суд.
В случае, если застройщик ответил на вашу претензию отказом, то следующим этапом будет подача искового заявления в суд.
Стоит отметить, что на этом этапе главное — выбрать верную тактику по обращению в арбитражный суд или в суд общей юрисдикцией с грамотным выбором территориальной подсудности.
Каждый судья имеет определённую репутацию, известную в юридических кругах. Минусом обращения в суд общей юрисдикции является риск уменьшения заявленной суммы неустойки. Арбитражные суды более лояльны, но каждое дело индивидуально и зависит в том числе и даты просрочки.
Тенденция такова, что «копить» неустойку сейчас не выгодно из-за её «срезов» в суде, более выигрышный вариант – взыскивать неустойку за нарушение сроков сдачи квартиры, направляя исковые требования частями.
Подписание акта приема-передачи жилья и последующая денежная компенсация
Если дольщик не подписал дополнительное соглашение, но не расторг ДДУ, он вправе дождаться завершения строительства и подписать акт приема-передачи жилья. Став собственником квартиры, можно обратиться в суд для взыскания денежной компенсации за задержку сроков сдачи объекта. Если владелец недвижимости предоставляет суду полный пакет документов, в 95% случаев решение выносится в его пользу.
Согласно Федеральному закону №214, при отказе от подписания дополнительного соглашения дольщик может претендовать на денежную компенсацию в размере 1/150 текущей ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы сделки за каждый день просрочки.
Однако застройщики зачастую пытаются избежать выплаты неустойки и оформляют акт приемки-передачи только после того, как будет подписано дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи дома. Также девелоперы нередко требуют, чтобы в акте приема-передачи дольщик указал, что не имеет претензий. В таком случае выплаты неустойки добиться будет крайне сложно.