Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Межевание земельного участка в 2023 году: порядок, документы, сроки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Осуществляются сделки и при отсутствии кадастрового паспорта на ЗУ, когда на наделы существуют только государственные акты старого образца (до 1993 года), без указания меж участка. В этом случае оформляется кадастровый паспорт в Госгеокадастре.
Риски, связанные с покупкой участка без межевания
Продажа участка без межевания формально возможна. Но такая сделка несёт в себе определённые риски, которые могут спровоцировать судебные споры.
К возможным рискам относятся:
- Из-за необозначенных границ территорий наделов часто возникают споры относительно прохождения межей.
- Усложняется процесс перехода права собственности по договорам дарения, перехода по наследству, купле-продаже. В правовых актах государственных органов зафиксировано требования оформления кадастрового паспорта ЗУ, внесение его в Росреестр.
- Отсутствие межевого плана создаёт юридически-правовые затруднения при регистрации доли собственности по вступлению в права по завещанию, договора дарения.
- Приобретая участок без межевания, покупатель берёт на себя обязанности по оформлению кадастрового паспорта. Следовательно, при возникновении споров, выявлении ошибок межевания ЗУ покупатель берёт на себя хлопоты по согласованию всех выявленных недочетов. Самостоятельно решает спорные моменты.
- После определения границ может измениться площадь надела.
Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом. Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Задолженность также не переходит новому собственнику, говорит Жанна Колесникова. Однако на практике они могут стать для него проблемой, предостерегает юрист.
«Руководство СНТ может создавать новому собственнику различные неудобства, пытаясь получить долг с него, а не со старого собственника, который уже недоступен. Например, могут возникнуть сложности с подключением к газу, электричеству, общим коммуникациям, доступом на общую территорию», — привела пример Жанна Колесникова.
Чтобы не оказаться заложником чужих долгов, перед сделкой необходимо потребовать у продавца справку об отсутствии долгов, выданную руководством СНТ. Нелишним будет и личное знакомство с руководством для того, чтобы выяснить, какие взносы и платежи есть в поселке, рекомендовала юрист.
Кроме того, при покупке дачи нужно учитывать не только ее стоимость, но и ежегодные взносы, общее благоустройство территории СНТ, которая содержится на деньги дачников, добавила эксперт из «Миэль».
Еще один возможный сюрприз — покупка земельного участка с неузаконенными постройками. Бывают ситуации, когда у продавца оформлено право собственности только на земельный участок, а расположенные на нем жилой дом и хозяйственные постройки не оформлены, привела пример руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры».
«С точки зрения приобретения права собственности здесь нет проблемы, поскольку постройки стоят на земельном участке и приобретаются покупателем. Однако проблемы могут возникнуть, когда покупатель решит зарегистрировать свое право собственности на них, что необходимо, к примеру, для подключения газа», — предупредила юрист.
На этом этапе новый собственник как раз может обнаружить, что дом возведен с существенными нарушениями. Например, частично расположен на чужой земле, что препятствует постановке его на кадастровый учет и регистрации права собственности. Чтобы этого избежать, желательно покупать уже оформленные объекты.
Продажа доли участка без межевания
Продать часть земельного участка, который относится к общей долевой или совместной собственности, без обязательной процедуры межевания невозможно. Запрет на оформление имущественных сделок по продаже между покупателем и продавцом участка, границы которого не определены, обусловлен следующими причинами:
- Чтобы продать земельный участок, необходимо оформить на него право собственности и поставить на кадастровый учет;
- Оформление документов, подтверждающих право собственности на недвижимость, возможно только после процедуры межевания земельного участка;
- Чтобы заключить договор на продажу недвижимости и участка, его нужно выделить в документах и в натуре. Для этого необходимо провести межевание, установить границы земельного участка и каждой из его долей;
- После межевания земельного участка собственник может подать заявление на постановку на кадастровый госучет и регистрацию своих прав.
Для чего нужна данная процедура и что она означает?
Любой объект недвижимости подлежит внесению в ЕГРНП. Недвижимость, исключая помещения в многоквартирных домах, должна при этом иметь «привязку к местности». Такой «привязкой» и является межевание земельного участка в 2022 году.
Специалист, обладающий необходимой квалификацией, закрепляет фактические границы земельного участка. То есть, по GPS определяет координаты поворотных точек (углов) и при помощи специальной программы формирует на топографической карте участок площади, конфигурации, местоположения. Затем межевой план вносится в кадастр Росреестра.
ВНИМАНИЕ! В быту часто путают межевание границ земельного участка и вынос его границ в натуру. Между тем, это разные, прямо противоположные по назначению действия. Межевание – это фиксация фактически существующего участка, составление топографического плана. При помощи выноса точек можно проверить, соответствует ли фактический надел кадастровому плану. План при этом не составляется, он не нужен. Но данный процесс позволяет разрешить споры соседей, например, проверить, по закону ли забор между наделами находится там, где находится, либо кто-то из них присвоил кусок чужой земли.
Размежевать можно только землю, находящуюся в собственности (арендованную – нельзя). Процедуру следует проводить, если с наделом проводят сделки, а также делят, либо объединяют их.
Можно ли не платить за процедуру?
В пошаговой инструкции мы уже касались вопроса о том, сколько стоит межевание земельного участка. Можно ли сделать это бесплатно?
Можно, но лишь в то время, когда муниципалитет проводит комплексные кадастровые работы. Информацию о них нужно искать на официальных сайтах местной власти.
Если такие работы ведутся или планируются – необходимо подать заявление. Его форма свободная нужно только обязательно указать ФИО, паспортные реквизиты, местоположение, кадастровый номер надела. Право бесплатно воспользоваться кадастровыми работами дает:
- «Дачная амнистия»
- Оформление участка до 1998 года (если он при этом не внесен в ЕГРН)
- Зафиксированные кадастровые ошибки, допущенные ранее
- Отсутствие постановки на учет Росреестра надела, данные о котором у данной организации имеются
Без межевания невозможно строительство дома
Местные администрации стали требовать межевание земельного участка для получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). Градостроительный план земельного участка — обязательный этап в получении разрешения на строительство, и в дальнейшем нужен для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности на жилой дом.
Владелец земельного участка сам должен понимать важность межевания. Когда границы участка определены, есть четкое понимание, что участок принадлежит не только по свидетельству с такой-то площадью, но и существует на местности. Особенно это правило коснулось участков, которые не огорожены забором. Проведение межевания в большинстве случаев исключает судебные разбирательства по спорам о границах между участками. Наталья Страхова, юрист ГКИ Недкадастр
Все идет к тому, что становится невозможным перерегистрировать и передавать по наследству немежеванный надел. После кончины собственника земля может отойти в пользование государства, и претензии наследников не будут иметь юридической силы. Также невозможно будет использовать землю в качестве залога или обеспечения для получения кредитов.
Каждый самостоятельно определяет, стоит ли ему приобретать участок без межевания. Рисков, связанных таким типом недвижимости, никто не отменял, как и дополнительных трат.
Купить участок без межи стоит в следующих случаях:
| Невысокая стоимость | Покупателю необходимо сравнить рыночную стоимость на недвижимость с оформленной процедурой на межевание и отдельно на ее стоимость. Если предлагаемая земля дешевле, то имеет смысл ее купить и за свой счет установить границы. |
| Соседний участок в дачном кооперативе | Поскольку большинство недвижимости дач не обладают межеванием, то подобный вид сделки несет в себе минимальные риски, особенно если он является соседним. |
| Отсутствие соседних границ | Имеется в виду, когда приобретается ЗУ в новом дачном кооперативе или поселке, а предлагаемая недвижимость еще не имеет соседей. В таком случае необходимо первым провести процедуру межевания, исключая возможные претензии от соседей. |
| Отсутствие претензии от владельцев соседних участков | Если предлагается ЗУ с уже имеющимися соседями, то важно, чтобы у них не было претензий по границам. |
Нужно обращаться к кадастровому инженеру (выбрать его можно по Государственному реестру на сайте Росреестра, где о каждом инженере указана подробная информация).
Кадастровый инженер выезжает на местность и проводит необходимые замеры, уточняя границы участка. При этом он будет ориентироваться на документы, подтверждающие адрес и площадь участка.
Учитываются также данные о местоположении участка при его образовании (например, документы об организации садового товарищества и выделении участков в нем).
А если таковых не имеется, то принимаются во внимание границы фактического пользования землей, которые сложились в течение 15 и более лет.
К примеру, в одном из споров суд признал провел границу между участками по забору, т. к. он был установлен более 15 лет назад и раньше не вызывал никаких разногласий между соседями.
При том, что согласно плану межевания забор не соответствовал реальной площади участка (Ленинградский суд г. Калининграда).
Кадастровый инженер обязан провести согласование границ с владельцами смежных участков: он может либо направить им письменное уведомление, либо опубликовать его в местной газете (тогда они считаются извещенными, независимо от того, прочитали сообщение или нет).
Если от соседей поступят возражения, инженер прилагает их к акту согласования и направляет документы в Росреестр. Там, если признают возражения обоснованными, приостановят регистрацию и предложат решать спор в суде.
Если же возражений не будет или они будут несущественными, границы зарегистрируют и они появятся на Публичной кадастровой карте.
После этого все недовольные вашим забором смогут предъявить свои претензии только в судебном порядке.
Покупка дачи в садоводстве – правовые аспекты
Для купли-продажи земельного участка с домом необходимо сделать следующее:
- Оценить стоимость имущества;
- Подготовить и иметь на руках все правоустанавливающие документы на землю и дом;
- Составление предварительного ДКП;
- Подписание основного ДКП;
- Расчёт;
- Регистрация права собственности на ЗУ и дом;
- Оплата НДФЛ.
В случае, если земля продаётся с домом продавец обязан предоставить документ, подтверждающий его право владения (договор купли – продажи, дарения, мены, право собственности супругов, свидетельство о праве собственности).
Кроме этих документов, удостоверяющих право собственности на дом, необходимо предоставить:
- Договор и акт приёма – передачи;
- Выписка из кадастрового учёта недвижимости;
- Техпаспорт или кадастровый паспорт дома;
- Квитанции об уплате госпошлины;
- Выписка из домовой книги;
- Заявление.
Как купить дачу и не быть обманутым
Когда вы покупаете дачу в садоводческом товариществе – вы становитесь полноценным членом СНТ, приобретаете на дачу не только права, но и обязанности.
Государство всячески склоняет народ ставить свои владения на кадастровый учет, но не каждый спешит это сделать из разных соображений. Многие не регистрируют дачи в СНТ, чтобы не платить лишние налоги. Другие — не готовы тратить свое время и средства на должное оформление документов, а некоторые попросту не знают что недвижимость в СНТ — будь то дачные участки, садовые дома, или иные фундаментальные постройки должны быть зарегистрированы в Росреестре.
Поэтому многие дачные участки в СНТ на кадастровом учете не стоят. Как купить дачу и при этом не быть обманутым?
Подводные камни при покупке дачи в СНТ:
- Избегайте покупки дачных участков в СНТ, которые не прошли процедуру межевания, и не поставлены на кадастровый учет, даже если формально все документы у собственника в порядке. Имейте в виду, что процедура межевания стоит денег, требует согласования границ с соседями.
- Садовая книжка не является документом, подтверждающим право собственности, она говорит о членстве в СНТ! О том, можно или нельзя покупать дачу по садовой книжке – читайте в отдельной статье.
- Росреестр имеет право приостановить регистрацию договора купли-продажи дачи в СНТ, если на то есть законные основания (подробно о приостановке читайте здесь). Например, участок не имеет четких границ (не отмежеван), заявление подано ненадлежащим лицом, в отношении участка есть судебные споры (наложен арест и т.п.).
- Если собственник продает дачу через доверенное лицо – не поленитесь и проверьте доверенность на подлинность, случаи бывают разные. Постарайтесь встретиться с собственником и получить копию его паспорта.
- Если на дачном участке есть строения – дом, баня, хозблоки и прочее – проверьте их постановку на кадастровый учет, а также соответствуют ли постройки всем нормам отступов от границ земельного участка.
- После получения выписки из ЕГРН на участок – проверьте его границы, прибегнув к услугам геодезической компании – закажите вынос границ в натуру – так вы обезопасите себя от возможных серьезных проблем в будущем.
- Уточните вид разрешенного использования и назначение земель, а также не находится ли участок в зоне с особыми условиями использования территорий (ЗОУТ). Например покупка дачи в приаэродромной территории, в зоне культурного наследия или в водоохранной зоне – может обернуться значительными трудностями при оформлении документации на дачный дом в дальнейшем.
Почему нужно делать межевание?
Продавец и покупатель могут по-разному воспринимать межевание: продавец участка — как вынужденную необходимость, покупатель — как комфортную составляющую.
В зависимости от того, смогут ли продавец и покупатель найти общий язык относительно вопроса определения границ, будет зависеть состоится сделка или нет.
Продавец не обязательно должен делать межевание земельного участка перед продажей. Среди документов, которые потребуются при переходе прав собственности от продавца к покупателю, нет межевого плана. Это значит, что можно продать участок, который значится с неопределенными границами.
Почему же многие из тех, кто собирается продать свой участок, вызывает кадастрового инженера для проведения процедуры межевания?
Часто бывает так, что дом, который находится на земельном участке, не оформлен. Конечно, пройти эту процедуру можно самостоятельно благодаря дачной амнистии, которую продлили до 2023 года, однако на это уйдет много времени.
Мало того, не все строения можно оформить по упрощенной форме. В таком случае, хозяину придется получить разрешение на строительство и акт ввода постройки в эксплуатацию. Это очень хлопотные процедуры, поэтому либо пусть продавец сам решит этот вопрос, либо договоритесь с ним снизить цену.
Также обращайте внимание на регистрацию других построек на участке. Если их возвели после регистрации дома, тогда их зарегистрировать можно только в судебном порядке.
Я могу купить дачу без межевания в 2021 году
В новом 2020 году сделки без межевания приостановят. Если планируете на будущее продать дом с землей, задумайтесь: нужно ли провести измерения? Может случиться так, что в ближайшее время оформить договоренность не получится.
Юридически подкованный покупатель участка может отказаться от покупки: он не сможет оформить право собственности в следующем году, могут возникнуть разногласия с соседями, живущими рядом. Покупателю придется самостоятельно платить за межевание.
Есть желание продать дачу?
Формула дачи: земля, дом, постройки. Кроме вопроса межевания, проблемы появятся, если избой никто не пользовался, или здание возвели без разрешения, или абсолютно вся площадь предназначена только для садоводства. Новый землевладелец получает права на территорию и на все, что на ней находится.
У того, кто продает землю, могут возникнуть проблемы, если отсутствуют установленные границы. Главное вероятное затруднение – споры с соседями по поводу площади и линии участка. Межевание решает или предотвращает спор. В этом случае его можно сделать коллективно – есть возможность получить скидку: инженеры в основном работают в частных компаниях. Цены на услугу станут выше уже в этом году. К тому же можно не успеть совершить сделку до 2020 года.
Есть вероятность, что покупатель получит участок меньший, чем прописано в договоренности.
Продавец воспринимает межевание как вынужденную необходимость, а покупатель – как приятное дополнение к покупке.
Случаи, при которых необходимо межевание:
1. Если постройку возвели без разрешения муниципальных служб. Тогда нужно провести процедуру обозначения границ и получить соответствующий документ.
2. Площадь менялась. Если два участка были слиты в один или один разделен на несколько.
3. Дом перестраивался.
Также владельцы заказывают услуги кадастрового инженера, чтобы выделить участок из общей собственности, задокументировать прирезок – законно увеличить площадь.
Заказывать процедуру межевания или нет – решать вам. Взвесьте все за и против, посмотрите на календарь: возможно, еще успеете продать без проведения измерений. Услуга недешевая, но она реально может уберечь от земельных конфликтов и недовольных покупкой собственников.
При отсутствии межевания рыночная стоимость может сильно снизиться. Покупатель не готов брать земельный участок без четких границ. Продавцу лучше воспользоваться этой особенностью и провести процедуру за свой счет.
Межевание земельного участка в 2021 году – это неизбежная процедура, которая проводится при постановке земли или другой недвижимости (дома, дачи, гаража и так далее) на кадастровый учет. Межевание является, по сути, официальным определением границ земельных участков, а также закреплением знаков межевания. Эта процедура обязательна для земли, которая попала под распределение, передается в пользование из государственного резерва, а также для земли, которая требует разделения с целью выделения доли.
Это процесс определения границ территории, которой вы владеете, на ней находится дом. Процедурой занимается кадастровый инженер из компании, которая проводит геодезические измерения. С помощью GPS-аппаратуры он составляет план усадьбы, определяет фактические границы и документирует их, вносит в кадастр. Кадастр – это реестр для информации об объектах, ведется для исчисления налогов.
Совсем скоро придет 2021 год, когда будут внесены коррективы в земельные вопросы. Вы решили продать участок? Пока еще есть возможность реализовать это без межевания, но не во всех случаях. В статье рассмотрим основные пункты поставленной проблемы и грядущие изменения.
- сбор и изучение сведений о земельном участке, смежных с вашим земельных участков;
- подготовку межевого плана в электронной форме;
- обязательное уведомление соседей по участку;
- выезд на место и определение границ участка на местности. Как правило, границы участка определяются по фактическому пользованию либо со слов собственника. При этом обязательно должен быть получен акт согласования границ участка с соседями;
- геодезическую съемку участка и определение координат межевых знаков;
- точное определение площади земельного участка;
- чертеж земельного участка со всеми его границами.
Что бы вам ни рассказывали соседи по даче, чем бы ни клялся дядя Ваня из БТИ и Таисия Петровна из отдела кадров, знайте: в действующем законодательстве нет прямого указания на то, что собственники земельных участков обязаны провести межевание. А что это вообще такое?
- заявлениена регистрацию перехода права собственности, заполняется в Росреестре;
- договор купли-продажи земельного участка, как правило, в трех экземплярах;
- паспорта участников сделки;
- нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение участка (если участок приобретался в период брака);
- документы, подтверждающие право собственности лица, отчуждающего принадлежащий ему земельный участок (например, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.);
- акт приема передачи.
- Сбор необходимой документации.
- Оплата госпошлины.
- Подача пакета документов в регистрационный орган. Подавать их можно через МФЦ или Росреестр.
- Ожидание результатов.
- Получение на руки выписки из ЕГРН о праве собственности.