Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новый закон об аренде: как выйти из сделки без согласия собственника». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Крайне важным подспорьем в момент возникновения желания собственника расторгнуть арендные отношения должны послужить условия договора. Не секрет, что именно грамотно составленный и учитывающий нюансы сделки, немаловажно минимизирует материальные и эмоциональные расходы при его одностороннем расторжении.
Оформление иска в суд
До подачи иска стороны должны попытаться уладить ситуацию мирным путем без обращения в судебный орган. Пострадавшая сторона оформляет уведомления — о нарушении, а потом о намерении разорвать договор. Если нарушитель не предпринимает шаги по решению возникшей проблемы, можно обращаться в суд.Для этого нужно составить исковое заявление. Документ заполняется от руки или печатается на ПК. Он оформляется на листе А4 с указанием суда, куда подается запрос, указанием сведений арендатора и арендодателя. Свою позицию нужно излагать кратко и по сути без эмоциональной составляющей. Рекомендуется указать нормы законодательства, нарушенные второй стороной. Вместе с иском подаются документы, используемые судьей для рассмотрения вопроса и принятия решения. В конце ставится дата и подпись.Вместе с исковым заявлением передаются следующие бумаги:
- паспорт (копия)
- действующий договор, подлежащий расторжению (копия)
- акт приемки-передачи арендуемого имущества
- чеки, подтверждающие расходы на ремонт, оплату услуг ЖКХ и т. д.
- квитанции о перечислении полной суммы госпошлины
Наличие полного пакета бумаг позволяет ускорить рассмотрение дела. После изучения иска и документации судья передает постановление. Оно действует по истечении 10 суток. Этот период дается проигравшей стороне для апелляции, если определение суда ее не устраивает. В некоторых случаях истец вправе требовать компенсации убытков от упущенной выгоды или неустойки.
Расторжение договора аренды: нюансы, сложности, важные моменты
Аренда имущества – одна из наиболее распространенных сделок гражданско-правового характера, используемая в повседневной деятельности как частными лицами, так и компаниями. Аренда квартир, аренда нежилых помещений, аренда предприятий или бизнеса в целом – вариантов правоотношений по аренде имущества действующее законодательство предполагает великое множество.
Законодательно все положения о договоре аренды отражены в главе 34 ГК РФ и детально прописывают самые разные условия и нюансы заключения, исполнения и прекращения данного договора.
Наибольшее число юридических проблем возникает именно при досрочном расторжении договора аренды по инициативе любой из его сторон ввиду грубого нарушения условий или же по причине утраты потребности в аренде имущества.
Чем отличается одностороннее расторжение договора от отказа исполнять обязательство
Иной раз, осуществляя хозяйственную деятельность, с точки зрения получения наиболее благоприятного исхода или материальной выгоды, целесообразно не расторгнуть в одностороннем порядке договор, а отказаться от обязательств по нему. На первый взгляд под «расторжением договора» и «отказом от исполнения» можно усмотреть некоторое сходство. Но право определяет эти термины как самостоятельные институты.
Действующие правовые нормы не допускают возможность одностороннего отказа от сделки. В противном случае появилась бы возможность нарушить стабильность всей хозяйственной системы, что недопустимо. Однако при наличии особого соглашения между сторонами арендных правоотношений, отказ исполнить обязательства реален. Единственное условие для этого – обеспечение несогласия гарантией выплаты определенной денежной суммы. Важная оговорка – такое несогласие, применим только при исполнении предпринимательского договора.
Законодательство определяется ряд случаев, в которых допускается заявление требований в судебный орган. В частности, к ним относятся ситуации выявления нарушений условий договора одним из участников и прочие обстоятельства, предусмотренные в нормативных актах. Конкретные случаи нарушений со стороны как арендатора, так и арендодателя прописаны в статьях 620 и 619 ГК. В случае их выявления наступают соответствующие правовые последствия. Законодательство гарантирует право на защиту своих интересов при ущемлении их действиями либо бездействиями второй стороны. Перечень, приведенный в статьях 620 и 619, не считается исчерпывающим. Непосредственно в самом договоре могут предусматриваться и прочие условия для его расторжения в суде. Данное положение соответствует смыслу ст. 450 п. 2, а также принципам, закрепленным в статье 421 ГК.
Взыскание убытков, причиненных несвоевременным уведомлением о расторжении, и неустойки
Некоторые арендодатели предусматривают в договоре возложение на арендатора обязанности по уведомлению арендодателя о расторжении договора за определенный срок. Какие последствия наступают для арендатора, не выполнившего договорное условие о заблаговременном уведомлении об одностороннем расторжении?
Судебной практике известны случаи, когда с арендатора, не выполнившего условие договора о заблаговременном уведомлении арендодателя за определенный срок до даты расторжения договора, взыскивались убытки в виде упущенной выгоды, а также неустойка (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.04.2013 по делу № А79-6999/2012).
Неустойка — это еще одна уловка со стороны арендодателя, которая может содержаться в договоре аренды (см. Определение ВАС РФ от 15.04.2011 № ВАС-4681/11 по делу № А36-1063/2010).
Последствия расторжения договора аренды
Как известно, в случае расторжения соглашения отношения между сторонами прекращаются. Они как бы возвращаются в условия, имевшие место до оформления договора.
В связи с расторжением договора аренды:
- Арендатором возвращается арендованное имущество в состоянии, в котором он его получил (или же в обусловленном контрактом состоянии). Если арендатор не передал имущество (нарушил сроки передачи), арендодатель может потребовать внесения арендных платежей за время просрочки. Если указанная плата не покрывает все убытки, хозяин имущества вправе потребовать их возмещения.
- Отделимые улучшения сдаваемого имущества передаются арендатору. При решении вопроса о неотделимых улучшениях учитываются следующие моменты:
- если арендатор не согласовал улучшения с арендодателем, то на возмещение их стоимости он рассчитывать не может;
- если улучшения были согласованы, то арендатору полагается денежная компенсация в размере их стоимости (если иные правила не были закреплены в соглашении).
Если соглашение расторгнуто из-за грубых нарушений его условий одной из сторон, то арендодатель/арендатор вправе требовать с контрагента возмещения убытков. Например, если арендодателю из-за нарушений со стороны арендатора пришлось разорвать соглашение, а затем сдать свое имущество по более низкой цене, то он может взыскать недополученную прибыль в суде.
Если стороны закрепили условие о неустойке за нарушение тех или иных обязанностей, то при прекращении соглашения арендодателю/арендатору дано право требовать ее с нарушителя.
Часто при заключении договора арендатор передает арендодателю задаток в размере одного или нескольких арендных платежей. Этот задаток удерживается владельцем имущества в качестве гарантии исполнения обязательств арендатором. Судьба задатка может решаться по-разному:
- если в роли нарушителя выступил арендатор, арендодатель оставляет денежную сумму себе;
- если в роли нарушителя выступил арендодатель, задаток перечисляется арендатору, например, в двойном размере.
Однако конкретные условия о задатке согласуются сторонами в соглашении.
Расторжение договора аренды по желанию арендодателя
Законодательство устанавливает более строгие требования, касающиеся права расторжения договоров аренды в одностороннем порядке, для арендодателей. Регламентируются таковые возможности положениями ст. 619 ГК РФ, которая полностью обосновывает право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке при наступлении следующих обстоятельств:
- Когда арендатор нарушает установленные договором или самой сущностью имущества правила его использования;
- В случаях, если использование арендатором имущества наносит существенно больший, чем нормальный при правильных условиях эксплуатации, ущерб его состоянию;
- Когда арендатор более чем двукратно подряд нарушает порядок оплаты и установленные договором расчетные сроки;
- Не обеспечивает своевременный ремонт и обслуживание имущества, если таковая обязанность возложена на него согласно договору, отдельными законами или правовыми актами.
Последствия расторжения аренды
Прекращение договора аренды должно повлечь за собой возврат предмета соглашения к арендодателю. Целесообразно при обращении в суд указывать не только требование о расторжении договора, но и о возврате имущества. Это поможет избежать повторного искового заявления в суд и запустить процедуру принудительного возвращения как можно раньше.
При передаче имущества следует составить передаточный акт, где указать состояние, в котором получено обратно. Тогда арендодатель сможет затребовать возмещение ущерба при значительном его ухудшении.
Причиной досрочного расторжения арендного договора может стать и просрочка платежей. Пострадавшая сторона вправе требовать погашения задолженности за весь период пользования имуществом.
Подведем итоги: арендодатель может запустить процедуру одностороннего прекращения договора аренды, опираясь на пункт договора либо в силу закона. При этом необходимо попытаться урегулировать ситуацию в досудебном порядке. Только в крайнем случае следует обращаться в суд, предоставив доказательства причин, по которым договорные отношения более не могут существовать.
Видео: советы от юриста о правильном составлении уведомления о досрочном расторжении договора аренды.
Ошибки при заключении и исполнении договора аренды недвижимости
Договор аренды недвижимости (далее — договор аренды) очень распространен и в каждой организации хоть раз с ним сталкивались. Несмотря на это, при его заключении и исполнении стороны часто допускают ошибки, что подтверждает и судебная практика. Давайте рассмотрим некоторые из них.
Ошибка 1. Нарушен порядок совершения сделки
По общему правилу юрлицо совершает сделки через свои органы, которые действуют в соответствии с законодательством и учредительными документами .
В законодательстве закреплено общее правило, что хозобщество вправе совершать крупные сделки по решению общего собрания его участников . Сделка по сдаче в аренду недвижимости может быть отнесена к крупной сделке.
Об этом часто забывают стороны договора и, как результат, нарушают порядок совершения крупной сделки.
В учредительных документах обычно указаны полномочия исполнительного органа и иных органов управления, а также ограничения этих полномочий .
Как показывает практика, для совершения сделок с недвижимостью, в т.ч. для сдачи в аренду, зачастую требуется одобрение общего собрания участников.
Этот момент стороны также могут упустить и соответственно заключить сделку с нарушением установленного порядка.
Если нарушен порядок совершения сделки, договор аренды может быть признан недействительным .
Судебная практика
Стороны заключили договор аренды недвижимого имущества. Согласно уставу арендодателя необходимо предварительное одобрение подобных сделок общим собранием участников общества. Одобрение получено не было.
Суд признал сделку недействительной.
Решение экономического суда Брестской области
от 07.02.2018 (дело N 89-7/2017)
Таким образом, рекомендуем убедиться в том, что представитель контрагента вправе подписывать конкретный договор аренды без соответствующего решения общего собрания участников или иного органа управления, контроля.
Это можно сделать, ознакомившись с учредительным документом арендатора/арендодателя. Если решение общего собрания или иного органа контрагента необходимо, то перед подписанием договора следует попросить его предоставить.
Ошибка 2. В договоре четко не определен объект аренды
При описании объекта аренды указываются данные, которые точно позволяют идентифицировать имущество, передаваемое в аренду. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте аренды считается несогласованным, а соответствующий договор — незаключенным .
Судебная практика
Стороны подписали договор субаренды. Согласно ему субарендатор 1 передает субарендатору 2 часть асфальтированной площадки, находящейся на АЗС А-100. Иной информации, позволяющей идентифицировать объект аренды, текст договора не содержал. Суд пришел к выводу, что договор субаренды не заключен.
Постановление апелляционной инстанции экономического суда
Источник: https://ilex.by/oshibki-pri-zaklyuchenii-i-ispolnenii-dogovora-arendy-nedvizhimosti/
Как расторгнуть договор аренды досрочно через суд?
Если договориться с арендодателем не удалось, придется обращаться в судебные органы для расторжения арендных отношений. Исковое заявление можно составить только после отправки письменного уведомления арендодателю.
В этом документе обязательно нужно указать:
- данные сторон арендных отношений;
- обоснованную причину расторжения договора;
- сроки прекращения арендных отношений;
- дату составления уведомления;
- личную подпись.
Уведомление о желании расторгнуть договор составляется в двух экземплярах. Один остается у арендатора, второй направляется собственнику. Отправить уведомление рекомендуется почтой, заказным письмом с описью вложений. После получения уведомления адресатом, у него есть месяц на обдумывание и ответ.
В случае игнорирования уведомления или отказа арендодателя арендатор вправе обратиться в судебные органы для расторжения договора.
Есть два варианта прекращения договора аренды через суд:
- Арендодатель нарушил условия договора (ст. 620 ГК РФ). Потребуется доказать суду, что собственник намерено препятствует использованию имущества, или предмет договора имеет существенные недостатки, из-за которых невозможно использовать его по назначению. Также могут быть приняты во внимание иные нарушения договора арендодателем.
- В значительной степени изменились обстоятельства, при которых оформлялся договор аренды (ст. 451 ГК РФ). К таким обстоятельствам относятся значительные изменения, при наличии которых ранее, договор не был бы составлен или же был составлен на других условиях. Потребуется доказать суду, что стороны не допускали таких изменений и не могли на них повлиять.
Важно учесть, что факт освобождения имущества арендодателя не является основанием для прекращения выплаты арендной платы.
Одностороннее расторжение договора аренды
Одностороннее расторжение договора аренды возможно в нескольких случаях. Так, одностороннее расторжение договора аренды возможно, если договор аренды заключен на неопределенный срок, т.е. в договоре не определен срок аренды. В этой ситуации одностороннее расторжение договора аренды возможно по инициативе любой стороны. При этом по общему правилу сторона, инициирующая одностороннее расторжение договора аренды, должна предупредить об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Договором можно предусмотреть иной срок для предупреждения об одностороннем расторжении договора аренды.
Одностороннее расторжение договора аренды возможно также в случаях, прямо указанных в договоре аренды.
По общему правилу в иных случаях расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон, если другая сторона не согласна с этим, возможно в судебном порядке.
Расторжение договора аренды арендатором
По общему правилу расторжение договора аренды арендатором возможно досрочно в судебном порядке в нескольких случаях.
Так, расторжение договора аренды арендатором в судебном порядке возможно, если арендодатель не предоставил имущество арендатору или препятствует в его пользовании по условиям договора или по назначению.
Также в судебном порядке расторжение договора аренды арендатором возможно, если имущество, переданное в аренду, имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
Расторжение договора аренды арендатором в судебном порядке возможно и когда арендодатель не выполняет своих обязанностей по производству капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а если таковые в договоре не установлены – в разумные сроки.
Наконец, расторжение договора аренды арендатором в судебном порядке возможно, если имущество окажется в состоянии, не пригодном для использования, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.
Кроме того, в судебном порядке досрочное расторжение договора аренды арендатором возможно и по общим основаниям, предусмотренным законодательством для расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон: при существенном нарушении договора аренды другой стороной, в иных случаях, прямо предусмотренных законодательством или договором.
Как прекращается в одностороннем порядке?
Если договориться на общих условиях не получается, т.е. на претензии вам не отвечают в течение 30-ти дней, или же отвергают все законные основания для расторжения договора, то единственным выходом будет обращаться в суд и ликвидировать соглашение в одностороннем порядке. Для этого нужно составить исковое заявление и передать его в районный суд по адресу земельного участка.
Внимание! Сбор доказательств для подтверждения своей правоты – это обязанность истца. Прежде, чем заниматься этим, лучше нанять опытного юриста, который поможет правильно составить заявление и собрать все документы.
В том случае, если суд удовлетворит иск, сторонам конфликта выдадут выписку с постановлением, по которому договор утратит силу через десять дней с момента принятия судебного решения. За этот срок решение можно обжаловать и возбудить новый иск.
Одностороннее расторжение договора аренды регулируется следующими статьями ГК РФ:
- Ст. 619 – если расторжения желает арендодатель.
- Ст. 620 – если на то воля арендатора.
При этом обе статьи дополнительно ссылаются на п. 2 ст. 450 ГК, содержащий общие принципы одностороннего расторжения для любого вида договора.
Как и везде, аренда, срок действия которой указан в договоре, может быть односторонне расторгнута:
- Если есть соответствующее судебное решение (без него стороны вынуждены будут договариваться мирно и расторгать договор по взаимному согласию).
- Только в случае, когда существенно нарушены условия договора, и в результате одна из сторон не может получить ту выгоду, на которую вправе была рассчитывать, заключая сделку.
Важно: Любая сторона может просто отказаться от договора, если в нём не указан срок действия. В этом случае достаточно предупредить контрагента за месяц, а если речь идёт о недвижимости – за 3 месяца (ст. 610 ГК).
Когда и как необходимо оповещать о своем намерении?
Как говорилось ранее, как арендатор, так и арендодатель должны сообщить о своем решении заранее и оповестить другую сторону в установленные сроки. Подобные меры позволяют съемщику подыскать новую квартиру для аренды, а собственник жилья может подготовиться к сдаче объекта новым жильцам.
Законом предусмотрен срок в 3 месяца или 90 дней для оповещения одной из сторон в письменном виде. Об этом говорится в п. 2 статьи 610 ГК РФ. Уведомление является таким же документом, как опись имущества или договор аренды и может быть представлен в суде, как доказательство, если того требуют обстоятельства.
Письмо с информированием о своем решении можно вручить лично, если такая возможность имеется. Проследите, чтобы получатель или его представитель поставил подпись на документе. Само наличие подписи является доказательством получения уведомления. К тому же, в большинстве случаев такое действие будет иметь дисциплинирующий эффект и позволит избежать затягивания сроков одной из сторон.
В каких еще случаях может потребоваться досрочное расторжение договора аренды?
Выше перечислены основные причины и типовой алгоритм расторжения договора аренды. Но нужно учитывать индивидуальные особенности ситуации. Несколько примеров разберем:
- выше мы указывали, что нарушение сроков оплаты является основанием для арендодателя разорвать соглашение. Если средства были перечислены до получения сообщения от владельца имущества, то собственник все равно имеет право аннулировать договор. Но если с момента оплаты долга прошло достаточное количество времени, новых просрочек не было, то считать этот инцидент основой для отмены соглашения об аренде уже нельзя. Уточнений по поводу «достаточности» срока нет, этот вопрос устанавливается в каждом конкретном случае;
- в ситуации, если земельный участок арендован, но на нем находится недвижимое имущество (являющееся собственностью арендатора), то расторжение договора аренды возможно. Алгоритм тот же, закон поясняет это тем, что разрыв соглашения об аренде не выводит имущество из собственности арендатора;
- гибель арендатора/арендодателя не означает расторжение договора аренды. Все права переходят наследникам, об этом говорит 617 ст. ГК. исключение это те случаи, когда соглашение с умершим заключалось с учетом его личных качеств;
- расторжение договора аренды невозможно на основании того, что арендатор/арендодатель находится в менее выгодном положении. Например, собственник может, а временный владелец не может досрочно аннулировать документ об аренде. Этот аргумент временным собственником использоваться не может. Логичным в этой ситуации было бы подать иск, через суд можно в соглашение включить нужные пункты и выправить ситуацию.
Эти примеры мы привели для того, чтобы показать, что каждую ситуацию нужно рассматривать индивидуально.