Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какой алгоритм действий, если Росреестр отказал вам регистрации недвижимости ?!». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законом № 218-ФЗ предусмотрена норма, в результате применения которой возможен отказ в госрегистрации ПС (ст. 27), а именно: неустранение оснований приостановления госрегистрации. Следовательно, отказ в госрегистрации можно определить как юридический факт, являющийся актом административного характера, в основе которого лежит неустранение предписаний регистрирующего органа.
Основание для отказа в государственной регистрации прав
При этом диспозиция ст. 27 является отсылочной, и основания приостановления раскрываются в ст. 26 закона № 218-ФЗ.
Так, к основаниям приостановления относятся в том числе следующие:
- у заявителя отсутствуют права на недвижимость;
- право не подлежит госрегистрации;
- представлен неполный пакет документов;
- документы не подписаны или подписаны ненадлежащим субъектом, имеют неустановленную форму, не являются подлинными;
- основание госрегистрации (сделка, акт госоргана) недействительно;
- целевое назначение земли не соответствует использованию;
- невозможно установление сервитута;
- имеется судебный спор на предмет ипотеки;
- местоположение недвижимости не соответствует адресу и т. д.
Срок приостановления госрегистрации может быть таким:
- до завершения госрегистрации сделки с недвижимостью по ранее принятым документам на регистрацию того же объекта;
- 1 месяц, если не представлены документы по межведомственному запросу;
- 3 месяца — по решению госрегистратора;
- 6 месяцев — единоразово по инициативе заявителя.
О приостановках и отказах
Наличие судебного решения о признании права собственности не гарантирует автоматического внесения соответствующей записи в ЕГРН. Без регистрации права собственности, распоряжение недвижимостью невозможно. Обычно такие ситуации возникают, когда застройщики в предбанкротном состоянии или уже в состоянии банкротства. Судебное решение о признании собственности только защищает дольщика от попадания его недвижимости в конкурсную массу, но не даёт гарантий регистрации прав в ЕГРН.
Возможные причины отказов регистрации в Росреестре, требующие судебной защиты:
- многоквартирный дом и/или квартира не поставлены на кадастровый учёт;
- сведения об адресе объекта недвижимости не бьются с данными Федеральной информационной адресной системы (ФИАС).
- наличие разнообразных обеспечительных мер, наложенных судебными приставами (аресты и запреты);
- информация из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не бьётся с данными их технического плана;
Как действовать при вынесении отказа?
У вас есть право обжаловать отрицательное решение Росреестра. Действующее законодательство не предусматривает обязательного досудебного порядка урегулирования подобных споров — это значит, что вы можете сразу обращаться в суд. Дела об обжаловании решений Росреестра в соответствии с разъяснениями Пленума Верховного суда РФ рассматриваются по нормам Гражданско-процессуального кодекса РФ. Исковое заявление нужно подавать в районный суд по месту нахождения земельного участка. Понадобится уплатить государственную пошлину в размере 300 руб. При несоблюдении перечисленных требований суд вернёт исковое заявление без рассмотрения.
В настоящее время заявление в суд можно подать не только в традиционной бумажной форме, но и по цифровому каналу связи — составив документ на официальном сайте суда и заверив его электронной цифровой подписью.
Изложите в исковом заявлении обстоятельства дела. Укажите причину, по которой Росреестр отказал в регистрации земельного участка. Приведите доводы в свою пользу, обоснуйте ошибочность позиции государственного регистратора. Подкрепите доводы доказательствами, приложив к исковому заявлению документы, имеющие отношение к существу спора. Рекомендуем воспользоваться помощью профессиональных юристов, специализирующихся на вопросах, касающихся земли, — они облегчат вам работу и повысят шансы на успех.
В исковое заявление следует включить два требования:
- основное касается признания отказа в регистрации земли незаконным;
- дополнительное касается возложения на Росреестр обязанности выполнить государственную регистрацию права собственности на участок.
Обжалование решения росреестра в суд
Законом № 218-ФЗ предусмотрена норма, в результате применения которой возможен отказ в госрегистрации ПС (ст. 27), а именно: неустранение оснований приостановления госрегистрации. Следовательно, отказ в госрегистрации можно определить как юридический факт, являющийся актом административного характера, в основе которого лежит неустранение предписаний регистрирующего органа.
Основания и требования, предъявляемые к уведомлению о приостановлении государственной регистрации предусмотрены ст. 19 Закона о регистрации.
Верховный суд РФ на примере Постановления Пленума от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» разъяснил порядок исчисления сроков. Течение сроков согласно ст. 191 ГК РФ начинается на следующий день после календарной даты, которой определяется возникновение у наследников права на принятие наследства: на следующий день после даты открытия наследства.
Ст. 254 ГПК РФ предусматривает возможность граждан и организаций оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если они считают, что нарушены их права и свободы.
Обжалование решений кп и росреестра в досудебном порядке и в суде
Дела об обжаловании действий органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежат рассмотрению как в судах общей юрисдикции, так и в арбитражных судах. Для правильного определения подведомственности конкретного дела необходимо руководствоваться нормами, предусмотренными ст. 24—27, 254, 255 ГПК, ст. 198 АПК.
Клиент обращается в суд с административным иском об обжаловании решения Росреестра об отказе в регистрации прекращения ареста. Делает это клиент в порядке, предусмотренном КАС РФ.
Следует учитывать, что по некоторым категориям административных дел установлены сокращенные сроки подачи исков.
Однако, апелляционная инстанция добросовестно выполняет свои обязанности и уже после прекращения производства по делу в суде 1 инстанции, рассматривает частную жалобу и откланяет ее, оставляя без изменения Определение о наложении ареста.
Исковое заявление об оспаривании решения Росреестра
Оспаривание решения Росреестра в судебном порядке осуществляется путем подачи административного искового заявления (далее – заявление) в порядке административного судопроизводства, урегулированного КАС РФ или путем подачи заявления в порядке арбитражного судопроизводства, урегулированного АПК РФ. Вид производства зависит от того, физическое или юридическое лицо обращается в суд.
При оспаривании решения Росреестра в заявлении необходимо указать, какие права, свободы и законные интересы лица, обращающегося в суд с заявлением, нарушены или созданы препятствия к их осуществлению и реализации, или на лицо возлагаются незаконно обязанности.
ВАЖНО: заявление должно быть подано в течение 3-х месяцев со дня, когда лицо узнало о нарушении его прав. Однако, лучше обратиться в суд как можно раньше.
Требования к форме заявления указаны в процессуальных кодексах:
- указывается наименование суда, в который подается заявление;
- информация об истце (заявителе) и ответчике (заинтересованном лице);
- в тексте заявления излагаются обстоятельства дела, какие нарушения допущены проверяющим органом, какие права заявителя нарушены;
- в просительной части указываются требования о признании решения незаконным или недействительным.
- указываются, так сказать, общие реквизиты для формы заявления, к которым относится перечень прилагаемых документов и реквизиты подписи.
Чтобы оспорить правомерность решения госоргана об отказе в регистрации квартиры, необходимо правильно составить иск и своевременно подать его в суд. В жалобе в обязательном порядке должна быть указана следующая информация:
- полное название суда, его реквизиты;
- персональные и контактные данные заявителя;
- сведения о заинтересованном лице (название государственного органа или данные конкретного должностного лица, принявшего незаконное, по мнению истца, решение об отказе);
- когда было подано обращение для проведения регистрационных действий, какой пакет документов был предоставлен;
- адрес квартиры;
- на каком основании госорган принял решение отказать в регистрации;
- доводы истца, исходя из которых он считает, что действия Росреестра – это прямое нарушение закона и процедура должна быть проведена повторно;
- ссылки на законодательные акты, указывающие на правомерность перечисленных требований;
- четко сформулированный перечень требований (признать отказ незаконным, обязать госорган зарегистрировать квартиру и т. д.);
- список приложений;
- дата, подпись.
Чтобы правильно составить жалобу и добиться пересмотра ранее принятого решения, лучше воспользоваться помощью юриста. Такой специалист поможет правильно подготовить пакет документов и подскажет, на какие нормы закона лучше опираться, чтобы добиться удовлетворения выдвинутых требований.
Отказ в регистрации по заявлению заинтересованного лица
Любой участник сделки по собственной инициативе может остановить начатый процесс даже если дело дошло до подачи документов на регистрацию квартиры. Процесс может быть приостановлен на основании заявления, в котором четко указано, по какой причине невозможен законный переход права собственности. Подать такой документ можно только один раз. Максимальный срок, на который приостанавливается процесс – 6 месяцев. Заявление от заинтересованного лица подается почтовым отправлением или онлайн на сайте Росреестра.
Если заявитель обратился в государственный орган с просьбой приостановить процесс регистрации на определенный срок и после его окончания не подал заявление о возобновлении, то должностное лицо на свое усмотрение вправе принять следующее решение:
- отказать во внесении данных о праве собственности на квартиру в реестр;
- возобновить процесс в предусмотренном законом порядке.
Если по заявлению заинтересованного лица процесс был приостановлен, то после возобновления начинается новый отсчет срока. Если гражданин, которому должно было перейти право собственности на квартиру, не согласен с приостановкой процесса или отказом госоргана, он может оспорить такое решение только через суд по стандартной для таких случаев схеме. Для этого ему потребуется жалоба, в которой будет указано, почему требования заинтересованного лица необоснованны. Дополнительно суду можно передать материалы, справки и заключения, подтверждающие законность его позиции.
Причины приостановления права собственности
Факторами, способными привести к приостановке действия права собственности на объект недвижимости, являются:
- отсутствие всех необходимых документов в списке предоставленных;
- наличие противоречий между имеющимися зарегистрированными правами и вновь заявляемыми;
- отсутствие согласия третьих лиц при заключении сделки в тех случаях, когда это необходимо;
- предоставление копий документов вместо подлинников или наличие в них недостоверных сведений;
- существование незавершенного судебного спора в отношении данного объекта недвижимости и / или прав на него;
- нарушение временных рамок, когда в случае продажи доли не истек месяц с момента уведомления продавцом других участников собственности и не поступило их официальных отказов;
- противоречия между сведениями об объекте в ЕГРН и во вновь предоставленных документах (границы, площадь, этажность и т. д.).
Что должно быть указано в заявлении
Исковое заявление в обязательном порядке должно содержать в себе:
- подробную информацию о заявителе;
- сведения о работнике кадастровой службы (инженере), составившем акт обследования, межевой или технический план, которые были представлены в орган государственной регистрации прав, вынесший затем решение об отказе;
- номер и дату подписания заявления, представленного в Росреестр;
- обоснование (с правовой точки зрения) о неправомерности вынесенного решения об отказе или приостановлении права собственности в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. №218-ФЗ или иными относящимися к вопросу законодательными актами.
Приостановка в Росреестре Москвы регистрационных действий или отказ в регистрации.
Приостановка в Росреестре это довольно часто встречающаяся ситуация. Не стоит пугаться и паниковать, если вы узнали о приостановке Росреестром регистрационных действий в отношении регистрации вашего договора аренды, перехода права собственности на объект недвижимости или если приостановка получена из Росреестра при попытке зарегистрировать изменения, касающихся планировки вашего объекта недвижимости. Приостановка регистрации — это еще не отказ. Отказ в регистрации тоже не самый критичный случай, но отказ говорит о том, что вы не успели в течении действия приостановки устранить замечания, выданные сотрудником Росреестра или в нашем случае при обращении в Росреестр есть неустранимые замечания. Но зачастую и отказ — не безнадёжный случай. Приведем примеры основных причин приостановок и отказов и чем тут можно помочь.
Сроки и порядок обжалования решений росреестра в суде
Наиболее распространенным основанием для обжалования соответствующих регистрационных действий является отказ в совершении государственной регистрации, уклонение от регистрации. Действующее законодательство не содержит каких-либо ограничений в отношении действий органов, т.е. могут быть обжалованы любые действия Росреестра, его территориальных органов, обособленных подразделений и их должностных лиц, которые не соответствуют требованиям закона. исключительно в судебном порядке могут быть обжалованы следующие действия: отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; уклонение от государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; отказ в предоставлении сведений о государственной регистрации прав и об объектах недвижимого имущества; отказ в исправлении технической ошибки, если существуют основания полагать, что такое исправление может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи; уклонение от выдачи закладной первоначальному залогодержателю; отказ во внесении- в регистрационную запись об ипотеке исправлений; погашение регистрационной записи об ипотеке с нарушением установленных правил; регистрация несуществующей ипотеки; отказ в предоставлении сведений о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества; отказ в выдаче заверенной выписки из регистрационной записи об ипотеке. Перечислены только те действия, о судебном порядке обжалования которых прямо указано в законе. Законом не установлена обязанность лица, обжалующего действия регистрационных органов, обращаться с заявлением в вышестоящий в порядке подчиненности орган (т.е. действовать в административном порядке обжалования)
Примеры из нашей практики
Пример 1. Заявителем представлен договор купли-продажи квартиры на регистрацию, в которой продавец — Силаева Н.Н., а во всех правоустанавливающих документах (в договоре приватизации квартиры, в свидетельстве о государственной регистрации права собственности) продавец указана, как «Клюева».
ФРС отказано в регистрации в связи с несоответствием сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах и в предоставленном на регистрацию договоре купли-продажи. Изменение фамилии продавца связано с вступлением продавца в брак, однако свидетельство о регистрации брака заявителем в ФРС не предоставлено. В данном случае, клиенту было рекомендовано представить свидетельство о браке и повторно подать документы в ФРС.
Пример 2. Подан на регистрацию договор купли-продажи, заключенный представителем продавца по доверенности и покупателем. Росреестр приостановил, а в последствии и отказал в государственной регистрации права собственности на квартиру, так как потребовало личного присутствия продавца, ссылаясь на тот факт, что продавец 1943 года рождения, возможно, не понимает значение совершаемых ими действий, направленных на отчуждение квартиры.
Данный отказ мы обжаловали в суд, поскольку граждане имеют право вести свои дела через представителей. Продавец в установленном законом судебном порядке недееспособным не признан, а значит, все сомнения в его адекватности нарушают его права. Решением суда действия ФРС были признаны незаконными, ФРС по суду обязано зарегистрировать право собственности за Покупателем.
Пример 3. На регистрацию сдан договор приватизации квартиры, в которой 2 года назад был прописан несовершеннолетний ребенок. Ребенок выписан 2года назад вместе с отцом в другую квартиру, которую купили родители. Однако ФРС потребовал включить ребенка в договор приватизации, полагая, что ребенок не утратил права пользования квартирой, либо представить разрешение органа опеки и попечительства на приватизации квартиры без участия ребенка.
В данном случае ФРС неправомерно требует дополнительные документы, тем более включение в договор приватизации других лиц, так как в соответствии с ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ» приватизация жилого помещения осуществляется по согласию всех проживающих в квартире граждан. Несовершеннолетний в квартире не проживает, но формально сохранил право пользования.
Таким образом, можно, конечно прекратить его право в судебном порядке, а затем снова подать документы на регистрацию, но этот путь очень долгий и трудоёмкий. Поэтому, здесь выгоднее сразу требовать в суде признания права собственности за теми, кто включен в договор приватизации. Мы обратились с таким иском и выиграли дело.
Список причин (55 позиций) для отказов регистраций сделок с недвижимостью записан в ФЗ №218 (26-27 ст.). Отметим, что служба Росреестра изначально имеет право только приостанавливать регистрационные действия, а отказывать регистрировать дом или земельный участок можно тогда, когда заявитель не устранил причины, которые стали «камнем преткновения».
Стоит выделить основные причины отказов в регистрации прав на недвижимость:
- заявления подаются сторонним человеком;
- заявления заполнены неправильно, предоставленные документы не соответствуют установленным нормам и требованиям;
- конкретные объекты нельзя зарегистрировать;
- ранее зарегистрированные и заявленные документы противоречат друг другу;
- заявитель предоставляет неполный пакет документов;
- заявитель не имеет права и полномочия осуществлять юридически значимые действия с недвижимыми объектами;
- признание недействительными актов о получении прав;
- отсутствие информации о границах земельных участков, наложение границы на смежные участки или муниципальные зоны;
- на объект наложен запрет;
- присутствуют причины приостановки, которые так и не были исправлены.