Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа доли в ипотечной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Зачастую при приобретении недвижимости созаемщиками являются несовершеннолетние дети. Это возможно, например, при задействовании сертификата на материнский капитал. Стоит отметить, что препятствий для продажи доли нет. Однако, чтобы не нарушить статьи законодательства и права ребенка, во время процедуры необходимо соблюсти довольно много условий.
Какие сложности могут возникнуть?
Сделка купли-продажи доли в ипотечной квартире относится к числу рискованных. Помощь хорошего юриста потребуется на всех этапах ее проведения. В первую очередь она нужна покупателю, т.к. он рискует больше остальных.
Важно в таких условиях продумать процедуру передачи денег и обеспечение прав на недвижимость после их уплаты. Плюс юрист самостоятельно оговорит все детали с кредитором, чтобы не получилось, что банк просто не даст согласия на проведение сделки. В такой ситуации возвращать деньги, если они уже переданы заемщику, очень сложно.
Особое внимание следует уделить текстам договоров. Если речь идет о переуступке прав, нужно проследить, чтобы новый ипотечный договор с банком не содержал каких-то дополнительных невыгодных условий.
Понятие долевой и совместной собственности дается в статье 244 Гражданского Кодекса РФ.
Пункт 1 статьи 250 ГК гласит о том, что все собственники долей в квартире имеют преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев.
Это значит, что при намерении продать свою долю, гражданин обязан в письменной форме известить об этом остальных собственников.
В письме изложить цену и иные условия. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку с ней и продать любому желающему.
Важно! Отказ от приобретения, совладельцы должны оформить в письменном виде.
В пункте 2 статьи 250 ГК указано, что при наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.
Нарушение этого этапа может повлечь за собой судебные тяжбы с другими владельцами долей, что станет неприятным моментом, как для продавца, так и покупателя. О таких последствиях должен разъяснить нотариус при оформлении договора купли-продажи.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Допускается ли продажа доли без согласия других собственников
Права собственности защищаются законодательством от ограничений и посягательств на имущество. Собственник по своему желанию и усмотрению может совершать любые не запрещённые законом действия со своим имуществом. Такие действия не должны нарушать прав и свобод других граждан.
В случае с квартирой, которая поделена на доли, каждый её собственник вынужден соблюдать интересы остальных собственников. Это условие в случае с продажей доли означает предоставление возможности выкупить эту долю прежде всего другим собственникам. Речь идёт о закреплённом в статье 250 ГК праве других собственников на преимущество перед остальными лицами (потенциальными покупателями) в вопросе приобретения доли. Используя право преимущественной покупки, сособственники имеют возможность защитить себя от появления в квартире постороннего для них человека.
Многие отказываются от сделки по отчуждению своей доли по причине распространённого заблуждения о необходимости получить согласие остальных дольщиков для продажи своей доли постороннему покупателю. Это подтверждается на тематических форумах и сайтах многочисленными однотипными вопросами: «что делать, если другой собственник не разрешает продать мне свою долю».
На самом деле для продажи своей доли вам не нужно согласие других собственников, поскольку вы правомочны распоряжаться своим имуществом по своему выбору. Условие о согласии ошибочно всплывает из-за искажённого толкования нормы об обязательстве продавца предупредить жильцов о продаже доли. Однако предупредить — не значит согласовать.
Физическая и юридическая доля
Когда под имуществом подразумевается квартира, то чаще всего деление права собственности проводится не в физическом, а в юридическом смысле. Это происходит по причине того, что зачастую разделить квартиру в натуре не представляется возможным, в частности, если квартира однокомнатная.
Юридическое деление означает, что законом не закрепляется, какой именно конкретной частью квартиры владеет один из собственников. Такой принцип распространяется, как на жилые, так и подсобные помещения: сан. узел, кухню, коридоры и прихожую.
Процедура продажи доли в ипотечной недвижимости
Продать долю в ипотечной квартире можно только с согласия других собственников. Кроме того, эта сделка считается одной из самых рискованных на рынке. Решиться приобрести такое жилье может только человек в крайне безвыходном положении. Поэтому найти покупателя на долю очень сложно. Значительно упрощает ситуацию, если покупателем выступит другой собственник доли в ипотечной квартире.
Существует несколько способов продажи доли в ипотечной квартире, которые не противоречат текущему законодательству РФ:
- оформление дополнительного кредита и полное погашение ипотеки заемными средствами;
- оформить продажу ипотечной недвижимости через банк-кредитор;
- полностью переоформить кредит на покупателя;
- взять оплату за долю недвижимости заранее.
Правовой статус долевой собственности
Не стоит путать долевую собственность с совместным участием в приватизации недвижимости или в установлении общих прав собственности. Может быть несколько ситуаций:
- Недвижимость оформлена в общую собственность без выделения долей. Тогда каждый владелец недвижимости, который зарегистрирован в праве собственности, обладает объектом на равных с другими правах;
- Недвижимость разделена на определенные части. Каждая выделенная часть является отдельным объектом недвижимости. На каждую долю ее собственник получает правоустанавливающие документы.
Получить долю квартиры или дома можно в результате любых операций: по наследству, в результате купли-продажи, по договору дарения и т.д. Способ передачи недвижимости не имеет принципиальной разницы. Выделять доли в недвижимости могут и ее настоящие владельцы, если они не могут прийти к единому мнению относительно владения и распоряжения квадратными метрами.
Если речь идет о долевом владении, то почему-то многие сразу вспоминают коммунальные квартиры. Но это не совсем так. Любая недвижимость может быть разделена на части. Части в жилом помещении могут быть выделены по итогу:
- Достигнутого соглашения между владельцами недвижимости;
- Полученного завещания, где уже указана доля; в соответствии с законодательством по наследованию имущества;
- Судебных разбирательств.
Уведомление других долевых владельцев о продаже
По действующим нормам юриспруденции собственник, который продает свою долю недвижимости, обязан в обязательном порядке направить уведомление о продажи всем другим долевым собственникам. Если такую бумагу не направить владельцам, то они могут обжаловать дальнейшую продажу в судебном порядке. Сделка будет признана фиктивной, а договор купли-продажи расторгнут.
Кроме того, если не осуществить такие действия и попытаться обойти других собственников, то тогда Росреестр может отказать в регистрации договора купли-продажи.
Зачем направлять уведомление о продаже долевой недвижимости:
- Другие долевые собственники имеют преимущество над другими покупателями. Другими словами, если у них есть желание и возможность, то тогда они имеют 100% право выкупить долю;
- Если собственники не готовы приобретать недвижимость по указанной цене, то тогда они должны предоставить письменный отказ от доли. Если же такой отказ по каким-то причинам в течение 1 месяца с момента получения уведомления не направлен, то собственник автоматически получает право реализации доли.
Особое внимание следует уделить условиям приобретения доли другими долевыми собственниками. Они имеют право приобрести продаваемую долю по той же цене, по которой ее продают на рынке. Продавец не имеет права изменять условия предварительного договора купли-продажи.
Если в будущем станет известно о том, что жилье предлагалось долевым собственником по цене выше, чем фактически было продано, в судебном порядке договор купли-продажи будет расторгнут.
Таким образом, получается, то уведомление о продажи никак не влияет на сущность сделки, доля все равно будет продана, изменяется только состав покупателей по договору.
Уведомление не может быть предоставлено в устной форме. Закон предусматривает письменное направление уведомления. Кроме того, письменный документ нужен будет и в качестве доказательств в суде, если начнутся судебные разбирательства.
Особенности составления уведомления о продаже долевой собственности:
- В документе должны быть указаны критерии продажи: объект, цена;
- Выдвинуты предложения о выкупе другим собственникам;
- Представлены главные особенности сделки.
Кстати, если для продавца не принципиально, в течение какого времени будет дан ответ на уведомление, то он имеет право устанавливать свой срока ответа для других владельцев (более 1 месяца). Если в уведомлении не указать срок ответа, например, в течение 6 месяцев, то будет применяться стандартное правило одного месяца.
Вс объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее
Одни из самых сложных гражданских споров в наших судах — споры собственников долей в одной квартире. Сколько в нашей стране таких владельцев долей в квартирах, точно не подсчитано, но известно, что счет их идет на сотни тысяч и постоянно растет.
Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят.
В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься.
Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.
Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.
Жилье и дети – основные гарантии
Собственником недвижимости в России может быть кто-угодно – граждане, организации, объединения, государство. При этом владеть объектом недвижимости может любой гражданин – даже тот, который не в силах это осознать. Закон не запрещает иметь в собственности недвижимость детям или недееспособным гражданам. Более того, государство даже обеспечивает им дополнительные гарантии обеспечения права на жилье.
В практике дети имеют определенные гарантии прав на жилое помещение в нескольких случаях:
- если при покупке жилья использовался материнский капитал. В этом случае Пенсионный фонд разрешит провести сделку лишь в том случае, если по ее результатам каждому члену семьи (родители и дети) будут выделены доли в купленном объекте. Это касается как случаев, когда материнский капитал используется как доплата (а вся остальная сумма у семьи уже есть), и когда он используется вместе с ипотечным кредитом;
- если продается жилье, в котором ребенок имеет долю (например, он получил это жилье в наследство или семья купила квартиру с материнским капиталом). Тогда при продаже придется заручиться согласием органов опеки и попечительства, а это может быть сложно;
- если продается жилье, в котором зарегистрирован несовершеннолетний. Выписать его принудительно будет крайне сложно даже через суд – если у ребенка нет иного дома, аннулировать его регистрацию в купленной квартире не получится;
- если ребенок претендует на долю в квартире, хотя по факту ее не имеет. Это ситуации, когда семья приватизирует квартиру, но прописанный в ней ранее ребенок не получает свою долю – если это было проведено без согласия органов опеки, такая сделка может быть оспорена позже;
- другие гарантии – например, обязательство государства выделять жилье детям-сиротам и семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Другими словами, государство заботится о правах ребенка на жилье чуть лучше, чем о правах всех остальных граждан (которые тоже защищены, но права ребенка в приоритете).
Что такое ипотека на долю в квартире
Долевая собственность означает, что у жилья несколько владельцев, и каждый может распоряжаться своей частью имущества по личному усмотрению: дарить и продавать. Закон разрешает брать ипотечный кредит на долю в квартире. Но сделка имеет некоторые нюансы, к тому же банки вправе выдвигать к клиентам дополнительные требования.
Условия для заемщиков:
- гражданство РФ;
- прописка в регионе, где покупают жилье;
- возраст от 21 до 65 лет;
- официальное трудоустройство;
- стаж работы от 1 года (на последнем месте — не менее 6 месяцев);
- хорошая кредитная история.
Прежде чем купить долю в квартире в ипотеку, важно убедиться, что продавец получил согласие от остальных собственников жилья. Нотариус составляет договор, все участники сделки ставят подписи.
Требования к приобретаемой части помещения:
- площадь — не менее 12 кв.м.;
- соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам;
- оснащено коммуникациями;
- не находится в залоге или обременении.
Банк откажет, если дом, в котором расположено жилье, признан аварийным или подлежит сносу. Кредит не дадут и в том случае, когда в квартире проведена незаконная перепланировка. Можно ли купить долю в ипотеку у родственников? Да, это не станет препятствием для сделки.
СПРАВКА:
| Пока не закончился срок кредита, владелец части квартиры не может продать или подарить свою долю, так как она будет в залоге у банка. |
Плюсы и минусы сделки
Основным преимуществом называют цену: доля стоит намного дешевле, чем отдельная квартира. Свои квадратные метры впоследствии можно продать и расширить жилплощадь.
Минусы сделки:
- выбор недвижимости ограничен;
- нужно получить согласие всех владельцев;
- жить придется на одной территории с посторонними людьми;
- имущество находится в обременении до полного погашения долга.
Покупая долю в квартире, человек должен понимать: вопросы по жилью решают с другими собственниками. Главное, чтобы попались адекватные соседи, тогда совместное проживание будет мирным и комфортным.
Чтобы получить финансирование от банка недостаточно обладать своей долей в квартире. В ходе оформления кредита многие заемщики могут столкнуться со следующими трудностями:
- банки согласны рассмотреть альтернативные доказательства финансовой благонадежности соискателя, но кредитовать совсем без подтверждения дохода не готовы;
- на рассмотрение заявки обычно уходит не один день, а если необходимо срочное одобрение – повышают ставку годовых;
- несмотря на обеспечение в виде доли в недвижимости, банки часто дополнительно запрашивают множество документов (точный перечень зависит от самой организации и выбранной программы);
- неработающий пенсионер не сможет оформить такой вид кредита, поскольку одной пенсии считается недостаточно;
- наличие задолженности по коммуналке не является веским поводом для отказа, но в случае выявления другой негативной информации о заемщике решение будет однозначно отрицательное.
К этому стоит присовокупить малое количество банков, выдающих займы под залог доли в квартире без согласия других совладельцев. Это обусловлено тем, что в штате отсутствуют специалисты, способные адекватно провести оценку таких объектов.
Нюансы, касающиеся прав несовершеннолетних
Сложности возникнут при оформлении сделки с долей, которая принадлежит несовершеннолетнему гражданину. Чтобы права ребенка не были нарушены, контроль сделки проводится под надзором органов опеки и попечительства.
Внимание! Специалисты опеки должны выдать разрешение на продажу недвижимого имущества. Но оно будет выдано только в том случае, если у ребенка есть место, где он будет проживать. Только после получения разрешения можно уведомлять остальных собственников о желании совершить сделку купли-продажи.
Возникают проблемы и у дольщиков, которые хотят продать свою часть имущества. Это может случиться в ситуации, когда одним из владельцев доли будет несовершеннолетний ребенок. Органы опеки могут принять эту сделку как ухудшение жилищных условий ребенка. В таком случае будет выдан отказ в продаже доли в квартире.
Можно ли продать квартиру, если там прописан человек, но не собственник?