Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи квартиры-2023: кому и как его платить в следующем году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
А если квартира куплена в новостройке?
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Налог на подаренную недвижимость
Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.
Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2022 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2022 года.
В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2022 года).
Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.
Как узнать, нужно ли платить налог
- В выписке из ЕГРН или свидетельстве о праве собственности на квартиру нужно посмотреть дату регистрации права. Обратите внимание – нас интересует не дата заключения ДКП, ДДУ, а дата регистрации записи в Реестре. Эта дата написана в строке «о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №…». Для наследования напротив – важна дата смерти наследодателя.
- Определить, по какому основанию приобретена квартира – посмотреть раздел «Документ-основание».
- Сравнить дату регистрации и основание приобретения с таблицей ниже и определить срок давности владения, при котором можно не платить налог.
Кaк зaплaтить мeньшe, ecли льгoтный cpoк влaдeния eщe нe пpoшeл
Ecть нecкoлькo cпocoбoв, пoзвoляющиx coвceм нe плaтить нaлoг нa зaкoнныx ocнoвaнияx или cильнo yмeньшить eгo paзмep.
Умeньшитe дoxoды нa pacxoды
Ecли вы кyпили квapтиpy, y вac ecть пoдтвepждeниe пpoизвeдeнныx pacxoдoв. Этo пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт – дoгoвop кyпли-пpoдaжи. B нeм yкaзaнo, чтo paнee вы пpиoбpeли квapтиpy, к пpимepy, зa 3,4 млн pyблeй. Пpoшлo мeньшe 5 лeт, нo вaм нaдo пpoдaть этo жильe, нe дoжидaяcь, пoкa пpoйдeт минимaльный cpoк, кoтopый ocвoбoдит вac oт yплaты нaлoгoв c пoлyчeннoй cyммы.
3aкoн в этoм cлyчae дoпycкaeт yмeньшeниe дoxoдoв нa pacxoды. Дoпycтим, пpoдaeтe вы этy квapтиpy зa 4 млн pyблeй. Toгдa нaлoгoвaя бaзa бyдeт выглядeть тaк:
4 000 000 – 3 400 000 = 600 000
A caм нaлoг cocтaвит: 600 000 x 13% = 78 000
Для cpaвнeния – нaлoг бeз yмeньшeния cocтaвил бы: 4 000 000 x 13% = 520 000
A ecли пpoдaдитe poвнo зa тy cyммy, зa кoтopyю кyпили, зaчтeтe pacxoды в дoxoды, выйдeтe в нoль и нaлoг плaтить бyдeт нe c чeгo.
Чтoбы вocпoльзoвaтьcя этим cпocoбoм, oбязaтeльнo нaдo быть нaлoгoвым peзидeнтoм, a вoт cpoк влaдeния квapтиpoй гocyдapcтвo нe интepecyeт. Дaжe ecли вы кyпили ee в мapтe 2018 гoдa, a в aпpeлe 2018 пpoдaли, вce paвнo мoжeтe пpoвecти yмeньшeниe.
Нeт и oгpaничeний пo кoличecтвy и cyммaм cдeлoк зa гoд. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c paзницы.
3aкoн paзpeшaeт yчecть вce pacxoды, cвязaнныe c пpиoбpeтeниeм квapтиpы, нo нe yтoчняeт, чтo зaкoнoдaтeль к ним пpичиcлил. К пpимepy, pacxoды нa ycлyги pиeлтopa нaлoгoвaя мoжeт нe пpинять, пoтoмy чтo Mинфин выcкaзывaлcя пpoтив включeния иx в cocтaв pacxoдoв. A вoт пpoцeнты пo кpeдитy, ecли вы бpaли ипoтeкy, мoжнo пoпpoбoвaть включить – Mинфин тo нe дaвaл иx зacчитaть в pacxoды, тo paзpeшaл. Пpaктикa пpoтивopeчивaя, нo знaчит шaнc ecть и мoжнo им вocпoльзoвaтьcя.
Умeньшитe дoxoды нa 1 000 000 pyблeй
Ecли квapтиpy вы нe кyпили, a пoлyчили в нacлeдcтвo или в дap, pacxoдoв нa пpиoбpeтeниe нe бyдeт и yмeньшить дoxoд нa ниx вы нe cмoжeтe. B этoм cлyчae мoжнo вocпoльзoвaтьcя вычeтoм в 1 млн pyблeй, пpaвo нa кoтopый пpeдocтaвляeт гocyдapcтвo.
Уплaтa нaлoгa бyдeт выглядeть тaк: (4 000 000 – 1 000 000) x 13% = 390 000 pyблeй.
B oтличиe oт yмeньшeния дoxoдoв нa pacxoды этoт вычeт мoжнo иcпoльзoвaть тoлькo oдин paз в гoд, a вoт cpoк влaдeния пpoдaннoй квapтиpoй, кaк и в тoм cлyчae, нe бyдeт игpaть никaкoй poли.
Paзyмeeтcя, пoлнocтью yйти oт yплaты нaлoгa пo этoмy вapиaнтy вы cмoжeтe, тoлькo ecли cyммa пpoдaжи coвпaдeт c вычeтoм – миллиoн нa миллиoн – или бyдeт мeньшe, нo в cитyaции, кoгдa пpoдaвaть нaдo пpямo ceйчac, нe дoжидaяcь пятилeтнoгo cpoкa, лyчшe xoть нeмнoгo yмeньшить paзмep нaлoгa.
Когда доход с продажи недвижимости не облагается налогом
О том, как продать квартиру и не платить налог, говорится в ст. 217.1 НК РФ. Согласно положениям ч. 2 этой статьи доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более. При продаже жилья, предоставленного в собственность по программе реновации в Москве взамен освобождённого жилья, в срок владения продаваемыми жильём включается срок владения освобождённым жильём.
В общем случае освобождение от налога наступает через пять лет владения недвижимостью (ч. 5 ст. 217.1). Однако избежать уплаты налога при продаже квартиры или продать построенный дом без налога можно и после трёх лет владения в следующих случаях (ч. 3 ст. 217.1):
- если право собственности налогоплательщика возникло в порядке наследования, по договору дарения от близкого родственника, в результате приватизации, по договору ренты;
- если в собственности налогоплательщика на момент госрегистрации перехода права к покупателю на проданный объект нет другого жилого помещения.
Наказание за уклонение от уплаты налога
Если не заплатить НДФЛ от продажи недвижимости своевременно и в полном объёме, то неплательщику будет грозить административная и даже уголовная ответственность. Согласно положениям ст. 122 НК РФ, штраф за неуплату налога с продажи квартиры составляет:
- 20% от неуплаченной суммы налога (ч. 1);
- 40% от неуплаченной суммы налога, если деяние было совершено умышленно (ч. 2).
Если физлицо уклоняется от уплаты налога на доход от продажи недвижимости, а недоимка составляет крупную сумму, то в действие вступает ст. 198 УК РФ. За уклонение от уплаты налогов:
- в крупном размере (от 2 млн 700 тыс за период в пределах трёх финансовых лет подряд) неплательщику грозит штраф от 100 тыс до 300 тыс руб или в размере дохода осуждённого от 1 до 2 лет, либо принудительные работы до 1 года, либо арест до 6 мес, либо лишение свободы до 1 года;
- в особо крупном размере (от 13 млн 500 тыс за период в пределах трёх финансовых лет подряд) могут присудить штраф от 200 тыс до 500 тыс руб или в размере дохода осуждённого от 1,5 до 3 лет, либо принудительные работы до 3 лет, либо лишение свободы до 3 лет.
Когда нужно платить налоги с продажи квартиры
Сейчас если квартира в собственности более 3-х или 5-и лет, то налоги платить не нужно. Зависит от того, где у вас квартира и в каком регионе вы проживаете. Например, в Ханты-Мансийском округе и в Республике Алтай установлен срок в 3 года для всех квартир, после истечения которого налоги платить не нужно.
Для остальных регионов всё зависит от того, когда квартира оказалась в собственности.
Если квартира приобретена после 1 января 2016 года
Если владеешь такой квартирой более 5 лет, то при продаже налоги не нужно платить.
Но есть исключение, срок снижен до 3 лет, если:
- квартира получена в наследство или по договору дарения;
- купили у близкого родственника (родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры);
- если квартира приватизирована после этой даты;
- если квартира приобреталась на правах пожизненной ренты.
Как платить налог с продажи квартиры?
Разбираясь, удастся ли продать квартиру без налога, необходимо обратить внимание на срок владения помещением, его кадастровую стоимость, присутствие льгот. Первый пункт довольно ясен. Если недвижимость находится в собственности давно, платить отчисления в бюджет при ее продаже не нужно.
Кадастровая стоимость требуется для правильного расчета налога, 01.01.16 вступил в действие пункт 5 статьи 217.1 ГК РФ. В соответствии с ним, продажа недвижимости не может быть осуществлена по цене ниже, чем 70% от его кадастровой стоимости.
Эта мера была принята для того, чтобы избежать мошенничества с налогами при реализации жилых помещений. Ни для кого не секрет, что продавцы специально снижали стоимость недвижимости, продажа которой осуществляется, в договоре купли-продажи для того, чтобы не платить налог.
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
Какие вычеты действуют при расчете налога на имущество физлиц
Совсем не облагается имущественным налогом следующая недвижимость:
— менее 50 кв. м, если вы владеете жилым домом;
— менее 20 кв. м, если вы владеете квартирой;
— менее 10 кв. м, если вы владеете комнатой.
На каждый объект недвижимости — один налоговый вычет. При этом неважно, сколько собственников и относятся ли они к льготной категории.
Кадастровая стоимость недвижимости в налоговом уведомлении, которое вы получаете по почте или в личном кабинете на сайте, уже уменьшена на кадастровую стоимость налогового вычета.
Тип объекта
Размер вычета
Для дома
50 кв. м
Для квартиры или части дома
20 кв. м
Для комнаты или части квартиры
10 кв. м
Многодетные семьи получают дополнительный вычет. На каждого несовершеннолетнего ребенка:
— по комнате, квартире или ее части — 5 кв. м;
— по жилому дому или его части — 7 кв. м.
При расчете учитывается также и длительность владения недвижимостью: если она находится во владении меньше года, налог пропорционально уменьшается. Коэффициент периода владения — это число, полученное в результате деления количества месяцев владения объектом на 12. Если имущество приобретено до 15 числа месяца, он учитывается, если после — нет.
В итоге налог на имущество физлиц равен кадастровой стоимости (Б), умноженной на ставку налога (С), на коэффициент периода владения имуществом (КПВ) и на размер доли собственности (Д). Формула расчета налога выглядит так:
Налог на имущество = Б × С × КПВ × Д
Пример расчета налога на недвижимое имущество
Приведем пример расчета налога на реальную двухкомнатную квартиру площадью 73,1 кв. м в городе Альметьевске, Республика Татарстан. Кадастровая стоимость всего объекта — 1 млн 905 тыс. 725 рублей. Кадастровая стоимость 1 кв. м составит 26 тыс. 70 рублей.
Вычитаем из облагаемой стоимости цену 20 «квадратов» в квартире, применяя налоговый вычет для полной доли в квартире, получаем 1 млн 384 тыс. 317 рублей. Именно с этой суммы рассчитывается налог для единоличного собственника указанной квартиры.
Налоговая ставка на любые квартиры в Альметьевске выше базовой и составляет 0,2%.
Таким образом, за 2021 год собственник должен будет заплатить следующий налог на имущество:
1 млн 384 тыс. 317 рублей × 0,2% = 2 769 рублей.
Если собственник владел квартирой неполный год, то в расчет добавляется коэффициент периода владения, а если у него лишь доля в квартире, то и этот коэффициент. Усложним пример: скажем, в июне половину квартиры приобрел другой собственник. Тогда его расчет будет выглядеть так:
Кадастровая стоимость для расчета, руб.
Ставка налога, %
Коэффициент владения имуществом
Размер доли собственности
Конечный налог, руб.
1 млн 384 тыс. 317
Остается прежней: вычет сохраняется и за долю в квартире
0,2
Это ставка, которую определил муниципалитет города Альметьевска
0,5
Новый собственник приобрел долю до 15 июня, поэтому КПВ составит 6/12. Если бы сделка была после 15 числа, то расчет начался бы с июля.
0,5
Это второй собственник, соответственно, его доля 1/2
692
Законопроект для инвесторов
По мнению Неделько, такая льгота была бы актуальна для тех, кто скупает инвестиционные квартиры — то есть жилье в новостройках на ранних стадиях строительства, которое потом продается при повышении стоимости жилья.
— Но в законопроекте есть ограничение: в собственности налогоплательщика не должно находится иного жилого помещения, — сказал Неделько. — В случаях же когда люди берут жилье для себя, продажа квартиры до истечения пятилетнего срока владения — более редкое явление.
Директор офиса TrendAgent Полина Пустынцева полагает, что рынок не станет более активным, так как продажа уже имеющейся квартиры обычно и происходит не раньше, чем через три-пять лет, а «инвестиционные» квартиры, купленные на этапе строительства, стремятся продать до момента оформления квартиры в собственность.
— Разумеется, если человек не успевает уступить свои права требования до этого момента, то он получает ключи и оформляет право собственности. При таком сценарии этот законопроект можно оценить позитивно, поскольку человек получает возможность продать квартиру без уплаты налогов, а также показать полную стоимость объекта в договоре, что является большим плюсом для рынка в силу снижения рисков, связанных с банкротством продавца, — сказала она.
Руководитель департамента налогов и налогового администрирования Финансового университета при Правительстве РФ, налоговый консультант Дмитрий Ряховский считает, что законопроект будет выгоден инвесторам в недвижимость, что сделает рынок «менее доступным для широких слоев, может повлиять на цену жилья и скажется на активности инвесторов на этом рынке».
— Для застройщиков это хорошо, для доступности жилья и покупателей это скорее плохо, — сказал он.
Зеленская считает, что предлагаемая льгота имеет «неясные цели», так как семьи с детьми уже освобождены от НДФЛ с доходов от продажи жилого помещения.
— Зато люди, для которых покупка и продажа жилья — это бизнес, отлично впишутся в эту схему ухода от налогов, — заявила она. — Нет проблем расписать все свои сделки на круг ближайших родственников или доверенных лиц. А сумма продажи жилья, купленного на торгах по банкротству, очевидно выше, чем покупка. В этом случае государство освободит от уплаты НДФЛ ту прибыль, которую инвестор в течение года направит в покупку очередных квадратных метров.
Подача декларации для уплаты налогов
Для выплаты налогов с продажи квартиры подают декларацию 3-НДФЛ. Сделать это можно на сайте налоговой или с помощью специальной программы «Декларация».
Когда будете заполнять форму, укажите уровень зарплаты, сведения о работодателе, сумму дохода с продажи имущества. К заполнению представлено 13 листов и допустить ошибку просто. Чтобы этого избежать, зайдите на сайт налоговой и заполните все поля в личном кабинете. Если допустите ошибки при заполнении, система их выделит красным. При заполнении формы 3-НДФЛ приложите копии документа о продаже имущества, а также укажите вид налогового вычета.
Декларацию подают до 30 апреля, а произвести оплату по налогам до 15 июля. Если не успеете выплатить налоги, будет ежедневно начисляться штраф в размере 5% от суммы налога. Если продали квартиру в 2021 году, сдать декларацию нужно не позднее 30 апреля 2020 года, а оплатить налог до 15 июля 2022 года.
Продажа квартиры, приобретенной до 2016 года
Если продать недвижимость раньше 3 лет после регистрации собственности и получить прибыль, то полученный доход будет облагаться НДФЛ. Чтобы сократить сумму налога, можно воспользоваться:
- Вычетом — один миллион рублей. Продавец квартиры, бывшей в собственности меньше 3-х лет, имеет право получить вычет в 1 млн. руб только 1 раз в налоговом периоде (в году). То есть при продаже 2 или более объектов в год его можно использовать только для одного.
- Расходами на ее приобретение — то есть налог уплачивается с разницы между доходом от продажи и первоначальной стоимостью приобретения имущества.
Пример 1: Квартиру продали за 10,6 млн. руб., покупали за 8,4 млн. руб., НДФЛ можно рассчитать двумя способами, выгоднее второй вариант (собственник вправе выбрать тот вариант расчета налога, который будет наиболее выгоден ему):
- (8,4 – 1) х 13% = 962 000 руб.
- (10,6 – 8,4) х 13% = 286 000 руб.