Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Права и обязанности членов ЖК, ЖСК, ЖНК». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основой проведения мероприятий является равноправное голосование, согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, а именно статье 44 части 1. Окончательные итоги могут быть подведены, только если на встрече присутствует минимум половина совладельцев.
Что представляет собой общее собрание жилищного кооператива, и каковы его цели?
Общее собрание жилищно-строительного сообщества — это регулярные встречи сообщества, на которых решаются как плановые, так и экстренное задачи.
Его участниками являются совладельцы ЖСК. Установленный порядок предполагает проведение таких сборов ежегодно.
Основа вынесения решения — это всеобщее голосование, на котором у каждого совладельца одинаковые права голоса.
СПРАВКА: Важно понимать, что каждый имеет только один голос. Занятие той или иной руководящей должности не будет играть здесь никакой роли.
Как подготовить проведение?
Осуществлению намерения провести сбор должна предшествовать инициатива правления или владельцев общедомовых помещений. Информацию о намеченном времени осуществления сбора нужно распространить за 10 дней (но не меньше) от запланированного числа.
Обычно, всем владельцам вручают уведомляющую листовку под собственную роспись. В иных кооперативных организациях анонсируют мероприятие, размещая объявление на специальных стендах в подъездах.
СПРАВКА! В объявлении нужно указать сведения о дате, месте и времени сбора, обязательно указываются вопросы повестки и способ осуществления голосования.
Следующими этапами осуществления мероприятия являются:
- Подготовка инициаторов к его осуществлению. Она заключается в сборе всех сведений по поднимаемым вопросам повестки, изготовлении подписного листа и бюллетеней.
- Регистрация явившихся на сбор совладельцев МКД.
- Разбор обстоятельств, явившихся основанием внесения их в вопросы повестки собрания.
- Оформление протокола с отражением в нем итогов голосования.
- Передача в территориальный орган жилнадзора копии протокола состоявшегося мероприятия.
Требование по выполнению последнего пункта стало обязательным, начиная с 30.08.2015.
Новые обязанности ЖСК по ФЗ-236
Согласно п.3 ст.4, п.9 ст.9 закона 236-ФЗ с 01 июля 2016 года руководство ЖСК обязано предоставлять в общую информацию базу следующую информацию:
- устав кооператива;
- количество членов жск;
- документ, подтверждающий право на пользование земельным участком;
- разрешение на строительство многоквартирного дома, подписанное в местной администрации;
Руководство ЖСК обязано вести реестр членов ЖСК, а также, предоставить краткое описание дома, с обязательным раскрытием следующих данных:
- количество квартир и других жилых помещений с их техническими характеристиками;
- географическая привязка дома с конкретным адресом или указанием кадастрового номера участка;
- предполагаемый срок ввода дома в эксплуатацию;
В случае внесения изменений в проектную декларацию, свежая информация должна быть сразу же опубликована
Кроме этого, руководство кооператива обязано предоставлять по требованию членов кооператива любую документацию, в числе которой:
- Проектная документация,
- Правоустанавливающая документация на землю,
- Протоколы собраний правления жск и общих собраний,
- Заключения ревизионной комиссии и т.д.
Участники общих собраний
Необходимо отметить, что правом участия в различных общих собраниях обладают различные граждане. Например, очевидно, что собственник помещения МКД, не являющийся членом ТСЖ, не имеет права участвовать в общем собрании членов ТСЖ.
Часто инициаторы собрания обосновывают право или отсутствие права участия какого-либо конкретного гражданина в том или ином общем собрании вовсе не теми документами, которыми такое обоснование осуществляется по закону.
В члены ТСЖ часто принимаются несовершеннолетние собственники помещений дома, что является незаконным. Разумеется, участие несовершеннолетнего собственника (или его представителей) в общем собрании членов ТСЖ тоже является неправомерным.
Законодательством четко определено, что такое ЖСК. Это особое сообщество с определенной формой управления. Такие объединения не новы для российского общества, поэтому им посвящены целые главы нормативно-правовых актов.
Вопросы, связанные с ЖСК, регулирует Гражданский кодекс. В частности, в статье 116 даны конкретные определения подобным коллективам, описаны принципы, по которым формируется устав.
Совместное строительство как основная деятельность жилищно-строительных кооперативов освещается в Федеральном законе № 214. В этом документе определено, что ЖСК является единственной разрешенной законом альтернативой, заменяющей любое строительство.
Жилищный кодекс определяет ЖСК как некоммерческие организации, потому что целью объединения сторон является не получение выгоды, а готового продукта, а конкретно — жилья.
Организационно-правовой формой сообщества граждан-дольщиков является потребительский кооператив, регулирование которого осуществляется на основании статьи 11 ЖК РФ. Вступать в члены ЖСК могут и граждане, и юрлица.
Как провести общее собрание ЖСК: протокол, отчёты, сметы и реестры?
3.1. Членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.
Поскольку сегодня большей частью жилые помещения являются личной собственностью, популярность приобретают товарищества, которые сами принимают решения по управлению имуществом, принадлежащему многоквартирному дому (например, подвалы, чердаки, придомовая территория и прочее).
Подробнее об этих и других важных нововведениях, которые начнут действовать в январе 2021 года, – в инфографике. Нажмите на картинку, чтобы увеличить А узнать, что ожидает с 1 января 2021 года бизнес, можно из другой нашей инфографики. Новые правила призваны усложнить жизнь «черным риелторам», но облегчить добропорядочным гражданам.
Это не значит, что другим читателям будет неинтересно читать статью. Товарищество собственников жилья самостоятельно управляет многоквартирным домом и решает вопросы, которыми управляющая компания обычно не хочет заниматься: качественный и долговечный ремонт подъездов, экономия денег жильцов на оплату коммунальных ресурсов, ограждение территории и т. д.
Всем гражданам, которые мечтают изменить свою страну к лучшему, необходимо сначала навести соответствующий порядок в собственном жилище, на своей улице. Положить начало процесса легче в своем доме.
Важные вопросы управления МКД лучше решать общим собранием, совместно с соседями. При этом принятие того или иного решения производится путем равноправного голосования, каждый совладелец имеет один голос.
Практика общих собраний жилищного кооператива предусматривает два вида общих сборов:
- Ежегодное обязательное мероприятие, проводимое в сроки, принятые уставом жилищно-строительного кооператива. Чаще всего это происходит с апреля по июнь месяц (т. е. – во втором квартале) года, следующего за отчетным периодом.
- Внеочередное – по инициативе членов ЖСК или его правления. Обязательным является требование, чтобы инициаторов мероприятия было не меньше 10%. Правление или ревизор вправе собрать общее собрание если определен убыток в размере не менее 5% от паевого фонда.
ВАЖНО! Сбор совладельцев помещений сможет приравняться к общему, когда на мероприятие явилось более половины членов ЖСК или лиц, представляющих их интересы.
Если же кворум не зафиксирован – мероприятие переносится на следующую дату, с которой инициаторы знакомят совладельцев. На повторно намеченном ежегодном мероприятии с неизмененной повесткой дня участвовать в принятии решения можно способом заочного голосования.
Мероприятие общего характера вправе решать следующие насущные вопросы:
- строительство, ремонт, реконструкция недвижимой собственности совладельцев;
- внесение изменений (дополнений) в положения Устава ЖСК;
- ликвидация (реорганизация) кооператива;
- получение кредита, иных заемных средств;
- передача объектов совместного использования в аренду одному или нескольким лицам;
- рассмотрение жалоб, высказанных членами ЖСК на адрес правления или отдельных его членов, председателя;
- исключение из числа членов организации;
- утверждение отчета о ее деятельности за истекший период;
- согласование и утверждение правил внутридомового распорядка.
На ежегодном общем мероприятии проводится избрание членов правления, членов созданных в сообществе контрольных и иных комиссий.
С какой периодичностью должно собираться?
В идеале, собрания должны проводиться стабильно раз в году. Данное мероприятие называют общегодовым отчетом, где члены правления и председатель отчитаются перед собственниками об осуществленных работах, а также о потраченных средствах. Также в рамках данного собрания обсуждаются планы на будущее.
Однако ежегодное мероприятие по всеобщему сбору собрание далеко не единственные сборы, где жильцы могут встретиться с членами правления и председателем. Дело в том, что любое крупное действие, такое как капитальный ремонт, возведение постройки, починка крыши и так далее должна обсуждаться с собственниками, а это значит, что вы обязаны принимать участие в голосовании за то или иное решение.
Также помните о том, что сотрудники управляющей организации могут отчитываться перед вами и ежеквартально.
Назначение протоколов товарищества
Протокол – это официальный документ, который составляется только после проведения заседания. Решение принимается только после рассмотрения вопроса и принятия обособленного решения. Бумага состоит из нескольких частей.
Главной из них считается содержательная часть. В ней отражается полный перечень вопросов, которые необходимо решить на заседании, а также решения по ним и количество голосов «За», «Против», «Воздержусь». Каждый документ имеет свою цель.
Важно! К основаниям составления протокола заседания правления ТСЖ относят:
- отражение всех рассматриваемых на собрании вопросов;
- обеспечение законности заседания;
- получение права на осуществление каких-либо юридически важных действий в отношении общей собственности жильцов, например оборудование парковки.
Составление протокола собрания товарищества – это не просто желание собственников, это узаконенное обязательство. Необходимость отражена в статье 46 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Надо сказать, что товарищество образуется на основании общего собрания жильцов. После принятия решения ТСЖ регистрирует предприятие, так как организация является юридическим лицом. При этом заключаются договора на поставку услуг и ресурсов, кроме того, открываются счета в банке.
Протокол заседания правления ТСЖ является обязательным документов для реализации полномочий организацией. Не путайте две бумаги: протокол правления ТСЖ и протокол заседания членов ТСЖ. Первый документ составляется при определении товарищества, а второй для решения общественных вопросов.
Протокол заседания правления товарищества собственников жилья
» » » Широкий круг вопросов, относящихся к управлению жилым домом, которые необходимо решить жильцам, рассматриваются на общем собрании. Это обеспечивает принятие обоснованных решений, так как вся процедура собрания отличается своей демократичностью.
На общих собраниях жильцов дома рассматриваются не только текущие и перспективные вопросы жизнедеятельности дома, но и вопрос по учреждению такой организации, как ТСЖ. Согласно общим требованиям действующего законодательства, собрания жильцов дома проводятся не реже одного раза на год. Однако по инициативе членов правления ТСЖ или по требованию инициативной группы из числа жильцов, общие собрания могут проводится и чаще.
Все вопросы, которые выносятся на рассмотрение общего собрания и принимаемые по ним решения, заносятся в протокол общего собрания. При этом для принятия решения, которое подлежит выполнению всеми жильцами дома, необходимо проголосовать.
Решение считается принятым, если за него проголосовало большинство собственников жилья. Обычно за собственником, владеющим одной квартирой, закрепляется один голос. В некоторых ТСЖ количество голосов, выпадающих на одного собственника жилья, исчисляется в зависимости от размера общей площади квартиры.
Поэтому бывает, что собственник однокомнатной квартиры имеет один голос, а собственник четырехкомнатной квартиры имеет два голоса.
Общее собрание членов ЖСК
Деятельность ЖСК осуществляется с учетом положений его устава, Жилищного и Гражданского кодекса, а также ФЗ-215. Общее собрание членов кооператива является инструментом для координирования важнейших вопросов, связанных с функционированием или строительством многоквартирного дома. Это прописано в ст. 44 Жилищного кодекса.
Данная статья рассказывает о типовых способах решения вопроса, но каждый случай уникальный. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:
- Москва .
- Санкт-Петербург .
Или на сайте. Это быстро и бесплатно!
Согласно ст. 117 Жилищного кодекса, собрание участников или пайщиков является высшим органом управления ЖСК. Оно созывается в порядке, который определен уставом общества, если в кооперативе менее 50 участников.
Если численность кооператива превышает 50 человек, то созывается конференция. В конференции принимают участие выбранные представители пайщиков, сроки действия полномочий которых должны быть прописаны во внутренней документации организации.
Участниками собрания ЖСК выступают пайщики или собственники жилых помещений в многоквартирном доме. Собрание может проводиться в различной форме:
- Очной, которая предполагает личное присутствие всех участников.
- Заочной, при которой раздаются письменные бюллетени для голосования по важнейшим вопросам.
- Очно-заочной, при которой совмещаются вышеуказанные варианты. Например, повестка дня обсуждается очно, а голосование по вынесенным вопросам происходит заочно.
Зависимо от важности поднимаемых на мероприятии проблем, резолюции удостоверяются:
- 100% голосов от всей численности совладельцев, когда решается вопрос о реконструкции МКД, в итого чего уменьшится величина имущества, относящегося к общей собственности (ч.3 ст. 36 ЖК России);
- 75% голосов, если обсуждаются вопросы получения кредита, строительства, реконструкции, модернизации других зданий и построек, ремонта объектов коллективной собственности, предоставления их в аренду и некоторые другие;
- не меньше 50% голосов – при решении проблем с финансированием, переоформлением ЖСК, организацией общих сборов;
- большинством – по иным вопросам.
Необходимость проявления своей собственной инициативы при обустройстве жизни осознают граждане, которым не безразличны условия проживания из самих и их семей в МКД. Активность собственников по реализации своих прав проявляется посредством участия в общих собраниях совладельцев помещений.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
У всего в этом мире есть две стороны, ЖСК не исключение. Кроме минусов, здесь есть и свои достоинства, иначе эта форма покупки жилья не прижилась бы.
Главное достоинство покупки квартиры путём участия в ЖСК — цена. Рената Беляева объясняет такую возможность следующим образом: «Застройщик ЖСК не обязан нести расходы по страхованию гражданской ответственности, как в случае продаж через заключения ДДУ, которые увеличивают цену объекта». Дисконт по сравнению с аналогичными квартирами по ДДУ может достигать 5%.
Эксперт выделяет ещё одно достоинство данной схемы: при наличии инициативной позиции пайщик может непосредственно участвовать в ЖСК, «принимать стратегические решения и отслеживать финансовые результаты деятельности ЖСК, поскольку общее собрание членов ЖСК является высшим органом управления ЖСК, и именно оно формирует иные органы управления ЖСК и контролирует исполнение положений устава и действий данных органов в интересах членов кооператива». Сюда же можно отнести тот факт, что после сдачи дома его эксплуатацией будет заниматься не УК застройщика, а ТСЖ.
Возможность длительной рассрочки, о которой уже у поминалось выше, также на руку многим пайщикам.
Продолжает тему Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге»: «ЖСК зачастую служит спасением для недостроенного дома, брошенного застройщиком и инвесторами. У будущего жителей данного недостроя нет другого выхода, кроме как достраивать дом на свои средства от привлечения покупателей на оставшиеся непроданные квартиры. Для этого они регистрируют ЖСК, забирают на баланс по суду недострой, нанимают подрядчиков и потихоньку, по мере появления денежных средств, производят достройку. Такие примеры удачного решения неудачно начатой истории известны. Например, усадьба Роберта Кенша во Всеволожске. Но, к сожалению, такое возможно только в том случае, если дом достроен больше, чем на половину».
Органы управления ЖСК
Такая организация, как жилищно-строительный кооператив, не может существовать без определенных органов, которые ею и управляют. Принято считать, что главным управляющим органом объединения являются председатель и члены правления. На самом деле это не совсем так. Высший управляющий орган – общее собрание членов кооператива. Именно оно решает практически все вопросы ЖСК. Для этого достаточно присутствие больше половины членов организации.
Все решения, принимаемые на собраниях, принимаются только при согласии всех членов кооператива.
И они всегда оформляются в виде протокола. Правление и возглавляющий его председатель являются скорее исполнительным органом. И он выполняет те обязанности, которых нет у общего собрания. К примеру, председатель обязан:
- действовать от имени организации, заключая сделки и осуществляя другие юридические действия;
- способствовать выполнению всех решений общего собрания;
- выполнять обязанности, предусмотренные уставом.
Помимо этих двух органов управления, организация обязана иметь специальную ревизионную комиссию. Она контролирует то, как используется имущество кооператива, то есть паенакопления. Комиссия избирается на срок не более 3 лет на общем собрании членов. Организация комиссии определяется уставом. При этом ее члены не могут быть членами других органов управления кооператива.
Свои функции ревизионная комиссия выполняет с помощью плановых проверок, подготовки отчетов по финансовой деятельности организации и представления их на общем собрании. Этот орган поверяет всю документацию кооператива, в том числе контролирует бухгалтерский учет.
Нужно ли созывать общее собрание жилищного кооператива?
Всем гражданам, которые мечтают изменить свою страну к лучшему, необходимо сначала навести соответствующий порядок в собственном жилище, на своей улице. Положить начало процесса легче в своем доме.
Важные вопросы управления МКД лучше решать общим собранием, совместно с соседями. При этом принятие того или иного решения производится путем равноправного голосования, каждый совладелец имеет один голос.
Практика общих собраний жилищного кооператива предусматривает два вида общих сборов:
- Ежегодное обязательное мероприятие, проводимое в сроки, принятые уставом жилищно-строительного кооператива. Чаще всего это происходит с апреля по июнь месяц (т. е. – во втором квартале) года, следующего за отчетным периодом.
- Внеочередное – по инициативе членов ЖСК или его правления. Обязательным является требование, чтобы инициаторов мероприятия было не меньше 10%. Правление или ревизор вправе собрать общее собрание если определен убыток в размере не менее 5% от паевого фонда.
ВАЖНО! Сбор совладельцев помещений сможет приравняться к общему, когда на мероприятие явилось более половины членов ЖСК или лиц, представляющих их интересы.
Список инициаторов ОСЧ фиксируется в Уставе товарищества или кооператива
Если формы проведения собраний членов ТСЖ/ЖК совпадают с формами проведения общих собраний собственников помещений в доме, то вопрос с инициатором таких собраний решается по-другому.
ОСС может инициировать любой собственник или управляющая таким домом организация по собственной инициативе или в случае, если поступит заявление об этом от собственников, обладающих 10% голосов от общего числа голосов в доме (ч.ч. 4, 6, 7 ст. 45 ЖК РФ).
Общее собрание членов жилищного кооператива созывается в порядке, установленном Уставом (ч. 1 ст. 116 ЖК РФ). Соответственно, в Уставе может быть утверждён список инициаторов ОСЧ: лиц или групп лиц, которые могут созвать такое собрание. Это могут быть правление кооператива, председатель правления, группы членов кооператива.
В соответствии с ч. 8 ст. 148 ЖК РФ, созыв и проведение собрания членов ТСЖ относится к обязанностям правления товарищества собственников. Но так же, как и в случае с жилищными кооперативами, ТСЖ может прописать в Уставе перечень инициаторов собрания. Однако это не значит, что другие члены ТСЖ, не упомянутые в Уставе, не могут инициировать ОСЧ,