Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры: аванс или задаток?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.
Иногда наши клиенты считают, что аванс и задаток при покупке квартиры – синонимы. Так ли это?
Формально – нет. При отказе покупателя от сделки задаток, в отличие от аванса за квартиру не возвращается, продавец же, передумав продавать, обязан вернуть его покупателю в двукратном размере.
Именно об этой функции задатка говорится в п 1 ст. 329 ГК РФ «Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором». Как видим, аванс в этот перечень не входит, но зато входит возможность использовать в целях обеспечения «другие способы».
Риэлторская практика на сегодня такова: вносится «обеспечительный платеж» – по форме, тот же аванс, но соглашение об его внесении предусматривает штрафные санкции. Если покупатель отказывается от покупки, сумма не возвращается, но, в отличие от задатка за квартиру, если продавец отказывается от продажи, то сумма возвращаемого аванса не удваивается. Большая часть авансов в Москве и области оформляется по этой схеме. Именно поэтому покупатель должен относиться к процедуре оформления этого соглашения со всей серьезностью и вниманием.
Что же представляет собой авансовое соглашение?
В этом документе не только фиксируется факт передачи суммы предоплаты, но и обозначаются все условия предстоящей сделки. Какие? Это зависит от того, чьи интересы в ней представляет агентство недвижимости – покупателя или продавца.
Рассмотрим сделку с точки зрения покупателя. Что для него важно?
1) Первым делом нужно зафиксировать в соглашении, что и как он покупает. Зафиксировать объект, его адрес и цену. Следует также отметить особые требования продавца к указанию цены в договоре и способ проведения оплаты – банковская ячейка, аккредитив, перевод между счетами покупателя и продавца. Следует определить источник денег – простая покупка, использование ипотечного кредита, материнского капитала, каких-то субсидий и т.д.
2) Простая покупка никаких проблем не вызывает, а вот при желании использовать ипотечный кредит банк или страховщик может не одобрить выбранный объект! Именно объект, а не платежеспособность заемщика. Причиной могут быть несанкционированные перепланировки, возраст дома и даже газовые колонки, наличие которых банки иногда не одобряют.
3) Если при покупке квартиры используются субсидии и материнский капитал, это тоже должно быть отмечено в соглашении. Фиксируется все, что требует наличия на сделке дополнительных документов! Никакие устные договоренности не могут этого заменить. Документы должны быть получены в срок, и этот срок тоже определяется в соглашении. Перед внесением аванса надо все это выяснить, зафиксировать на бумаге и учитывать в дальнейшей работе.
4) Если наша покупка предусматривает продажу другого объекта недвижимости, надо понимать, что срок внесения аванса от покупателя вашей квартиры и вашего аванса должны правильно соотноситься друг с другом. Нужно иметь запас времени, чтобы суметь исправить ситуацию, если запланированные встречи перенеслись. То есть, внося аванс за квартиру, мы должны быть уверены, что получим свои деньги в те сроки, когда действует наше авансовое соглашение.
5) Надо обязательно написать, что покупка данной квартиры сопряжена с продажей квартиры покупателя. Если же, наоборот, у нас чистая покупка, а продавец продаваемой квартиры планирует купить другую, то в документе следует ограничить длину цепочки – например, мы купили «трешку», а ее продавец купил себе «двушку» и отложил деньги. Идеально, если та «двушка» была в свободной продаже, но если и там разъезжаются, то лучше на этом и ограничится. Чем длинней цепочка, тем больше поводов для ее разрывов. В авансовом соглашении надо не только прописать все элементы цепочки, все альтернативы, но и ограничить ее длину.
6) Кроме этого, обязательно следует указать сроки физического и юридического освобождения квартиры – когда будут выписаны все проживающие в ней. На физическое освобождение обычно дается неделя с момента перехода права собственности. При наличии альтернатив – по неделе на каждое звено цепочки. Если в цепочке 2 звена, то, следовательно, «верхний покупатель» получит ее через 2 недели.
7) Если квартира продается с мебелью или какими-то изменениями, то в соглашении фиксируется и перечень мебели, и тип перепланировок. Я советую сделать фото всей мебели и бытовой техники, в моей практике были случаи подмены того, что демонстрировалось на просмотре. Фиксируйте марку, скажем, холодильника, стиральной машины и микроволновки, их серийные номера… Все это должно быть приложено к соглашению.
На встрече, во время которой согласуются условия авансового соглашения, должны присутствовать все собственники или их полномочные представители. Если один из них в дальнейшем будет против цены или условий, то сделка сорвется. Если собственники и их представители вызовут сомнения у риэлтора, надо, не стесняясь, просить их предоставить справку о дееспособности. Это убережет от многих возможных неприятностей. Банки, например, требуют такую справку у всех собственников, чей возраст превышает 65 лет.
Есть еще множество, на первый взгляд, мелочей, требующих отражения в авансовом соглашении. На сделке каждое из них может «выстрелить» и затормозить процесс. Как будут подаваться документы на регистрацию? В какой валюте и по какому курсу будет проводиться оплата? В этом деле мелочей нет, поскольку все это потом автоматически пойдет в договор купли – продажи. Авансовое соглашение это, по сути, его макет, черновик.
Подготовка и проведение встречи для его обсуждения и подписания – важнейший этап подготовки договора купли-продажи. Перефразируя известную поговорку, можно сказать, что «тяжело на авансе – легко на сделке»!
Разница между задатком и авансом
Авансовая сумма в сделке с недвижимостью рассматривается как обычная предоплата, а вот если заходит разговор о задатке — это уже больше, чем предоплата — это, прежде всего, обязательство. Для обоих участников процесса принципиально важно, какой вид предоплаты был внесен, это приобретает особый смысл, когда сделка сорвана по вине собственника квартиры.
Покупателю вернуть свой задаток, когда запланированная покупка не состоялась, гораздо проще, чем аванс, и все же большинство продавцов настаивает на получение именно аванса. Из-за непонимания разницы между этими понятиями на практике часто возникает конфликт интересов.
Прежде чем в письменном виде подписать документ об авансе или задатке, сторонам предполагаемой сделки нелишним будет вникнуть в суть такого соглашения. Важно узнать о возможных последствиях, а также получить четкое представление о видах предварительной оплаты в случае с недвижимостью.
Со стороны покупателя внесение предварительной оплаты в виде задатка — выгодное действие, потому что он получает больше гарантий, что покупка осуществится. Ведь если продавец сорвал сделку, ему не просто придется вернуть задаток, а удвоить сумму возврата, что предусмотрено законом.
Продавцу выгодно взять задаток, если он принял решение обратить недвижимость в деньги (так называемая чистая продажа). В других случаях собственник может предложить покупателю внести аванс. Тогда как советуют эксперты, в качестве компромиссного варианта можно подписать договор о получении авансовой предоплаты, а в нем прописать, что через какое-то время (срок устанавливают участники сделки) эта сумма станет задатком.
При несоблюдении сроков авансовое соглашение можно продлить или прервать сделку и исполнить прописанное в договоре. Если покупатель решил прервать сделку и договор купли-продажи перестает действовать, то предоплата (независимо от того, как она вносилась — в виде задатка или аванса) остается у продавца.
Кaкoй зaдaтoк бepyт пpи пpoдaжe квapтиpы
Paзмep зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы мoжeт быть любым — oн зaвиcит oт личнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чaщe вceгo eгo paзмep cocтaвляeт 5–10% oт cтoимocти нeдвижимocти. Нaпpимep, ecли жильe cтoит 1 000 000 pyблeй, мoжнo в кaчecтвe зaдaткa зaплaтить пpoдaвцy 50 000 или 100 000 pyблeй.
Maлeнькaя cyммa зaдaткa выгoднa и пpoдaвцy, и пoкyпaтeлю. Ecли вдpyг вы пepeдyмaeтe пoкyпaть квapтиpy, бyдeт нe тaк oбиднo тepять нeбoльшyю cyммy. A ecли пpoдaвeц нe иcпoлнит cвoи oбязaтeльcтвa — eмy пpидeтcя вepнyть нeмнoгo. Бoльшaя cyммa зaдaткa нeвыгoднa для вac, a для пpoдaвцa выгoдa cпopнa. Ecли пoкyпaтeль зaплaтит мнoгo, пpoдaвeц cмoжeт пoдгoтoвить дoкyмeнты к cдeлкe и ocтaвить y ceбя дeньги, ecли oн oткaжeтcя oт пoкyпки. A в cлyчae нapyшeний co cтopoны пpoдaвцa eмy пpидeтcя вepнyть cyммy в двa paзa бoльшe.
Как оформлять передачу предоплаты
Неважно, в какой форме вы с продавцом договорились передать деньги, как аванс, задаток или обеспечительный платеж — в любом случае нужен договор. Пропишите в нем эти пункты:
- Паспортные данные всех участников сделки. Если продавцов или покупателей несколько, или вы планируете купить квартиру в ипотеку с помощью созаемщиков — добавьте их в договор.
- Полную информацию о недвижимости — адрес, кадастровый номер и стоимость, технические параметры, такие как этаж и метраж. Информацию лучше взять из выписки ЕГРН.
- Форму договора — это аванс, задаток или обеспечительный платеж. Обычно прописывается в названии, но нет запрета сделать предварительный договор, в котором отдельным пунктом указать на юридическую форму предоплаты.
- Полную стоимость квартиры — это нужно, чтобы продавец не смог ее изменить уже после получения предоплаты.
- Сумму предоплаты. Если стоимость квартиры уменьшается на сумму предоплаты, об этом тоже стоит упомянуть в договоре.
- Условия удержания и возврата. Что произойдет, если покупатель или продавец передумают заключать сделку. Что будет, если сделку не получится заключить из-за каких-то внешних обстоятельств, например, отказа в одобрении ипотеки. Нужно ли возвращать предоплату при форс-мажорах.
- Добавьте сроки действия договора — укажите точную дату, до которой нужно заключить основной договор купли-продажи и зарегистрировать сделку.
Кратко — в чем разницу между формами предоплаты, что выгоднее
- Для покупателя самым выгодным вариантом выглядит договор задатка — если продавец не захочет заключать сделку, то он вернет задаток и еще столько же денег в качестве компенсации.
- Самый невыгодный вариант — аванс, ведь это часть денег вперед, без каких-то обязательств и компенсации, прописанных в законе. Если сделка отменяется по вине продавца, он должен просто вернуть вам деньги. И не соглашайтесь оформлять аванс как оплату услуг посреднику.
- Обеспечительный платеж обычно используют в сделках на первичном рынке — застройщики не будут рисковать и брать задаток, потому что не хотят потенциального риска возвращать его в двойном размере. Плюс — это незаконно, они не могут брать предоплату до регистрации сделки в МФЦ. Обеспечение же поможет им убедиться в серьезности ваших намерений — в обмен на это для вас забронируют квартиру.
- Аванс часто используют в сделках с агентством недвижимости — эти же деньги являются их комиссией. Если покупатель отказывается от сделки, риелторы забирают аванс себе и ищут другого претендента на квартиру.
- Еще аванс стоит рассматривать в сложных сделках, когда получается длинная цепочка продавцов и покупателей. Здесь заключать договор задатка опасно, потому что всё может отмениться из-за одного участника, а компенсации в двойном размере будут выплачивать все продавцы.
Зачем вносить аванс или задаток?
Аванс или залог в виде задатка при продаже квартиры передаются продавцу покупателем в нескольких случаях:
- Квартира приобретается в ипотеку, и, чтобы подтвердить намерение заключить основной ДКП, стороны оформляются предварительный ДКП с задатком. При ипотеке нужно время на одобрение сделки банком, и зачастую приходится ждать несколько недель. Чтобы быть уверенным, что сделка состоится, покупатель может передать продавцу задаток.
- У продавца есть долги и их нужно погасить. Например, если квартира находится в залоге у банка по ипотеке, покупатель может передать продавцу, равную остатку задолженности, чтобы тот внес их на банковский счет, и банк снял обременение. После этого Росреестр зарегистрирует переход права собственности.
- У покупателя есть только часть суммы за квартиру, но ему нужно, чтобы продавец придержал ее для него. В преддоговоре при передаче указывается срок, в который должен быть заключен основной договор.
Разница между авансом и задатком при покупке квартиры
Отличие аванса от задатка при покупке квартиры предусмотрено законодательством. Аванс является денежной формой подтверждения намерений по продаже квартиры и вносится, основываясь на предварительных договоренностях либо соглашениях. Многие удовлетворяются обычной распиской, но размер аванса обязательно должен быть фиксированным и указанным в документе. Простая письменная форма расписки тоже является юридическим подтверждением факта выплат. Сумма аванса может составлять определенный процент от будущей сделки либо произвольную цифру.
Расторжение сделки предусматривает полное возвращение аванса продавцом покупателю. Иногда стороны фиксируют в договоре процедуру начисления процентов от суммы аванса или другие условия. Например, можно зафиксировать в письменной форме отказ возврата аванса в случае расторжения сделки по вине покупателя. Авансовые платежи являются предоплатой по любому договору, поэтому при расчете по сделке они учитываются в общей стоимости квартиры.
Существенная разница между задатком и авансом в том, что, если продавец откажется, он обязан уплатить покупателю сумму двух задатков. И при передаче денег под расписку, необходимо четко указать, что сумма передается в качестве задатка.
Оформление задатка при покупке квартиры
Задаток или аванс при покупке квартиры призваны урегулировать взаимоотношения между сторонами, а также упростить процесс подписания сделки. Если оформление не может состоятся по объективным причинам, не зависящим от сторон, как правило выплачивается разумная компенсация, и стороны подходят к ситуации с пониманием. При невозможности договориться, спор может перейти в суд. В таком случае судья выслушает все аргументы и рассмотрит полученные факты, после чего вынесет решение по иску.
Конечно для сторон предпочтительно оформить аванс или задаток при покупке квартиры, разница между которыми все же существенная. Так в случае приобретения объекта, покупателю выгоднее просить продавца оформить задаток, поскольку удвоенная выплата вследствие отказа продажи является серьезной мотивацией. Если покупатель не уверен в окончательности собственного выбора, разумнее оформить аванс. Тогда продавец вернет выплаченную сумму, если иные условия не фигурировали в подписанном договоре. Если до момента заключения договора задаток остается у сотрудников агентства недвижимости, это необходимо указать в договоре и должным образом оформить необходимые документы.
Гарантию сохранности средств дает нотариальное оформление задатка при покупке квартиры. Депозит у нотариуса обеспечит возврат денег в случае расторжения договоренностей. Для крупных сумм юристы рекомендуют арендовать ячейку в банке и класть деньги на период, необходимый для окончательного взаиморасчета.
С целью снижения возможных рисков и для минимизации денежных потерь при отмене сделке, в договоре указывают уплату определенной суммы процентов за временное пользование вверенными деньгами или процедуру возмещения убытков.
Когда речь идет об авансе, покупатель просто совершает предоплату за квартиру в частичном размере. Если по каким-либо причинам покупатель не получает квартиру, тогда аванс ему должны вернуть целиком и полностью. При этом тоже нужно иметь при себе необходимые расписки, договора и соглашения. Тогда не возникнет никаких проблем с тем, что стороны не пришли к завершению сделки, то есть к купле-продаже квартиры.
Если же сделка сорвана по вине покупателя, невозврат аванса возможен только при предварительной договоренности, имеющей документальное подтверждение. Надо помнить, что в Гражданском кодексе, который регулирует взаимоотношения при таких соглашениях, понятие аванса не содержится. Поэтому в отсутствие прописанных штрафных санкций, опираться лишь на букву закона в попытке получить компенсацию за некорректные действия покупателя, хозяину квартиры будет нелегко.
Сходства задатка и аванса
Платежная функция аванса и задатка
Как аванс, так и задаток засчитывается в счет будущих платежей по договору до его исполнения (платежная функция). Например, внося задаток или аванс в сумме 100 000 рублей по договору купли-продажи квартиры, при цене договора в 1 000 000 рублей, внесенная сумма будет зачтена и покупателю в последующем нужно будет доплатить 900 000 рублей.
Доказательственная (удостоверяющая) функция аванса и задатка
Как аванс, так и задаток служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора (доказательственная функция). Совершение действий по уплате как аванса , так и задатка, в случае спора, будет квалифицироваться как акцепт оферты, т.е. согласие на заключение договора (например, купли-продажи).
Покупка квартиры с задатком
Платеж по предоплате за покупаемую квартиру в формате задатка является полноценным обеспечением обязательств для каждой стороны сделки. Если авансовую сумму при изменении намерений сторон продать/купить недвижимость достаточно просто вернуть покупателю (при отсутствии иных условий в соглашении), то с задатком сложнее.
После внесения задатка покупатель, односторонне расторгнувший сделку на квартиру, либо не совершивший окончательного расчета в договорные сроки (передумал, нашел лучшие вариант и пр.), утрачивает право истребования задаточной суммы с продавца. Если же виновной стороной является продавец, взявший на себя обеспечительное обязательство с принятие задатка – он должен вернуть сумму предоплаты покупателю вдвойне (Гражданский кодекс, ст.381, п.2).
Предварительный договор покупки жилья
Настаивать в диалоге с продавцом на соглашении с задатком будущему покупателю квартиры выгодно, если он точно утвердился в намерении ее приобрести. Если же хочет одновременно рассматривать варианты среди прочих предложений рынка «вторички» — следует добиться авансового соглашений, поскольку эта сумма при отказе от завершения сделки покупателем будет ему возвращена.
Уберечь стороны сделки от одностороннего пересмотра условий купли-продажи в будущем позволит предварительный договор, устанавливающий формат и сроки предстоящего основного договора (Гражданский кодекс, ст.429).
По предварительному договору допустимо внесение обеспечительного платежа (задатка, аванса). Данный договор по значимости равен соглашению о задатке, т.к. содержит идентичные сведения о характеристиках квартиры, данных о сторонах и о размере аванса (либо задатка), поэтому можно подписать только его и не оформлять соглашение о предоплате.
Что же в итоге: аванс или задаток?
Таким образом, в риэлторской практике при внесении денег в агентство недвижимости задаток в основном выполняет функцию аванса, которая несет в себе серьезность намерений одной из сторон сделки, так как при её срыве эта часть денег возвращается тому лицу, которое ее вносило. Оформляется расписка о задатке (образец представлен выше). Поэтому так часто у риэлторов и происходит путаница в определении этих понятий. Важно просто помнить и знать, что когда в договоре либо соглашении внесенная денежная сумма будет обозначена в качестве задатка, который должен быть передан покупателем продавцу, при срыве сделки это, скорее всего, приведет к отрицательным последствиям, в рамках которых могут быть применены действия норм и правил о задатке, прописанных в законодательстве.
В чем разница — задаток или аванс? Мы ответили на данный вопрос.