Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор дарения доли в квартире: как правильно оформить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Второй обладатель имущества имеет такие же права на него, как и даритель. У многих возникает вопрос: нужно ли согласие сособственника при оформлении недвижимости в дар? Ведь при продаже неотъемлемым условием является разрешение дольщиков.
Закон предусматривает возможность включения в договор права дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 Гражданского кодекса России).
В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, т.е. и квартиру тоже, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения (п. 5 ст. 578 Гражданского кодекса России).
Трудно предположить, что квартира могла не сохраниться, но она могла быть существенно переустроена.
Дарение квартиры близкому родственнику: налоги
По общему правилу налогового законодательства в случае получения физическим лицом в дар какого-либо имущества или денег, за исключением случаев, указанных в Налоговом кодексе России, государство рассматривает подаренное имущество или деньги в качестве дохода, который подлежит налогообложению в соответствии с положениями гл. 23 Налогового кодекса России («Налог на доходы физических лиц»).
Однако в силу нормы, приведенной в абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом России (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
Как подарить долю несовершеннолетнему ребенку
- Отчуждением доли детям отличается от передачи прав взрослым. Малолетний гражданин не может подписывать соглашения, поэтому его заключение должно проходить при представителях ребенка (родителях или опекунах).
- Если ребенок достиг четырнадцатилетнего возраста, он может совершать сделки от своего лица после согласия на это родителей или других его представителей. Кроме того, дарственную от лица ребенка старше 14 лет может подписать его представитель на основании доверенности от несовершеннолетнего гражданина.
- С 16 лет ребенок может оформить эмансипацию и подписать дарственную без разрешения на это третьих лиц.
- Если на стороне малолетнего гражданина могут выступать только органы опеки или воспитательного учреждения, такая сделка не может быть совершена.
- Если представителем ребенка при соглашении является опекун, а не родитель, такое соглашение облагается налогом.
- Распоряжаться собственностью малолетний гражданин не может до наступления четырнадцатилетия. Однако с этого возраста до наступления совершеннолетия использование этого права обговаривается с органами опеки и попечительства.
2.1. Даритель вправе отменить дарение, если Одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил Дарителю телесные повреждения.
В случае умышленного лишения жизни Дарителя Одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам Дарителя.
2.2. В случае отмены дарения Одаряемый не вправе требовать возмещения убытков.
2.3. Даритель вправе отменить дарение в случае, если он переживет Одаряемого.
Рассмотрим, какие документы нужны для дарения доли, что может потребовать Росреестр в ходе такой процедуры:
- Заявления сторон (заполняются при визите в Росреестр).
- Договор дарения, заверенный у нотариуса.
- Выписка из ЕГРН (выдается при получении доли дарителем через многофункциональный или Росреестр).
- Справка о том, что нет долгов по ЖКХ (по закону не требуется, это на усмотрение сторон).
- Письменное согласие от супруга в случае совместного владения недвижимым имуществом в браке.
- Брачный контракт (если таковой был заключен в отношении объекта недвижимости).
Судебная практика: дарение доли недвижимости близкому родственнику
Дарственная на часть жилого имущества может быть признана недействительной в том случае, если она была оформлена под влиянием заблуждения. Это когда участник сделки не по своей воле составляет какое-то неправильное мнение либо остается в неведении касательно каких-то важных обстоятельств, и под их влиянием человек совершает сделку, которую он не стал бы совершать, если бы не был введен в заблуждение.
Так, в силу обстоятельств, которые связаны с ограничениями в здоровье дарителя по зрению и слуху или в силу возраста даритель заблуждалась относительно природы сделки, а также значения собственных действий. Она считала, что подписывала договор дарения 1/2 доли на квартиру и участок земли с условием покупки для нее квартиры.
В результате подписания дарственной даритель оказалась без права собственности на спорное имущество и на квартиру. В итоге суд признал договор дарения недействительным (апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 4.05.2018, дело №33-3536/2018).
Что лучше дарение или завещание дома?
Договор дарения и завещание – совершенно разные договора. Однако их зачастую подменяют друг другом. Чтобы понять, что лучше, стоит взвесить плюсы и минусы каждого:
- завещатель вправе изменить завещание, если он передумал в любой момент, с дарением такое невозможно;
- завещание и дарение могут быть оспорены;
- дарение вступает в силу сразу, завещание – только после смерти наследодателя;
- дарение может составляться самостоятельно, завещание обязательно заверяется нотариусом;
- регистрация права на дом в обоих случаях обязательна;
- налог с дарения не уплачивается только близкими родственниками дарителя, при получении наследства – никем. Однако оформление наследования обязывает наследника выплачивать государственную пошлину.
Как правильно оформить дарственную на имущество?
Если один из них обладал личным имуществом и решил подарить его супругу, следует учесть, что после этого имущество перейдет в личную собственность одаряемого. При разводе личное имущество в общем случае не подлежит разделу. Можно ли оформить дарственную без согласия супруга?
Оформить договор дарения без согласия супруга можно тогда, когда имущество, передаваемое в дар, было приобретено дарителем до вступления в брак.
Кроме того, если даритель получил его по наследству или в дар, то оно признается личной его собственностью. Купленное в период нахождения в браке имущество на совместные средства супругов в случае, когда один из них выступает дарителем, всегда требует согласия второго супруга. Если же договор оформлен без такого согласия, то в регистрации права, вероятнее всего, будет отказано.
Кто имеет право подарить
Естественно, что есть определенная категория тех, кто может осуществлять дарение доли квартиры. Не каждый человек может это сделать, даже если захочет.
- Дарить недвижимость или доли в нем могут только собственники. То есть для совершения сделки нужно, чтобы квартира была приватизирована. Если человек проживает по договору социального найма, то он не может распоряжаться этим имуществом. Сначала стоит перевести жилье в собственность.
- Не смогут отдать в дар свою долю собственники-супруги, если не получено официальное согласие супруга на сделку. Поэтому сначала мужу и жене нужно договориться между собой, затем составить согласие и заверить его у нотариуса.
- Могут возникнуть сложности, когда затрагиваются права детей, недееспособных. В этом случае не обойтись без соответствующих органов, к примеру, опеки прав и попечительства.
- Недвижимость, находящуюся в залоге у Банка тоже подарить не удастся.
Так что желающим подарить свою долю в квартире придется удостовериться в наличии прав на эту недвижимость и отсутствии каких-либо ограничений. Все препятствия нужно убрать, соблюдая закон и порядок.
Особенности дарения доли в квартире
Дарение части доли в квартире имеет такие же нюансы, в основном затрагивающие налогообложение и правового статуса имущества (долевая или совместная собственность).
Стоит отметить, что подписи на документах вместо несовершеннолетнего ставят его опекуны, они же уплачивают все расходы по процедуре от его имени. До 14 лет лицо считается малолетним и все решения вместо него принимают указанные лица.
С 14 лет у граждан появляется частичная дееспособность, но право подписи они по-прежнему не имеют и от их имени действуют попечители (родители). То есть, они могут подписывать документы, но подпись такого лица действительная только вместе с подписью опекуна. Зато они уже вправе принимать решения сами за себя, изъявлять свою волю, высказывать возражения, которые имеют юридическое значение.
Исключения, когда такие лица действуют полностью сами, составляют предусмотренные законом случаи наступления полной дееспособности досрочно (брак и пр.).
Любые сделки с дарением недвижимости с лицами до 18 лет совершаются вместо них только родителями, опекунами, усыновителями и плюс к этому требуется разрешение органов опеки.
В остальных случаях подойдет договор дарения в простой форме (необязательно удостоверять у нотариуса)
Если квартирой владеет один собственник и он хочет подарить долю — нотариус необязателен. В этом случае договор дарения может составить в простой форме. Под простой формой имеется в виду, что договор просто напечатан на листе А4 и подписан дарителями и одаряемыми. Составляйте договор дарения у юристов — подробности.
Дополнительно: если собственник купил квартиру в браке, при дарении доли не своему супругу, а другому человеку, потребуется нотариальное согласие этого супруга — . Любая купленная в браке недвижимость считается совместно нажитым имуществом ОБОИХ супругов, даже если недвижимость оформлена только на одного из супругов — . Согласие супруга не потребуется: 1) Квартира досталась до брака или в браке по дарению, наследству или приватизации . 2) Перед покупкой был оформлен брачный договор, где указано иное.
Исключение: собственник квартиры купил ее в браке, теперь хочет подарить какую-либо долю своему супругу — потребуется нотариус.
Повторюсь — любая недвижимость, купленная в браке, считается общим имуществом ОБОИХ супругов, даже если она оформлена только на одного из них — п. 2 ст. 34 СК РФ. Если супруг-собственник квартиры хочет подарить какую-либо долю второму супругу, договор дарения не подойдет. Второму супругу и так принадлежит «половина» квартиры — не по документам, но по закону. Опять же если не было брачного договора, где указано иное. Поэтому разберу отдельные ситуации:
- Супруги могут перевести квартиру в совместную собственность на двоих.
Например, в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН указано, что квартирой владеет один человек. Можно сделать так, чтобы в документах было указано оба супруга, но без определения их долей (совместная собственность). В данной ситуации им достаточно подать заявление в МФЦ о внесение изменений в ЕГРН. К заявления приложить свои паспорта, договор купли-продажи квартиры и свидетельство о браке. Госпошлина 350 рублей.
- Супруги хотят, чтобы у каждого была своя доля.
Тогда им нужно оформить у нотариуса не договор дарения доли, а брачный договор или соглашение о разделе имущества (ст. 38, 41 и 42 СК РФ). Брачный договор дешевле. В нем указывают, что квартира переходит в долевую собственность, где у каждого супруга будет своя доля. Например, по 1/2 или 1/3 первому и 2/3 второму. Договор подается на регистрацию.
Что делать, если супруг отказывается?
Супруг не должен одобрять сделку, если с момента развода прошло три года. После развода супруга договариваются об имуществе, которое перейдет к каждому из них. Срок для подачи иска составляет три года. После этого времени одобрение мужа на дарение квартиры получать не нужно.
Пока брак не расторгнут, жена не может подарить жилье без одобрения мужа. Исключения составляют случаи, когда женщина получила недвижимость до брака или жилье ей подарили, передали по наследству.
Обратимся к практике судов. Московский городской суд отменил договоренность о передаче квартиры в дар. Апелляционное определение принято в ноябре 2016 года, дело № 33-45269/2016.
Суть спора. Муж и жена купили недвижимость, находясь в законном браке. Муж без согласия жены подарил доли в недвижимости. Жена через суд защищала свои интересы и интересы ребенка.
Права и обязанности сторон
Хотя под договором дарения понимается безвозмездная сделка, каждый из её участников наделен взаимными правами и обязательствами. Так, даритель должен передать второй стороне всю документацию по квартире в части отчуждаемой доли, а также ключи от входных дверей.
На дарителя может быть возложена обязанность освободить подаренное помещение до оговоренной даты. Ведь часто бывает так, что и после окончания оформления дарственной прежний собственник продолжит занимать жилплощадь. Поэтому этот нюанс целесообразно оговорить в договоре дарения.
Одаряемый может принять на себя обязанность зарегистрировать за собой собственность в установленный сторонами срок после окончания оформления договора. По одаряемому в договоре могут быть прописаны и прочие обязательства.
Документы для дарения доли в квартире
Весь процесс проходит в два этапа. Каждый из них требует своего набора документов. Вначале расскажем о том, что потребуется для похода к нотариусу.
Вот этот список:
- Текст договора (если стороны решили его написать самостоятельно).
- Паспорта дарителя и одаряемого. Если стороной сделки выступает лицо до 14 лет, потребуется его свидетельство о рождении.
- Правоустанавливающие документы по доле.
- Технический паспорт на квартиру.
- Справка о людях, прописанных на жилплощади.
После того, как нотариус оформит дарственную в трёх экземплярах, права на долю надлежит зарегистрировать.
Для этого понадобятся:
- Обоюдное заявление от сторон сделки.
- Личные паспорта.
- Экземпляр договора дарения в оригинале.
Для регистрации пакет документов одинаков независимо от того, куда он подаётся. Поэтому сторонам по дарственной необходимо учесть данное обстоятельство.