Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Верховный суд запретил продавать здание без участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипотечные программы для индивидуальных домов есть в Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке, «Дом.РФ» и ряде других банков. Например, в Сбербанке выдают ипотеку как на покупку готового дома, так и на строительство индивидуального и даже дачи. Условия для строительства дома: первоначальный взнос — от 25%, максимальный срок — до 30 лет. Ставка по ипотеке по программе «Строительство дома» колеблется от 8,7% до 11%.
Почему банки слабо кредитуют «загородку»
В сравнении с городской недвижимостью, ипотеку на загородные дома с участками банки предоставляют гораздо реже. И личных мотивов у представителей финансового учреждения здесь нет, лишь практический расчет.
Предмет ипотеки (объект залога) обязан быть ликвидным. Ведь если заемщик утратит платежеспособность, то банку нужно продать ипотечную недвижимость и возвратить денежные средства. Кредитным отделам банков более интересны городские квартиры со стандартной планировкой и средней ценой, поскольку они легко продаваемы.
Что касается дома за городом, выстроенного по индивидуальному проекту и под потребности определенной семьи – с позиции банка это рискованный объект залога, поскольку быстро продать такой дом затруднительно. Поэтому доля частных домов на рынке ипотечного кредитования в России не превышает 2%.
Какие особенности оформления ипотечного кредита на земельный участок существуют?
Процесс оформления ипотеки на земельный участок аналогичен процессу ипотеки на квартиру или другую недвижимость.
Банки-заемщики в дополнение к стандартному пакету документов при одобрении ипотеки требуют документы, подтверждающие статус земельного участка.
Среди подтверждающих документов могут потребоваться:
-
справка об отсутствии строительных объектов на участке;
-
документы о праве владения участком;
-
кадастровый план земельного участка;
-
отчет оценщика.
Ипотека на земельный участок — условия и оформление
Граждане Российской Федерации в большинстве случаев обращаются за ипотекой для приобретения квартиры в новостройке, дома или вторичного жилья. Однако с каждым годом появляется все большее количество желающих покинуть шумные мегаполисы и поселиться за пределами города, для чего необходимо наличие собственного участка земли. Для приведения в жизнь этих желаний, также можно воспользоваться ипотекой. Согласно Закону об ипотеке, в договоре по ипотеке возможно заложение земельного участка, если он не исключен из земельного оборота и не ограничен в обороте (статья 62). Узнать подробно о тех земельных участках, чей оборот ограничен и изъятых из оборота землях можно сверившись со статьей 27 Земельного кодекса РФ. Оформить ипотеку на земельный участок можно при соблюдении дополнительных условий, первым из которых является соблюдение земельного права. Оформить договор ипотеки земельного участка можно практически в любом банке Российской Федерации.
Нюансы ипотеки на покупку дома с участком
Отказать в выдаче кредита могут по разным причинам. Как по «стандартным» — если заемщика посчитают неплатежеспособным или его кредитная история не устроит финансовую организацию. Так и по специфическим, главных среди которых две.
1. Недостаточная оценочная стоимость объекта. Так как залогом при ипотечном кредитовании становится сам дом, банки не спешат выделять деньги на покупку жилья без окон и дверей, без коммуникаций или расположенных слишком далеко от города. Но даже если в этом плане с объектом все в порядке, не обязательно его оценочная стоимость удовлетворит кредитора. Часто оценочные компании не могут подобрать аналогов данному объекту из выставленных на продажу в конкретном населенном пункте. Дома очень разнообразны, есть среди них и уникальные, что формирует некорректную, часто слишком низкую, с точки зрения покупателя, оценочную стоимость. Дополнительно снизить ее может и сам банк с учетом того, что в процессе эксплуатации жилье может потерять часть стоимости. А в случае проблем с выплатами по кредиту его ведь придется продавать. И идеально, если продажа займет немного времени, до двух месяцев. Если больше — объект становится совсем не интересным финансовой организации.
2. Сложности с оформлением страховки. Страховые компании тоже оценивают объекты, на которые распространяют действие своих продуктов. Потенциально рискованными для страховщиков являются дома старой постройки и изношенные. Часто отказывают страховать жилье с печным отоплением или расположенное в зоне подтопления.
«Многие банки страховку объекта требуют в обязательном порядке, — продолжила собеседница ФАН. — Другие могут прокредитовать и без нее, но тогда увеличат ставку на 3–3,5%».
Кoмy дaдyт ипoтeкy нa дoм
Ocнoвнoй мoмeнт, нa кoтopый бyдyт oбpaщaть внимaниe бaнки, oдoбpяя или oткaзывaя чeлoвeкy, кoтopoмy пoнaдoбилacь ипoтeкa нa зaгopoднyю нeдвижимocть – eгo дoxoд. B cлyчae oдoбpeния ипoтeчнoгo кpeдитa нa тaкyю дopoгocтoящyю пoкyпкy, бaнк xoчeт быть yвepeнным, чтo y зaeмщикa peaльнo xвaтит дoxoдoв, чтoбы выплaчивaть eжeмecячныe взнocы. Пoэтoмy пpи paccмoтpeнии зaявки бaнки бyдyт cмoтpeть нe тoлькo нa cyщecтвyющий oфициaльный дoxoд, нo и нa кapьepныe пepcпeктивы зaeмщикa, a тaкжe нa финaнcoвoe блaгoпoлyчиe и peпyтaцию paбoтoдaтeля.
B cвязи c бoлee жecткими тpeбoвaниями бaнкa, кoтopыe дeмoнcтpиpyют paзницy мeждy «гopoдcкими» пpoгpaммaми и пpoгpaммaми нa зaгopoднoм pынкe жилья, cлyчaeтcя, чтo клиeнты c выcoким ypoвнeм плaтeжecпocoбнocти мoгyт пoлyчить oтpицaтeльнoe peшeниe пo зaявкe нa кpeдит. Пo oцeнкaм экcпepтoв, oкoлo тpeти пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй кoттeджeй, дaч и пpoчиx зaгopoдныx oбъeктoв пoлyчaют oткaз oт бaнкoв.
Нaибoлee пoдxoдящим вoзpacтoм для oфopмлeния ипoтeки cчитaeтcя пpoмeжyтoк oт 35 дo 45 лeт. Кaк пpaвилo, в этoм вoзpacтe чeлoвeк yжe дoбивaeтcя ycпexoв в paбoтe, y нeгo пoявляeтcя cтaбильнocть в кapьepe – oн cтaнoвитcя cпeциaлиcтoм, кoтopый дocтaтoчнo быcтpo cмoжeт нaйти нoвoe мecтo paбoты, дaжe ecли пoтepяeт нынeшнee. Кpoмe тoгo, в тaкoм вoзpacтe y зaeмщикa впepeди eщe дoвoльнo мнoгo плoдoтвopнoгo вpeмeни для paбoты и пocтpoeния кapьepы, пpeждe чeм пpидeтcя выйти нa пeнcию.
Пpимepный пopтpeт пoтeнциaльнoгo зaeмщикa тaкoй:
Ecли coбcтвeнныx дoxoдoв чeлoвeкa, кoтopoмy нyжнa ипoтeкa нa чacтный дoм, бyдeт нeдocтaтoчнo, oн мoжeт пpивлeчь coзaeмщикoв, чьи дoxoды бaнк тaкжe yчтeт пpи пpинятии peшeния o выдaчe кpeдитa. Пpи этoм cyпpyги пo зaкoнy cтaнoвятcя coзaeмщикaми и coвлaдeльцaми кyплeннoй нeдвижимocти aвтoмaтичecки, ecли тoлькo нe пpoпишyт иныe ycлoвия в бpaчнoм дoгoвope. Coзaeмщикaми мoгyт быть poдcтвeнники и любыe дpyгиe гpaждaнe, гoтoвыe вcтyпить в пoдoбныe oтнoшeния c зaeмщикoм и бaнкoм, a тaкжe юpлицa – нaпpимep, paбoтoдaтeль.
Как взять ипотеку на дом
- прежде всего – обратиться в банк для получения предварительного одобрения ипотеки. Рассмотрение заявки длится 1-14 дней в зависимости от банка;
- после получения одобрения необходимо подобрать подходящий вам вариант дома – обычно на это дается 3-4 месяца;
- далее следует предоставить банку пакет документов по выбранному объекту: правоустанавливающие документы, технический и кадастровый паспорта, выписку из ЕГРН, выписку из домовой книги, оценку рыночной стоимости дома и земельного участка и другие документы по требованию банка;
- если банк одобрит сделку по выбранному дому, надо будет подписать договор купли-продажи и кредитный договор;
- далее необходимо обратиться за регистрацией перехода права, права собственности и ипотеки;
- после регистрации производится расчет с продавцом и подписание акта приема-передачи объекта.
Это примерная последовательность действий, которая может меняться в зависимости от обстоятельств. К примеру, если оформляется ипотека на загородный дом, а в число собственников входят несовершеннолетние дети, придется получить разрешение от органа опеки. Если же берется ипотека под земельный участок, который оформлен в аренду, а не в собственность, нужно продлить договор аренды на весь срок действия ипотечного кредита.
Возможные причины для отказа
- Банк вполне может отказать в выдаче кредита, если заемщик выбрал для покупки ветхое или деревянное строение.
- Не пользуется популярностью у банков и дом, в которых собственниками или зарегистрированными лицами являются несовершеннолетние, военнослужащие, лица, признанные недееспособными.
- Вызывают подозрения у банковских специалистов и недвижимость, которая за последние 3 года продавалась и покупалась более 2-3 раз.
- Основные причины отказов связаны с тем, что выбранный дом не соответствует требованиям банка к залогу либо есть вопросы к правоустанавливающим документам, личности продавца.
- Если на дом претендуют другие наследники либо он под арестом, то это также приведет к отказу в кредитовании.
Банки принимают в залог только ликвидные объекты. Если дом не достроен либо находится очень далеко от населенного пункта, то скорей всего его будет сложно продать и банк откажет выдать кредит на его покупку.
Ипотека на загородный дом может быть оформлена по ставкам от 10% годовых. Дом придется застраховать на весь срок кредитования и расходы на страховые услуги будут гораздо выше, чем на квартиру. Очень серьезные требования выдвигают банки-кредиторы и к техническим параметрам дома – процент отказов на стадии оценки залога весьма существенный.
Застройщики разделяют дома на следующие категории:
- коттедж – одно- или полутораэтажный дом небольшой площади, обязательным атрибутом является земельный участок площадью не более 10 соток;
- таунхаус – малоэтажный дом, который состоит из нескольких многоуровневых квартир с изолированными входами;
- загородный дом – в отличие от предыдущий объектов, находится за чертой города, имеет один или два изолированных входа.
Стоит отметить, что коттеджи и таунхаусы в России начали возводить относительно недавно. Так что эти объекты реальнее приобрести на первичном рынке.
Условия кредитования на покупку частного дома зависят от:
- типа недвижимости;
- рынка – новострой или вторичный;
- наличия совместных партнерских программ с застройщиками.
Порядок оформления ипотеки на земельный участок
Чтобы ускорить процесс оформления ипотеки на земельный участок, лучше действовать по следующей схеме:
- Детально изучить предложения финансовых организаций и выбрать наиболее подходящее. Лучше анализировать данные в совокупности. Так заемщик сможет выбрать компанию, предоставляющую деньги в долг на наиболее лояльных условиях.
- Подать заявку в выборную кампанию. Банк проанализирует обращение заемщика и сообщит решение. Процесс изучения заявки занимает от 2 до 5 дней.
- Если ответ положительный, собрать пакет документации и передать в банк. Финансовая организация проверит бумаги на предмет ошибок и несоответствие информации с данными, указанными в заявке. Если неточности не выявлены, заёмщику предоставят от 30 до 90 суток на подбор недвижимости и оформление сделки.
- Выбрать земельный участок и предложить владельцу недвижимости продать объект в ипотеку. Если хозяин согласен, необходимо инициировать проведение оценки. Когда процедура завершена, предстоит собрать документы на землю и передать в банк.
- Специалисты финансовой организации проанализируют бумаги. Если неточностей выявлено не будет, представитель банка лично посетит участок и проведет его осмотр. Если недвижимость действительно соответствует всем установленным требованиям, с клиентом будет заключен кредитный договор.
- Перерегистрировать помещение, оформить страховку и закладную. Последний документ нужно предоставить в банк. Здесь бумага будет храниться до полного расчета с финансовой организацией.
- Дождаться, пока деньги будут переведены продавцу.
Требования к заемщикам
Все финансовые учреждения предъявляют определенные требования не только к предмету залога, но и к заемщикам. Если потенциальный клиент не соответствует указанным требованиям, то в предоставлении заемных денежных средств ему откажут. Конечно, каждый банк разрабатывает свои требования самостоятельно, но в целом они стандарты.
В частности, чтобы оформить ипотеку для приобретения частного дома с земельным участком, заемщик должен соответствовать следующим требованиям:
- гражданство РФ;
- наличие постоянной прописки в регионе осуществления деятельности конкретного финансового учреждения;
- наличие постоянного ежемесячного дохода;
- достижения минимального возраста (в основном он составляет 21 год). Также необходимо помнить о том, что все банки устанавливают максимальный возраст заемщика, который не должен превышать 65-75 лет (определяется в зависимости от конкретного финансового учреждения) на момент полного погашения кредита;
- наличие трудового стажа как минимум на срок 1 года.
Это – основные и стандартные требования, которые, как правило, предъявляют финансовые учреждения к своим потенциальным клиентам. Но некоторые банки предусматривают определенные программы кредитования, по условиям которых, например, можно оформить ипотечный кредит без подтверждения размера ежемесячного дохода.
Некоторые финансовые учреждения предусматривают специальные условия кредитования для своих постоянных клиентов и для держателей зарплатных пластиковых карт. Например, некоторые банки дают возможность оформления ипотечного кредита по более заниженной процентной ставке и без предъявления справки о размере дохода для тех клиентов, которые получают свои заработные платы через карту данного финансового учреждения.
По некоторым программам кредитования может потребоваться привлечение созаещика. В качестве такового, как правило, выступает супруг заемщика или член его семьи, который будет вместе с ним проживать в приобретенном частном доме. В подобных ситуациях требования, предъявляемые к созаемщику, те же, что и к заемщику. При этом во время учета размера ежемесячного дохода банк также принимает во внимание заработок созаемщика, который по условиям договора кредитования несет те же обязанности, что и сам заемщик.
Ипотечные программы банков
Программ ипотечного кредитования для покупки дома и земельного участка довольно много. Некоторые банки даже предлагают своим клиентам сразу несколько подобных программ, предусмотренные для приобретения загородного дома, коттеджа, таунхауса и т.д.
Ниже приведена таблица с условиями кредитования некоторых финансовых учреждений:
| Банк | Ставка, % от | Срок, лет | Сумма, млн | ПВ, % от |
| Райффайзенбанк | 12,75 | 25 | 26 | 40 |
| РоссельхозБанк | 11,5 | 30 | 20 | 10 |
| Альфа-Банк | 12,25 | 25 | в зависимости от дохода | 40 |
| Дельтакредит | 12,25 | 25 | в зависимости от дохода | 40 |
| Уралсиб | 12 | 25 | в зависимости от дохода | 10 |
| Металлинвестбанк | 14 | 25 | в зависимости от дохода | 10 |
Требования к заемщикам
Все финансовые учреждения предъявляют определенные требования не только к предмету залога, но и к заемщикам. Если потенциальный клиент не соответствует указанным требованиям, то в предоставлении заемных денежных средств ему откажут. Конечно, каждый банк разрабатывает свои требования самостоятельно, но в целом они стандарты.
В частности, чтобы оформить ипотеку для приобретения частного дома с земельным участком, заемщик должен соответствовать следующим требованиям:
- гражданство РФ;
- наличие постоянной прописки в регионе осуществления деятельности конкретного финансового учреждения;
- наличие постоянного ежемесячного дохода;
- достижения минимального возраста (в основном он составляет 21 год). Также необходимо помнить о том, что все банки устанавливают максимальный возраст заемщика, который не должен превышать 65-75 лет (определяется в зависимости от конкретного финансового учреждения) на момент полного погашения кредита;
- наличие трудового стажа как минимум на срок 1 года.
Это — основные и стандартные требования, которые, как правило, предъявляют финансовые учреждения к своим потенциальным клиентам. Но некоторые банки предусматривают определенные программы кредитования, по условиям которых, например, можно оформить ипотечный кредит без подтверждения размера ежемесячного дохода.
Некоторые финансовые учреждения предусматривают специальные условия кредитования для своих постоянных клиентов и для держателей зарплатных пластиковых карт. Например, некоторые банки дают возможность оформления ипотечного кредита по более заниженной процентной ставке и без предъявления справки о размере дохода для тех клиентов, которые получают свои заработные платы через карту данного финансового учреждения.
По некоторым программам кредитования может потребоваться привлечение созаещика. В качестве такового, как правило, выступает супруг заемщика или член его семьи, который будет вместе с ним проживать в приобретенном частном доме. В подобных ситуациях требования, предъявляемые к созаемщику, те же, что и к заемщику. При этом во время учета размера ежемесячного дохода банк также принимает во внимание заработок созаемщика, который по условиям договора кредитования несет те же обязанности, что и сам заемщик.
Документы, необходимые для предоставления земельной ипотеки
- Акт, в котором указана принадлежность участка к определенной категории и подтверждающий, что землю можно выкупать;
- Паспорта и индификационные коды всех участников сделки;
- Кадастровые документы (план, съемка, межевание и подписи владельцев соседних участков);
- Правоустанавливающие документы (например, предварительный договор купли-продажи, где будет указано, что земля переходит в собственность заемщика, только после окончания всех платежей);
- Документы, подтверждающие право собственности продавца на этот участок и согласие на продажу супругов, если таковые имеются;
- В случае, если затрагиваются права несовершеннолетних, потребуют наличие разрешений от органов опеки и попечительства (двух сторон: покупателя и продавца);
- Отсутствие каких-либо задолженностей и обременений.
К каким тратам нужно быть готовым будущему заемщику?
Оформление ипотеки – довольно затратная процедура. Кроме обязательных документов на земельный участок, придется оплатить услуги оценщиков, выезд специалистов на место для осмотра территории, комиссию выдачи денег.
Во всех банках предусмотрен первый платеж от 15% до 30% от стоимости и обязательно страхование: где-то только земельного участка, а в некоторых финансовых учреждениях еще и заемщика. Единственный банк, который предоставляет ипотеку с нулевым взносом – Россельхозбанк.
Далее составляется стандартный договор купли-продажи, состоящий из преамбулы, предмета договора, цены и расчетов, прав и обязательств, а также реквизитов сторон. Проводится обязательное страхование объекта. А кроме этого, отдельно составляется договор с банком, согласно которому владение переходит к банку до момента полного погашения ипотеки. Копия договора остается у банка и у заемщика.
Важно! Форма договора земельной ипотеки отличается от формы обычного кредитования. Важно обратить внимание на то, что заемщик имеет полное право застройки на обозначенной территории, поэтому нужно узнать четкие сроки возможности начала строительства и зафиксировать их письменно в присутствии нотариуса.
Кроме этого, ипотечный займ не может быть оформлен на часть земли. Все постройки неотделимы от земли, поэтому банк может распоряжаться ими по-своему усмотрению. Но реализовано это право может быть только с согласия заемщика.
При оформлении ипотеки на приобретение земли важно учитывать: заемщику требуется иметь намного выше доход, чем при получении ссуды на обычную квартиру. При этом ипотечный кредит выдается на срок от 10 до 25 лет. Начальный денежный взнос не может быть меньше 20% от стоимости покупаемого земельного участка. В качестве залога банки иногда требуют предоставить дополнительную недвижимость. Такая перестраховка кредитной организации объясняется значительным риском невозврата задолженности, особенностью объекта кредитования.
Правильно оценить любой земельный участок достаточно сложно, поскольку на его стоимость влияет множество факторов. Нередко случается, что чрезвычайно выгодная сделка по истечении всего нескольких лет значительно теряет свою ценность.
Актуальные предложения по ипотеке на дома с землей
Список организаций, выдающих ипотеку на дом с участком, меньше, если сравнить с покупкой квартиры. Но подобрать выгодные условия возможно, если проанализировать все предложения. Широкий перечень ипотечных продуктов и положительных решений по договорам на покупку дома предлагают крупные банки. В их числе Сбербанк России, ВТБ и Россельхозбанк. Актуальные программы по ипотеке представлены в таблице.
| Наименование кредитора | Название программы | Ставка, % | ПВ, % | Сумма кредита, руб. | Срок кредита | Комментарий |
| Сбербанк | Загородная недвижимость | 11,1 | 25 | свыше 300 тысяч | до 30 лет | Бюджетникам и лицам, получающим зарплату на карту Сбера предусмотрены льготы. При оформлении заявки в онлайн-банке возможна ипотека на загородный дом по сниженной ставке и больший процент одобрения. |
| Сбербанк | Приобретение строящегося жилья | от 8,5 | от 15 | от 300 тысяч | до 30 лет, но при меньшем сроке возможны более лояльные ставки по займу. | Применяется государственная программа субсидирования по снижению ипотечной ставки на сроки до 7 или 12 лет. Одобряется только на возведение нового дома. |
| Сбербанк | Приобретение готового жилья на вторичном рынке | от 10,2 | от 15 | более 300 тысяч | до 30 лет | |
| Сбербанк | Ипотека с господдержкой для семей с детьми | от 6 | 20 | о 6–12 млн. в зависимости от региона | до 30 лет | Программа действует с февраля 2018 года и имеет ограниченный период оформления кредитных договоров до марта 2023 года. Под программу попадают лишь семьи, в которых родился второй и последующий ребенок не раньше января 2018 года. |
| Сбербанк | Строительство индивидуального жилого дома | от 11,6 | от 25 | от 300 тысяч | до 30 лет | |
| Сбербанк | Военная ипотека | 9,5 | до 2,5 мл не более 85% от стоимости дома |
до 20 лет | Участникам государственной программы | |
| Россельхозбанк | Ипотечное жилищное кредитование | от 10 | от 15 до 30 | до 30 лет | ||
| Тинькофф | По предложению банка партнера | от 9,5 | Выступает в роли ипотечного брокера, помогая клиентам подобрать выгодные условия по ипотеке у банков партнеров. | |||
| Альфа банк | Покупка жилья | от 9 | до 50 млн | до 30 лет |
Некоторые кредитные организации не предлагают целевой продукт по ипотеке, но могут предоставить кредит наличными. Такая ссуда предполагает оформление договора без первоначального взноса. Обо всех действующих программах по ипотеке на дом с земельным участком нужно узнавать в своем регионе. При выборе банка обратить внимание на отзывы людей, оформивших ипотеку.