Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Меняемся квартирами: когда это выгодней купли-продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
К недостаткам trade-in можно отнести большой дисконт, в который покупающая организация закладывает свои риски при дальнейшей реализации квартиры. В то же время ключевой минус программы риелторской продажи заключается в более длительных сроках и итоговой стоимости продажи старого жилья. В отличие от выкупа в рамках trade-in, при подобных сделках цена продаваемой квартиры может измениться, если обратное не предусмотрено условиями договора.
Что касается договора мены, сделка практически идентична купле-продаже жилья (единственное отличие — в качестве встречного предоставления: одна сторона передает другой не деньги, а права на объект недвижимости). Поэтому риски тоже схожи: возможны существенные недостатки обмениваемого имущества, наличие прав третьих лиц на данное жилье (нанимателя или залогодержателя) и т. д. Все это нужно проверять.
Форма составления договора мены долями квартиры
Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений. Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.
Стандартные сведения договора мены:
- данные паспорта сторон, участвующих в договоре;
- точное описание объектов мены;
- сумма разницы стоимость объектов, если договором она предполагается;
- указывается порядок проведения самой процедуры обмена: последовательность освобождения квадратных метров, выписка, прописка и пр.;
- перечисляются особые условия, жизненные ситуации, форс-мажорные обстоятельства (если такое случается);
- ответственность сторон за выполнение условий договора;
- действия при возникновении форс-мажоров и пр.
Структура выглядит так: название – дата и место составления – наименование сторон – предмет договора – порядок обмена – ответственность сторон – особые положения – заключения.
Чем детальней будет составлен договор мена, тем меньше проблем и нюансов возникнет после его регистрации, на практике. В акт обязательно вносятся все данные о доли недвижимости: размер, расположение, кадастровый номер, на ком зарегистрирована и пр.
Основные особенности договора мены
Договор мены относится к числу договоров, направленных на передачу имущества.
По договору мены обмениваемое имущество передается в собственность (а в определенных случаях – в хозяйственное ведение или оперативное управление) контрагента.
Особенность предмета договора (обмен товаров) заключается в том, что один товар обменивают на другой, а не на деньги.
По договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК), а не с момента передачи вещи хотя бы одним (п. 1 ст. 223 ГК).
Согласно договору мены один передаёт другому контрагенту один товар в обмен на другой в собственность.
Также договор мены иногда называют бартером.
При осуществлении такого договора каждая из сторон признаётся одновременно продавцом передаваемого товара и покупателем принимаемого ею в обмен товара.
Преимущества и недостатки
Как и любая сделка, мена квартиры имеет свои плюсы и минусы, которые раскроем ниже.
Преимущества мены перед другими сделками заключается в нескольких аспектах:
- Обе стороны сразу получают жилье – то есть после продажи квартиры не требуется тратить время на поиски новой жилплощади.
- Возможность получить налоговый имущественный вычет обеими сторонами сделки.
- В случае расторжения договора обе стороны остаются с прежним имуществом.
Недостатки мены заключаются в следующем:
- Договор мены (обмена) возможен только между квартирами одного вида – то есть поменять муниципальную квартиру на приватизированную невозможно.
- Ограниченный выбор квартир – при приобретении квартиры классическим способом покупателю предоставляется широкий выбор вариантов, а при обмене список значительно сокращается.
- Требуется уплата подоходного налога, даже когда мена была равноценной. Поскольку меня является реализацией, и в соответствии со ст. 38, 39 НК РФ доход облагается налогом.
Особенности договора мены
К договору необходимо составить передаточный акт, в котором предусмотреть все особенности обмениваемых объектов недвижимости. Он является его неотъемлемой частью, о чем следует упомянуть в тексте соглашения. В нем можно перечислить все имущество, которое передается вместе с предметом договора, а также указать его состояние и имеющиеся дефекты.
Нотариального удостоверения сделка мены не требует. Но существуют исключения. Обязательно заверяются нотариусом сделки:
- с участием собственника, не достигшего совершеннолетнего возраста, либо гражданина, признанного ограниченно дееспособным;
- отчуждения долей в недвижимом имуществе, кроме долей в земельном участке.
Договор составляется в количестве экземпляров по одному для каждой стороны и дополнительно экземпляр для регистрирующего органа. Обязательно заверяются собственноручной подписью все копии соглашения.
Как правильно составить договор мены?
Правила оформления соглашения по обмену имущества аналогичны сделке купли-продажи. Но следует прописать моменты, которые должны присутствовать в договоре мены:
- обязанность каждой из сторон одновременно передать и принять квартиру, подлежащее обмену;
- максимально точно прописать признаки каждого объекта, характеристики, позволяющие их идентифицировать (наименование объекта, его адрес, кадастровый номер, площадь и т.д.);
- стоимость каждого из объектов, при установлении доплаты — его размер в суммовом выражении;
- сведения о правоустанавливающих документах недвижимости, подлежащей обмену;
- порядок освобождения обмениваемых площадей.
К договору необходимо составить акт приема-передачи объектов. Рекомендуется в акте прописать все оборудование и имущество, которое остается новому собственнику, а также его состояние на момент передачи.
В обязательном порядке указывается дата составления договора, реквизиты участников с каждой стороны. Скрепляется документ собственноручными подписями участников на каждом из экземпляров.
Практическое использование
Договор мены недвижимого имущества можно считать разновидностью договора купли-продажи. Но на практике договор мены встречается крайне редко. Очень сложно в современных реалиях найти равноценное имущество, чтобы обмен устроил обе стороны. Даже рассматривая договор с доплатой стоит острый вопрос о сумме, не смотря на четкие рыночные цены.
К тому же договор мены недвижимого имущество подразумевает ряд нюансов. Но о них чуть позже. Главное, что нужно знать нельзя обменять, например, комнату на дачу. Конечно, можно доплатить, но учитывая цены на жилье это подразумевает уже не мену, а полноценную покупку.
Так или иначе мена подразумевает равноценный обмен имущества, которое обязательно должно находиться в собственности обоих граждан. Отметим некоторые условия, которые отличают договор мены от других типов имущественных отношений:
- В договоре четко прописывают все (или значимые параметры) объектов — площадь, этажность, расположение и прочие кадастровые характеристики.
- В договоре прописывается список лиц, которые будут обладать недвижимостью после обмена.
- В договоре указываются любые дополнительные пункты, которые регулируют мену. Например, все ту же денежную доплату. Причем сумма указывается конкретная вплоть до рубля.
- Цену всех передаваемых объектов.
Если одно из условий не выполнено или выполнено частично договор мены считается недействительным.
Существует два варианта расторжения договора — по обоюдному согласию и в порядке обусловленным действующим законодательством.При обоюдном согласии все понятно.
ВАЖНО! Если обе стороны пришли к такому решению достаточно предоставить заявления и документы, удостоверяющие личности чтобы вернуть свое имущество.
Иногда складывается ситуация, когда к вопросу о возврате квартире приходит одна из сторон. В таком случае требуется направить официальный запрос второй стороне, в котором гражданин изъявляет вернуть имущество по какой-либо (конечно веской!) причине.
Другой гражданин обязан предоставить официальный ответ в течении 30 дней. Если следует отказ, то единственный вариантом остается обращение в суд.
Существенные условия договора мены квартиры
Как и любой другой договор, договор о мене жилого помещения имеет существенные условия, включение которых в текст документа требуется в обязательном порядке.
В соглашении о мене обязательно должно содержаться положение о предмете сделки, то есть обмениваемое имущество должно быть точно определено и прописано. Для этого необходимо указать его идентифицирующие признаки:
- наименование (например, квартира или комната),
- количество комнат,
- адрес квартиры,
- общая и жилая площади и другие сведения.
Кроме того, необходимо указать:
- Данные о сторонах мены — ФИО, паспортные данные лиц (собственники передаваемого имущества) между которыми происходит обмен.
- Взаимные обязанности сторон.
- Данные правоустанавливающих документов на обмениваемые объекты недвижимости.
- Лиц, которые сохраняют право пользования на передаваемое жилище.
- Дату совершения мены.
- Подписи сторон сделки.
- Дополнительно можно указать срок передачи имущества. Иногда имущество передается не одновременно, а в разные сроки в связи разного рода обстоятельствами.
Юридическая практика устанавливает несколько классификаций соглашения мены, основывающихся на ряде признаков.
Градация договоров по обмениваемому товару:
- транспортные;
- мена иных видов движимого имущества;
- по обмену жилых и нежилых помещений;
- земельные.
Классификация по кругу субъектов:
- между физическими лицами;
- между организациями;
- между гражданами и юридическими лицами.
Отдельно выделяется градация соглашений по обмену недвижимым имуществом:
- равноценный обмен имуществом, не предполагающий доплаты и иной материальной компенсации сделки;
- неравноценный обмен, где по соглашению определяется сторона, получающая материальную выгоду от такой договоренности.
Преимущества и недостатки
Рассматриваемый вид гражданско-правового соглашения предполагает наличие преимуществ и недостатков, оценка которых позволит определить выгодность и продуктивность такой сделки в конкретной ситуации.
Плюсы:
- после отчуждения имущества нет необходимости искать новое жилье, поскольку обе стороны сразу получают недвижимость;
- наличие права на налоговый вычет у каждой стороны сделки;
- при прекращении отношений без завершения сделки стороны не теряют своего имущества.
Минусы:
- разрешается обмен недвижимостью только одного вида (нельзя обменять муниципальное жилье на приватизированное);
- ограниченный перечень предложений по обмену жильем в отличие от купли-продажи;
- сделка не освободит участников от уплаты налогов.
Некоторые договоры содержат дополнительные элементы, что продиктовано особенностями имущественной сделки. Например, одна квартира может обмениваться:
- на две;
- на земельный участок (ЗУ);
- на частный дом.
Договор мены квартиры на дом, образец.
Договор мены квартиры на дом с участком, образец.
При обмене одного объекта на две квартиры, договор составляется так же как стандартный, но поясняется, что одна из сторон договора предоставляет два объекта.
Далее надлежит указывать конкретные сведения о квартирах и их технические характеристики.
В условиях мены определяется наличие доплаты, при её отсутствии, стоимость одной квартиры не должна существенно отличаться от двух, представленных к обмену с другой стороны.
Если квартира обменивается на земельный участок, этот момент указывается уже в наименовании договора.
Далее указываются технические характеристики квартиры как объекта, представленного к сделке одной стороной и технические характеристики ЗУ, отражённые в представленных документах:
- межевое дело;
- кадастровый паспорт;
- правоустанавливающий документ;
- право удостоверяющий документ.
Остальные пункты прописываются по аналогии с обычным договором. Но необходимо иметь в виду, что ЗУ должен быть оформленным в собственность.