Коммерческий найм жилья что это такое

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Коммерческий найм жилья что это такое». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Договор коммерческого найма жилья представляет собой письменное соглашение между двумя сторонами сделки. С одной стороны выступает наймодатель, то есть хозяин жилья, а с другой наниматель – человек, которому требуется жилое помещение для временного проживания.

Права сторон по договору найма жилого помещения

Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:

1.Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.

А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:

• наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
• наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
• снимаемое жилье используется не по назначению;
• наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.

При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года). Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд. Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.

Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья.

2.Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем. Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей). На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями. В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.

Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов. Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев. Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.

Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.

3.Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.

Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия. Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:

• в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
• жилье нельзя сдать в поднаём;
• вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
• у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.

Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.

Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.

Какова плата за квартиру по договору найма?

Плата за наем жилого помещения зависит от месторасположения дома, этажа, на котором оно находится, и общей площади. Сумма, которую будет платить съемщик, указывается в договоре.

Действующие наемные дома располагаются по следующим адресам:

• ул. Еремеева, д. 3, корп. 2;
• Охотничий переулок, д. 9;
• Гатчинское шоссе, д. 10в и д. 10а;
• г. Пушкин, ул. Саперная, д. 55, корп. 1, строение 1, 2, 3.

Как расторгнуть договор коммерческого найма

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения может быть произведено в следующих случаях.

• Завершение срока действия. Договор может быть продлён, если обе стороны не имеют претензий друг к другу.
• Нарушение условий договора. Если наниматель вовремя не вносит оплату за коммунальные услуги и съём жилья, на него жалуются соседи, он не соблюдает гигиенические нормы, по его вине была нанесена порча недвижимости или имуществу, то договор может быть расторгнут в одностороннем порядке наймодателем.
• Нарушение законодательства. В случае когда наниматель нарушает гражданский, жилищный и уголовный кодексы, то владелец жилья также вправе расстаться с неблагонадёжным жильцом.

Понятие коммерческой недвижимости

Для того, чтобы точно понять, что значит коммерческое жильё в нашей стране, нужно сначала разобраться с категорией коммерческой недвижимости. Для многих слово «коммерческая» отождествляется в этом контексте только с понятием предпринимательства.

Коммерческая недвижимость может использоваться предпринимателями для ведения своего бизнеса, открытия офисов, оказания различных услуг гражданам.

Коммерческая недвижимость – это различные сооружения, здания, земельные участки, которые используются их владельцами и нанимателями для осуществления предпринимательской деятельности.

Объектами коммерческой недвижимости могут быть:

• офисные и складские помещения;
• промышленные и сельскохозяйственные предприятия;
• торговые центры, магазины, отели;
• водные и лесные объекты, многолетние насаждения;
• земельные участки и иные естественные угодья;
• социальные помещения;
• коммерческое жильё.

Как оформить договор о коммерческом найме?

Это соглашение двустороннее, стороны именуются как наниматель и наймодатель.

Наймодателями могут считаться:

• юридические лица – компании, индивидуальные предприниматели;
• муниципалитет;
• частные лица;
• государство в лице полномочного представителя (организации).

Подобное соглашение необходимо составить в письменном виде, у нотариуса его заверять необязательно.

В договоре указывается такая информация:

• предметом соглашения становится конкретный объект жилой недвижимости, переходящий в пользование на временной основе;
• величина и регулярность платежей, которые должен вносить наниматель. Коммунальные платежи в эту сумму не входят, а оплачиваются отдельно в соответствии с количеством потребляемых ресурсов;
• период действия соглашения. Согласно ст. 682 ГК РФ он не может быть более 5 лет. Если точный срок в договоре не прописан, то документ считается действительным в течение 5 лет;
• перечень имущества, которое имеется на территории жилого помещения;
• список граждан, проживающих в указанной квартире совместно с нанимателем. Проживание и регистрация детей младше 18 лет предусмотрена законодательством;
• возможные варианты прекращения отношений сторон (по соглашению или в судебном порядке);
• порядок действий в случае возникновения форс-мажорных ситуаций;
• возможность последующего выкупа жилья и условия, которые необходимо для этого выполнить;
• прочие условия по обслуживанию жилого объекта.

Выкуп и приватизация муниципального жилья

Данный вид имущественных отношений не допускает приватизации жилья. Это оказывает существенное влияние на позиции очередников, которые предпочитают иметь возможность приватизировать недвижимость, согласно установленным законодательством нормативам. Отмена приватизации здесь опирается на резолютивную основу, которая отражает приватизацию юридическим аспектом Жилищного законодательства, на которое опирается Закон о приватизации.

Так как правоотношения данного прецедента регулируются Гражданским кодексом, сделка опирается на основания, аналогичные отношениям аренды, что не предусматривает переход недвижимости в собственность.

Гражданское законодательство предусматривает допустимость выкупа. Но таковой должен быть санкционирован собственником недвижимости, которым является государство или муниципалитет. В настоящее время не существует законодательных норм, которые несут резолюции по требованию выкупа или запрету на него.

По усмотрению законодателя, в фонде которого находится помещение, решается вопрос с выкупом. На основании административных актов и положений допускается разрешение выкупа или запрет на него. Эти условия требуется внести отдельным пунктом.

Виды договоров социального найма

Сперва внимательно ознакомьтесь с имеющимся договором социального найма. Они бывают трех видов:

Новый:

Регулируется разделом 3 Жилищного Кодекса РФ. Можно сдавать социальное жилище даже в том случае, когда имеется нетрудовой доход.

Черненковский:

В нем оговаривается, что сдавать жилье в субаренду можно только в соответствии с действующим законодательство Жилищного Кодекса РФ. Но если местные органы управления обнаружат сокрытие уплаты налогов или периодическое предоставление жилого помещения в субаренду, с целью получения личной выгоды, арендатора могут выселить, а жилище изъять в установленном судом порядке.

Брежневский:

В таком соглашении четко указано, что в случае передачи в аренду муниципального жилья с целью получения личной прибыли и дохода нетрудового характера, жилплощадь изымается государством.

Таким образом, можно сделать вывод, что с договором социального найма брежневского образца, у арендатора может возникнуть ряд проблем. И можете поверить, если начнется судебное разбирательство, шансы на победу практически нулевые.

В качестве заключения можно смело утверждать, что муниципальная квартира может сдаваться, но в обязательном порядке следуйте вышеизложенным правилам и рекомендациям.

Ставки платы за пользование жилым помещением, находящимся в государственной собственности города Москвы, для нанимателей жилых помещений по договору найма (коммерческого) жилого помещения:

№ п/п	Размер ставок платы за коммерческий наем жилого помещения общей площади в месяц (руб./кв. м)
Для жилых помещений, расположенных на втором и последующих этажах дома	Для жилых помещений, расположенных на первом этаже дома
1.	Жилые дома со всеми удобствами, с лифтом и мусоропроводом	2,50	2,30
2.	Жилые дома со всеми удобствами, с лифтом, без мусоропровода	2,40	2,20
3.	Жилые дома со всеми удобствами, без лифта, с мусоропроводом	2,30	2,10
4.	Жилые дома со всеми удобствами, без лифта, без мусоропровода	2,20	2,00

Обеспечение права на неприкосновенность частной жизни

Часто наниматели сталкиваются с необоснованным вторжением собственника жилья в их частную жизнь. Наймодатель может без их ведома навестить квартиру в отсутствие жильцов. Или появится в неудобное для жильцов время, например, ночью. Может разместить в сданной внаем квартире какое-либо имущество без согласования с нанимателями. Всё это нарушает права на неприкосновенность частной жизни. В этих случаях на помощь приходит письменный договор. Если в нем четко обозначена периодичность посещения квартиры владельцем (раз в неделю/месяц/квартал), время посещения – обычно в рабочее время, возможность использования находящегося в сданной квартире имущества – проблем обычно не возникает. Обе стороны готовы к тому, что контроль за состоянием и сохранностью недвижимости будет осуществляться.

Если же договор заключен в устной форме – существует масса нарушений со стороны собственника. Он может появиться в квартире в любое время мотивируя это право собственности, без согласования с нанимателем осуществлять в сданном жилом помещении какую-либо деятельность, вселить дополнительных жильцов. Во избежание подобных ситуаций время, периодичность посещений следует прописать в тексте договора.

Коммерческий Найм Муниципального Жилья Что Это Такое

• использовать жилое помещение только для про­живания,
• обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежа­щем состоянии, включая производство текущего ремонта жилья (ес­ли только иное не предусмотрено договором),
• своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

По истечении срока действия заключенного договора коммерче­ского найма за нанимателем признается преимущественное право на его заключение на новый срок. Реализация этого права предполагает оп­ределенные действия наймодателя (ст. 684 ГК). Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нани­мателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо преду­предить нанимателя об отказе от продления договора в связи с реше­нием не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года.

• Как получить квартиру по коммерческому найму
• Что такое коммерческий найм жилого помещения
• Квартира по коммерческому найму что это

Есть ли право выкупа квартиры или другого жилого помещения?

Законом не запрещено совершение сделки купли-продажи с такой недвижимостью. Если возможность выкупа предусмотрена условиями договора, то наниматель даже вправе требовать этого. Стороны могут договориться о выкупе жилья в рассрочку.

Если право выкупа условиями договора не предусмотрено, то требовать этого от собственника нельзя. Тем не менее, даже в таком случае приобрести помещение можно. Для этого необходимо провести переговоры с владельцем, получить его согласие и заключить соответствующий договор.

Коммерческий наем жилья предполагает заключение договора и оплату за проживание. наниматель не становится собственником. Он может только пользоваться помещением. В последствии можно будет обсуждать с владельцем вопрос о выкупе жилья.

Изменение, расторжение и прекращение договоров

Изменение договоров коммерческого и социального найма жилого помещения связано с заменой нанимателя по договору. Замена наймодателя при переходе права собственности на жилое помещение не влечет за собой изменения или расторжения договора найма (ст. 675 ГК РФ, ст. 64 ЖК РФ). Замена нанимателя в договоре коммерческого найма во всех случаях может быть произведена только с согласия наймодателя (ст. 686 ГК РФ). При социальном найме согласие наймодателя на замену нанимателя по договору не требуется, если имеют место следующие условия: граждане, не являющиеся членами одной семьи либо объединившиеся в одну семью, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма жилого помещения, требуют заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ, п. 2 ст. 672 ГК РФ). Согласие наймодателя необходимо, если замена производится в случае смерти (признания умершим, безвестно отсутствующим) нанимателя или по требованию дееспособного члена семьи нанимателя с согласия всех остальных ее членов (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ, п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Изменение договора социального найма жилого помещения в отличие от договора коммерческого найма связано также с заменой жилого помещения как объекта договора. Наниматель по договору социального найма жилого помещения вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера (ст. 81 ЖК РФ). Цель замены жилого помещения, как правило, состоит в уменьшении расходов нанимателя и членов его семьи на оплату жилья и коммунальных услуг. Основные условия реализации этого права: общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи превышает норму предоставления; необходимо письменное согласие всех совместно проживающих с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих. Предоставление жилого помещения меньшей площади является обязанностью наймодателя, а не правом, однако законодательством не предусматривается ответственность в случае невыполнения этой обязанности .
———————————
См. там же. С. 198.

Изменение договора коммерческого найма возможно по соглашению его сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ), а также в указанных законом случаях по требованию одной из сторон по решению суда (п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ).

Договор коммерческого найма прекращается с истечением срока его действия (статьи 683, 684 ГК РФ). Досрочное расторжение договора подчиняется требованиям статей 450 — 453, которые определяют основания, порядок и последствия изменения и расторжения гражданско-правового договора. Наниматель жилого помещения вправе с согласия граждан, постоянно с ним проживающих, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца (ст. 687 ГК РФ). По требованию наймодателя договор может быть расторгнут только в судебном порядке в следующих случаях:

• невнесение нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — невнесение платы более 2 раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Суд предоставляет нанимателю срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора коммерческого найма. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенные нарушения или не примет все необходимые меры для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения о расторжении договора на срок не более года (ст. 687 ГК РФ);
• использование нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает, жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение ими прав и законных интересов соседей. Наймодатель должен сначала предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений и, если, несмотря на предупреждение, нарушения не устраняются, вправе в судебном порядке расторгнуть договор (п. 4 ст. 687).

Кроме того, договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон договора, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, находится в аварийном состоянии, в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 687 ГК РФ). В соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, непригодными для проживания признаются жилые помещения (дома), находящиеся в ветхом, аварийном состоянии или в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания. Согласно ст. 23 Закона о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения жилые помещения по площади, планировке, освещенности, микроклимату, уровням шума и т.д. должны соответствовать санитарным правилам и целям обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока. Основным последствием прекращения и расторжения договора коммерческого найма является выселение нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении, к моменту прекращения, расторжения договора на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).

Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения урегулировано ст. 83 ЖК РФ, согласно которой договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (ч. 1 ст. 83) и прекращен независимо от их волеизъявления в случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина, объявления его умершим, безвестно отсутствующим (ч. 5 ст. 83). Такое специфическое основание прекращения договора, как истечение срока его действия, не распространяется на договор социального найма жилого помещения, так как договор является бессрочным (ч. 2 ст. 60).

Перечень оснований, по которым наниматель по договору социального найма жилого помещения может потребовать его расторжения, как и в случае договора коммерческого найма, законом не ограничен. Для расторжения договора социального найма жилого помещения нанимателю необходимо получить письменное согласие всех проживающих совместно с ним членов его семьи. При этом договор считается расторгнутым не с момента, указанного в письменном заявлении нанимателя, а со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ). Перечень оснований для расторжения договора в судебном порядке по инициативе наймодателя является исчерпывающим (ч. 4 ст. 83) и аналогичен основаниям расторжения договора коммерческого найма по требованию наймодателя.

В отличие от договора коммерческого найма прекращение и расторжение договора социального найма жилого помещения не всегда приводит к выселению нанимателя и совместно проживающих с ним граждан из жилого помещения. Согласно ст. 84 ЖК РФ выселение граждан в судебном порядке производится:

• с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договору социального найма жилого помещения (ст. 85). Благоустроенные жилые помещения предоставляются: при сносе дома; при переводе жилого помещения в нежилое; в случае если жилое помещение признано непригодным для проживания; в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома, при невозможности сохранения жилого помещения или уменьшения (увеличения) его общей площади;
• с предоставлением других жилых помещений по договору социального найма жилого помещения (ст. 90). Другое жилое помещение отличается от благоустроенного тем, что не обязательно должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта. Оно должно в соответствии с ч. 2 ст. 15 быть пригодным для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим нормам). Жилая площадь жилого помещения должна составлять не менее 6 кв. м. Кроме того, помещение может быть расположено за пределами населенного пункта, где проживал наниматель. Другие жилые помещения предоставляются при выселении по причине невнесения без уважительных причин платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;
• без предоставления других жилых помещений (ст. 91). Выселение производится как санкция за использование жилого помещения нанимателем и членами его семьи не по назначению, бесхозяйное обращение с жилым помещением, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, а также в случае невозможности дальнейшего проживания совместно с детьми граждан, лишенных родительских прав. Наймодатель должен сначала предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений и предоставить для этого разумный срок, и если нарушения не устраняются, то виновные граждане выселяются без предоставления другого жилого помещения.

ГК РФ не так подробно, как ЖК РФ, применительно к договору социального найма жилого помещения регулирует отношения по расторжению договора коммерческого найма. При этом глава 35 ГК РФ отсылает к жилищному законодательству, но только с целью восполнения оснований для расторжения договора (п. 3 ст. 687), а не для уточнения последствий выселения. Если это не пробел в регулировании отношений, а позиция законодателя, можно предположить, что досрочное прекращение договора коммерческого найма по инициативе наймодателя возможно с единственным последствием — выселением нанимателя в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. По договору социального найма жилого помещения такое последствие применяется лишь как санкция за правонарушение.

Договоры коммерческого и социального найма жилого помещения имеют черты сходства и различия. Оба договора характеризуются потребительской направленностью, которая выражается в предоставлении определенных гарантий более слабой стороне — гражданину (нанимателю). В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма жилого помещения более детально урегулирован ЖК РФ.

Содержащиеся в нормах главы 35 ГК РФ отсылки к жилищному законодательству не исчерпывают случаев его применения для регулирования отношений сторон по договору коммерческого найма. Исходя из принципа свободы договора стороны договора коммерческого найма вправе включить в него указание на применение конкретных норм жилищного законодательства (в том числе касающихся договора социального найма жилого помещения). Жилищное законодательство применяется, если не противоречит требованиям императивных норм главы 35 ГК РФ и сущности договора коммерческого найма.

Срок действия договора

Договор действует не более 5 лет. Отсутствие в тексте документа даты окончания найма или указание на автоматическое продление соглашения недопустимы.

После того как срок действия найма завершится, у арендатора есть первоочередное право на перезаключение договора на тот же самый объект недвижимости, но уже на другие сроки.

За 3 месяца до даты окончания действия соглашения собственник обязан:

• или предложить арендатору заключить новый договор – на старых или обновленных условиях;
• или проинформировать арендатора о нежелании перезаключать договор (главное условие – намерение не сдавать помещение в аренду как минимум 1 год).

Дополнительные особенности и нюансы

При заключении договора нередко оформляется и передаточный акт, который прикладывается к основному соглашению. Акт содержит описание всех объектов имущества (мебель, бытовая техника), которых собственник оставляет в квартире. Это предотвращает возникновение спорных ситуаций в связи с порчей или утратой имущества.

Иногда найм предоставляется с правом выкупа. После того как арендатор выкупил квартиру, ему необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ для оформления права собственности на объект. При себе необходимо иметь паспорт, договор найма, заявление на оформление прав и документы, подтверждающие полную оплату имущества.

Найм с правом выкупа несет в себе определенные риски – например, собственник может отказаться продавать квартиру, и тогда арендатору придется требовать возврата денег через суд. Если собственник или арендатор скончаются до проведения выкупа, то оставшемуся участнику придется самостоятельно решать все вопросы с наследниками.

Похожие записи:

• В Казахстане с 12 января запретят страховать иностранные машины
• Ходатайство о выдаче копии решения арбитражного суда
• Через сколько можно продать квартиру после покупки?