Кто оформляет продажу квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто оформляет продажу квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Придайте квартире товарный вид! Проведите генеральную уборку и избавьтесь от ненужных вещей, которые «съедают» квадратные метры. Так вы сможете показать пространство и создать атмосферу уюта, что сделает квартиру более привлекательной. При необходимости можно сделать косметический ремонт, а также привести в рабочее состояние окна, двери, электрику и сантехнику. Согласно статистике, даже затратив 3% от стоимости недвижимости на ремонт, вы продадите квартиру на 7% дороже.

РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
2. Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
3. Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
4. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
5. Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
6. После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
7. Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
2. Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
   • какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
   • какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
   • использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
3. Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
4. Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.

1. Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
2. Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
3. Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
4. Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
5. Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

Какие документы нужны для продажи квартиры

Основной перечень документов для продажи квартиры:

• Справка ЕГРН.

Внимание! В выписках ЕГРН, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.

• Кадастровый и технический паспорт.
• Выписка из лицевого счета.
• Справки о составе семьи.
• Предварительный договор купли-продажи.
• Договор купли-продажи.
• Акт приема-передачи квартиры.

Продать квартиру самому или через агентство?

Для начала нужно объективно оценить все возможные способы продажи жилья:

• Первый – это заказ частного риелтора.

Главный плюс такого специалиста в том, что он продаст квартиру намного быстрее вас: поможет со сбором документов, сам найдет хороших покупателей, организует просмотры.

Цена услуг: от 2 до 5% от стоимости квартиры.

• Второй – обращение в риэлтерскую фирму.

Такая компания сделает для вас еще больше, так как вся организация сделки ляжет на их плечи – от оценки квартиры до ее передачи новому владельцу. Еще одно весомое преимущество – заниматься продажей будет не только риелтор, а целый штат юристов, оценщиков, аналитиков, маркетологов, сотрудников отдела кредитования.

Цена услуг: в среднем от 1 до 5%. Все зависит от популярности компании и конкретного региона.

• Третий – продать квартиру самому, без посредников.

Вы можете остановиться на этом варианте, если не хотите платить риелторам. Но тогда успех сделки будет зависеть только от вас и не исключено, что она может затянуться на несколько месяцев.

Цена: Вам в любом случае придется потратить деньги на нотариуса, юриста, а также на объявления и саморекламу.

Сделаем вывод:

• Обращаться в агентство или заказать частного риелтора лучше, если:

— У вас сложная сделка – неликвидная квартира, проблемы с поиском покупателя, объект находится в ипотеке/залоге/долевой собственности.

— Вы продаете несколько квартир одновременно.

— У вас нет времени ждать, так как деньги нужны быстро.

• Оформлять сделку самому можно, если:

Проверяем юридическую чистоту квартиры

Перед заключением договора купли-продажи необходимо проверить собственника и юридическую чистоту объекта.

1. Проверяем собственника квартиры. Это важный пункт, так как на рынке недвижимости все еще остается немало мошенников.

Что необходимо проверить:

• Физическое и психическое здоровье продавца. Если у него есть психические расстройства или неврологические заболевания, сам собственник или его родственники могут оспорить сделку в суде, и ее признают недействительной. Именно поэтому важно запросить у собственника справки о том, что он не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.
• Количество наследников, которые могут претендовать на жилье. На рынке недвижимости распространены махинации, когда владелец «забывает» о других наследниках, а потом эти третьи лица оспаривают сделку в суде и оставляют покупателя без денег и квартиры.

Стоит ли продавать квартиру через риелтора

Продавать квартиру можно как с риелтором, так и без него. Но стоит понимать, что помощь в продаже или покупке недвижимости — это профессиональная деятельность риелтора. А значит, он обладает соответствующими профессиональными знаниями и практическим опытом в деле покупки и продажи недвижимости. Риелтор помогает найти покупателей в кратчайшие сроки и выступает посредником между сторонами.

Какие процессы чаще всего берет на себя риелтор при продаже квартиры:

• консультация по цене,

• создание профессиональных продающих фотографий объекта,

• размещение объявления,

• поиск покупателей по разным каналам и базам,

• осмотр и показ квартиры потенциальным покупателям,

• поддержка общения с потенциальными покупателями,

• помощь в сборе документов,

• организация юридической проверки документов,

• помощь в выходе на сделку,

• сопровождение сделки купли-продажи.

Не каждый риелтор — профессионал своего дела, соблюдающий деловую этику. Достаточно много риелторов, которых заботит только личная выгода, а не успешный результат всех сторон сделки. Часть риелторов убеждают будущих клиентов подписать договор, в котором прописывают дополнительные услуги. Их риелтор может даже не обсудить на переговорах с клиентом, но включить потом в договор. Также, если у клиента риелтора после сделки возникнут какие-либо проблемы, то риелтор уже не будет нести никакой ответственности за это. Клиент останется один на один с возникшими трудностями. Поэтому к выбору риелтора следует подходить очень внимательно.

Лучше всего выбирать риелтора с именем, т.е. риелтора, у которого хорошая репутация, много положительных отзывов, известное имя в профессиональной среде. Как правило, у такого риелтора хорошо работает сарафанное радио, поэтому можно поспрашивать среди знакомых и коллег либо почитать о нем в сети Интернет.

Еще лучше работать с риелторскими агентствами, которые присутствуют на рынке много лет, имеют хорошую репутацию и уже зарекомендовали себя как профессионалы своего дела. Как правило, в таких компаниях:

• все процессы отлажены и строго регламентированы,

• дорожат репутацией и не будут подсовывать в договор скрытые услуги и комиссии,

• помимо риелторов, работают юристы, которые помогают с проверкой и оформлением документов,

• сотрудничают со многими застройщиками в городе и стране и с легкостью могут подобрать вам альтернативный вариант покупки новой недвижимости или обмена старой,

• сотрудничают с банками по ипотечным программам, и поэтому также могут оказывать полноценную помощь на этапе оформления ипотеки.

Продавать квартиру через риелтора точно удобнее, проще и быстрее. Но для этого нужно тщательно отобрать надежных и профессиональных риелторов, а лучше всего обратиться в агентство с хорошей репутацией и многолетним опытом.

Если оформить доверенность на сотрудников агентства, то они могут взять весь процесс на себя:

1. Отфотографировать квартиру.

2. Провести анализ рынка и выставить цену.

3. Подать объявление.

4. Осуществить поиск потенциальных клиентов.

5. Показать квартиру.

6. Провести переговоры со всеми потенциальными покупателями, торговаться.

7. Собрать и проверить все документы.

8. Подписать предварительный договор.

9. Принять задаток.

10. Выписать из квартиры собственника.

11. Организовать сделку.

12. Собрать все справки об отсутствии задолженностей.

13. Передать ключи.

14. Подписать акт приема-передачи.

15. Оплатить налог.

Сотрудники в офисах Самолет Плюс помогут со всеми этими вопросами и не только!

На что обратить внимание при подписании соглашения купли-продажи?

• Для защиты прав продавца в соглашение вносится пункт о задатке. Прописывается сумма, которую продавец получил и остаток.

• Пункт о заверении продавца, который подписывает его и соглашается с тем, что все предоставленные сведения о квартире верны.

• Если покупатель приобретает дом или квартиру с мебелью, то этот пункт прописывается в договоре. Опись имущества проводится в акте передачи прав собственности.

• Если квартиру покупают по сертификату материнского капитала — обязательно прописывают этот пункт. Еще указывают, что доля в квартире выделяется ребенку, иначе сделку признают недействительной.

• Стоимость объекта недвижимости указывается не только цифрами, но и буквами. Если покупатель просит продавца намеренно занизить сумму сделки, чтобы якобы не платить налог, лучше на это не соглашаться. После получения задатка покупатель вправе оплатить ту сумму, которая указана в договоре.

• Если условия договора нарушены или не выполняются, расторгните соглашение купли-продажи. В итоге задаток вернется покупателю, а собственность будет обратно передана продавцу.

Документы для нотариальной конторы

Нотариальный договор продажи квартиры будет удостоверен только при условии подачи необходимого пакета документов:

• Предварительный договор (если он составлялся).
• Правоустанавливающие документы на квартиру.
• Справка ЖЭК о зарегистрированных по адресу лицах.
• Поквартирная карточка, заверенная печатью.
• Согласие супруга продавца на отчуждение объекта.
• Согласование органов опеки, если квартира (часть) принадлежит детям.
• Почтовая квитанция об отсылке предложения покупки долевым собственникам.
• Сертификат на материнский капитал (если используется при купле-продаже).
• Договор с банком, если продается ипотечная квартира.
• Справка о полной оплате коммунальных услуг.

В каждом случае нотариусом определяется конкретный перечень требующихся документов в зависимости конкретной ситуации. Нужно представить оригиналы и копии для сравнения и заверки.

Комплектация документов не составит труда, если заключается договор купли-продажи через нотариуса. Нотариальная контора берет на себя большую часть забот, делает соответствующие запросы в органы регистрации и учета, проверяет правоустанавливающую документацию, консультирует, как сторонам действовать, если возникают сложности со сбором справок. Это экономия времени и усилий.

Плюсы и минусы оформления сделки через нотариуса

К числу несомненных плюсов приобретения квартиры с участием нотариуса относится надежность сделки. Нотариус отвечает за качество своей работы не только репутацией, но и своим имуществом, поэтому он заинтересован в обеспечении интересов всех сторон договора.

Если по каким-то причинам дело доходит до суда, нотариально заверенные документы имеют повышенную доказательную силу в ходе разбирательства и рассматриваются в приоритетном порядке.

Кроме того, участие нотариуса позволит сэкономить большое количество времени, потому что все документы можно подготовить в одном месте. Кроме того, нотариальная контора сама направит их в Росреестр.

К числу недостатков относится высокая цена нотариальных услуг. С учетом работы над проектом договора, дополнительных услуг и пошлин общая стоимость может доходить до 50 и даже 100 тыс. рублей.

Оценка стоимости квартиры

Перед продавцом квартиры всегда стоит дилемма: очень хочется получить за свою квартиру максимально возможную сумму и, при этом, как можно скорее. Связано это с тем, что, как правило, квартиру продают ради того, чтобы на вырученные от сделки деньги приобрести другую квартиру. Однако дорого и быстро продать квартиру удается крайне редко, если у вас планируется альтернативная сделка, необходимо здраво взвесить все факторы, в том числе ценовые — квартиры меняют стоимость не одинаково, быть может требуемая вам жилплощадь будет дорожать, в то время как продаваемая — дешеветь или не меняться в цене. Тогда время работает против вас.

Чаще всего продавец и сам не знает, во сколько может быть оценена его квартира. Выяснить приблизительную стоимость можно несколькими способами. Например, побродить по доскам объявлений в интернете и посмотреть, по какой цене выставляются на продажу аналогичные его квартире варианты. Производя эти исследования запрашиваемых цен, необходимо понимать, что указанная в объявлениях стоимость — желаемая, фактическая — значительно ниже. Можно также пригласить профессионального оценщика или риэлтора. Этот способ предпочтительнее, так как специалист в процессе работы даст дополнительные рекомендации, выполнение которых позволит запрашивать за квартиру более высокую цену.

Цена вторичного жилья зависит от множества факторов. К основным из них следует отнести техническое состояние квартиры, дома и местоположение. Кроме того, к примеру, недвижимость в Москве оценивается еще и в зависимости от близости к метро, транспортным развязкам и т.д. Большую роль играет окружающая инфраструктура и близость к центру города.

Пользователи Интернета могут оценить недвижимость при помощи бесплатного онлайн-калькулятора. Подобный сервис предлагают на своих сайтах большинство крупных агентств и порталов недвижимости. Там все просто: клиент вводит данные (заполняет предложенную форму) и получает результат. Как правило, основными параметрами квартиры для оценки, помимо адреса, являются количество комнат, общая, жилая и кухонная площади, этаж и этажность, материал стен, наличие балкона или лоджии, тип санузла. Конечно, результат такой оценки не является абсолютно точным. Погрешность составляет 5-10%. Впрочем, эту же погрешность дают и профессиональные оценщики (только им придется заплатить за работу).

Есть масса субъективных критериев, влияющих на принятия решений покупателями, и, соответственно, на стоимость. Они не всегда описываются в объявлениях и могут потому не входить в онлайн-оценку. Это — сторона окон и вид из них (двор или улица, перспектива), экология микрорайона, тишина, естественное освещение, высота потолков, ближайшее окружение, наличие и количество лифтов, статус дома и многие другие детали. Чтобы учесть все нюансы необходим большой опыт работы на вторичном рынке и аналитические способности.

Определившись с примерной оценкой своей недвижимости, необходимо учитывать и рыночные факторы: спрос — предложение. Покупатель скорее всего начнет торговаться, и продавец должен быть к этому готов: ему стоит заранее определить для себя минимальную цену, которая его устроит.

Показ квартиры покупателю

От того впечатления, которое произведет на покупателя демонстрируемая ему квартира, зависит не только решение о покупке, но и ее окончательная стоимость.

О состоянии самой квартиры было сказано выше. Кроме этого, существуют такие мелочи, которые на первый взгляд кажутся несущественными, но оказывают влияние на результат. Так, показывая свою квартиру, стоит благожелательно, вежливо «провести экскурсию», не забывая обращать внимание клиента на ее преимущества. Это может быть и произведенный недавно качественный ремонт, и удобное расположение комнат, и просторная кухня, и чудесный вид из окна. Можно отметить, что здесь замечательные соседи, что недалеко от дома есть парковая зона.

После осмотра квартиры продавец с покупателем договариваются о технических моментах предстоящей сделки: окончательной стоимости квартиры, получении продавцом задатка, оговариваются сроки заключения сделки.

Продаваемая квартира может оказаться далеко от места жительства продавца. Например, необходимо показывать недвижимость в Москве, а он находится на другом конце страны. В этом случае можно попросить кого-нибудь показать квартиру. Обычно такую услугу можно заказать в агентстве недвижимости. Имейте также ввиду, что покупатели настороженно относятся к квартирам, продаваемым по доверенности — для них это повышенный риск. Поэтому, если есть возможность, то на сделке необходимо присутствовать лично.

Указанная в договоре купли-продажи сумма не всегда соответствует фактической. Это связано с попыткой уменьшить «налог с продажи жилья» (на самом деле это налог с доходов физических лиц — НДФЛ). Поэтому в договоре нередко указывается сумма, существенно меньше реальной. Это незаконно и может поставить под удар успешность сделки, а также чревато последствиями для обеих сторон.

Чем это грозит продавцу? Кроме риска так и не получить полную стоимость (если передача «не засвеченной» части стоимости планируется отдельно), есть еще риск попасть в поле зрения налоговой инспекции, если информация о сделке станет известна, что чревато уже и санкциями, и возможным уголовным наказанием.

Кроме того, такой договор не выгоден покупателю и он вполне может отказаться от сделки. Во-первых, если декларируемая сумма сделки менее двух миллионов, то он не сможет получить весь налоговый вычет (о вычете будет далее). Во-вторых, для него это риск, что в случае признания сделки не действительной (на это может быть много причин), он не сможет вернуть всю уплаченную им сумму. К тому же сама операция купли-продажи по суду может быть признана недействительной в силу ее мнимости по заявлению любого третьего лица — какой здравый человек на это пойдет?

Наша позиция в данном вопросе — необходимо соблюдать законы своей страны. К тому же, продавец в любом случае будет обязан подать декларацию о доходах за отчетный год в налоговую инспекцию с указанием суммы сделки, независимо от того, облагается этот доход по его мнению или нет. Поэтому давайте разберемся сколько и в каком случае придется заплатить государству.

Доходы физических лиц, резидентов Российской Федерации, облагаются по ставке 13% (п.1 ст. 224 НК РФ). Доходы не резидентов — по ставке 30%. Резидентом считается лицо, находящееся на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

Резиденты НЕ ДЕКЛАРИРУЮТ (п. 2 ст. 228 и ст. 229 НК РФ) и НЕ УПЛАЧИВАЮТ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ) налог с дохода, полученного от продажи квартиры (иной недвижимости), если она находится в собственности более трех лет.

Далее, Налоговый Кодекс РФ (ст. 220 НК РФ) предоставляет резидентам право на налоговый вычет, то есть на уменьшение налогооблагаемой базы, с которой и ведется расчет. Есть несколько вариантов вычетов, в зависимости от ситуации:

Если продавцов (и/или покупателей) недвижимости (сособственников) несколько, то вычет применяется пропорционально их долям или, в случае совместной собственности, по их договоренности.

Таким образом в большинстве случаев продавец не платит налог в силу того, что владеет квартирой продолжительный период времени. Если же срок владения менее 3 лет, то представляется возможным снизить налогооблагаемую базу на миллион, либо на три миллиона рублей и даже, с учетом возможных процентов, более, если одновременно приобретается другая недвижимость (например при альтернативной сделке).

Похожие записи:

• Пенсионный возраст для родителей детей-инвалидов
• Иск об истребовании документов
• Новые сроки уплаты налогов и сдачи отчетности в 2023 году