Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие особенности при приобретении квартиры в доме под реновацию в Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственники квартир в пятиэтажках, которые попали в первый этап, скорее всего, будут дожидаться нового жилья. Второй и третий этапы — это уже довольно отдаленная перспектива, здесь люди будут действовать по обстоятельствам — они могут выйти на рынок вторичного жилья для решения насущных жилищных проблем.
Ответы на популярные вопросы
- Можно ли использовать электронную регистрацию и сервис безопасных расчетов? — Нет, нельзя.
- Какие способы расчета возможны? — Только аккредитив.
- Можно ли использовать материнский капитал как первоначальный взнос? — Нет, нельзя.
- А погасить кредит досрочно погасить материнским капиталом? — Да,после оформления объекта недвижимости в собственность.
- Можно ли использовать субсидию 450 000 рублей для многодетных семей для погашения кредита? — Нет, нельзя.
- Можно ли получить налоговый вычет в будущем? — Да, ограничений нет.
Дорожают быстрее рынка
Стоимость квартир в домах под снос тоже формируется в зависимости от этапа расселения: чем ближе переезд, тем выше цены. По оценкам ЦИАН, средняя цена квадрата в доме с расселением до 2024 года на 6% выше, чем в домах со сносом во вторую волну, и на 14% дороже, чем недвижимость третьей волны расселения или после 2029 года.
Квартиры в домах под снос дорожают быстрее рынка, поскольку это возможность через несколько лет получить взамен жилье в новом доме, отметил руководитель аналитического центра ЦИАН. Средняя цена 1 кв. м в домах, включенных в программу реновации, сейчас составляет 239,8 тыс. руб., год назад «квадрат» в них стоил 200,7 тыс. руб., два года назад — 181,3 тыс. руб. «Рост за год составил 19%, в то время как в целом по вторичному рынку — 15%. За два года 32% и 23% соответственно», — привел данные Алексей Попов.
По оценкам аналитиков Est-a-Tet, рост цен на квартиры в домах реновации за год (июль 2021 года к июлю 2020 года) составил 20–30%, что практически сопоставимо с рынком вторичного жилья. «При этом первая очередь реновации по некоторым лотам завышена. Но здесь также зависит от того, есть ли уже уведомление о переселении или нет», — пояснила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
В то же время есть категория продавцов, которые выставляют свои квартиры на продажу в пятиэтажках «по неадекватно завышенным ценам», добавила Елена Макеева из «Инком-Недвижимости». Однако такие варианты не востребованы у покупателей. Если же квартира экспонируется по адекватной цене, то она довольно быстро уйдет из продажи.
Могут ли дом убрать из программы реновации
Жители многоэтажного дома могут проголосовать за исключение здания из программы реновации в любой момент в случае, если к этому времени ни один из нанимателей или собственников квартир еще не заключил договор о предоставлении нового жилья.
Чтобы дом исключили из программы, жители должны провести общее собрание, и на нем за отказ от реновации должны быть отданы не меньше одной трети от всех голосов дома. Если собрание решит исключить дом, то обратно его вернуть не получится.
Это риск для тех, кто решил инвестировать в старое жилье, чтобы затем получить новые квартиры. Если вы решили так вложить деньги, перед покупкой поговорите с будущими соседями и представителями управляющей компании. Выясните, нет ли в доме активных жителей, которые выступают и агитируют остальных против реновации. Если такие есть, схема инвестирования может провалиться, и вы останетесь с квартирой в старом доме.
В широком смысле реновация означает процесс обновления или улучшения чего-либо. Когда речь идёт о жилье, под реновацией понимают комплекс мер по улучшению жилищных условий граждан и повышению качества городской среды.
В Москве Программа реновации жилья действует с 2017 года. Её реализация в основном предполагает снос объектов старого жилого фонда и обеспечение граждан новым современным жильём, построенным в рамках этой же программы. План мероприятий был разработан на 15 лет, до 2032 года.
Как защитить себя при покупке?
Чтобы не потерять деньги в сделках с квартирами под реновацию, нужно учитывать определенные ограничения:
- проверить, не заключил ли собственник договор на передачу своей квартиры местным властям;
- выяснить, было или нет оформлено соглашение на выкуп квартиры;
- узнать, нет ли решения судебной инстанции о выселении владельца в принудительном порядке (если он отказался переезжать по реновации и при этом не согласился на денежную компенсацию);
- убедиться, что имущество принадлежит владельцу на праве собственности (оно может быть на балансе муниципалитета, а человек проживает по договору социального найма);
- проверить, не наложено ли на жилье обременение (банком или судом).
В чем выгода при покупке квартиры в доме под снос?
Квартиры в новых домах в среднем на 32% больше по площади, чем в «хрущевках» – в основном за счет увеличения нежилых зон, и особенно кухни. При этом значительнее других выигрывают от увеличения площади обладатели трехкомнатных лотов – они получат дополнительные 17,3 кв. м, в то время как собственники однокомнатных квартир – всего 8,5 кв. м. Также можно доплатить и получить жилье еще большей площади.
Также в числе преимуществ подобной покупки – полностью готовый ремонт в новой квартире, установленная сантехника и плита. Дворы домов, возведенных по реновации, благоустроены, в них предусмотрены качественные детские площадки и тренажеры.
Стоимость одного «квадрата» в новом доме в среднем на 19% выше, чем в «хрущевке». При этом в зависимости от локации разрыв может быть очень существенным и составлять от 2% до 36%.
Очевидно, что вложиться в старый фонд с перспективой переезда в новый дом выгодно как конечным пользователям, выбирающим квартиру для себя, так и инвесторам. Лоты в домах под снос привлекают обе группы покупателей возможностью за меньшие деньги получить квартиру в новостройке.
Возможные риски при покупке квартиры по программе реновации
Несмотря на то, что возможность приобретения жилплощади и ее последующего обмена на новый объект кажется исключительно выгодным вложением средств, на деле стоит опасаться возможных рисков. Так, опасности, которые могут ожидать покупателя, такие:
- если собственник помещения решит до момента переселения сделать ремонт, то его стоимость не будет компенсирована. Поскольку программа переселения предположительно будет длиться до 2032 года, можно долго прожить в неприглядном помещении;
- с течением времени разработанный план по переселению может быть несколько изменен, в связи с этим собственник жилплощади не обязательно получит квартиру в новом доме;
- установленный срок переезда в новые строения или перечисления денежной компенсации может быть перенесен;
- на помещение могут быть наложены обременения или присутствовать наследственные споры, но такой фактор возможен и при покупке любого помещения.
Преимущества покупки жилья по программе реновации
На первый взгляд, покупка квартиры в старом здании для участия в программе реновации кажется довольно выгодной сделкой, поскольку квартиры в новостройках стоят дороже, чем квартиры на вторичном рынке. Однако не стоит сразу же отвергать все опасности такой сделки. Важно внимательно рассмотреть их. Включает в себя:.
- Долгосрочные проблемы, связанные со списком домов, подлежащих переселению. Недовольство граждан может затянуть процесс. Не рассчитывайте на быстрое развитие, чтобы не разочароваться в результате.
- Программа может быть остановлена из-за недостаточного финансирования. Это не редкость и происходило на протяжении всей истории города.
- Рынок недвижимости преподносит сюрпризы. Например, может потребоваться время для роста цен на квартиры в новых многоквартирных домах. Вторичное жилье может быть дороже, чем новый дом в новом районе. Может пройти много времени, пока цены на квартиры в новостройках достигнут хорошей цены. Дома проходят через процесс распределения и установления цены на дома в конкретном районе.
- Невозможно сказать, насколько лучше будет новый дом. Граждане обеспокоены тем, что новые здания строятся в кратчайшие сроки. Это удивительно, поскольку в этих домах могут возникать проблемы во время эксплуатации.
- Ожидания от предлагаемых домов и реальность (размер квартиры и благоприятный район) могут не совпадать. Местонахождение дома — это то, где определяется его рыночная стоимость. Кроме того, ожидания от переустановки области в первую очередь могут быть разными.
- Если жильцы объединятся против реновации, власти скорректируют список предлагаемых для переселения домов. Поэтому можно выйти из программы расселения в третьей стране.
- Возможны новые поправки к закону. Например, в Московской области арендаторам предлагают оплачивать дополнительные площади из собственной экономии. Это очень беспокоит жителей столицы. Это связано с тем, что такие планы могут быть реализованы здесь.
Поэтому мы пришли к выводу, что покупка квартиры в готовом здании — дело рискованное. Каждый гражданин должен взвесить все «за» и «против» и понять все сложности. Вы можете обратиться к экспертам, которые помогут вам решить вопросы рынка жилья с большей актуальностью.
Можно приобрести квартиру в старом здании с помощью ипотечного кредита. Многие банки финансируют такие цели при определенных условиях. Например, старое здание служит гарантией выплаты денег. Даже если клиент не получит новый дом, банк гарантирует возврат инвестиций.
Какие существую риски?
- По закону участник программы должен подписать соглашение с фондом реновации, в котором говорится, что он может объявить свой новый дом своим собственным в течение нескольких лет. Однако невозможно стать законным владельцем, если фонд был ликвидирован. В настоящее время для этого нет никаких предпосылок, но они могут появиться, если изменится ваше финансовое положение.
- Вы не можете сразу продать полученную квартиру, так как она не сразу станет вашей собственностью. Процесс регистрации может занять до шести месяцев из-за бюрократии.
- Если вы продаете квартиру, приобретенную в период с 1 января 2016 года по 31 января 2019 года, владельцу придется заплатить сбор, если вы продаете ее в течение пяти лет; для квартир, приобретенных до 2016 года или после 2020 года, этот срок составляет три года. Однако для программ реновации существуют отдельные условия. Также учитывается период владения новой недвижимостью, в течение которого предыдущее жилье в хрущевке находилось в собственности. Это облегчает перепродажу, но требует выждать некоторое время после переезда, чтобы избежать уплаты 13% налога.
- Точные сроки получения новых квартир неизвестны, поскольку график сноса зданий для реконструкции 2020-2025 годов еще не утвержден и может растянуться на 5-10 лет. Третья волна переселения начнется после строительства нового здания на месте предыдущего пятиэтажного здания, для чего необходимо будет провести полное переселение, снос и подготовку участка.
- По мнению экспертов по недвижимости, существует также риск массового роста. Если три или четыре высотных здания для коммерческой продажи строятся вместе с домами для первых жильцов, количество рыночных предложений возрастет, и цены придется снизить.
- Наконец, районы могут быть исключены из программы. Могут быть организованы инициативные группы жильцов, которые неоднократно собираются для голосования. Если более 2/3 собственников откажутся участвовать в жилищной реформе, предыдущие решения могут быть затронуты, и здание будет исключено из списка отремонтированных зданий.
Купили квартиру в пятиэтажке под снос
Поскольку данное приобретение рассматривалось, как инвестиция, нас это не смутило. Сам клиент в ней жить не собирался, а под сдачу в наем вполне годится. Сделали в ней косметический ремонт, поменяли сантехнику. Завезли новую, но бюджетную мебель, и без проблем сдали, причем очень быстро, всё делал я, поэтому могу озвучить цифры.
Ремонт обошелся в 250 т. р. , это с заменой входной двери и установкой железной с двумя замками, один ключ (основной) даем жильцам, второй – держим у себя на тот случай, если жильцы будут неадекватные, заблокировать им доступ в квартиру – мое ноу-хау.
Но все было хорошо, ремонт, подчеркиваю, самый простенький, главное, чтоб было чисто и аккуратно. Квартиру сдали за 40 т.р. Можно было дороже, но жильцы были хорошие. Через полтора года дом пошел под под снос по программе реновации жилья.
Клиент получил квартиру в 17-ти этажном доме на соседней улице, на 8-ом этаже, двушку распашонку 58 метров. Как только получили свидетельство о собственности на новое жилье, это заняло около 6-ти месяцев, сразу выставили квартиру на продажу.
Риск № 1: неудачное расположение
Главный риск на сегодняшнем этапе – это отсутствие четких правил переселения. Неизвестно, какие альтернативы будут предлагаться, в какой именно локации, можно ли будет от них отказаться. Рассматриваемый Госдумой законопроект пока не содержит ответов на эти вопросы.
Больше всего рискуют жители и покупатели хрущевок тех округов Москвы, в рамках которых возможно расселение в любые районы (ЦАО, ТАО, НАО, ЗелАО). У них появляется теоретическая вероятность лишиться жилья, к примеру, в тихом Вишняковском переулке (Замоскворечье) и переселиться в новостройку в не столь удачном Басманном районе недалеко от метро «Электрозаводская». Учитывая обилие старых производственных площадок под строительство в данном районе, именно здесь могут появиться новостройки для переселенцев.
Схожие риски возникают у владельцев неоднородных масштабных районов, которые окружены противоречивыми локациями. Скажем, жителей пятиэтажек в Царицыно могут переселить в прилегающее Чертаново, а обитателей Южного Тушино – в Митино (за МКАД).
Какое вторичное жилье стоит покупать в Москве?
Можно ли увеличить жилую зону квартиры?
Если семья или одинокий получатель нового жилья хочет увеличить жилую площадь, он может интересоваться тем, как докупить метры. Причем выражаться это может в двух форматах:
- увеличение площади получаемой квартиры;
- покупка дополнительного жилого помещения.
Возможность докупить квадратные метры предоставляется всем участникам программы реновации. Вопрос об увеличении площади решается через Московский фонд реновации жилья. Заявление участник программы может подать:
- до момента переселения;
- на протяжении 2 лет с момента оформления квартиры в собственность (то есть, можно будет пожить в новой квартире, а потом переехать в более просторную еще в течение 2 лет).
В обоих случаях с собственниками жилья будет заключен договор обмена квартир с доплатой за большую стоимость.
Приобретение квартиры является рискованной сделкой для обеих сторон. Никто не желает попасться в лапы мошенников и стать участником аферы. Рассмотрим основные «подводные камни» и правила покупки квартиры на вторичном рынке в том числе и ветхого жилья под снос, встречающиеся при проведении купли-продажи:
- Продажа квартиры по доверенности. Нужно несколько раз удостовериться в том, что доверенность подлинная.
- Сомнительность предыдущих сделок с недвижимостью. История сделок с квартирой – важная составляющая чистоты сделки.
- Квартира, недавно полученная по наследству. Специалисты рекомендуют полгода не заключать никаких сделок с подобной недвижимостью, потому что могут «нагрянуть» нежданные родственник и аннулировать условия ДКП.
- Жилье, приобретенное с участием средств материнского капитала. По правилам такая недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать ее собственник должен предоставить детям равноценное жилье в тех же долях. Если кто-то выявит нарушение, сделка будет отменена.
- Ошибки при проведении приватизации. Если ошибки имеют место в существующей документации, то это является основанием признать значение проведённой процедуры ничтожной.
- Приобретение жилья у пожилых людей. Поэтому всегда имея дело с возрастной группой продавцов следует требовать справку из психоневрологического диспансера, что этот гражданин (ка) нес состоит там на учёте.
Почему продают квартиры в домах под реновацию
Для Продавца продажа квартиры в доме под реновацию – это выгодное и прибыльное мероприятие. В отличие от Покупателя Продавец несет куда меньше рисков.
Собственник квартиры в «хрущевке» знает, что на его предложение всегда найдется заинтересованный приобретатель. Многие москвичи хотят купить недорогое жилье в пятиэтажке, чтобы впоследствии обменять его на жилье в новостройке. Из-за наличия высокого спроса Продавец получает возможность диктовать свои условия и проводить куплю-продажу преимущественно в своих интересах.
С одной стороны, Продавец лишается возможности переехать в комфортабельную квартиру в новостройке. С другой стороны, он может просто рассчитать, сколько денег понадобится ему на приобретение квартиры в удобном и современном здании. Именно от этой цифры Продавец, скорее всего, будет отталкиваться при установлении цены на жилье в «хрущевке». Получается, что собственник ничего не потеряет.
Сколько можно выиграть в цене
Основная мотивация покупки жилья в пятиэтажках — возможность через несколько лет переехать в новостройку и в уже сложившемся районе. Во-вторых, переселенцы получают квартиры большой площади — переезд по программе в среднем дает прибавку к общей площади на 16–20%. Увеличение пространства происходит, главным образом, за счет кухни, санузлов, коридоров, при этом жилая площадь может не измениться.
В-третьих, сама стоимость жилья в новых домах по реновации тоже выше, чем в хрущевках. «Учитывая увеличение площади, разница в цене может доходить в отдельных случаях до 50–70%», — отметил Алексей Попов.
Если перейти на цифры, то однокомнатная квартира в первой очереди стоит примерно 8,5–8,9 млн, а однокомнатная квартира в новом доме будет стоить 12–14 млн руб., прирост — почти 60%, привела пример Юлия Дымова. Еще реновация дает возможности для улучшения жилищных условий: участник программы может воспользоваться дополнительной скидкой в течение года на покупку дополнительной площади. То есть, имея однокомнатную квартиру, можно докупить до двушки или до трешки, предел — 100 кв. м, добавила эксперт.