Нужно ли платить налог при обмене квартиры на квартиру

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли платить налог при обмене квартиры на квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Итак, вам нужно определить сумму полученного дохода, если квартира на момент ее передачи новому владельцу находилась в вашей собственности менее 3 или 5 лет. Это необходимо для расчета дохода, облагаемого налогом, и заполнения декларации 3-НДФЛ.

Особенности мены долей

Главное, что надо учесть при мене доли — собственникам остальных долей в недвижимости мена предлагается в первую очередь. Если они отказываются, то можно менять свою долю с родственниками, не имеющими доли. Эта сделка обязательно должна регистрироваться нотариусом.

Нельзя меняться долями в следующих случаях:

• какой-либо из объектов находится в аварийном или ветхом доме;
• одна из долей находится в приватизированном жилье, а другая — в муниципальном;
• на каком-либо из объектов есть запрет на совершение сделок.

Составляемый договор желательно регистрировать у нотариуса, чтобы защитить права в случае непредвиденных обстоятельств. Вы или указанный в договоре представитель передаете доплату партнеру по сделке, и нотариус высчитывает из суммы налог при обмене квартиры. Лишь после этого следует направляться в Росреестр для выполнения ряда процедур:

— Передаете полностью подготовленный пакет документов;

— Получаете реквизиты и пересчитанную сумму, которая вычисляется уже на месте и идентична показателям, указанным нотариусом;

— Оплачиваете сумму любым удобным образом и становитесь в очередь на рассмотрение документов.

После этого остается передать бумаги специалистам из государственных органов. Процесс отнимает минимум времени, и сразу после него можно вступать в свои законные права. Время выселения прежних жильцов и вашего заселения оговорено в договоре, и ни при каких условиях нельзя препятствовать попадать в квартиру прежним ее обитателям.

Когда возможно аннулирование

Действующее законодательство предусматривает 5 способов аннулировать договор, даже если стороны идеально его соблюдают:

— Один из участников сделки получил судебный иск;

— Суд признал соглашение недействительным;

— Здание находится в аварийном состоянии или подлежит сносу;

— Служебные помещения и общежития нельзя менять;

— Один из участников был исключен из ЖСК.

После аннулирования соглашения, недвижимость возвращается изначальным владельцам, из регистрационной палаты удаляются все внесенные изменения, возвращаются оплаченные налоги и остальные средства. Действующее законодательство стремится максимально обезопасить граждан от возможных мошеннических схем и нежелательных последствий.

Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры?

Перечень основных документов, которые подаются в муниципалитет, следующий:

• заявление с указанием причин обмена и адресом квартиры, в которую планируется переехать;
• договор обмена;
• договоры социального найма для обеих квартир;
• ордер на квартиру (выдавался до 1 марта 2005 года);
• копии паспортов квартиросъемщиков;
• справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
• технические паспорта обеих квартир (можно получить в многофункциональных центрах государственный услуг (МФЦ) за 10 рабочих дней);
• справки об оценочной стоимости обоих помещений (ее можно получить в БТИ при личном обращении или заказать через МФЦ);
• нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних жильцов;
• справки о санитарно-техническом состоянии домов, в которых располагаются квартиры;
• разрешение органов опеки (если среди жильцов есть несовершеннолетние или недееспособные).

Для обмена квартиры потребуются такие же документы, как и для продажи:

• техпаспорт на квартиру, выписки из ЕГРН;
• документ, подтверждающий способ приобретения (договор купли-продажи, долевого строительства и т.д.);
• удостоверение личности каждой из сторон сделки;
• согласие супруга, если объект приобретён в браке;
• согласие органов опеки, если в квартире проживают дети;
• другие документы (сведения об отсутствии задолженности, сведения о зарегистрированных в квартире жильцах).

Особенности проведения сделки:

1. Договор составляется в письменной форме в 3 экземплярах (по одной – сторонам, третья – в Росреестр);
2. До подписания определяются порядок и условия доплаты;
3. Сделка подлежит регистрации в Росреестре (удобнее всего – через МФЦ).

Внимание! Нотариальное заверение договора мены по общему правилу необязательно, однако лучше воспользоваться им.

Нужно ли платить налог при обмене квартиры?

При продаже недвижимости с прибылью чаще, чем раз в 5 лет, нужно платить подоходный налог – 13 процентов от чистого дохода. Т.е., если А. купил квартиру в 2018 г. за 5 млн. рублей, а продал в 2021 г. за 10 млн., ему придётся подать декларацию и перечислить государству 13% от разницы в 5 миллионов, или 650 тысяч рублей.

Поскольку согласно ст.567 ГК РФ к договору мены применяются правила сделки купли-продажи, то и налог в схожей ситуации платить придётся. Но есть нюанс! Например, подлежат обмену две равноценные квартиры, рыночная стоимость которых выросла. В договорах можно указать цифру, которая устроит обе стороны (например, цену при приобретении/создании). В этом случае платить налог не придётся. Прямого нарушения закона нет, поскольку участники вправе определить любую цену.

Совершенно другая схема, как обменять квартиру, действует при сделках на рынке нового жилья. По схеме trade-in застройщик или агентство недвижимости принимает старую квартиру для реализации и одновременно бронирует новую, фиксируя стоимость.

Внимание! По trade-in чаще всего совершается несколько договоров – на оказание услуг по реализации старого жилья за процент; договор купли-продажи с найденным покупателем; соглашение о бронировании и, наконец, договор купли-продажи нового жилья.

Есть и другая, менее распространенная схема – когда старая квартира берется в качестве части оплаты новой. Доплата производится по ДКП. Такие операции проводят застройщики.

Обычно к старому жилью предъявляются такие требования:

• расположение в городе, в котором приобретается новостройка;
• хорошее техническое состояние и наличие всех документов;
• стоимость ниже цены нового жилья.

Необходимый пакет документов для оформления сделки обмена

Оформление сделки напоминает обычный процесс купли-продажи недвижимости. Нужно собрать пакет документов и составить договор.

Какие документы нужны:

В пакете документов должны быть:

1. Паспорта собственников.

2. Правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы.

3. Нотариально удостоверенное согласие супруга, если происходит обмен совместной собственности.

4. Заявление на регистрацию сделки в Росреестре.

5. Квитанция об оплате госпошлины.

6. Договор с указанием величины доплаты или с указанием, что мена происходит без доплаты.

7. Отчет об оценке для определения стоимости квартиры, если стороны решили оценить объекты с помощью специалиста.

Для ФНС сделка по обмену выглядит как две сделки по купле-продаже. Нужно будет заплатить НДФЛ, если не пройден пятилетний порог владения. Порог может быть и 3 года, если жилье единственное, получено в наследство от близкого родственника или было подарено.

Для обеспечения юридической защиты при обмене нужно, чтобы интересы каждой стороны представлял юрист или риелтор.

Остались вопросы? Самолет Плюс поможет вам разобраться!

Заключается договор мены у нотариуса в присутствии обеих сторон. При наличии доплат, прописанных в договоре, там же происходит выплата средств. Нотариус регистрирует сделку и просчитывает размер налоговых сборов.

При обмене недвижимости, находящейся во владении меньше 3 лет, процентная ставка составит 13%, для граждан Российской Федерации, от всей стоимости квартиры за вычетом 1 млн. рублей. Если в договоре обмена не указана стоимость квартиры, то тогда нотариусом берется в расчет средняя рыночная цена.

С 2018 года открыт доступ к оплате налоговых сборов через электронный сервис. Также можно оплатить налоги в банке по предоставленным нотариусом реквизитам.

Из столицы в область: как обменять квартиру на загородный дом

Итак, вам нужно определить сумму полученного дохода, если квартира на момент ее передачи новому владельцу находилась в вашей собственности менее 3 или 5 лет. Это необходимо для расчета дохода, облагаемого налогом, и заполнения декларации 3-НДФЛ.

Сумма дохода, полученного по договору мены квартир, равна стоимости квартиры, ПОЛУЧЕННОЙ в обмен. Здесь есть несколько вариантов:

1. Квартиры признаны равноценными и их стоимость установлена договором.
2. Квартиры признаны равноценными и их стоимости в договоре нет.
3. Ваша квартира дороже квартиры, полученной в обмен. Поэтому вы получаете доплату.
4. Ваша квартира дешевле квартиры, полученной в обмен. Поэтому вы вносите доплату.

Внимание!
Если ваша квартира получена в собственность после 1 января 2016 года, то доходом, облагаемым налогом, считают одну, но НАИБОЛЬШУЮ величину:

• или сумму дохода, которую вы рассчитали самостоятельно (например, исходя из стоимости квартиры, указанной в договоре мены);
• или 70% от кадастровой стоимости вашей квартиры.

Если ваша квартира получена в собственность до 1 января 2016 года, то доходом, облагаемым налогом, считают сумму, которую вы рассчитали самостоятельно. Кадастровая стоимость квартиры никакого значения не имеет.

В этой ситуации вашим доходом считают ту цену квартиры, которая указана в договоре. Она должна быть отражена в декларации 3-НДФЛ. Исходя из нее и рассчитывают доход, облагаемый налогом. Но если эта сумма меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доходом считают 70% от кадастровой цены (по квартирам, полученным после 1 января 2016 года).

Пример
Квартира приобретена в собственность в 2021 году. Она обменивается на другую равноценную квартиру. По договору мены квартиры оценены в 2 300 000 руб. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет.

Налог с продажи недвижимости в 2021 году: что изменилось и как сэкономить

Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.

Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:

• кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
• пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
• нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
• пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
• пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
• пpивaтизиpoвaли квapтиpy.

Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.

К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.

A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.

Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти

Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.

Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:

• кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
• пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
• нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
• пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
• пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
• пpивaтизиpoвaли квapтиpy.

Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.

К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.

A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.

Как определить налоговую ставку при обмене недвижимостью

При обмене недвижимостью может возникнуть необходимость уплаты налогов, и для определения точной суммы налога необходимо знать налоговую ставку. Налоговая ставка при обмене недвижимостью зависит от нескольких факторов и может быть разной для разных категорий налогоплательщиков.

В первую очередь, налоговая ставка зависит от статуса налогоплательщика. Для физических лиц, владеющих недвижимостью в качестве личной собственности, налоговая ставка может составлять определенный процент от стоимости недвижимости. Однако, для инвесторов, занимающихся куплей-продажей недвижимости, налоговая ставка может быть выше.

Также, важным фактором является срок владения недвижимостью. Если вы владели недвижимостью менее трех лет, то налоговая ставка может быть выше, чем при владении более трех лет. Это связано с тем, что при обмене недвижимостью, владеемой менее трех лет, возможно уплатить налог на прибыль от продажи недвижимости.

Еще одним фактором, влияющим на налоговую ставку при обмене недвижимостью, может быть наличие долга по ипотеке. Если у вас есть задолженность по ипотечному кредиту, то налоговая ставка может быть увеличена.

Для определения налоговой ставки при обмене недвижимостью рекомендуется обратиться к специалисту в области налогообложения или к юристу, который сможет провести детальную консультацию и помочь определить точную сумму налога, исходя из всех указанных факторов.

Не забывайте, что для определения налоговой ставки при обмене недвижимостью необходимо учитывать множество факторов, и только профессионалы могут дать точный ответ.

Похожие записи:

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру где серия и номер
• Надзорное производство: понятие и порядок возбуждения
• Закрытие 19 счета, это как? #737711