Согласие супруга на переуступку по договору долевого участия

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласие супруга на переуступку по договору долевого участия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.

РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
2. Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
3. Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
4. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
5. Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
6. После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
7. Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.

СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
   1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
   2. до момента расторжения Договора.
3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

Зачем покупать квартиру по переуступке, если можно напрямую у застройщика

Объявления о продаже квартир по переуступке размещаются на тех же досках объявлений, что и квартиры вторичного рынка, например на «Авито» или «ЦИАН».

В описании квартиры обычно указано, что дом еще в процессе строительства. И если вы хотите купить жилье в почти построенном доме, то выбора может не быть, так как часто квартиры раскупаются на ранних стадиях строительства будущими собственниками или инвесторами, которые потом продают их по договору уступки.

Такими инвесторами могут быть как юридические, так и физические лица. С одной стороны, для покупателя это дополнительное звено в цепи сделки, с другой — у такого варианта есть преимущества:

• район — иногда в хороших районах квартиры у застройщика раскупают на старте. Тогда единственный шанс купить жилье в конкретном доме — приобрести квартиру по переуступке или на вторичке, когда дом уже достроится;
• планировка — хорошие квартиры тоже раскупают сразу, порой найти нужную планировку можно только у инвестора;
• цена — обычно ниже, чем при покупке готовой квартиры. А в некоторых случаях бывает, что до сдачи дома в эксплуатацию остается несколько месяцев.

После того как выбрали квартиру, нужно минимизировать свои риски.

Как получить квартиру по договору переуступки прав требования

Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.

Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ либо Росреестре.

Для этого потребуются:

• паспорт;
• договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
• копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
• акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
• квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 рублей — физлицам, 22 000 рублей — юрлицам.

Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выписку из ЕГРН.

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

---

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

1. Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
2. Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
3. Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

1. Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
   Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
2. Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

---

Итак, подведём итоги:

Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
1. Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
2. Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.

Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки

№	Наименование документа	Экземпляр
1	Документ, удостоверяющий личность (паспорт)	оригинал
2	Документ об уплате госпошлины	оригинал и копия (с 2-х сторон)
3	Зарегистрированный ДДУ	оригинал
4	Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями	4 экземпляра
5	Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность)	оригинал и копия
6	Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным	оригинал и копия
7	Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется)	оригинал

В дду два дольщика как будет оформлена собственность квартиры

Показать договор юристу До того, как дело дойдет до подписания ДДУ на руки дольщику выдается проект будущего дома и его квартиры. Получив на руки экземпляр ДДУ, следует сверить его с проектом и по возможности найти отличия. Их быть не должно, но так бывает не часто.

Показывая ДДУ юристу, дольщик делает верный шаг, так как специалист сразу выявит все рискованные пункты. Поскольку речь идет, как правило, о нескольких миллионах, очень важно дотошно проверить каждую запятую в документе. Экономить на юристе в данном случае — слишком дорогое удовольствие.

В ДДУ от надежного застройщика обязательно будет указано:

Совершенно по-другому будут развиваться события, если пара подписала брачный договор, который переводит все материальные отношения в данной семье в договорной режим. В соглашении супруги сами устанавливают, на каких условиях будет делиться между ними недвижимость, определяют размер доли каждого в приобретаемом жилье.

При данных обстоятельствах не требуется получать согласие супруга на заключение ДДУ, поскольку эта квартира не считается их общей собственностью.
Каждому из них принадлежит только его доля, определенная подписанным ранее соглашением.

Нюансы оформления квартиры в долевую собственность Нередко возникают ситуации, которые не вписываются в общие правила.

Порядок покупки квартиры по договору уступки прав требования у подрядчика

В долевом строительстве довольно часто встречаются случаи, когда в роли первого инвестора выступает подрядчик либо поставщик материалов. Если первоначальным инвестором является подрядчик, в данном случае действует простая схема покупки квартиры: между застройщиком и подрядчиком заключается договор подряда с дальнейшим поэтапным зачетом стоимости работ по мере выполнения в счет оплаты приобретаемых объектов. Покупателю необходимо проверить:

• договор долевого участия в строительстве;
• договор подряда;
• документы, подтверждающие выполнение порядных работ;
• соглашение о зачете стоимости работ;
• справку от застройщика об отсутствии взаимных претензий и осуществлении зачета.

Что еще может содержаться в договоре?

Помимо обязательных условий договора, в него могут быть включены дополнительные пункты, например, такие как:

• Порядок и условия одностороннего отказа от договора, в том числе, когда дольщик может расторгнуть договор, и будут ли к нему применены какие-либо штрафные санкции;
• Порядок и условия уступки прав требования по договору, то есть возможность продажи квартиры или частного дома, приобретённых по ДДУ, до того, как строительство будет завершено;
• Действия в обстоятельствах, на которые не могут повлиять ни дольщик, ни застройщик, например, стихийные бедствия;
• Порядок сдачи и приемки работ;
• Порядок урегулирования претензий;
• Другие условия по договорённости сторон.

Ни одно из дополнительных условий не может противоречить закону о долевом строительстве, иначе договор или отдельные его пункты могут быть признаны недействительными в суде.

Покупая квартиру в строящемся доме, дольщик заключает договор участия в долевом строительстве (ДДУ) с компанией-застройщиком. В соответствии с ДДУ он получает право требования на будущую квартиру, потому что на момент заключения такой сделки самого дома физически еще нет. И даже если он есть, но не введен в эксплуатацию, вступить во владение квартирой нельзя. В ДДУ обычно прописывается, когда дом будет введен в эксплуатацию, а дольщик получит ключи.

Покупка квартиры в строящемся доме, особенно на начальном этапе строительства, обходится дешевле, чем если купить ее в готовом доме. Разница в цене может быть как значительной, так и небольшой — это зависит от многих факторов, но она всегда есть.

Инвесторы в недвижимость пользуются такой возможностью: покупая право на получение квартиры в доме еще в стадии котлована, они перепродают его, когда стройка почти завершена.

То есть сделка проходит, когда объекта недвижимости еще не существует, — он продолжает строится, и адреса у него тоже нет.

Фактически продавец уступает свое право на будущую квартиру новому покупателю. Это называется переуступка прав требования. Такую сделку оформляют, заключив договор переуступки. В документе есть специальные термины:

— цедент (продавец);
— цессионарий (покупатель);
— цессия (непосредственно переуступка).

В цессии прописывают замену предыдущего дольщика, оформившего ДДУ в начале строительства дома, на нового, которому квартира в этом доме понадобилась сейчас.

Как продать квартиру по переуступке с ипотекой

Частные инвесторы и партнеры застройщика — не единственные продавцы жилья в строящихся домах. Обычные покупатели, которые оформили ДДУ в ипотеку, тоже могут оказаться в ситуации, когда будущая квартира перестала подходить. Это происходит по разным причинам.

Покупали однокомнатную, родились близнецы, понадобилось жилье больше. Планировали переселить родителей, а они передумали переезжать. Бывают и более неприятные ситуации, например, потеря работы и, как следствие, невозможность обслуживать ипотечный кредит.

Продажа квартиры по переуступке с ипотекой не запрещена. Но ее сложнее организовать, и, скорее всего, она будет не очень выгодна продавцу (цеденту). Ипотечные сделки предполагают залог — это имущество или права требования, которые банк сможет продать, если заемщик будет не в состоянии обслуживать кредит. Значит, на продажу нужно разрешение банка.

Допустим, банк его дал. Заемщик отправляется к застройщику, получает разрешение на уступку. И оказывается в ситуации, когда в ЖК продается, например, еще 10 таких же квартир. Объявления о продаже по рыночной цене (цене как от застройщика) могут висеть месяцами, не получая предметных откликов. Все это время нужно продолжать платить ипотеку, если не удалось договориться с банком об ипотечных каникулах.

Скидка не запрещена, но пространство для маневрирования ценой ограничено, потому что определенную сумму нужно вернуть банку.

Заемщики, которые покупали квартиру по программам субсидируемой ипотеки от застройщиков, чаще всего не смогут выручить от продажи по переуступке сумму, достаточную для погашения кредита.

Механизм таких программ рассчитан на то, чтобы минимизировать ежемесячный платеж. Это получается при низкой ставке, но увеличении стоимости сделки. То есть застройщик предлагает квартиру, например, за 15 млн рублей вместо 12 млн рублей и дает очень низкую ставку. В том же доме могут быть покупатели, которые оформляли сделку на рыночных условиях, с ними квартира по спецпрограмме конкурировать в цене не сможет.

Памятка покупателю: какие документы обязательно нужно запросить у продавца?

Чтобы свести к минимуму риски при переуступке квартиры в новостройке, у продавца нужно запросить следующие документы:

• Оригинал или нотариально заверенную копию ДДУ.
• Согласие на цессию от застройщика.
• Согласие на сделку от банка (при ипотеке).
• Согласие на сделку от супруга/супруги.
• Выписку из Росреестра с указанием всех участников ДДУ и обременений.
• Справку об отсутствии долга от застройщика либо выписку со всеми расчетами по договору долевого строительства.
• Согласие органов опеки на проведение сделки, если несовершеннолетние дети прописаны в ДДУ.

Отвечает нотариус нотариальной палаты Анна Таволжанская (Санкт-Петербург):

1. Получите согласие банка, в котором Вы брали кредит, на передачу Вам всех прав по договору участия в долевом строительстве.
2. Заключите соглашение о передаче Вам всех прав по договору участия в долевом строительстве. Это соглашение заключается между Вами и Вашей гражданской супругой. Если вами выплачены все деньги, которые вы были должны застройщику, то застройщик не может запретить заключение такого соглашения. Но при этом многие застройщики берут довольно существенную плату за переоформление договора участия в долевом строительстве.
3. Переоформите в банке кредитный договор, исключив Вашу гражданскую супругу из числа заемщиков.
4. Зарегистрируйте соглашение о передаче прав по договору участия в долевом строительстве в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Документы, необходимые для переуступки квартиры:

• документ, удостоверяющий личность (паспорт);
• документ об уплате госпошлины;
• зарегистрированный ДДУ;
• договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями;
• нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность);
• согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным;
• письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется)

В.: Обязательно ли в принципе согласие застройщика на уступку, если, например, дольщик ничего не должен застройщику?

А.К.: Первое отличие между уступкой права требования и переводом долга заключается в том, что если я всё выплатил застройщику, застройщик только должен мне квартиру передать, то я могу уступить права по общему правилу без согласия застройщика. Но нужно смотреть договор. В 214 законе не указано, что уступка права требования возможна без согласия застройщика. В ГК РФ говорится, что я могу уступить права требования другому лицу, если я полностью всё оплатил, и мне не нужно согласие застройщика, если иное не установлено в договоре долевого участия. Если такое согласие предусмотрено, а, как правило, застройщики пишут, что уступка права требования возможна только с согласия застройщика, то в таком случае сначала необходимо получить согласие застройщика, подписать договор с цессионарием, т.е. с новым дольщиком, а уже потом регистрировать уступку, после этого такой договор будет считаться заключенным. Если происходит перевод долга, т.е. я еще не выплатил все деньги застройщику и хочу уступить свой долг другому лицу, то нужно обязательно согласие застройщика, даже если это не указано в договоре.

Плюсы и минусы сделок с квартирами по договору уступки прав требования

Однако, несмотря на перечисленные нюансы, чаще всего покупка квартиры по договору уступки прав требования (цессии) — это сделка, выгодная для покупателя.

Если продавец/цедент — инвестор, ему нет смысла затягивать процесс продажи, потому что, скорее всего, у него на примете квартиры в другом строящемся жилом комплексе, и их нужно успеть купить по выгодной цене, предварительно продав имеющиеся. Продажа по личным обстоятельствам тоже не повод затягивать и ждать покупателя, который согласится на рыночную цену.

Преимущества

В итоге среди преимуществ сделки по уступке:

— Предложение по уступке может быть лучше тех вариантов, которые предлагает застройщик. Инвесторы выкупают жилье на лучших этажах и с лучшим видом из окна.

— Дом, в котором инвестор продает квартиру по уступке, точно будет сдан быстрее, чем новостройка на более раннем этапе строительства, если не возникнет непредвиденных обстоятельств.

— Скидки. Продавцы демпингуют, чтобы как можно скорее найти покупателя. В итоге можно приобрести квартиру на 10–20% дешевле, чем предлагает застройщик.

— Есть шанс заработать на разнице в цене — инвестор продает дешевле, чем застройщик, и до того, как дом сдан.

— Переуступка популярна, так как позволяет сравнительно дешево купить квартиру, когда дом уже в высокой стадии готовности. Покупатель рискует меньше, не вкладываясь на этапе котлована, а инвестор зарабатывает свою разницу в цене. Однако у подобного рода сделок есть и неприятные моменты.

Недостатки

Скрытых недостатков договор уступки прав по ДДУ не имеет. Но, как и в случае с любой новостройкой, есть риски, что девелопер не справится со своими обязательствами по какой-то причине, то есть просто не построит дом. Чтобы избежать такого развития событий, необходимо тщательно изучить и ЖК (есть ли разрешение на строительство, права на участок и т. д.), и информацию о застройщике.

По переуступке прав передается недостроенное жилье, поэтому до совершения сделки просто необходимо проверить, как идут дела у застройщика.

Большое количество выставленных дольщиками на рынок недостроенных квартир может говорить о том, что у застройщика есть проблемы. Например, это может значить, что застройщик неоднократно срывал сроки сдачи дома и, хотя банкротом он не признан, и даже продолжает строительные работы, многие дольщики уже стремятся избавиться от активов, которые с ним связаны.

Риски

Специфические риски покупки квартиры по договору уступки прав требования:

— Предлагать переуступку может не тот, кто действительно заключил ДДУ. Это обязательно нужно проверить. Если кто-то выступает от лица дольщика, у него должна быть нотариальная доверенность.

— Застройщик может прямо запрещать переуступки в договоре ДДУ. И, хотя такое условие признается судами ничтожным, на практике прежде чем соглашаться на сделку по переуступке, лучше убедиться, что в ДДУ, к которому заключается цессия, нет такого ограничения.

— Если сделка будет признана незаконной, то все обязательства застройщика перед тем, кто заключил договор цессии, исчезнут. Предъявить претензии можно будет только тому, кто продал вам свое право требования доли в строящемся доме.

— Почти всегда у покупателя нет времени подумать. Сделка перестает быть возможной, как только сдается дом, и дольщик принимает объект, поэтому инвесторы стараются успеть до этого момента. Потом им придется уже оформлять право собственности и заключать договор купли-продажи.

— Проверка продавца в сделке по переуступке — обязанность покупателя. Если продавец состоит в браке, потребуется согласие супруга на сделку. Если есть несовершеннолетние дети, нужно будет связываться с опекой.

— Если квартиру по переуступке продает подрядчик, с которым застройщик расплатился квартирами, сделке нужно уделить особенное внимание. Нужно не просто изучить деятельность фирмы, с которой заключается договор цессии, но и убедиться, что все обязательства перед девелопером она выполнила в полном объеме. Надежнее всего обратиться к представителям застройщика, которые скажут, нет ли у них претензий к подрядчику.

Похожие записи:

• Как стать почетным донором России
• Продажа квартиры с незаконной перепланировкой в 2024 году
• Пенсия по инвалидности в Беларуси