Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Компенсация за снос дома с земельным участком при строительстве трассы в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если снос дома понадобился муниципальным (федеральным) властям по причине необходимости прокладки автомобильной дороги или возведения других объектов муниципального (федерального) значения, закон встает на сторону властей. Другими словами, собственник дома и участка обязан договориться об условиях выкупа его жилья, перевезти имущество и освободить участок. Отказаться от переезда человек не вправе, иначе он будет выселен принудительно и получит компенсацию, установленную судом.
Изъятие частного дома с участком перед сносом: описание законной процедуры
Важно! Внимательно ознакомьтесь с процедурой изъятия домов перед сносом. Случается такое, что дом пытаются отнять по личной инициативе застройщика, которому приглянулся участок земли, хотя официального решения властей о необходимости сноса не имеется.
Процедура изъятия жилого дома ради строительства трассы, соблюдаемая в соответствии с законом, выглядит следующим образом (если в вашем случае какой-то из этапов будет упущен, это должно вас насторожить):
- Причина, по которой жилая постройка должна быть снесена, обосновывается:
- возможно, дом находится в аварийном состоянии, и дальнейшая его эксплуатация не представляется безопасной;
- или же у региональных/федеральных властей нет иных вариантов, кроме как освободить данный участок земли под объекты инфраструктуры, в которых возникла крайняя нужда (объектами государственного и муниципального значения по закону признаются постройки для обеспечения безопасности и возможности обороны, энергетические комплексы, транспортные пути, газопровод).
- Чтобы грамотно провести оценку состояния сооружения и вынести заключение о его стоимости, приглашается независимый эксперт.
- Решение о проведении ремонтных работ (если дом ветхий) или о сносе здания передается на рассмотрение членам межведомственной комиссии.
- Если решение одобрено, будет издано Постановление о демонтаже постройки (выдается государственным учреждением).
- Далее происходит государственная регистрация решения об изъятии дома.
- Как минимум за год до момента предполагаемого сноса дома его собственник получает уведомление о принятом решении.
- Заключается договор между владельцем идущего под снос дома и ведомством, принявшем решение об изъятии помещения:
- добровольно, на первоначально оговоренных условиях;
- через суд (если собственник считает оценочную стоимость дома необоснованно заниженной).
- Собственник изымаемого жилья получает равноценное жилое помещение или денежную компенсацию на покупку аналогичного дома. Владелец с семьей освобождают дом.
- Владение домом прекращается путем регистрации отчуждения прав на него.
- Осуществляется снос.
Варианты оформления компенсации за снос дома при строительстве трассы
Существует 3 варианта возмещения ущерба собственникам домов с участком, которым не посчастливилось отказаться от своего жилья по требованию муниципальных или федеральных властей:
| № п/п. | Вариант возмещения ущерба | Описание |
| 1 | Денежная компенсация (рыночная стоимость жилья + возмещение расходов на переезд) | Перед тем, как соглашение об отказе от прав собственности будет подписано, владелец жилья получает на свой банковский счет сумму, в которую был оценен его дом с участком. В такой ситуации высока вероятность того, что компенсации не хватит на покупку другого дома, даже меньшей площади, если прежний дом окажется ветхим или маленьким по квадратуре. |
| 2 | Новый дом (или квартира) аналогичной рыночной стоимости | В таком случае собственнику, вероятно, долго придется ждать переезда в новый дом. Иногда процесс поиска равноценного жилого помещения (той же площади, такой же удаленности от центра, вблизи той же инфраструктуры) может продлиться годы. |
| 3 | Новое жилье меньшей стоимости + доплата в сумме разницы между рыночной стоимостью изъятого и нового жилья | Собственник имеет право выбрать взамен изъятого дома помещение меньшей стоимости и при этом претендовать на доплату. Это может быть дом меньшей квадратуры, расположенный в районе с худшей инфраструктурой, вдали от центра города/поселения.
Данный вариант обычно является оптимальным по нескольким причинам: ● если работать напрямую с подрядчиком, практически исключены мошеннические действия, ● новое жилье найти проще, поскольку не требуется поиск равноценного изъятому дому помещения, ● доплату можно использовать для ремонта, покупки техники и мебели. |
Процедура изъятия дома перед сносом
Процедура изъятия дома строго регламентирована и состоит из следующих этапов:
Обоснования причины сноса:
- аварийное состояние,
- необходимость использования участка под домом ввиду отсутствия иных вариантов для возведения объектов муниципального и государственного значения (таковыми признаются газопровод, транспортные пути, энергетические системы, сооружения для целей обороны и безопасности и т.д.).
- Привлечения независимой организации для проведения оценки состояния здания и вынесения официального заключения.
- Сбора межведомственной комиссии для утверждения своего решения о ремонте или сносе дома.
- Государственное ведомство издает постановление о сносе здания.
- Решение об изъятии сооружения подвергается государственной регистрации.
- Владельцы изымаемых зданий получают соответствующее уведомление (не позднее, чем за 12 месяцев до предполагаемой даты сноса).
- Ведомство и владелец жилья подписывают договор о выкупе дома, или же назначается судебное слушание, если собственник не согласен с оценочной стоимостью его жилья.
- Владельцу выплачивается выкупная стоимость или предоставляется равноценное жилое помещение взамен изымаемого. Жители здания переезжают во временное жилье и начинают подыскивать себе постоянное место для проживания.
- Регистрируется прекращение права владения жилым помещением.
- Производится снос.
Снос дома при строительстве дороги, проведении газопровода
Зачастую частные коттеджи признаются подлежащими изъятию и сносу в силу того, что они построены на участках, через которые планируется проводить газопровод или прокладывать дорогу. Возможно, на рассматриваемой земле даже возникла необходимость возвести объект государственной важности. В отличие от ситуации с частным застройщиком, владелец дома будет лишен жилья принудительно, и отказаться от переезда он не может. Поэтому ему полагается денежная компенсация или равноценное жилье, на усмотрение собственника, которые удовлетворили бы его интересы и компенсировали неудобства.
Бывает так, что владелец и его семья имеют сложности с переездом на новое место, подрядчик подает в суд, и решение выносится в пользу властей. Тогда снос здания считается вопросом решенным, и его жители не могут более проживать там. В любом случае, закон запрещает начинать снос сразу после оповещения владельцев. Сперва они должны ознакомиться с документами, запросить компенсацию, получить ее, зарегистрировать прекращение права собственности и переехать. На это должен даваться как минимум год.
Когда бы не было найдено новое постоянное жилище, власти должны обеспечить граждан временным жильем сразу после выселения.
Причем квартира или дом должны быть подключены к коммуникациям, отвечать санитарным нормам и нормативам площади. Безопаснее всего не переезжать, пока на вас не подадут в суд. В таком случае вы будете уверены, что все происходит по закону. В Государственную Думу был внесен законопроект о выплате компенсаций за изъятие и снос дачных домиков в зоне прокладки газопроводов. Предполагается, что будет установлен четкий порядок, который гарантировал бы достойное возмещение ущерба владельцам домов, построивших их на законных основаниях.
Все о компенсации за снос ветхого жилья
Дотация за почти полностью разрушенное место жительства позволяет полностью оправдать рыночную цену. Выплаты распределяются из местных бюджетов, но не всегда суммы рассчитываются, верно, даже специалистами. Почему владельцу жилья иногда возвращается только часть? Стоит разобраться в этом вопросе подробнее.
Новый закон о расселении был принят в 2020 году. Например, в документе значительно расширена программа переселения, которая теперь действует до 2024 года. Финансирование из бюджетов, соответственно, тоже улучшилось.
В целях содействия реформирования жилищного хозяйства собственники квартир получили возможность тратить компенсации на оплату ипотечных кредитов. Кроме того, такие граждане могут получить от региональных властей дополнительные субсидии. В законе учтены случаи безосновательного получения помощи, поэтому некоторые правила претерпели изменения.
Например, если собственность была оформлена после присвоения статуса аварийной не подлежит обмену на новое жилье. Такие граждане получают лишь компенсацию, но не выше покупной стоимости жилплощади. Исключение является право, приобретенное в порядке наследования.
Кроме того, для лучшего взаимодействия государством учрежден специальный Фонд. Денежные средства в субъекты направляются только через это некоммерческое объединение. Региональные власти, пользующиеся средствами фонда, должны распределять их между нуждающимися гражданами в течение двух лет, после признания жилья аварийным. Также за региональными властями остается вопрос нахождения временных жилых помещений для обратившихся за помощью людей.
Компенсация за земельный участок
Другую значительную часть выкупной стоимости составляет цена самого участка. Определяя эту сумму, специалисты опираются на информацию о рыночной стоимости земли, полученную из открытых источников.
Многое здесь зависит от местоположения участка. Так, земельный надел, расселяемый в связи со строительством четвертого моста, расположенный на правом берегу, недалеко от «Бобрового лога», был оценен в 2,18 тыс. рублей за 1 кв. м (то есть в 218 тыс. рублей за сотку). При этом стоимость другого земельного участка, расселяемого на левобережье для тех же целей, была оценена в 1 тыс. рублей за 1 кв. м., цена сотки, таким образом, составила 100 тыс. рублей.
Сразу нужно оговориться, что все это касается только тех случаев, когда участок находится в собственности хозяев дома. На практике зачастую оказывается, что права на землю оформлены должным образом далеко не всегда. Причем, если жители расселяемых домов не занимались регистрацией участка заранее, потом сделать это уже невозможно. С того момента, как территория признается зарезервированной под муниципальные нужды, на нее накладывается обременение, и оформить участок в собственность жители не могут.
Если участок не находится в собственности жильцов переселяемых домов, все, что в таком случае положено владельцам дома, — это компенсация возможности бессрочного пользования участком, право на которое владелец утрачивает в результате переезда.
«На таком участке у владельцев, как правило, располагаются надворные постройки и зеленые насаждения, и всего этого семья лишается в результате переезда, — рассказывает специалист компании „Экспертиза и оценка региональной собственности“ Татьяна Радеева, — поэтому при составлении оценки учитывается право пользования. Поскольку по сравнению с правом собственности право пользования имеет некоторые ограничения, такой участок владелец не может продать или подарить. Поэтому в денежном выражении стоимость права пользования оценивается ниже и составляет примерно половину от рыночной стоимости участка».
Размер компенсации за снос дома с земельным участком
Размер компенсации за снос дома с земельным участком зависит от ряда факторов, включая площадь дома, стоимость земли, географическое положение и другие существенные аспекты. В общем случае, компенсация должна быть достаточной для приобретения аналогичного жилья на другом участке, а также покрытия прочих расходов, связанных с переездом и перестройкой жизни на новом месте.
Для определения размера компенсации используются различные методики, включая оценку рыночной стоимости объектов недвижимости, консультации с экспертами и профессионалами в области оценки недвижимости. Также важное значение имеет диалог между жителями и представителями государственных органов, чтобы учесть все особенности и потребности каждой семьи, подлежащей переселению.
Компенсация за снос дома с земельным участком должна быть справедливой и обеспечивать достойные условия для нового жилья и адаптации переселенцев. Главная задача всех сторон — достичь согласия по этому вопросу и обеспечить максимально возможную компенсацию для всех пострадавших от строительства трассы. Только так можно гарантировать справедливое разрешение данной ситуации и сохранение доверия граждан к государственным органам и инфраструктурным проектам.
Как снять дом с кадастрового учета?
Последний шаг – снятие дома с кадастрового учета. Когда Росреестр зафиксирует ликвидацию постройки в ЕГРН, собственнику перестанут начислять налог. Также он сможет построить и зарегистрировать новый объект на месте старого.
Для снятия с кадастрового учета потребуются следующие документы:
-
паспорт собственника;
-
правоустанавливающий документ на дом и на земельный участок;
-
заявление о снятии с учета объекта недвижимости;
-
заявление о регистрации прекращения права собственности от каждого правообладателя;
-
акт обследования от кадастрового инженера.
Компенсация за аварийное жильё или предоставление равнозначной квартиры – что выбрать?
Федеральный закон № 185-ФЗ закрепляет, что у собственников квартир есть право на выбор типа расселения: компенсацию или получение новой квартиры с характеристиками не ниже изымаемой недвижимости. Однако такая возможность присутствует, только если многоквартирный дом внесён в региональную программу по расселению.
Если же здания в данной программе нет, владелец вправе получить только компенсацию, без предоставления новой квартиры. Логика данного решения следующая: как правило, в регионах взамен аварийного фонда дают только что построенные квартиры в новых микрорайонах. Их стоимость заметно превышает средний размер компенсации. Следовательно, органам власти выгодно не включать часть МКД в региональную программу, чтобы снизить общий объём расходов на переселение.
Когда муниципалитет представляет правообладателю проект соглашения об изъятии, сумма компенсации там рассчитывается на основании сравнительного анализа подобных объектов на рынке. Экспертное заключение носит поверхностный характер, и не учитывает всех особенностей. Поэтому при выборе денежного возмещения стоит быть готовым к суду с администрацией для повышения выкупной цены.
Порядок компенсации за снос многоквартирного дома
Для определения размера компенсации за изымаемую у Вас квартиру административным органом проводится оценка жилья с привлечением на тендерной основе оценочной компании, которая соответствует заявленным требованиям.
Затем Вас как собственника помещения уведомляют о размере компенсации и предоставляют проект соглашения о выкупе объекта недвижимости. При этом важно понимать, что Вы имеете право ознакомиться с отчетом об оценке. Затем предоставляется срок для принятия решения, который составляет, как правило, 3 месяца. Если согласны с размером выкупной цены, Вы подписываете соглашение, в котором указываете свои банковские реквизиты. В течение конкретного срока Вам перечисляют денежные средства. Также в соглашении определяется срок, в течение которого на Вас лежит обязанность освободить жилое помещение.
В 2022 году стартовала «гаражная амнистия». В законе «О государственной регистрации недвижимости» появилось понятие «индивидуальное гаражное строительство». В результате упростили процесс получения свидетельства о собственности на гараж, входящий в структуру ГСК. Процедура занимает пару недель и обходится в 15–20 тысяч рублей.
Вроде бы не так уж дорого и хлопотно. Но не все владельцы рады изменениям. Ведь за легальный гараж необходимо платить налог, величина которого определяется местными властями. А если речь идет о пополнении казны, сразу же возникают перегибы. Чаще всего чиновники завышают кадастровую стоимость строения (именно по ней рассчитывают налог), порой в несколько раз. Добиться переоценки, лишь написав претензию, не всегда получается, нужно проводить независимую экспертизу и судиться.
В большинстве случаев восстановить справедливость владельцу удается, но — ценой немалых усилий и порой лишь на время.
Местные власти имеют право через несколько лет провести переоценку кадастровой стоимости, и не исключено, что владельцу придется вновь «браться за оружие».
И благое на первый взгляд дело оказывается не таким уж благим: «гаражная амнистия», как и объявленная ранее «дачная амнистия», стала по большей части инструментом для пополнения местных бюджетов.
Тем не менее оформлять свидетельство о собственности на гараж необходимо. Ведь именно этот документ дает право именоваться владельцем и на законных основаниях бороться за свои права. Или, в крайнем случае, получить компенсацию за сносимый гараж.
Александр Жихарев
Михаил Мироненко/ТАСС, личный архив
Должным образом оформлен лишь каждый пятый гараж. У большинства хозяев на руках некие членские книжки гаражно-строительного кооператива либо иной общественной организации времен 1950–1980‑х годов.
Хорошо, если таковая действительно существует и своевременно вносит арендную плату за землю. Если же организации давно нет, компенсация не положена. Отсюда вывод: проверьте вашу управляющую компанию.
Для этого достаточно знать полное название организации — интернет вам поможет.
До сих пор нет четкого понимания, какие документы на гараж необходимо оформлять. Отношение к гаражам часто зависит не от закона, а от позиции муниципальных чиновников.
В столице, например, большинство ГСК входит в Московский городской союз автомобилистов (МГСА).
Влиятельная прежде структура сейчас потеряла все рычаги воздействия, и московские власти регулярно откусывают от нее куски.
Плоскостным стоянкам объявлена настоящая война, под нож пущены тысячи машиномест. Например, при строительстве Юго-Восточной хорды гаражей лишатся около четырех тысяч москвичей.
Люди пытаются бороться за свое имущество, но на поверку оказывается, что статуса собственности оно не имеет, а потому имуществом считаться не может. И получается, что, выдавая компенсацию, власти делают некое одолжение горожанам.
Не согласен с суммой? Чиновники всегда имеют возможность разорвать договор об аренде земли — и добропорядочный ГСК автоматически становится самостроем. А владельцам самостроя компенсация не положена.
Да еще и ликвидация строения происходит за их счет.
С 2006 года в собственности компании «Оазис Техно» находился земельный участок с кадастровым номером 50:20:0020109:77 площадью 1 403 кв.м, в с/о Новоивановское г. Москвы в районе п. Заречье. Правительство в 2009-2010 гг. запроектировало через указанный участок строительство автомобильной дороги общего пользования от 53-го километра МКАД до д. Сколково.
Для этого Правительство Московской области решило изъять у «Оазис Техно» указанный участок, но процедура не была произведена в порядке, предусмотренными на такой случай подзаконными нормативными актами. Министерство транспорта и дорожной инфраструктуры обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к компании «Оазис Техно», чтобы принудительно выкупить указанный участок для государственных нужд. Однако суд отказал министерству, так как не была соблюдена процедура изъятия. Несмотря на это, на земельном участке «Оазис Техно» продолжились работы по строительству дороги и проведению коммуникаций.
Сегодня по территории земельного участка, принадлежащего «Оазис Техно», фактически проходит автодорога общего пользования. Причем линейный объект передан из собственности Московской области в собственность г. Москвы. Из-за сложившейся ситуации компания не имеет возможности ни воспользоваться принадлежащим ему имуществом, ни получить компенсацию за изъятый участок. Это и стало причиной обращения общества в Арбитражный суд Московской области.
В ходе заседания судья установил следующее. Порядок изъятия земельных участков регламентируется Гражданским и Земельным Кодексами. Пункт 1 статьи 279 ГК РФ и статья 49 Земельного Кодекса устанавливают:
- участок изымается у владельца для государственных либо муниципальных нужд посредством выкупа;
- за изымаемый участок его собственнику предоставляется возмещение;
- если на участке имеются объекты недвижимости, также возмещается их рыночная стоимость.
Порядок выкупа определен статьями 279-282 ГК РФ, согласно которым также производится выплата возмещения стоимости земельного участка.
Согласно Принудительный выкуп ЗУ происходит в соответствии с решением компетентного государственного органа и при условии компенсации владельцу равнозначного стоимости ЗУ возмещения. Сумма возмещения может быть определена по соглашению с владельцем, а также решением суда. При расчете суммы возмещения учитываются:
- рыночная стоимость земли;
- рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных на участке;
- убытки, понесенные владельцем в связи с изъятием земли;
- убытки, понесенные из-за досрочного прерывания обязательств;
- упущенная выгода (недополученная прибыль).
Определение размера выплаты: порядок и «подводные камни»
Компенсация рассчитывается исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, а также убытков, причиненных реквизицией. При определении стоимости компенсации необходимо не только информацию о виде разрешенного использования, но и фактическое использование отчуждаемых объектов. Сумма компенсации позволять предпринимателю или физическому лицу восстановить имущественные потери.
Расчет возмещения необходимо сделать не позднее чем за 2 месяца до передачи правообладателю участка документов об отчуждении недвижимости. Все расходы, связанные с установлением стоимости несет орган, принявший решение об изъятии.
При определении суммы компенсации не учитывают:
- постройки и другие улучшения, возведенные после получения уведомления об изъятии, а также заключенные впоследствии сделки;
- объекты самовольного строительства.
Необходимые документы
- Свидетельство о государственной регистрации права, либо договор купли – продажи, либо Выписка из ЕГРН, либо иной документ, подтверждающий вид права на недвижимость;
- Договор аренды (в случае оценки арендованного имущества, либо оценки частичных прав);
- Сведения об имеющихся обременениях (договор залога, долгосрочной аренды);
- Технический паспорт на улучшение;
- Поэтажный план;
- Экспликация помещений к поэтажному плану;
- Кадастровый паспорт земельного участка;
- Справка о первоначальной балансовой и остаточной стоимости объекта на дату проведения оценки (собственником является юридическое лицо).
Порядок предоставления нового жилья взамен снесенного
Граждан, чей дом планируется снести, в первую очередь интересует вопрос, какую квартиру дадут при сносе дома, если квартира приватизирована. Главное опасение – получить жилье, которое по площади, расположению и другим характеристикам не ответствует утраченному.
Расселение проживающих производится в:
- Квартиры, соответствующие по метражу тем, что принадлежали гражданам ранее. Если жилье находится в собственности человека, ему дадут аналогичный по площади вариант, если квартира не приватизирована – помещение из расчета 18 м кв. на каждого прописанного.
- Жилье, расположенное в том же муниципальном образовании. Установившиеся правила и законы не обязывают властей рассматривать просьбы квартировладельцев, желающих переехать в другую местность.
- Жилая площадь, полностью пригодная для комфортной жизни. Если дом сносят, гражданам положено жилье со всеми коммуникациями (водопровод, подведенное электричество, газ и т.д.).
- Квартира, на 100% отвечающая требованиям действующих СанПинов.
Граждане, которые лишаются жилья при сносе, вправе претендовать на квартиру аналогичной площади, но нигде в законе не говорится, что в ней должно быть столько же комнат, сколько и в ставшем непригодным для жизни помещении. Это правило не касается тех, кому принадлежали комнаты в коммуналке: им обязаны выделить ровно столько же, сколькими они располагали в ветхом доме.
Основания для сноса жилого дома
Согласно положениям действующего законодательства, снести дом можно по двум причинам:
- Здание призвано аварийным, непригодным для проживания.
- Участок, где располагается городская многоэтажка, необходим для общественно значимых нужд, признаваемых федеральными или региональными властями.
Существуют следующие основания, по которым здание признают аварийным:
- оно находится на территории, подверженной природным (например, ежесезонное подтопление) или техногенным катаклизмам;
- здание полностью или частично разрушено из-за природного бедствия, находится в нем опасно для жизни квартировладельцев;
- несущие конструкции, крыша или фундамент постройки пришли в негодность, начался процесс их разрушения;
- дом располагается в зоне действия факторов, неблагоприятных для здоровья человека (постоянный шум, электромагнитное излучение и т.д.).