Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как изменить брачный договор при ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В нем вы можете прописать все имущественные последствия развода, зафиксировать доли, условия передачи квартиры одному из супругов или решение о продаже недвижимости с обременением и распределении вырученных денег.
Можно ли расторгнуть брачный договор на ипотечную квартиру
Чтобы аннулировать контракт, потребуется соблюсти два главных условия: получить на это согласие супруга и совершить такую процедуру до официального развода. Если расторгнуть брачный договор ещё до полного расчёта по ипотеке, на это также нужно будет получить разрешение у банка-кредитора. Иногда в подобных случаях финансовые организации предлагают изменить условия кредитного договора или вообще требуют закрыть задолженность досрочно. Так банки стремятся сократить свои риски.
В одностороннем порядке у супругов также есть возможность отменить действие брачного контракта, но для этого необходимы серьёзные причины: смерть супруга, по решению суда признание его недееспособным или без вести пропавшим. Также к веским аргументам относятся существенные нарушения условий соглашения мужем или женой по отношении к другой стороне.
Имейте в виду: для аннулирования контракта также потребуется обратиться за помощью к нотариусу. Он официально зафиксирует расторжение документа. Такая услуга платная, стоит 200 рублей. Если процедура проходит через суд, придётся заплатить 300 рублей.
Брачным договором не регулируются вопросы личного неимущественного характера. «Например, если муж потолстеет и будет весить 120 кг, жена не может лишить его права собственности на машину по брачному договору: тело не является имуществом в понимании гражданского кодекса, супруг по своему усмотрению распоряжается им», — уточнил Мурат Бороков.
Брачным договором нельзя ограничить или лишить дееспособности и/или правоспособности супруга. «Например, пункт, ограничивающий одного из супругов в праве на обращение в суд, окажется ничтожным, даже если он будет включен в договор. Или, например, если муж хочет ограничить жену в работе в какой-то области (модельный бизнес, эстрада и пр.) и брачный договор будет предусматривать запрет на осуществление этой деятельности, то, опять-таки, данный пункт станет ничтожным», — рассказал Бороков.
Важный нюанс: о заключении брачного договора супругам необходимо уведомить всех своих кредиторов (ст. 46 Семейного кодекса РФ). «В противном случае супруг потеряет право ссылаться на положения брачного договора и будет вынужден отвечать по обязательствам так, как будто брачного договора не было вовсе. То есть, например, кредитор сможет взыскать долг одного супруга с обоих при определенных обстоятельствах», — объясняет Виктория Шакина.
«Важно помнить, что брачный договор — это не вариант ухода от возвращения долгов. Кредитор супруга-должника вправе требовать изменения условий или расторжения заключенного между ними договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами — заключением брачного договора. Например, кредитор вправе потребовать досрочного возврата займа на том основании, что появился брачный договор и размер имущества должника уменьшился», — уточняет юрист.
То же самое относится и к заключению брачного договора при ипотеке. «При оформлении ипотеки в браке обязательно согласие обоих супругов, даже если один из них не планирует погашать кредит. Если кто-то из пары против кредита, то заключение брачного договора позволяет закрепить и недвижимость, и кредит по ипотеке за одним из супругов. Такая мера может потребоваться и в случае, если у одного из супругов плохая кредитная история, поэтому банк не дает ипотеку на двоих», — пояснила Шакина. По ее словам, брачный договор позволит оформить ипотеку на того, чьи доходы и кредитная история будут оцениваться банком лучше.
Безусловно, брачный договор дает возможность супругам совместно решить, что кому будет принадлежать и кто за какой кредит будет платить, подчеркнула юрист. Она отметила, что заключить брачный договор можно и до оформления ипотеки и заранее установить в нем:
- кем из супругов и на чьи средства (может быть, личные добрачные) будет вноситься первый платеж;
- кто будет вносить платежи по кредиту в период брака;
- как определяются доли супругов в приобретенной недвижимости;
- какую компенсацию нужно выплатить супругу при его отказе от доли в недвижимости;
- порядок раздела недвижимости и кредита по ипотеке в случае развода.
Необходимость переоформления ипотеки при разводе
На практике сложилось непреложное правило: при оформлении ипотеки одним супругом, второй непременно становится созаемщиком. Таким образом банки страхуются от потери половины залога в случае развода.
Ипотечная квартира, приобретенная за время брака, считается совместно нажитым и имуществом, а потому при расторжении союза делится пополам (или на неравные части, если за время брака у супругов появились дети). Разумеется, распавшаяся чета редко продолжает совместное проживание, поэтому зачастую такую квартиру продают, разменивают, либо выкупают у супруга вторую половину.
Самым резонным вариантом является переоформление ипотеки на одного из супругов – первый в этом случае получает квартиру целиком и обязательства по выплате кредита, а второй – возмещение средств, потраченных им погашение долга до развода. После переоформления и выплаты компенсации второй супруг теряет право претендовать на долю квартиры. Нередко у второго супруга появляется другое жилье – к примеру, унаследованное или предоставленное работодателем – и для него исчезает всякий смысл выплачивать ненужный кредит.
Брачный договор при покупке жилья с ипотекой
Если партнеры с совместной ипотекой во время совместной жизни решили официально пожениться, или у одного из них уже была ипотека до брака, лучше подписать брачный контракт. В случае развода можно договориться обо всех условиях раздела имущества, включая раздел кредита и дома.
Брачный договор не дает 100% гарантии защиты прав собственности — он может быть аннулирован.
Сам договор может быть заключен до брака, но вступает в силу только после заключения официального союза». — говорит Антон Ладыгин, юридический советник агентства элитной недвижимости Savills в России.
Ипотечный договор составляется у нотариуса, чаще всего специалист составляет его сам. Договор может быть составлен непосредственно в банке при получении кредита.
В России мало кто знает, что такое брачный контракт по ипотеке. Граждане этой страны не имеют минимальных знаний о законе. В большинстве западных стран этот документ является обязательным.
Договор может содержать любые условия. Например, брачный договор о покупке квартиры может предусматривать исключительное право собственности того супруга, на чье имя зарегистрирована квартира.
В документе должны быть прописаны обязательства супругов по погашению кредита, финансовые обязательства по инвестированию в ремонт или реконструкцию дома и доли сторон после расторжения отношений. Другим важным аспектом является ответственность каждой стороны в случае невыполнения обязательств.
Если супруги передумают узаконивать свой союз, брачный договор, даже заверенный нотариусом, останется недействительным». — говорит Виктория Шакина, президент, управляющий партнер МКАС «ЮрСити», заместитель председателя Комиссии по социально-экономическим вопросам Ассоциации юристов России.
В документе должны быть прописаны обязательства супругов по погашению кредита, финансовые обязательства по инвестированию в ремонт или реконструкцию дома и доли сторон после расторжения отношений. Другим важным аспектом является ответственность каждой стороны в случае невыполнения обязательств.
Если супруги передумают узаконивать свой союз, брачный договор, даже заверенный нотариусом, останется недействительным». — говорит Виктория Шакина, президент, управляющий партнер МКАС «ЮрСити», заместитель председателя Комиссии по социально-экономическим вопросам Ассоциации юристов России.
Проще говоря, муж и жена договариваются о том, как будет разделено их совместно нажитое имущество в случае развода. Все эти договоренности затем фиксируются в брачном договоре, который заверяется нотариально.
Банки по-разному относятся к брачному контракту. Проясняется ситуация, кто будет платить, с кого будут взиматься штрафы в случае неуплаты.
Как купить недвижимость для молодых семей
Чтобы избежать споров о праве собственности на имущество в случае развода, целесообразно заключить брачный контракт.
Расторгается ли брачный договор, касающийся заложенного имущества, если оно еще не погашено? Теоретически, да — вы имеете право делать со своим договором что и когда хотите (ст. 421 ГК РФ).
После свадьбы Руслан решил продать свой холостяцкий спортивный автомобиль и купить минивэн, который больше подходит для семейных поездок и перевозки стройматериалов на дачу. Новая машина автоматически считается совместной собственностью Руслана и его жены.
В Санкт-Петербурге многие застройщики предлагают выгодные условия ипотечного кредитования. Чтобы подобрать оптимальную кредитную программу, изучите предложение через расширенный поиск или обратитесь в наш отдел продаж — мы проконсультируем вас.
Брачный договор может распространяться не только на квартиру, купленную на деньги кредита, но и на любое другое имущество, например, переданное банку в качестве залога. Супруги имеют право подписать соглашение в любое время и регулировать право собственности на движимое и недвижимое имущество.
Не предусмотрено заключение соглашения после официального разрыва отношений. Согласно Семейному кодексу, об этом необходимо позаботиться в браке или во время брака. Если между супругами нет официального договора или соглашения, раздел имущества происходит в суде.
Брачный договор не имеет строгой формы, документ может быть составлен самостоятельно.
Таким образом, брачный контракт в отношении добрачной квартиры избавляет владельца от многих проблем в случае развода. В приведенном выше примере судебная тяжба длилась более трех лет. Предыдущая практика свидетельствовала в пользу раздела спорного имущества в равных долях. Особенно если документы, подтверждающие происхождение денег, были утеряны.
Брачный контракт может быть расторгнут, если муж или жена докажет в суде, что документ был заключен по одному из вышеупомянутых оснований. В этом случае на супругов будет распространяться российское законодательство со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Самостоятельное составление соглашения увеличивает риск того, что его откажутся заверять из-за ошибок и несоответствий.
Последствия изменения брачного договора при ипотеке
Изменение брачного договора при ипотеке может иметь ряд последствий для супругов и семейного имущества. Важно понимать, что изменение брачного договора влияет на права и обязанности супругов, а также на предоставленные им условия ипотеки.
Ниже представлены некоторые из возможных последствий изменения брачного договора при ипотеке:
- Изменение условий ипотеки. При изменении брачного договора, возможно изменение условий ипотечного договора с банком. Это может включать изменение суммы кредита, процентной ставки, срока кредита и других условий.
- Распределение доли супруга в собственности. Изменение брачного договора может повлиять на долю супруга в совместно нажитом имуществе или имуществе, приобретенном во время брака. Супруги могут договориться о новом распределении имущества, установить новые пропорции или указать, каким образом будет распределено имущество в случае развода или раздела имущества.
- Защита имущества от ипотеки. Изменение брачного договора может позволить одному из супругов сохранить или защитить свое имущество от ипотеки, если на него было оформлено залоговое обязательство. Это может быть особенно важно, если недвижимость была приобретена одним из супругов перед браком или является наследственным или дарственным имуществом.
- Финансовые обязательства перед банком. Изменение брачного договора может повлиять на финансовые обязательства супругов перед банком в случае невыплаты ипотеки. Если один из супругов не сможет выплачивать кредит, то другой супруг может нести финансовую ответственность и быть обязанным погасить кредит.
Чем отличается брачный договор по квартире приобретаемой по ипотеке от стандартного?
Чтобы проанализировать отличия, достаточно ознакомиться со сравнительной таблицей:
| Особенности | Ипотечный | Стандартный |
|---|---|---|
| Какие вопросы затрагивает | Касается только обязательств перед банком и собственности купленной в кредит недвижимости | Охватывает все вопросы имущественного и финансового характера |
| Значение для банка | Повышает гарантию своевременных выплат по ипотеке. Увеличивает шансы на одобрение жилищного займа | Практически не влияет на решение финансового учреждения для одобрения займа, если в документе нет главы об ипотеке и не указаны его реквизиты |
| Раздел имущества и долговых обязательств после развода | Выплачивать долг может любой супруг | Пункт о погашении задолженностей перед банком касаемо конкретной квартире может отсутствовать |
Требования для разных банков
Требования к брачному договору в разных банках примерно одинаковые, поскольку регулируются гражданским и семейным законодательством.
Но для банков выгоднее, чтобы заемщиком был кто-то один из супругов и зачастую они старательно настаивают на оформлении ипотеки на мужа или на жену. Здесь важным является момент соблюдения положения о неущемлении прав одного из супругов и норм законодательства в целом.
Многие банки в России, например, при подписании контракта зачисляют супруга в созаемщики, тем самым определяя ему право на жилье и ответственность за своевременность погашения. Такие условия практикует Сбербанк, Россельхозбанк и многие другие. Бланки договора также примерно одинаковые. Если взять форму, предлагаемую в Сбербанке, то ее свободно можно использовать и для кредитования в другом банке, достаточно изменить название и реквизиты сторон.
Брачный договор при покупке квартиры в ипотеку
Имущество, приобретенное супругами во время брака, вне зависимости от того, что
оно оформлено на одного из супругов, является их совместной собственностью (п. 1 ст. 33
Семейного Кодекса РФ), то есть принадлежит обоим супругам. Это относится и к
приобретению имущества в ипотеку.
В тоже время есть ряд жизненных ситуаций, когда для получения ипотечного
займа требуется заключить брачный договор, который изменит режим общей
собственности, установленный законом, давайте рассмотрим их:
- Один из супругов возражает против ипотечного займа.
- Один из супругов имеет плохую кредитную историю и банк не может выдать
кредит по сделке с его участием. - У супругов разный уровень доходов и доходов одного из супругов
недостаточно по нормативам банка. - Один из супругов не имеет официального трудоустройства и не может
подтвердить доход. - Один из супругов не имеет гражданства РФ.
- Первый взнос или оплата всей ипотеки происходят на деньги родителей одного
из супругов.
И так мы перечислили случаи, когда для получения ипотеки необходимо заключить
брачный договор, перечень не является исчерпывающим и зависит от конкретных
обстоятельств.
Теперь давайте разберем, на что важно обратить внимание при заключении
брачного договора заключаемого до получения ипотеки:
- Кто делает первоначальный взнос.
- Кто платит по кредиту.
- Определить доли в недвижимости каждого из супругов. Даже если только один
из супругов будет оплачивать ипотеку из своих доходов это не означает, что
второй ничего не получит, всё зависит от достигнутой договоренности. Также
возможен вариант минимального финансового участия супруга, не указанного в
договоре и тд. - Будет ли компенсация при отказе от доли.
- Как будет делиться приобретенная недвижимости и кредит в случае развода.
Далее давайте кратко остановимся на плюсах и минусах брачного договора.
Когда начинает и прекращает действовать
Если контракт заключают супруги, то действовать он начинает с момента заключения. Если будущие супруги — то с момента регистрации брака. Если свадьба отменяется, то и брачный договор не вступает в силу. Это означает, что брачный договор не могут заключить люди, которые живут без регистрации брака.
Муж и жена с помощью брачного договора могут разделить имущество без развода. В контракте супруги могут записать, что раздельная собственность на имущество устанавливается с момента подписания договора или другой конкретной даты, а не связывается с фактом развода.
Брачный контракт прекращает действовать в момент расторжения брака. Но это не касается тех условий, которые устанавливают права и обязанности сторон после развода. Например, выплату алиментов или компенсации за долю в совместно приобретенной квартире.
Зачем нужен брачный договор при покупке квартиру в ипотеку?
Чаще всего на заключении договора настаивают банки. При выдаче кредита на приобретение жилья оговаривается, что недвижимость будет находиться в залоге у кредитора. Он несет риск невыплаты кредита в случае развода супругов и раздела совместного имущества.
Если заемщиком выступает один из супругов, то контракт позволяет установить раздельный режим собственности на ипотечную квартиру. После расторжения брака квартира и долги перейдут к заемщику.
Ситуации, в которых целесообразно подписывать соглашение между супругами, разнообразны. Назовем некоторые из них:
- у супругов разный уровень дохода;
- муж или жена имеют просрочку по долгам;
- банк отказал в выдаче ипотечного кредита, поскольку сомневается в кредитоспособности одного из супругов;
- муж или жена не согласны на ипотечный займ;
- один из супругов не имеет официального трудоустройства и не может подтвердить доходы;
- ипотечная квартира приобретена до регистрации брака;
- у одного из супругов нет российского гражданства;
- муж или жена имеют судимость;
- недвижимость приобретается на деньги родителей одного из супругов;
- один из заемщиков уклоняется от уплаты ипотечного кредита;
- после развода делится долг по кредиту.
Можно ли расторгнуть брачный договор, если квартира в ипотеке?
По соглашению сторон контракт может быть расторгнут. В дальнейшем раздел собственности производится по общим правилам СК РФ.
Бывает, что супруг вынужден расторгать контракт в одностороннем порядке. Это возможно, если:
- второй супруг умер;
- сторона соглашения признана недееспособной;
- муж или жена пропали без вести.
В первом случае потребуется свидетельство о смерти, в остальных – решение суда.
Следует помнить! Заемщик должен предупредить банк о том, что договор расторгнут. В противном случае он будет отвечать лично перед кредитной организацией независимо от того, какие условия содержались в контракте.
После информирования банка о расторжении контракта он вправе потребовать:
- внести изменения в кредитный договор;
- досрочно погасить задолженность, если материальное положение кредитора ухудшилось.
Если есть сомнения по поводу расторжения брачного договора, рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным юристом.
Ипотека в гражданском браке
По российскому законодательству партнерские отношения без официальной регистрации не дают парам никаких дополнительных имущественных прав.
Если вы купили квартиру вместе, внесли первоначальный взнос в равных долях и платили по кредиту из общего бюджета, квартира все равно будет оформлена на того партнера, который брал ипотеку.
Доказать свое участие в погашении ипотечного займа будет непросто – необходимо предоставить банку выписки с банковского счета, чеки и другие документы, фиксирующие вклад в погашение кредита.
Самый простой способ обезопасить обоих партнеров – выступить созаемщиками, оформив кредитный договор на двоих. Ответственность делится поровну, но и риски тоже – созаемщики несут ответственность перед банком, если один из партнеров перестает платить банку.
Брачный договор по ипотеке – полезный документ, позволяющий обезопасить всех членов семьи при покупке жилья в кредит. Юридически грамотный подход к организации имущественных отношений – мировая практика, помогающая разрешить имущественные вопросы еще до того момента, как вы начнете делить имущество или наследство.
Все цены действительны на момент публикации статьи.
С брачными договорами при сделках с жильем чаще всего сталкиваются агентства элитной недвижимости. «При продаже недвижимости необходимо предоставлять либо согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества, либо заявление о том, что человек не состоит в браке. Многие вместо согласия предоставляют на сделку брачный договор. Далее именно брачный договор подается в Росреестр, чтобы государственные регистраторы могли проверить, действительно ли имущество принадлежит тому или иному супругу, действительно ли этот вопрос в брачном договоре урегулирован и не нужно ли получать дополнительное согласие супругов», — рассказал юрисконсульт агентства Savills.
Брачный договор востребован у предпринимателей — им пользуются, чтобы компании работали без вторжения извне. «Например, это позволяет отчуждать доли в компании без предварительного получения нотариально удостоверенного согласия супруги или супруга. Один из супругов, задекларировав, что все имущество, купленное на его имя, является его персональной собственностью, самостоятельно занимается бизнесом, не привлекая другого, который и не знает, какие операции проводит компания», — подытожил Мурат Бороков.