Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как снять обременение с недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.
Что делать с неочевидными обременениями
Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, необходимо узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещательному отказу.
Чтобы выяснить, не нарушаются ли при продаже квартиры права несовершеннолетних (если у владельца есть дети), нужно попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.
Недвижимость с обременением невозможно продать?
Возможно. Но это значительно сложнее, и не факт, что вообще удастся. Дело в том, что такая сделка возможна только с согласия банка. И, конечно, с согласия покупателя, который должен заверить (письменно) и продавца, и банк, что берет на себя обязательства по займу и будет исправно выплачивать его.
После того, как условия сделки оговорены, собственник и покупатель должны составить договор предварительной продажи, нотариально заверить его, и уже с этим документом отправиться в банк, который выдал ипотечный кредит.
При этом нужно быть готовым к тому, что банк в проведении сделки откажет.
Поэтому, в любом случае, совершать сделки с недвижимостью без обременения значительно удобнее.
Пошаговый план действий: как снять обременение
Избавиться от обременения можно не только в Росреестре и в МФЦ, но еще и онлайн. Разберемся, как воспользоваться каждым из этих вариантов.
И теперь поздравляем вас! Теперь вы полноценный владелец недвижимости (чем не могут похвастаться миллионы россиян). Наконец, больше не нужно нести бремя ипотеки, вы смело можете распоряжаться своей квартирой. Что делать с ней дальше — решать вам. Но если вы захотите сдавать ее в аренду, продавать или делать ремонт, то ждем вас на сайте Урбан Медиа. Здесь вы найдете советы по недвижимости, которые сэкономят вам деньги и время.
Снятие с квартиры ограничений требует внесение изменений в реестр недвижимости.
Выписку на бумажном носителе можно заказать через МФЦ — госпошлина составляет 460 рублей.
Выписка из ЕГРН в электронном виде обойдется дешевле, госпошлина за эту услугу составляет — 290 рублей.
Повторное Свидетельство о государственной регистрации права не выдается
Следует учитывать, что оплачивать пошлину потребуется каждому участнику процедуры.
Новый документ оформлять не обязательно, так как по закону и фактически объект недвижимости после процедуры снятия ограничений уже становится свободным от прав третьих лиц. Однако в старом документе о праве владения будет значиться запись о залоге. Если собственник хочет получить бумагу без этой записи, то может заказать свидетельство. Правоустанавливающий документ подготавливается в течение 10-14 дней.
В общем, не все обременения страшны. Даже покупка квартиры с обременением во многих случаях не сулит ничего плохого. Просто нужно понимать, с чем вы имеете дело, и быть готовыми к последствиям. Исторические памятники, ипотека и даже аренда в общем-то вопросы решаемые. Гораздо сложнее ситуация, когда собственник по договору пожизненной ренты продает квартиру, утаив обременение от покупателя. И тогда последний становится исполнителем по обязательствам предыдущего владельца.
Поэтому мы призываем вас быть внимательными при оформлении сделки и обязательно проверять юридическую чистоту квартиры самостоятельно, либо обратиться с этим вопросом к специалисту.
При продаже квартиры, переданной в аренду, смена собственников (арендодателей) не влечет прекращения договора в связи с чем арендаторы вправе проживать в помещении до окончания сроков аренды даже если новый собственник против.
При покупке квартиры о наличии такого обременения можно узнать из Росреестра, получив выписку на недвижимое имущество (при условии, что договор аренды заключен на срок более чем на один год).
Чтобы обезопасить себя от незарегистрированной аренды (заключенной на срок менее года) в договоре купли-продажи квартиры следует прописать гарантии со стороны продавца об отсутствии такого обременения.
При закрытии ипотечного кредита нужно снять обременение. Многие думают, что это происходит автоматически после закрытия долга перед банком. Это не так. И вопрос лучше решать сразу.
Обременения, которые сложно обнаружить
Большинство обременений (залог по ипотеке, рента, аренда, арест) легко обнаружить, даже если продавец о них не предупредил. Для этого нужно ознакомиться с выпиской из ЕГРН.
Однако некоторые обременения отследить сложно, поскольку сведения о них в выписку не попадают и нужно внимательно изучать другие документы. Например, это может быть, если в квартире зарегистрирован человек, который отказался от приватизации — по закону он имеет пожизненное право пользоваться жилплощадью. Также может оказаться, что человек получил право проживания в квартире по завещанию, и его тоже нельзя выселить даже при смене владельца.
Наконец, жилье может быть приобретено с использованием материнского капитала, а это значит, что права на доли в квартире имеют дети продавца.
Чем опасны квартиры с маткапиталом
Если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, значит по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире. Только после этого жилье можно продавать, если возникла такая необходимость. Также требуется согласие органов опеки и попечительства. Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, впоследствии сделка может быть признана недействительной. И проблема здесь не только в отмене сделки, но и в том, что вернуть деньги будет очень сложно, если их успели потратить.
Как проверить наличие обременений?
Существует несколько юридических документов, в которых отражаются данные об обременении:
- Выписка из ЕГРН – основной источник информации о недвижимости. Он помогает понять, находится ли жилье в ипотеке, долгосрочной аренде или долевом владении, заключен ли на него договор ренты, является ли оно собственностью несовершеннолетнего.
- Домовая книга или справка о прописанных – позволяют узнать, сколько жильцов зарегистрировано в квартире.
- Договор приватизации – содержит информацию о лицах, которые отказались от официального оформления.
- Документ о праве на материнский капитал – показывает, использовались ли эти средства для покупки недвижимости.
Как возможно снять обременение?
Что делать, если квартира уже с обременением? Его можно снять, разобравшись с причинами возникновения. Обременение аннулируется:
- ипотечное – в момент полного погашения долга;
- судебное – после того, как завершится разбирательство, а подсудимый будет признан невиновным;
- рентное – по окончании срока действия договора, чаще всего – после смерти предыдущего собственника;
- в остальных случаях (например, доверительное управление, аренда) – при наличии документов, подтверждающих завершение срока действия договора.
Какую опасность таит в себе покупка и продажа квартиры с обременением?
Владелец должен понимать, продажа квартиры с ограничением не менее опасна, чем ее покупка. Если бывший хозяин помещения не снял ограничения перед передачей прав на него, это может привести к возникновению в последующем ряда трудностей. Сложнее всего будет в случае, если гражданин отправился за границу и не может вернуться обратно.
Если владелец вынужден осуществлять продажу помещения с наложенным ограничением, рекомендуется заранее обратиться к юристу. Он поможет минимизировать вероятность возникновения сложных ситуаций в последующем.
Если продажа уже состоялась, бывший владелец недвижимости должен быть готов к тому, что предстоит потратить много времени на урегулирование ряда вопросов с новыми владельцами. Оплата всех затрат на проведение судебных разбирательств и иных обязательных действий ляжет на плечи виновника происшествия. Потому значительно выгоднее разобраться с имеющимися ограничениями до момента реализации квартиры. Соглашаясь на совершение сделки купли продажи с владельцем квартиры с ограничением, покупатель дополнительно обременит себя. Он не сможет полноценно распоряжаться имуществом до того, пока все имеющиеся ограничения не будут сняты. Вернуть денежные средства до решения проблем также не удастся. Разбирательство в судебном порядке может растянуться на несколько лет. Сложнее всего найти выход из ситуации, когда ограничение на продажу наложено из-за того, что в квартире имеется прописка у несовершеннолетнего гражданина, или он является владельцем части помещения.
Как ограничиваются права собственника
Наложение ограничения на имущественные права в отношении некоторых категорий ценностей используется для таких целей:
- предотвращение совершения уголовных и административных правонарушений с использованием объектов;
- дальнейшая реализация собственности с целью покрытия долгов;
- продажа благ для выплаты долгов по алиментам;
- конфискация, как мера юридического взыскания.
Независимо от того, с какой целью применяется ограничение, а также какой вид обременения используется, для собственника это влечет такие последствия:
- невозможность в полной мере пользоваться объектами собственности (ценности помещаются на хранение в ФСС или правоохранительные органы без доступа к ним владельца; если же собственность остается на хранении у самого должника, то использовать ее по назначению нельзя, например, вождение транспортного средства);
- запрет на отчуждение собственности без согласия на участие в сделке покупателя;
- невозможность передать имущество под залог в кредитном договоре.
Последствия обременений
Основным последствием наложения обременения является ограничение прав владельца. Если в условиях его отсутствия собственник беспрепятственно владеет, пользуется и распоряжается квартирой, то при установлении круг возможностей резко сужается.
Для каждого из видов обременения установлены собственные ограничения:
- Арест. В соответствии со 2 пунктом статьи 115 УК РФ, запрещаются любые действия с недвижимостью, в том числе разделение на доли. В некоторых случаях нельзя даже проживать в квартире.
- Ипотека. Доступны любые действия, однако, распоряжаться имуществом можно только после получения согласия банка.
- Аварийное жилье. Квартира находится в собственности, поэтому дарить ее, сдавать в аренду или передавать по наследству можно. Ограничивается только продажа
- Сервитут. Отчуждение возможно только при наличии согласия заинтересованных лиц.
- Залог. Для заключения сделки о продаже следует уведомить держателя закладной и получить его разрешение. Иные действия над имуществом, например, сдача в аренду, в соответствии с 40 статьей ФЗ № 102-ФЗ, могут производиться без разрешения держателя закладной.
- Рента. Жилье может передаваться третьим лицам, однако выселение рентополучателя производиться не может.
- Аренда. В период действия договора квартиросъемщики не могут быть выселены из квартиры без наличия достаточных доказательств нарушения условий соглашения
Восстановление прав собственности в полном объеме производится только после снятия обременения.
Действующее законодательство знает несколько видов обременений, которые устанавливаются в отношении квартиры.
Ипотека
Важно! Квартира приобретена по договору ипотеки и является залоговым имуществом банковского учреждения, которое выдало кредит на ее приобретение. До полного погашения займа собственник жилья не имеет права ее продать без получения согласия кредитора.
Если средства банку не возвращаются, финансовое учреждение реализует недвижимость и возвращает деньги, которые были выданы.
Кроме того, долговые обязательства собственника недвижимости, влекущие наложение обременений, могут наступать и при:
- постройке жилья за счет кредитных средств,
- получении кредита под залог квартиры,
- передаче квартиры в ренту.
Как узнать, сняли ли обременение с квартиры?
Поскольку перечисленные способы подлежат оформлению нотариусом, то обременения на недвижимость устанавливаются автоматически.
При договорной ипотеке обременения устанавливаются по желанию сторон. Поэтому данный факт может отсутствовать в базе данных ЕГРН.
Передача квартиры во временное пользование нанимателю
При этом договор аренды, заключаемый на срок свыше одного года, должен быть составлен в письменной форме и внесен в Росреестр. За нанимателем в течение срока действия договора остается право беспрепятственного владения и пользования квартирой. Право распоряжения остается за собственником жилья.
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.
И если он попытается продать квартиру, то на нового собственника ее перерегистрировать будет нельзя до окончания срока арендного обременения.
Установление сервитута
На практике существует несколько его видов:
- частный. Например, в коммунальной квартире проживает два нанимателя. В отношении пользования общими помещениями наниматели согласовывают правила, обязательные для соблюдения обеими сторонами сделки,
- публичный. Договор, заключенный между гражданином и государством в лице органов власти и местного самоуправления, о предоставлении компенсации за квартиру, расположенную в доме, который подлежит сносу по государственным нуждам. Собственнику квартиры компенсация может быть выдана в денежной форме, или предоставлено другое, аналогичное жилье.
Доверительное управление жильем
По условиям данного договора собственник квартиры передает ее во владение и пользование другому лицу. Право собственности не передается. Данное обременение утратит свою силу только после заключения между сторонами доверительного управления полноценного договора купли-продажи квартиры.
Рента
Учтите! По условиям данного договора собственник квартиры передает право собственности новому лицу, которое, в свою очередь, обязуется:
- предоставить указанную квартиру для пожизненного проживания в ней прежнего собственника,
- производить на имя прежнего собственника ежемесячные платежи определенного размера,
- производить уборку помещений квартиры,
- осуществлять постоянный уход за прежним собственником.
В условиях договора ренты могут быть предусмотрены и другие условия. Обычно к оформлению таких сделок привлекают опытных юристов, а сам договор нотариально удостоверяют.
Срок действия договора ренты заканчивается днем регистрации смерти прежнего собственника. После этого обременения снимаются, и собственник квартиры получает право распорядиться жильем по своему усмотрению.
Как проверить, наложен ли арест на земельный участок?
Продажа квартиры с обременением влечет за собой следующие последствия:
- бывший собственник освобождается от обязательств, которые он нес в результате установленного обременения,
- новый собственник принимает на себя все обязательства, которые установлены обременениями. Например, при покупке ипотечной квартиры к новому собственнику переходит обязанность выплачивать кредит, который был выдан бывшему собственнику на приобретение жилья,
- арест или запрещения, которые возникли до регистрации перехода прав на квартиру, могут повлечь признание сделки недействительной. В результате этого стороны должны быть поставлены в первоначальное положение. Однако возникает закономерный вопрос – кто вернет деньги покупателю, если их уже истратил продавец,
- к таким же последствиям может привести сделка с квартирой, собственник которой является несовершеннолетним, служит в армии или отбывает наказание в местах лишения свободы.
Опасность обременения для владельца и покупателя квартиры
Наложение на квартиру обременения несет в себе огромные риски как для продавца, так и покупателя. Собственник недвижимости может утаить наличие ограничения, продав ее и получив хорошую сумму денег. При этом, покупателю придется решать спор в суде. Только так можно доказать виновность продавца. На практике, сделать это достаточно трудно. Поэтому стоит порекомендовать, перед покупкой квартиры внимательно изучить документацию и узнать находится ли она под обременением.
Купив обремененную квартиру, новый владелец может столкнуться с огромным количеством проблем, в том числе:
- Невозможностью использовать жилплощадь полноценно;
- Запретом на проживание;
- Отсутствием возможности выселить арендаторов;
- Необходимостью полной выплаты долга
Наиболее проблематичной станет покупка квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку. В таком случае, бывший владелец должен согласовать продажу с органами опеки и получить одобрение. Покупатель также должен убедится в том, что в квартире не прописан посторонний человек.
Покупка квартиры с обременением по договору ренты или аренды, приведет к необходимости аннулирования данного документа в суде. На это потребуется потратить большое количество денег и сил. Подобные судебные разбирательства ведутся годами, а предсказать их итог достаточно сложно.