Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выселить арендатора из нежилого помещения без суда, через суд». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
От того, как организована аренда помещений, часто зависит успех целого бизнеса. К сожалению, все чаще в судах встречаются иски, когда собственник требует выгнать арендатора из помещения на основании неуплаты за аренду. Если арендодатель не получил своевременную плату, суд с высокой долей вероятности удовлетворит требования истца. При наличии задолженности в условиях не переданного по акту помещения и истекшем сроке действия договора, арендодатель вправе потребовать в суде освобождения площади с уплатой задолженности за месяцы, прошедшие с момента последней уплаты.
Какие сложности могут возникнуть при освобождении помещения
Сложности при согласовании вопросов в арендных отношениях часто приводят стороны к судебному разбирательству. На этом этапе важно правильно сформулировать иск и подготовить достаточную доказательную базу, взыскав с арендатора сумму, если есть финансовые претензии, и потребовав освободить помещение. Следует доверить подготовку иска юристу, имеющему достаточную практику отстаивания прав истца-арендодателя.
Почему нельзя выгнать арендаторов без суда
В корне не верный, но самый популярный совет собственникам, арендаторы которых не освобождают квартиру добровольно, — «выкинуть вещи и поменять замки, вы же собственник». Так довольно часто поступают на практике, и выселения сопровождаются скандалами, угрозами, а иногда и рукоприкладством. Но так выселять жильцов из сдаваемой квартиры незаконно. Вы можете запереть квартиру с вещами квартирантов, если это прописано в вашем договоре, но выкидывать и портить их имущество, угрозами и силой выгонять жильцов вы не вправе ни при каких обстоятельствах. Даже если постояльцы нарушают общественное спокойствие и все пункты договора — вторгаясь на их территорию, вне закона становится именно собственник.
Не говоря уже о том, что использование даже минимальной грубости может привести к плачевным последствиям. Собственнику кажется, что всё пройдёт «цивилизованно», но сложно предвидеть, как всё будет в действительности — эмоции могут захлестнуть и обоих участников.
А дальше пострадавший от действий и эмоций собственника жилец имеет полное право пожаловаться в суд. В квартиру он, вероятно, не вернётся, но у собственника прибавится других проблем: несдержанность иногда оборачивается даже уголовным делом.
Какие сложности могут возникнуть при освобождении помещения
Для арендодателя, желающего освободить помещение от арендатора, могут возникнуть различные сложности и препятствия. В зависимости от формулировки договора, закона страны и других факторов, процесс освобождения помещения может быть длительным и затратным.
Одной из сложностей может быть отсутствие ясных оснований для выселения арендатора. При отсутствии технических неисправностей, неуплате арендной платы или других нарушениях договора, выгнать арендатора через суд может быть затруднительно.
Если арендатор не согласен добровольно покинуть помещение, арендодателю потребуется помощь юриста и судебная практика для освобождения помещения через суд. В этом случае арендатор может воспользоваться всеми правовыми средствами защиты своих интересов.
Другая сложность может возникнуть в том случае, если помещение арендуется для осуществления деятельности, которая предусматривает длительное время аренды. В этом случае суд может принять сторону арендатора и отказать в освобождении помещения, основываясь на том, что арендатору нужно время для переезда и поиска новой площади для своей деятельности.
Одним из наиболее сложных случаев является ситуация, когда арендатором помещения является предприятие или организация с сильной юридической поддержкой. В этом случае арендодателю может быть сложнее выселить арендатора без судебной борьбы.
Как видно из перечисленных сложностей, процесс освобождения помещения от арендатора может быть длительным и требовать больших усилий. Поэтому важно иметь поддержку юриста, знать свои права и быть готовым к возможным юридическим трудностям. Консультация специалиста и хорошая подготовка помогут справиться с трудностями и достичь своей цели — освободить помещение от арендатора.
Аренда нежилого помещения: что говорит закон
Подготовка документов
Помещение — это недвижимость, которая отделена от других объектов границами. У объекта должны быть стены, ограждения и вход. Основное предназначение такого недвижимого имущества — ведение хозяйства, торговли и иных видов предпринимательской деятельности.
Например, контрагент просто сбежал: забрал свое имущество, освободил помещение без сдачи его по акту приема-передачи, арендный договор не расторгнул и не заплатил по нему. В таком случае следует направлять по всем известным его адресам претензию о расторжении контракта, оплате задолженности и упущенной выгоды. Пока действует договор со сбежавшим арендатором, сдавать помещение новым не получится. Обращаться в суд можно с обычным заявлением о взыскании задолженности.
Основания для выселения
Обязанность арендатора вернуть полученное имущество (в данном случае – нежилое помещение) исходит из ст. 622 ГК РФ. Согласно её нормам, предмет аренды возвращается в том случае, когда договор был прекращён.
Статья 622 ГК РФ. Возврат арендованного имущества арендодателю
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Прекращение возможно в следующих ситуациях:
- Истечение срока действия, если срок оговорен в договоре.
- Воля арендодателя в бессрочном договоре (ст. 610 ГК РФ). Если срок действия не оговорён прямо, договор считается бессрочным – но может быть расторгнут в любой момент по заявлению одной из сторон. Единственное ограничение, установленное законом в этом случае – это срок предупреждения, равный 3 месяцам для нежилой недвижимости.
- Ранее заключённое и вступившее в силу соглашение о расторжении договора (ч.1 ст. 450 ГК РФ).
- Существенное изменение условий, при которых дальнейшее исполнение обязанностей по договорам невозможно либо крайне им невыгодно (ст. 451 ГК РФ). Важно, чтобы при этом изменение обстоятельств нельзя было заранее предвидеть, сами обстоятельства были бы непреодолимыми, а дальнейшее исполнение обязательств по договору лишало бы сторону выгоды настолько, что она, если бы могла предвидеть заранее, вообще не пошла бы на заключение такого договора.
- Существенное нарушение условий договора. Они перечислены в ст. 619 ГК РФ. В частности, к таким нарушениям относятся невнесение платы больше двух раз подряд, порча нежилого помещения и т. д.
Процесс выселения через судебный пристав
Порядок выселения арендаторов из нежилого помещения может быть регулирован различными процедурами и оговорен в договоре аренды. Однако, если арендатор незаконно препятствует собственнику доступу к помещению или не выполняет требуемые условия договора, то выселение может осуществляться через судебный пристав.
Когда арендатор превышает срок аренды и отказывается покинуть помещение, владелец имущества может подать иск в суд о расторжении договора аренды. Также, если арендатор нанес повреждения помещению или не уплачивает арендную плату, владелец может требовать выселения через судебный пристав.
Чтобы правильно оформить иски и соблюдать сроки выселения арендаторов, можно обратиться за помощью к юрэксперту или ознакомиться с правовой практикой в данной ситуации. Например, на ресурсе «Rusbase» можно найти полезную информацию о процессе выселения арендаторов.
Последствия выселения арендатора из нежилого помещения
Выселение арендатора из нежилого помещения может иметь некоторые последствия. Как правило, процесс выселения начинается после расторжения договора аренды или в случаях, когда арендатор не выполняет свои обязательства перед арендодателем, например, не платит арендную плату или наносит значительные повреждения помещению.
Если арендатор не выполнил условия договора аренды и ограничение на его выселение присутствует, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и освобождения помещения. Важно обратиться к адвокатам или юрэкспертам для совета и правовой поддержки в этом вопросе.
Если арендодатель решает выселить арендатора, он должен уведомить арендатора письменно о своем требовании. Также, в зависимости от условий договора, арендодатель может быть обязан удержать часть арендной платы или имущество арендатора до полного выполнения требования о выселении.
В случае, если арендатор не выполняет требование и не покидает помещение, арендодатель может принять меры для выселения, такие как обращение в суд или коллегию арендаторов. Решение о выселении может быть принято только судом или коллегией арендаторов.
Последствия выселения арендатора могут быть различными. Арендатор может быть обязан вернуть помещение в исходном состоянии, за исключением естественного износа, или возместить арендодателю затраты на ремонт или восстановление помещения.
Освобождение от помещения также может повлечь за собой ответственность за повреждения помещения, вызванные арендатором или его посторонними лицами. В таком случае, арендатор может быть обязан возместить ущерб арендодателю.
Когда арендатор покидает помещение, арендодатель имеет право проверить его наличие повреждений и убедиться в том, что помещение вернуто в исходное состояние. Если есть повреждения, арендодатель может требовать их устранения за счет арендатора.
После освобождения помещения арендатор может столкнуться с трудностями в поиске нового благоустроенного помещения. Застраховаться от таких ситуаций и получить юридическую поддержку поможет обращение в агентство по недвижимости или адвокатов, специализирующихся на аренде коммерческой недвижимости.
Важно знать свои права и обязанности как арендатора и арендодателя, чтобы избежать неприятностей и споров при выселении. Следование правовому и процедурному порядку в таких ситуациях поможет избежать нежелательных последствий.
Исполнение решения суда
Основанием для выселения из нежилого помещения недобросовестного нанимателя может быть только решение суда. Самостоятельно изымать или удерживать имущество арендатора не стоит, так как это может быть квалифицировано как самоуправство и вызвать встречный иск.
Исполнительный лист предъявляется судебным приставам, которые помогут провести выселение должника из занятого самовольно помещения в принудительном порядке.
Другой вариант: есть опасение, что контрагент может скрыться без оплаты задолженности по арендной плате и у него имеется какое-то имущество. Тогда стоит подать заявление в суд о вынесении обеспечительных мер. Решение суда сдать судебным приставам. И уже они будут арестовывать имущество должника, определять ответственного хранителя и, если арендная плата не будет внесена, будут заботиться о выселении арендатора из нежилого помещения.
Как видно, выселить недобросовестного нанимателя можно, но это может занять достаточно много времени. А в случае его неплатежеспособности можно понести убытки.
Для снижения рисков арендодателя, при определении условий договора аренды, необходимо включать пункты о возможности его одностороннего расторжения и действиях при неоднократном нарушении сроков арендной платы.
Как уведомить арендатора о расторжении договора?
В том случае, если арендатор добровольно не освобождает занимаемое им помещение, его необходимо об этом уведомить. Но как это сделать?
Законодательство предусматривает лишь одно условие: если происходит расторжение договора в связи с тем, что условия были существенно нарушены, сначала арендодатель должен подать претензию и потребовать исправить допущенные нарушения. При этом претензия должна быть подана письменно.
По аналогии можно сделать вывод и о том, что требование о том, чтобы арендатор добровольно освободил помещение по прекратившему действие договору аренды, тоже должно быть выражено в письменной форме. Однако никаких дополнительных требований законодательство не содержит.
Направить уведомление можно следующими способами:
- по почте (обычно – заказным письмом с уведомлением);
- сообщением, отправленным с помощью курьерской службы;
- по электронной связи.
Когда арендатора можно выселить самостоятельно, объяснил Конституционный суд
Конституционный суд (КС) рассматривает жалобы людей, которые считают, что применённые в их делах законы противоречат Конституции России. Так в КС попала жалоба Татьяны Пыкиной, которую выселили из арендованной квартиры. Женщина сняла жильё на 11 месяцев, но вовремя не заплатила собственнице. И та расторгла договор найма в одностороннем порядке через два месяца после заселения.
Пыкина пыталась доказать, что условия договора нарушают статью 687 ГК, которая разрешает арендодателю расторгать договор только через суд. Женщина дошла до Верховного суда, не смогла доказать свою правоту и после этого обратилась в Конституционный суд.
2 июня 2022 года КС подтвердил: расторгать договор в одностороннем порядке можно — если это указано в самом договоре и если речь идёт о краткосрочной аренде. Несмотря на то что КС занял ту же позицию по делу Пыкиной, что и другие суды, его постановление имеет большее значение. Когда КС объясняет, как нужно понимать закон, другие суды больше не могут толковать его иначе.
Об устранении нарушения права путем выселения из нежилого помещения
Выселение арендатора из нежилого помещения является одним из способов устранения нарушения права владельца на использование данного помещения. Если арендатор не соблюдает условия договора аренды или нарушает другие правила и требования, установленные законодательством, владелец имеет право обратиться в суд для расторжения договора и выселения арендатора.
Порядок процедуры выселения может зависеть от множества факторов, включая тип нежилого помещения, сроки аренды, особенности нарушения и другие нюансы. Однако, существуют общие принципы и процедуры, которые следует учитывать при выселении арендатора.
- В первую очередь, владелец помещения должен уведомить арендатора о нарушении и потребовать исправить ситуацию в установленный срок. Уведомление должно быть предоставлено в письменной форме.
- Если арендатор отказывается устранить нарушение или неуплату арендной платы, владелец может подать иск в суд для расторжения договора аренды и выселения арендатора.
- При рассмотрении дела в суде, владелец должен предоставить доказательства нарушения условий договора и причин для расторжения. В случае положительного решения суда, будет вынесено решение о расторжении договора и выселении арендатора.
- Отдельный аспект, который стоит учесть, — это наличие прописки в нежилом помещении. Если арендатор является постоянным жильцом, необходимо обратиться в суд для освобождения помещения от прописанных лиц. Это может понадобиться для соблюдения требований об аренде только благоустроенных помещений.
В процессе выселения арендатора из нежилого помещения, важно соблюдать все необходимые процедуры и сроки, а также обратиться к юристу для консультации и помощи. Хорошо подготовленное обращение в суд и предоставление соответствующих доказательств могут существенно увеличить шансы на успешное выселение арендатора.
В случае, когда арендатор не соглашается покинуть помещение добровольно, может потребоваться привлечение сотрудников правоохранительных органов для проведения выселения с применением принудительных мер. Использование физического воздействия в данном случае не допускается и может быть подвержено наказанию в соответствии с действующим законодательством.
В заключение, выселение арендатора из нежилого помещения представляет собой сложную процедуру, включающую множество юридических и финансовых аспектов. Однако, при соблюдении всех требований законодательства и с использованием профессиональных юридических услуг, можно добиться успешного выполнения выселения и защитить свои права на имущество.
Сотрудничество с профессиональными юристами
Выселение арендатора из нежилого помещения – процесс, сопряженный с определенными сложностями и подводными камнями. Чтобы весь процесс соблюдался в соответствии с законодательством и не возникало проблем, многие собственники помещений обращаются за помощью к профессиональным юристам.
Профессиональные юристы помогут вам предоставить необходимые документы и заявления в суд, требовать установленные сроки для освобождения помещения, а также обеспечивать сотрудничество с сотрудниками полиции или прокуратуры. Они знают все тонкости и особенности процесса выселения и знают, как лучше всего защитить интересы собственника.
При обращении к профессиональным юристам важно обратить внимание на их опыт работы, наличие положительных отзывов и правильность их документации. Лучше всего обратиться в юридическую компанию, специализирующуюся на решении проблем с арендой нежилых помещений и имеющую хорошую репутацию.
Основные задачи, которые помощью юристов можно преодолеть при выселении арендатора из нежилого помещения:
- — Помочь с подготовкой необходимой документации для обращения в суд и предоставить собственнику информацию о требуемых сроках и порядке выселения арендатора;
- — Обеспечить сотрудничество с правоохранительными органами или другими учреждениями, необходимое для выселения арендатора;
- — Предоставить юридическую поддержку и консультации по всем вопросам, связанным с процессом выселения.
Работа с профессиональными юристами поможет избежать рисков и траты дополнительных средств при выселении арендатора из нежилого помещения. Не стоит экономить на профессиональной помощи, так как это может привести к дополнительным проблемам и задержкам в процессе выселения.
Полномочия арендодателя, если арендатор отказывается освобождать помещение
Свои действия собственник сданной в аренду площади регламентирует положениями ст. 622 ГК РФ, указывающей на необходимость возврата имущества владельцу в исходном состоянии с учетом естественного износа после прекращения арендного договора.
Если арендатор не съезжает, игнорируя требования собственника помещения, вопрос требует рассмотрения в суде. Если договор истек или расторгнут, подают иск об освобождении помещения и возврате имущества арендодателю. Если договор еще действует, а Арбитражный суд подают иск об расторжении договора, указывая основания для досрочного прекращения отношений.
Вступившее в силу решение суда станет основанием требовать исполнения в принудительном порядке. Судебное разбирательство предполагает длительность процедуры, что не всегда устраивает собственников. Необходимо знать правовые нормы, которые помогут защитить интересы арендодателя, не доводя ситуацию до самоуправства.
Как заставить арендатора освободить помещение по закону
При выселении существует риск обвинения в самоуправстве, когда собственника обвиняют в превышении полномочий при удержании имущества арендатора через закрытие доступа в помещении. Арендатор игнорирует судебное решение и продолжает использовать недвижимость и хранить в ней свои вещи. Риск столкнуться с обвинением в самоуправстве согласно ст. 330 УК РФ можно избежать, если в договоре изначально зафиксировано право ограничения доступа после завершения аренды.
Текст соглашения должен содержать пункты, разрешающие запрещать доступ, удерживать имущество (оборудование, мебель арендатора), если последний не предпринял мер по своевременному освобождению площади.
Если вступившее в силу решение суда о выселении не мешает недобросовестному арендатору продолжать пользоваться помещением и хранить в нем свои вещи или оборудование, необходимо предпринять меры по освобождению собственности через судебного пристава. Алгоритм выселения с помощью судебного пристава включает следующие шаги:
- Передача исполнительного листа приставу.
- Установление срока добровольного освобождения объекта недвижимости.
- При уклонении от исполнения судебного решения организуют принудительное выселение.
- К выселению привлекают понятых и представителей правоохранительных органов.
- Имущество описывают и составляют акт.
- Документы, подтверждающие выселение, должны подписать понятые, пристав и выселяемое лицо.
- Если этого требуют обстоятельства, пристав берет на себя организацию хранения вещей.
- После завершения процедуры собственник возвращает себе право владения и использования помещения.
Как застраховать интересы арендодателя
Самая лучшая страховка для арендодателя – это грамотно составленный договор аренды, предусматривающий максимальное количество решений спорных вопросов. Понятно, что все случаи предусмотреть не реально и нет договоров аренды на все возможные ситуации. Поэтому для составления договора аренды целесообразно обратиться к проверенному специалисту.
Как известно, гражданский кодекс в целом ряде случаев устанавливает условия договора аренды, действующие по умолчанию, и одновременно предлагает сторонам договора аренды на свое усмотрение изменить такие условия (например сроки изменения размера арендной платы (ст. 614 ГК РФ), субаренда, проведение ремонта и т.д.).
Существуют различные способы обеспечения обязательств по договору аренды.
Хорошо если вашим договором аренды предусмотрен, например, обеспечительный платеж (иногда его называют депозитным).
Есть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание. Это когда арендодатель, в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы, может удерживать имущество арендатора до тех пор, пока арендная плата не будет выплачена. Об этом способе я, пожалуй, расскажу в отдельной статье.
Если арендатор настаивает на том, что задолженность по арендной плате будет выплачена и просит не расторгать договор, при этом арендатором является юридическое лицо, ничего не мешает заключить договор поручительства с руководителем такого юридического лица, либо с иным «ликвидным» представителем арендатора. В результате такого поручительства непосредственный руководитель будет отвечать за оплату арендной платы перед арендодателем лично.
Прекращение договора аренды нежилого помещения
Специальных оснований, по которым прекращается договор аренды именно нежилого помещения, Гражданский кодекс РФ не устанавливает.
Нежилое помещение относится к недвижимым вещам (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Следовательно, прекращение договора аренды нежилого помещения возможно по тем же основаниям, по которым прекращается договор аренды недвижимости.
Например, если закончился срок договора аренды (а договор не возобновлялся и не пролонгировался) или одна из сторон расторгла его через суд.
Так, например, арендодатель может требовать расторжения договора аренды в предусмотренных законом или договором случаях, в частности, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ст. 619 ГК РФ).
Обязанность арендатора возвратить нежилое помещение при прекращении договора аренды следует из ст. 622 ГК РФ и не зависит от оснований прекращения договора.