Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Задаток и аванс при покупке недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Авансовая сумма в сделке с недвижимостью рассматривается как обычная предоплата, а вот если заходит разговор о задатке — это уже больше, чем предоплата — это, прежде всего, обязательство. Для обоих участников процесса принципиально важно, какой вид предоплаты был внесен, это приобретает особый смысл, когда сделка сорвана по вине собственника квартиры.
внесения аванса в счёт платежей по договору купли-продажи квартирыг. «» 2023 г.Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
Если сделка по отчуждению указанной квартиры не осуществляется по вине Покупателя, то вся сумма аванса переходит в собственность Продавца. Если сделка не осуществляется по вине Продавца, то вся сумма аванса возвращается Покупателю в течение дней с момента требования. При продаже квартиры третьим лицам аванс возвращается в двойном размере.
- Покупатель внёс Продавцу аванс в сумме рублей в счёт платежей по договору купли-продажи квартиры по адресу: .
- Внесённый аванс является частью полной стоимости указанной квартиры и вносится в обеспечение исполнения договора по её отчуждению в пользу Покупателя и (или) лица по его указанию.
- Продавец обязуется после получения аванса не осуществлять никаких действий, связанных с отчуждением указанной квартиры в пользу третьих лиц.
- Если сделка по отчуждению указанной квартиры не осуществляется по вине Покупателя, то вся сумма аванса переходит в собственность Продавца. Если сделка не осуществляется по вине Продавца, то вся сумма аванса возвращается Покупателю в течение дней с момента требования. При продаже квартиры третьим лицам аванс возвращается в двойном размере.
- Полная стоимость указанной квартиры составляет рублей и не подлежит изменению в дальнейшем.
- Расходы по оформлению сделки купли-продажи включают:
- банковские расходы (аренда депозитарной ячейки в банке) – оплачивает: ;
- юридическое оформление договора отчуждения – оплачивает: ;
- оплата регистрации и перехода права – за счёт: .
- Указанная квартира состоит из жилых(ой) комнат(ы), имеет общую площадь — кв.м, в том числе без учёта лоджий, балконов, прочих летних помещений — кв.м, жилую — кв.м. и принадлежит по праву собственности на основании от «»2023 г., зарегистрированной в «»2023 г. за ; Свидетельство о собственности на жилище от «»2023 г.
- Недвижимость продаётся в том виде, в котором её осмотрел Покупатель. Продавец удостоверяет, что на момент заключения настоящего Договора:
- не заключены договоры по отчуждению вышеуказанной Недвижимости с третьими лицами;
- она не арендована, не состоит под арестом, судебным разбирательством, не заложена, правами третьих лиц и иными обязательствами не обременена, лиц, временно отсутствующих, но сохраняющих право пользования этой квартирой, не имеется, долгов по налогам и другим платежам не имеет, скрытых дефектов нет, на неё не имеется иных притязаний третьих лиц.
Отсутствуют другие факторы, которые могут в будущем ограничить владение, распоряжение или отчуждение Недвижимости новыми собственниками.
- Продавец обязуется за суток известить Покупателя о дне сделки; порядок её проведения устанавливается по соглашению сторон.
- При несоответствии действительности заявленного в п.7, а также при обнаружении иных обстоятельств, на основании которых сделка по отчуждению Недвижимости не может быть зарегистрирована или в дальнейшем может быть признана недействительной, внесённый аванс в день требования возвращается Покупателю, а настоящий Договор считается расторгнутым. Покупателю возмещаются все документально подтверждённые понесённые им расходы по подготовке сделки.
- Квартира абонирована телефонным номером , который собственник Недвижимости обязуется не переводить по новому адресу и предоставить в день подписания договора отчуждения соответствующее нотариально удостоверенное заявление на телефонный узел.
- Юридическое освобождение квартиры – в срок с момента госрегистрации договора купли-продажи, а физическое – в течение дней с момента государственной регистрации договора и перехода права.
- Банковский депозитарий для проведения взаиморасчётов и центр государственной регистрации сделки и перехода права собственности выбираются по соглашению сторон.
- Стороны согласны на совершение договора купли-продажи в простой письменной форме.
- Сторона, отвечающая за подготовку договора – Покупатель – обязана представить его проект до совершения процедуры закладки денег.
- Стороны согласны все споры, которые могут возникнуть при исполнении настоящего Договора, решать путём ведения переговоров и принимать все меры по урегулированию разногласий для взаимного удовлетворения их интересов. Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств по Договору только при наступлении форс-мажорных обстоятельств.
- Все суммы Договора, указанные в , оплачиваются в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа (ст.317 ГК РФ).
- Срок действия настоящего Договора: до «»2023 года включительно. Договор может быть пролонгирован по соглашению сторон.
- Сроки государственной регистрации договора отчуждения Недвижимости не входят в срок действия настоящего Договора, который считается исполненным и прекращает своё действие с момента подачи документов на государственную регистрацию сделки и перехода права собственности.
- Настоящий Договор составлен в двух, имеющих одинаковую юридическую силу экземплярах, по одному для каждой из сторон. Договор вступает в силу с момента подписания его обеими сторонами.
Задаток — денежные средства, уплачиваемые продавцу до заключения договора купли-продажи. Такой платеж регламентируется статьями 380 и 381 ГК РФ и становится гарантией заключения в дальнейшем договора купли-продажи дома .
С учетом данных факторов выделяют следующие функции договора задатка :
- обеспечение — внесенные средства фиксируют намерение сторон и гарантируют выполнение принятых обязательств;
- доказательство — оформленное соглашение становится правовой основой для выполнения договоренности и заключения договора купли-продажи;
- платеж — передаваемые средства выплачиваются в счет общей стоимости дома и земельного участка, что снижает итоговую сумму расчета.
Что делать с соглашением дальше?
Договор о задатке не нужно регистрировать. Достаточно сохранить по экземпляру для каждой из сторон. В дальнейшем соглашение о задатке выступает приложением к договору купли-продажи.
Покупатель земли более уязвим и больше рискует, чем продавец. Для обеспечения гарантий можно дополнительно заверить документ у нотариуса.
Юристы рекомендуют заключать не соглашение о задатке, а предварительный договор купли-продажи. В этом случае больше шансов, что стороны выполнят свои обязательства, так как штрафные санкции возрастают в разы. В таких документах прописываются абсолютно все условия предстоящей сделки, чего нельзя сказать о договоре задатка.
Сделки, связанные с земельными участками, связаны с высокими рисками. Рекомендуем обратиться к грамотному юристу за консультацией и для проверки корректности предоставленной документации.
- В первом пункте детально указывают обязанности для продавца и покупателя.
- Во втором и третьем пунктах описывают все документы, которые необходимо предоставить для заключения данного договора.
- Все финансовые вопросы о стоимости и размере залога и прочие указываются в четвертом и пятом пунктах.
- В шестом пункте указаны гарантии со стороны продавца. А в седьмом пункте расписывают все обязанности продавца.
- В восьмом, девятом и десятом пунктах указаны нюансы передачи права полного владения.
Способ проведения оплаты и ее порядок описывают в тринадцатом пункте. В самом конце договора обе стороны ставят свои подписи.
В любом предварительном договоре обязательно необходимо предъявить такие следующие документы и данные:
- Личные данные обеих сторон и их паспортов.
- Кадастровый номер продаваемого объекта недвижимости.
- Выписка из ЕГРН и реквизиты, которые подтверждают наличие прав собственность у продавца.
- Инвентарные номера.
- Почтовый адрес объекта недвижимости.
- Стоимость сделки и способы расчета.
- Информация о предмете сделки.
- Обременения для обеих сторон.
- Данные о заключении основного договора (место и дата заключения сделки).
- Дополнительные нюансы.
Задаток и аванс: в чем отличия
Если передачу денег не оформить документально, это уже будет не задаток, а обычный аванс. Такой платеж никак не регулируется законодательством. Если сделка срывается (все равно, по чьей вине), аванс просто возвращается владельцу. В таблице наглядно представлены основные отличия задатка и аванса.
| Авансовый платеж | Задаток |
| Не закрепляется документально | Составляется типовой договор задатка (образец можно скачать в интернете). |
| Сразу же засчитывается в счет оплаты за покупку имущества, но не гарантирует саму покупку | Засчитывается в цену недвижимости. |
| В любом случае возвращается покупателю, если сделка срывается | Остается у продавца в полном объеме, если сделка расторгается по вине покупателя. Если сделка расторгается по вине продавца – задаток возвращается покупателю в двойном объеме. |
Требования, предъявляемые к задатку
- В качестве задатка может выступать только определенная денежная сумма. Если стороны договорились о передаче какого-либо имущества, это уже будет относиться к залоговым отношениям (с обязательным заключением договора залога);
- Соглашение о передаче денег должно заключаться только в письменной форме;
- Задаток передается:
- в счет будущих платежей за недвижимость по договору;
- как подтверждение заключаемого соглашения о покупке недвижимости (при возникновении споров и их решения, в рамках судебного разбирательства, по факту заключенного/незаключенного между сторонами договора купли-продажи, с передачей денежной суммы, может быть расценен судом, как фактическое подтверждение заключения договора);
- как стимулирующий принцип, направленный на обеспечение исполнения ранее оговоренных обязательств.
3.1. Покупатель обязан заключить договор купли-продажи Земельного участка с Продавцом в срок до «…..» …………………. 20….. г. включительно.
3.2. Переданная согласно статье 1.1. настоящего Договора сумма задатка засчитывается в счет будущих платежей Покупателя.
3.3. В случае неисполнения договора задатка Продавцом (отказа, уклонения от заключения договора купли-продажи Земельного участка по «…..» ….…..….……. 20… г. включительно) Продавец уплачивает Покупателю в течение ……………………… банковских дней сумму в размере
т.е. в соответствии со ст. 381 Гражданского кодекса РФ двойную сумму задатка.3.4. В случае неисполнения договора задатка Покупателем (отказа, уклонения от заключения договора купли-продажи Земельного участка по «…..» ….…..….……. 20… г. включительно) сумма задатка в размере в соответствии со ст. 381 Гражданского кодекса РФ остаётся у Продавца.
3.5. Стороны действуют добровольно, являются полностью дееспособными, под опекой, попечительством и патронажем не состоят, не страдают заболеваниями, в том числе психическими, не находятся в ином состоянии, лишающем их возможности понимать значение своих действий и руководить ими.
3.6. Стороны гарантируют, что они заключают настоящий Договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях и что настоящее Договор не является для них кабальной сделкой.
Причины продавца:
- Не готовы документы на землю или дом, например, не составлен технический паспорт в БТИ.
- Не сняты обременения или аресты.
- Нужно время для завершения каких-либо работ на участке.
- Нужно время для согласования условий ипотеки с банком.
- Для покупки недвижимости не хватает денег, но в скором времени они точно появятся.
После подписания предварительного договора стороны могут быть уверены в том, что основная сделка будет заключена. Если одна из сторон уклоняется от сделки, можно обратиться за защитой своих прав в суд.
По предварительному соглашению невозможно зарегистрировать недвижимость на покупателя, поскольку соглашение порождает у сторон только обязательство заключить сделку в будущем на определенных условиях.
Что нужно включить в текст?
В соглашение нужно включить те же условия, что и в будущем будут прописаны в основном договоре купли-продажи. К ним относятся:
- стороны;
- предмет – описание земельного участка (его площадь, адрес, кадастровый номер);
- если продается еще и дом – описание дома (адрес, площадь, этажность, количество комнат, кадастровый номер);
- цена недвижимости;
- порядок и срок оплаты недвижимости;
- порядок и срок передачи недвижимости;
- перечень лиц, зарегистрированных в доме, с указанием срока их выписки;
- перечень законных пользователей дома (земли), права которых не прекратятся с переходом права собственности на покупателя (отказополучатели, арендаторы);
- иные условия, которые стороны сами признают обязательными.
Особенность предварительного договора – условие о предоплате, которая может быть выражена как аванс или задаток. О гарантиях и рисках ПДКП можно прочесть по этой ссылке.
Договор о задатке при купле-продаже земельного участка
› Договоры › Автомобильные договоры
20.03.2019
Договор задатка при покупке недвижимости – документ,который подтверждает передачу денег до заключения сделки, а также определяетответственность обеих сторон.
Предлагаем подробно рассмотреть правильность оформлениязадатка.
Задаток – это денежный платеж, который передаетсяпродавцу еще до фактической покупки имущества. Его функции:
- помогает покупателю забронировать привлекательныйвариант приобретения жилплощади (или другого объекта);
- доказывает, что стороны пришли к определеннымдоговоренностям;
- играет роль авансового платежа (оплачиваетсячасть цены квартиры). Обычно сумма устанавливается в процентной зависимости отцены имущества.
Чтобы задаток регулировался законом РФ, между физическимилицами составляются соглашения в письменном виде:
- договор (соглашение) передачи задаточногоплатежа;
- предварительный договор купли-продажи (первичныйперед основным документом купли-продажи);
- расписка от продавца, что он получил задаточныйплатеж.
Преимущества, недостатки и возможные риски
Ипотечные сделки между физическими лицами оперируют объектами вторичного рынка. Подобное жилье существенно дешевле новостроек, что позволяет приобрести недвижимость людям со средним и низким достатком.
При отсутствии в соглашении третьей стороны (кредитора — банка) у покупателя появляется возможность договориться о более либеральных условиях оплаты. Физические лица не привязывают свои доходы к ставке рефинансирования ЦБ РФ, поэтому проценты по займу могут быть ниже рыночного уровня или вообще не начисляться.
Существенным недостатком в сделке с физическим лицом является отсутствие полноценного контроля. Когда банк выступает в роли кредитора, документы проверяются тщательно. Если присутствие заемных средств исключено, желательно воспользоваться консультацией профильного юриста, который учтет требования и интересы всех сторон.
Риски сделки возрастают по мере увеличения ее суммы. Недвижимость стоит недешево и для некоторых граждан служит капиталом всей жизни, поэтому пункты надо вычитывать внимательно.
Правильное составление основного договора через Домклик
После составления, подписания и одобрения такого документа Сбербанком, производится процедура по назначению даты и методов предоставления ипотечного займа кредитополучателю. С клиентом согласуются все условия, которые в последующем вносятся в документ по ипотеке, а также купле продаже квартиры.
В основном соглашении производится использование только актуальных на данный момент сведений. В нем важно прописать достоверную информацию о том жилье, которое приобретается в рамках ипотечного займа.
Стороны по сделке предоставляют свои личные данные. В нем прописываются сроки произведения всех расчетов.
По своей структуре соглашение практически ничем не отличается от договора, который был подписан предварительно. А составить его правильно имеется возможность по образцу, воспользовавшись сервисом Домклик.
Во время заключения основного соглашения потребуется обратить большое количество внимания на этапы оплаты стоимости приобретаемого жилого объекта. В договоре купли продажи определяются точные сроки внесения определенных сумм.
Они передаются заемщиком продавцу самостоятельно. В нем также указывается сумма, которую предоставляет банк в рамках ипотеки.
Эта сумма переводится продавцу жилого объекта выбранным способом.
Если в качестве оплаты жилья применяются средства, предоставленные государством для отдельных слоев населения, то основной договор купли продажи должен содержать сведения о сроках, когда их можно будет использовать для оплаты.
Особенности составления предварительного договора при покупке ЗУ и дома на нем в ипотеку
Если человек планирует рассчитаться за участок не собственными, а банковскими средствами, то без предварительной договоренности с собственником не обойтись. В такой ситуации подписанный ПДКП служит основанием для банков рассматривать заявку на ипотечное кредитование.
Вкратце, схема работы по покупке жилья в ипотеку выглядит следующим образом:
- выбор объекта сделки, изучение подробной информации, включая проверку кадастрового номера, выписки из Единого государственного реестра недвижимости;
- заключение ПДКП на конкретный участок;
- обращение в банк с заявлением о получении кредита (покупатель может самостоятельно рассылать заявки в банки или обратиться за помощью к риэлтору);
- получение одобрения предоставления ипотеки от одного из банков;
- заключение ипотечного договора;
- подписание основного ДКП;
- внесение в госреестры информации о новом собственнике объекта недвижимости;
- завершающий этап, в рамках которого финансовая организация, предоставившая ипотечный кредит покупателю, переводит денежные средства продавцу.