Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка недостроенного дома: оформляем документы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Владельцев домов ждет приятная новость — с текущего года сократились сроки постановки на учет и регистрации права. До этого они исчислялись 10 днями и соответственно 12 днями, если заявитель воспользовался услугами МФЦ. Теперь, при личном обращении, процедура регистрация занимает 7 дней, а постановки на учет 5 дней. Совмещение этих действий займет 10 дней. При обращении через МФЦ время выполнения процедуры увеличивается на 2 дня. Уменьшение сроков объясняется отменой двойного регулирования. Также теперь чтобы поставить на учет здание, построенное на незарегистрированной земле, документы для двух этих процедур подают одним пакетом, процедура совмещается.
Использование упрощенного порядка
Для оформления собственности в Росреестре требуется пройти многочисленные согласования и собрать большой пакет документов. Поэтому во многих строительных компаниях этим занимаются специальные службы или отделы. С 2015 года предусматривается упрощенная процедура регистрации для владельцев загородной недвижимости.
Согласно действующему законодательству, упрощенный порядок действует в отношении следующих объектов:
- домов, построенных на землях для ведения дачного или садоводческого хозяйства;
- домов, возведенных на землях под индивидуальное жилищное строительство;
- домов, возведенных на землях, имеющих назначение для ведения личного подсобного хозяйства и расположенных на границах населенного пункта.
Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности
|
СИТУАЦИЯ |
РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА |
| Когда не нужен нотариус | При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным).
Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд. |
| Регистрация изменения долей | Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают:
|
| Регистрация продажи доли третьему лицу | Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли.
Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки. |
Новое в госрегистрации и постановке на кадастр по решению суда
С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.
К примеру, теперь не нужно подавать вместе с судебным решением межевой, технический планы или акт обследования, если в судебном решении:
- есть основные сведения об объекте, которые нужны для внесения информации в ЕГРН, вкл. координаты характерных точек;
- эти сведения с точки зрения методики верны.
Кроме того, прописан порядок действий и определен круг заявителей в случае вынесения судом решения:
- о сносе или реконструкции самовольной постройки;
- признании объекта недвижимости или зарегистрированного права отсутствующими;
- признании объекта движимым имуществом.
Признание объекта незавершенным строительством
Для признания недвижимым имуществом объект незавершенного строительства должен обладать следующими характерными признаками:
- Объект незавершенного строительства должен быть неразрывно связан с землей, и его перемещение без несоразмерного ущерба назначению не может быть осуществлено;
- Объект незавершенного строительства, являясь одновременно предметом действующего договора и объектом незавершённого строительства, не должен составлять предмет действующего договора строительного подряда. Или он не может быть объектом вещных прав. Объект незавершенного строительства может быть только объектом обязательств, которые определены в договоре строительного подряда. Следовательно, замена сторон этих обязательств допустима лишь по правилам уступки права требования и перевода долга по обязательствам.
- Пункт 1, статья 218 ГК ФР трактует, что лицо, приобретающее право собственности на создаваемый объект, обязано в установленном порядке совершить сделку с объектом незавершенного строительства ещё до завершения его создания. Настоящее условие не исключает возможность государственной регистрации на признание собственности на объект незавершенного строительства вне зависимости от совершающихся сделок. Они могут быть направленны как на отчуждение соответствующего право собственности на объект незавершенного строительства, так и на его обременение (ипотечное кредитование).
- В соответствии с п. 2 Временного Положения о порядке реализации ОСН, объекты незавершённого строительства должны соответствует двум следующим признакам: окончание нормативных сроков строительства и приостановка строительства из-за отсутствия финансирования и материально-технического обеспечения.
Договоры соинвестирования или инвестиционного вклада
Часто застройщики вместо договоров долевого участия в строительстве заключают договоры соинвестирования или договоры инвестиционного вклада. Предметом таких договоров является, якобы, инвестирование в строительство какого-либо объекта недвижимости (многоквартирного дома, многоярусной стоянки, офисного здания, коттеджного поселка и т.д.), по результатам которого инвестор (соинвестор) получает в качестве доли в проинвестированном объекте строительства отдельную квартиру, гараж, офис, коттедж и т.д.
При наличии такого договора и после приостановления строительства проинвестированного объекта, в том числе, по причине возможного банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) следует подать в суд иск о признании заключенного с ними договора притворной сделкой и признании права собственности на объект незавершенного строительства.
Дело в том, что такого рода договоры, в большинстве случаев, не подпадают под требования Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Инвесторам (соинвесторам) строительства сидеть и ждать, что какой-то новый застройщик сам достроит проинвестированный ими объект недвижимости, и затем оформит на их имя право собственности на квартиры, коттеджи, офисы и иные объекты недвижимости, не стоит изначально.
Данный вид договоров может быть не зарегистрирован в Управлении Росреестра, и коме самого изначального застройщика о существовании таких договоров может никто и не знать. А это обстоятельство означает возможность «двойных продаж», переоформления документации на строящийся объект уже по правилам долевого участия в строительстве на других лиц, а также (что иногда случается) снос недостроенного объекта, как самовольной постройки, без выплаты инвесторам (соинвесторам) строительства каких-либо денежных компенсаций.
С целью избежать таких негативных последствий, при нарушении сроков окончания строительства объекта недвижимости или возбуждения в арбитражном суде процедуры банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) лучше обратиться в суд по месту нахождения строящегося объекта с иском, в котором просить суд признать заключенные ими договоры притворными сделками, применить к этим сделкам правила договоров об оказании услуг (в данном случае – договора строительного подряда, условием которого является возведение ответчиком здания и последующая передача помещения в этом здании в собственность истца), и признать право собственности на проинвестированные объекты недвижимости, как на объекты незавершенного строительства.
После получения положительного судебного решения, инвесторы (соинвесторы) смогут зарегистрировать своё право собственности на объекты незавершенного строительства, и, тем самым, гарантировать себе последующее оформление права собственности на эти объекты после окончания строительства домов, гаражей, офисов и т.д., или (в случае сноса строящегося объекта, как самовольной постройки) получение за снесенный объект недвижимости денежной компенсации.
Порядок регистрации объекта незавершенного строительства
Порядок действий при регистрации объекта незавершенного строительства в административном порядке не очень сложен сам по себе, но имеет ряд нюансов. Так, для государственной регистрации такого объекта необходимо обязательно иметь разрешение на строительство объекта.
Чтобы зарегистрировать объект незавершенного строительства — нужно обратиться в территориальный отдел Росреестра, к которому относится объект. На данный момент также эта услуга доступна в отделениях многофункциональных центров (МФЦ). Обратившемуся нужно предоставить пакет документов, приведенный в настоящей статье. Все документы в Росреестр или МФЦ подаются в двух экземплярах: один экземпляр – подлинники документов, второй – простые ксерокопии этих документов.
Оформление права собственности застройщиком
Кроме перечисленных вариантов, которые нуждаются в регистрации, есть еще и сооружения, которые возводятся компаниями, занимающимися строительством для граждан, участвующих в долевом строительстве. Как уже было отмечено выше, регистрация даже недостроенного объекта обязательна. Причина в том, что посредством нее, владелец может распоряжаться собственным имуществом, как угодно.
Застройщики обязаны произвести регистрацию для того, чтобы по окончанию строительства передать недвижимость во владение дольщикам. Поэтому рано или поздно производить ее все нужно.
Независимо от того, будет ли собственник недостроенного жилья достраивать его или же передаст во владение другим лица, это зависит от выбора хозяина. Но без регистрации объекта, произвести любые действия c не достройкой невозможно.
Необходимые документы
Право собственности на недострой можно зарегистрировать одновременно с кадастровым учетом объекта. Перечень документов, которые необходимы для кадастрового учета объекта незавершенного строительства, регламентирован статьями 14 и 40 Федерального закона № 218-ФЗ. Исходя из анализа указанных норм, кадастровый учет будет проводиться на основании следующих документов:
Если земельный участок ранее не был поставлен на учет в Росреестре, а права на него не были зарегистрированы в ЕГРН, допускается одновременное совершение учетных и регистрационных действий на землю и объект незавершенного строительства. При этом право собственности на недострой и постановка на учет будет подтверждена одной выпиской ЕГРН.
Являются ли объекты незавершенного строительства объектами недвижимости? У них будет специальный статус, если по документам подтверждена определенная степень готовности конструкций. Эксплуатировать ОНС нельзя, но предметом гражданской сделки такие объекты могут выступать без ограничений.
Использование упрощенного порядка
Чтобы оформить собственность через Росреестр, нужно пройти через этап согласования, инстанций достаточно много. Кроме того, потребуется собрать довольно большой пакет документации.
Именно поэтому многие строительные компании располагают отдельными службами (отделами), на них и возлагается эта кропотливая работа.
С 2020 г. порядок регистрации недвижимости загородного типа был упрощен, поэтому у собственников таких объектов будет меньше забот.
Согласно новому законодательству, этот обновленный простой порядок можно использовать в отношении таких объектов:
- жилых домов, если они построены на земельных участках, предназначенных для ведения таких хозяйств как дачное или садоводческое,
- жилых домов, если они построены на участках, целевым назначением которых является ИЖС (индивидуальное жилищное строительство),
- жилых домов, построенных на зем. участках, используемых в целях ведения ЛПХ (личного подсобного хозяйства). Такие земли размещаются на границе населенного пункта.
То есть если говорится о возведении одного из указанных частных домов на перечисленных земельных участках, то собственнику следует обратиться или в Росреестр или в МФЦ, собрав минимально необходимый для регистрации пакет документов.
Сложности в учете ОНС
При оформлении технического плана и проведении кадастрового учета ОНС могут возникать следующие наиболее распространенные проблемы:
- определение степени готовности объекта носит оценочный характер, поскольку зависит не только от нормативных показателей удельного веса конструктивных элементов, но и иных показателей – тип возводимого объекта, материалы для строительства отдельных элементов или целого объекта, сметы запланированных работ и т.д.;
- если при оформлении технического плана инженер установил отклонение от проектной документации, он обязан отразить этот факт в разделе «Заключение…»;
- если кадастровые работы в отношении земли были проведены с нарушением нормативных актов, при оформлении технического плана может устанавливаться выход ОНС за пределы границ участка;
- если кадастровый учет проводится в отношении ОНС, возведенного задолго до 2013 года, может возникнуть проблема с отсутствием проектной документации и истечением срока разрешения на строительство.
Кадастровый учет незавершенки в 2021 году
Незавершенное строительство – это объект. у которого возведены основные конструкции. Если объект недостроен, его нельзя эксплуатировать по основному целевому назначению. Но при подтверждении, что в здании возведены основные конструкции, объект незавершенного строительства можно поставить на кадастровый учет, зарегистрировать право собственности. Это может потребоваться со следующими целями:
- признание собственности на незавершенное строительство, чтобы впоследствии продать объект другим лицам;
- провести оценку ОНС для инвестиционного проекта, для получения кредита в банке;
- подготовить незавершенку к торгам по банкротству, в исполнительном производстве.
Признание собственности на незавершенное строительство позволит распоряжаться объектом, в том числе продавать его другим застройщикам. Также признание собственности на незавершенное строительство МКД позволит дольщикам оформить документы на часть объекта. Такое право собственности на недострой можно впоследствии уступить другим лицам, либо собственник может ждать завершения строительства.
Первое, с чего следует начать, чтобы правильно зарегистрировать в собственность дом, находящийся на приватизированном либо арендованном земельном участке, необходимо поставить его на кадастровый учёт. В результате данной процедуры собственник и план.
Подать заявление для регистрации жилого дома на земельном участке можно в местное отделение Росреестра, Многофункциональный центр или Бюро технической инвентаризации. Ответственные специалисты к Вам, чтобы лично осмотреть строение, произвести необходимые замеры и описи. После этого они выдадут готовые документы владельцу. Срок их оформления документации составляет около двух недель после проведения экспертизы.
Далее владелец обращается в архитектурное бюро по месту нахождения частного дома и подаёт запрос на присвоение адреса. К этому моменту все документы, которые выдаёт Бюро технической инвентаризации, должны быть на руках заявителя. Срок рассмотрения и подготовки необходимых бумаг займёт около месяца.
Специфика оформления объектов на арендованной земле
Изменения земельного законодательства в июне 2014 года спровоцировали панику в среде застройщиков. После вступления в силу закона 171-ФЗ в ЗК РФ появилась новая статья 239.1. Норма предусматривала возможность изъятия незавершенного капитального строения у собственника после истечения срока договора аренды земли. Механизм разработали с целью предотвращения выбытия территорий из оборота. Ранее организации и физические лица использовали недострой для выкупа муниципальных и государственных участков по минимальной стоимости. Заключив соглашение об аренде на торгах, они возводили временный фундамент. В итоге территория длительное время пустовала, а расторгнуть отношения с недобросовестным застройщиком было нельзя. После появления статьи 239.1 ЗК РФ ситуация изменилась.
Впрочем, на отношения, возникшие до марта 2015 года, действие нормы не распространяется. Арендаторы также получили ряд гарантий. Изымать землю и недострой запрещено, если работы прекращены по вине местного самоуправления или государственных структур. Исключено лишение застройщика прав на участок и объект в случае затягивания сроков технологического присоединения (подведение коммуникаций).
Если договор аренды завершился в марте 2015 года, с собственником недостроенного объекта могут подписать соглашение еще на 3 года. За это время владелец обязан найти организацию, которая закончит проект.
Как оформить недострой в собственность?
Объекты незавершенного строительства в соответствии с п.1 ст.130 Гражданского кодекса РФ являются недвижимостью, поэтому недостроенные дома и инее строения должны быть оформлены в собственность, если с ними планируется совершение каких-либо сделок (продажа, залог, дарение, аренда и т.п.).
В случае, если сделка будет происходить с земельным участком, на котором есть незарегистрированный «недострой», в договоре нельзя будет указать такой объект, т.е. в договоре придется прописать, например, что предметом договора является земельный участок, на котором отсутствуют какие-либо строения.
Однако зачастую такая формулировка может нарушить интересы любой из сторон сделки. Например, если земельный участок с незарегистрированным недостроенным домом будет сдан с такой формулировкой в аренду или предоставлен в залог, то в случае причинения вреда недостроенному объекту невозможно будет рассчитывать на компенсацию или возмещение ущерба.
Регистрация прав на недостроенный дом позволит при совершении сделки указать в договоре его стоимость, технические характеристики и т.д. во избежание возможных споров в будущем.
ГЛАВНОЕ: недостроенный дом не должен быть предметом действующего договора строительного подряда, т.е. все строительные работы должны быть завершены.
Недостроенный дом или постройка могут быть оформлены в собственность на любой стадии готовности. Для регистрации права степень готовности значения не имеет, главное — должен быть фундамент, который будет свидетельством того, что недостроенный дом является недвижимостью и его перемещение невозможно без причинения ему вреда.
При регистрации права на недостроенный дом имеет значение вид разрешенного использования земельного участка.
Для регистрации права на недостроенный жилой дом на земле под индивидуальное жилищное строительство или личное подсобное хозяйство необходимо разрешение на строительство, на земле под дачное строительство или садоводство такое разрешение не требуется.
Если собственник земельного участка под ИЖС или ЛПХ не получал разрешение на строительство, необходимо пройти все шаги по его получению:
- сделать топографическую съемку земельного участка (только для участков, расположенных в Московской области)
- получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
- на основании ГПЗУ разработать схему планировочной организации земельного участка (СПОЗУ)
- приобрести в любом удостоверяющем центре электронно-цифровую подпись для подписания файла, содержащего скан-копию СПОЗУ (только для участков, расположенных на территории Москвы и Новой Москвы)
- подать документы и получить разрешение на строительство.
Для оформления в собственность недостроенного дома необходимо пройти те же процедуры, что и при регистрации готового дома:
- составить технический план
- осуществить постановку на кадастровый учет
- осуществить регистрацию права на объект незавершенного строительства.
Технический план составляет аттестованный кадастровый инженер, являющийся членом саморегулируемой организации (СРО).
Кадастровый инженер выезжает на объект, устанавливает координаты объекта и степень его готовности, составляет технический план с указанием степени готовности дома.
В 2018 году постановка на кадастровый учет и регистрация права на объект могут осуществляться одновременно по одному заявлению.