Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление земель общего пользования в СНТ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Исторически сложилось так, что землю под организацию садовых товариществ выдавали различным научно-производственным объединениям, проектным институтам, заводам и т.д. После предоставления участка труженику-садоводу надлежало освоить участок, произвести его облагораживание, подготовить для того чтобы можно было выращивать на нем с/х продукцию, произвести раскорчевку и т.д. И по правде говоря, земли садоводствам предоставлялись не самого лучшего качества, при самом благоприятном исходе из состава земель лесного фонда, в худшем случае вообще на болоте. Возводить жилые строения на участке, как правило, приходилось своими силами, так как коммерческое строительство в советское время еще не было развито, как сейчас, да и законодательством попросту оно не разрешалось.
Каков порядок передачи имущества общего пользования в обще-долевую собственность садоводов?
В соответствии с решением общего собрания членов товарищества недвижимое имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, принадлежащее товариществу на праве собственности, может быть передано безвозмездно в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков при условии, что все собственники земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, выразили согласие на приобретение соответствующей доли в праве общей собственности на такое имущество. Такой способ передачи имущества общего пользования товарищества не является дарением.
Таким образом, можно сделать вывод, что для передачи общего имущества садового общества требуется согласие всех без исключения собственников товарищества.
Необходимо ли будет регистрировать переход права на общее имущество садоводческой организации от одного садовода к другому при продаже садоводом своего земельного участка?
Государственная регистрация перехода доли в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества (если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах данной территории), должна осуществляться одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на земельный участок, расположенный в границах такой территории, отчуждаемый по гражданско-правовой сделке, на основании соответствующих одновременно представленных сторонами договора об отчуждении заявлений (в том числе о государственной регистрации перехода доли в праве общей долевой собственности) и этого договора, который должен быть представлен не менее чем в двух экземплярах-подлинниках (если он совершен в простой письменной форме).
То есть, в случае если долевая собственность на общее имущество зарегистрирована в Росреестре, то, к примеру при продаже земельного участка, одновременно с регистрацией перехода права собственности на садовый участок будет осуществляться регистрация перехода права на общее имущество общества.
Земли снт, историческая справка
Какие виды прав существуют относительно участков общего пользования?
К территориям общего использования относятся дороги, детские площадки, подъездные пути и прочие участки, эксплуатируемые всеми членами товарищества. Также в перечень подобных земель включают места для разворотов автомобильного транспорта, площадки, входящие в СНТ, но не находящиеся в собственности одного из участников. Права на них прописываются в постановлении о предоставлении надела в собственность.
Существуют права общей совместной собственности членов товарищества и права собственности садового товарищества, как юридического лица. В первом случае решение о передаче общих территорий принимается на основании согласования с остальными членами СНТ. Во втором случае решение выносят простым большинством голосов. Мы поможем разобраться с установлением и переоформлением прав, организуя процедуру без Вашего участия.
Можно ли увеличить свой участок за счет ЗОП
Увеличить свой ЗУ за счет земель общего пользования теоретически можно. Однако нужно понимать следующее.
Во-первых, если ЗОП переданы в общедолевую собственность садоводам, и у них имеется зарегистрированное право, то общую долю, принадлежащую каждому садоводу, нельзя выделить в натуре.
То есть нельзя просто взять и увеличить индивидуальный участок за счет общей земли, ссылаясь на то, что в свидетельстве о праве собственности указано право на несколько процентов ЗОП. Фактически это будет трактоваться, как самозахват. Такой подход установлен пунктом 6 статьи 25 закона №217-ФЗ.
Но это не все. Если в вышеописанном случае садовод еще как-то может оправдать самозахват части общей земли, то в случае, когда ЗОП находится в собственности СНТ, как юрлица, это вообще невозможно никак обосновать. Поэтому просто увеличить свой участок путем прирезки части общей земли нельзя.
Во-вторых, увеличить свой ЗУ за счет ЗОП теоретически можно только в том случае, если другие члены товарищества не будут возражать против перераспределения общих земель в пользу отдельно взятого садовода. Причем это, опять-таки, должно быть зафиксировано решением общего собрания СНТ. А затем должны быть проведены соответствующие юридические процедуры по передаче этой земли в индивидуальное пользование.
Но в большинстве случаев садоводу не удастся увеличить свой ЗУ этим образом, поскольку общее собрание вряд ли одобрит такое предложение. Кроме того, эта процедура длительная и финансово затратная. Однако других вариантов законно увеличить индивидуальный участок за счет ЗОП нет.
Нюансы передачи земель общего пользования в обще-долевую собственность садоводов
Так как общие земли находятся в собственности у государства, порядок их налогообложения имеет свои особенности:
- участок арендован физическим или юридическим лицом.
Налоги на него будут начисляться, только если там нет строений, оформленных как недвижимое имущество. Если такие объекты есть, земельный налог заменяется арендной платой;
- у земли нет конкретного пользователя.
Земельный налог будет заменен другим, а его сумма будет разделена на всех пользователей надела;
- участок расположен в пределах СНТ.
Налог за территории садового некоммерческого товарищества обязаны платить все владельцы наделов этого объединения.
Частым нарушением законодательства об использовании земель общего пользования является самозахват таких территорий. Ответственность за проступок предусмотрена в ст. 7.1 КоАП РФ. Согласно этой статье под самозахватом общих земель понимается их самовольное занятие и эксплуатация без наличия соответствующих разрешений. Самозахватом надела общего пользования называется использование участка без документов.
Наказание за такое правонарушение назначается по этой же статье. Оно предполагает наложение штрафа:
- от 500 до 1 тыс. руб. для физических лиц;
- 1-2 тыс. руб. для должностных лиц;
- 2-20 тыс. руб. для организаций.
Обратите внимание!
Если на участке уже что-то самовольное построено, одним штрафом отделаться не получится. Строение придется снести и восстановить первоначальный вид территории. Нарушитель обязан сделать это за свой личный счет.
Жалоба на захват земли, возведение незаконного строения или другое нарушение подается в уполномоченные органы местной администрации. Ходатайство может подать как физическое, так и юридическое лицо.
Налогообложение земель общего пользования проводится по ниже перечисленным правилам:
- Когда участок передан в аренду юридическому или физическому лицу, при этом на нем отсутствуют капитальные строения, оформленные в качестве собственного недвижимого имущества, тогда он облагается налогами в обязательном порядке. Иногда этот налог изменяют на арендный платеж или наоборот.
- Если заявленный участок не принадлежит ни одному из пользователей по закону (на нем нет строения), например, если это часть проезжей части. Тогда земельный налог трансформируется в транспортный и его сумма разделяется пропорционально между всеми пользователями конкретным участком автодороги.
- На случай, когда такие участки находятся в объединении садоводческого некоммерческого типа, тогда налог оплачивает каждый участник самостоятельно.
Условия налогообложения могут меняться в зависимости от того, какая деятельность развивается на том или ином участке.
Земельные участки общего пользования
В соответствии с гражданским законодательством для удовлетворения потребностей широкого круга лиц и любых граждан предусмотрены специальные земельные участки общего пользования. Это территориальные участки, в пределах которых граждане имеют право находиться на законных основаниях, а также могут свободно использовать все природные и прочие объекты, расположенные там же.
Земельные участки, которые пригодны для публичного свободного использования гражданами страны, включают в себя объекты, которые расположены на территории населенных пунктов государства.
Сюда относятся улицы, площади, набережные, скверы, бульвары, общественные пляжи, водные объекты и др.
Граждане имеют возможность использовать данные территории, а также природные объекты, расположенные на них, в соответствии с допустимым правовым режимом, а также в соответствии с земельным законодательством.
Нужно ли делать на садовые некоммерческие товарищества (СНТ, ДНТ, СОТ, земель общего пользования в снт)?
Пользоваться земельными наделами, границы которых не установлены, члены СНТ, ДНТ и СОТ могут беспрепятственно. Но совершение сделок с этим участком невозможно до момента определения границ.
СНТ – садовое некоммерческое товарищество.
ДНТ – дачное некоммерческое товарищество. Назначение земель такого объединения дачников позволяет строить на участке жилой дом и прописываться в нем, выращивать деревья и сельхозкультуры.
СОТ – Садово-огородническое товарищество. Не предусматривает строительства дачного домика или дома для проживания.
Во всех видах добровольных объединений общее имущество частично принадлежит всем участникам товарищества, частично – юридическому лицу – ДНТ/ СНТ/ СОТ.
Таким образом, независимо от вида сообщества, членом которого является владелец земельного участка, пожелавший стать собственником этого участка, для оформления права собственности ему потребуется проведение процедуры межевания.
Принимая решение о переводе земельных соток из статуса – «владения» в статус «имущество», следует руководствоваться пониманием качества приобретаемых земель. Низкая стоимость участков дачных и садовых объединений оправдана – это почвы низкой плодородности, слабый уровень управления и организации инфраструктуры.
Информация для тех, кто «купил» участок по садовой книжке
Ко мне постоянно обращаются граждане, которые «купили» участки по садовой книжке. Некоторые из них вместе с продавцом просили председателя товарищества сделать перезапись в похозяйственной книге и сделать на покупателя новую садовую книжку. Некоторые покупатели просто забирали у продавца садовую книжку и передавали деньги за участок, т.е. ничего по факту не переоформляли. Здесь и кроется подвох.
Почему слово «покупали» я вставил в кавычки? В действительности никакой передачи участка при таких сделках не происходит, потому что только член товарищества может пользоваться участком, который за ним документально закреплен — ст. 22 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ. Чтобы стать членом товарищества, нужно подать заявление и вопрос о вступлении решается только на общем собрании членов — ст. 12 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ. На собрании члены товарищества должны проголосовать о принятии «покупателя» в свое товарищество и записать решение в протокол. Поэтому членство доказывается не по садовой книжке, а протоколом собрания, выпиской из этого протокола или справкой о членстве.
Порядок оформления в собственность земли общего пользования в СНТ
У кого есть право продавать земельный участок
Только собственник земельного участка имеет право не только владеть и пользоваться своим имуществом, но и распоряжаться им. Факт того, что недвижимое имущество принадлежит тому или иному лицу, подтверждается соответствующими документами.
Уточнить, кто является правообладателем земли, можно обратившись в Росреестр. Эта информация является открытой и должна быть предоставлена любому заинтересованному лицу, оплатившему небольшую государственную пошлину.
Собственник земельного участка, продавая свое имущество, может заключать договор как лично, так и через представителя. Право пред- ставлять интересы продавца должно быть оформлено доверенностью, удостоверенной нотариально.
Какие документы подтверждают наличие права на землю
В настоящее время основными документами, подтверждающими наличие права на земельный участок, являются свидетельство о государственной регистрации права и документ, на основании которого было получено это свидетельство.
Право собственности на земельный участок может подтверждать не только свидетельство о государственной регистрации права, но и иные документы, например государственный акт или свидетельство о праве на земельный участок.
Самое главное, на что нужно обратить внимание, изучая документ, подтверждающий право на земельный участок, – кто владеет земельным участком и на каком праве. В свидетельстве должен быть указан вид права – собственность.
Председатель СНТ продает заброшенные участки
«Продавая» заброшенные участки, расположенные на территории садоводческого товарищества, председатель выступает не как продавец, поскольку это имущество ему не принадлежит и документов на землю, оформленных на его имя, нет. Он выступает, скорее всего, как посредник между человеком, желающим приобрести земельный участок в собственность, и районной администрацией. Ведь для оформления в собственность земельного участка, который не был оформлен в частную собственность и не выделялся ранее другому садоводу, нужно обращаться в орган местного самоуправления, а не к председателю товарищества или кооператива.
Если председатель СНТ окажет посильную помощь при таком оформлении в собственность земельного участка, это неплохо.
С чего начинается приватизация земельного участка в садоводстве?
Приватизация земельных садовых участков начинается с обращения в правление СНТ, подав соответствующее заявление. Если оформляются земельные массивы дачного посёлка – для граждан процедура ограничивается поданным ходатайством. Если приватизация инициирована несколькими участниками – следует подать запрос в правление о подготовке документации, отражающей добросовестную уплату паевых и членских взносов.
После того как собрание предоставит заявителю разрешение на приватизацию, ему потребуется получить выписку с полученным разрешением и приложенными справками о добросовестной уплате членских и паевых взносов, а также – земельного налога.
Иногда выделяются отдельные титульные владельцы, в то время как остальные совладельцы в совместном праве на землю продолжают арендовать участки. В таком случае вначале требуется:
- Подать заявление в правление о разрешении межевания своей доли участка.
- Получив разрешение, обратиться в геодезическую компанию с полученным разрешением, провести межевание и подготовить межевое дело.
- На основании межевания поставить участок на отдельный кадастровый учёт, с получением отдельного номера.Инструкция получения кадастрового номера на земельный участок находится здесь.
- Обратиться в администрацию с заявлением, которая выступает арендатором и запросить разрешение на приватизацию принадлежащего ЗУ.
- В случае отказа обратиться в суд и получить разрешение постановлением суда.
Порядок и правила приватизации ЗУ
Порядок и правила определяются нюансами проводимой процедуры. Если переоформлением собственных дачных земель занимаются отдельные садоводы, для них может быть сохранено право воспользоваться положением о дачной амнистии.
Такие землевладельцы смогут переоформить безвозмездно надел в собственность посредством простой перерегистрации права: с имеющегося на момент оформления – на право собственности. Но такие послабления зависят от региональных постановлений, которые могли продлить данный юридический прецедент, а могли отменить его в мае 2015 года или позднее.
Если дачная амнистия прекратила своё действие в том населённом пункте, где расположен ЗУ, потребуются дополнительные действия, предусматривающие обращение к главе местной администрации.
Такое обращение потребуется и от учредителя НКО, который использует арендуемые муниципальные массивы и планирует перевести их в общую долевую собственность членов садоводческого товарищества. То же предусмотрено для отдельных инициаторов приватизации арендуемых муниципальных земель.
Администрация рассматривает поданную документацию и заявление, основываясь на нормах Закона о приватизации, вступившего в юридическую силу 4.07.91 г., под № 1541-1, а также – опираясь на региональные и локальные нормативы и акты.
При условии соответствия норм и правил, принимается положительное решение и выдаётся на руки заявителю в виде выписки. Эта выписка прилагается к пакету документации, для участия в регистрационной процедуре. Для её получения потребуется период времени приблизительно равный календарному месяцу.
Как оформить земли общего пользования
- Прежде всего, вам нужно провести общее собрание членов своего дачного кооператива или садоводческого товарищества. На нем должно быть принято решение об инициализации процесса оформления земель общего пользования в общую коллективную собственность. Это решение должно быть закреплено соответствующей резолюцией.
- Следующий шаг – получение кадастрового плана участка, на котором находится ваше СНТ или ДНП. Вполне возможно, что такой план у вас уже есть, если же нет, или границы вашего объединения не соответствуют тем, которые указаны на плане, необходимо пригласить геодезистов и провести новое межевание участка, а затем поставить его на учет в региональной Кадастровой палате.
- После получения кадастрового плана, нужно будет обратиться в администрацию вашего муниципального образования с заявлением о передаче участка в общую коллективную собственность членов ДНП или СНТ. К заявлению нужно приложить пакет учредительных документов и кадастровый план участка.
- Следующим этапом нужно провести межевание непосредственно земель общего пользования и согласование границ с владельцами садоводческих или дачных участков.
- Затем опять нужно обратиться в местную администрацию и подать заявление-ходатайство о согласовании проекта границ.
- После этого нужно подать все документы в региональную Кадастровую палату, для того чтобы земли общего пользования были поставлены на кадастровый учет.
- Наконец, завершающим этапом является обращение в территориальное отделение Росреестра для регистрации права собственности на земли общего пользования.
И не только потому, что ничейная земля может быть захвачена особо предприимчивыми садоводами. Есть причины и посерьезнее. Например, далеко не во всех муниципальных образованиях разработаны окончательные генеральные планы развитии территорий. И если вдруг, земли вашего садоводства или дачного кооператива покажутся кому-то привлекательными, например, для реализации каких-то масштабных проектов, пока они не оформлены в собственность юридического лица – вашего товарищества, нет никаких гарантий, что они не подвергнутся агрессивному захвату. Только свидетельство о праве собственности позволит вам спать спокойно.
Прирезка земли ЗОП в СНТ к существующему земельному участку
- Паспортные данные составителя обращения в администрацию населенного пункта, контактные данные;
- Если обращение инициировано юридически лицом, то следует представить данные о местоположении и регистрации организации, предоставить выписку из ЕГРЮЛ, предоставить ИНН юридического лица;
- Точный кадастровый номер участка земельного массива, который требуется перераспределить в рамках территории СНТ;
- Данные о проекте перераспределения участков путем осуществления межевания территории, если указанный проект получил одобрение;
- Данные о почтовых адресах заявителя, чтобы возможно было несколькими способами донести информацию.
Если удается убедить правление садоводческого товарищества в необходимости или допустимости продажи указанной части земли, то приступайте к оформлению договора на приобретение участка, который необходимо заключить с СНТ.