Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Прирезка — перераспределение земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не все земельные участки можно увеличить за счёт прирезки муниципальной земли. Перераспределение проходит в рамках земельного законодательства. Юристами изучаются сведения о границах, учитывается категория земель, проверяется соответствие параметров прирезаемого участка правилам землепользования и застройки (ПЗЗ). Например, участки со статусом ИЖС не подлежат присоединению с СНТ или ЛПХ. Категория должна быть одинакова. Увеличивать размер недвижимости можно не более двух раз за счёт муниципальной земли и допустимо только на 10% от площади основного участка. При нарушении требований высока вероятность получения отказа.
Принятие решения по заявлению о перераспределении земель.
В течение 30 дней с момента получения заявления администрация выполняет одно из следующих действий.
- Принимает решение об утверждении Схемы и направляет решение заявителю вместе со схемой.
Данное решение может оформляться в виде постановления (распоряжения) главы администрации.
Обратите внимание. Администрация должна предоставить вам оригинал решения и утвержденную Схему.
Не доверяйте ничьим устным заверениям, что принято положительное решение. Чиновники за слова не отвечают.
Если получили положительное решение и утвержденную схему, то переходите к следующему 5-му этапу.
- Направляет письменное согласие на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с проектом межевания.
Указанное согласие администрация направляет в случае, если заявляли о перераспределении участка по 3-му основанию. То есть на территории, где утвержден проект межевания.
Мы рассматриваем процедуру прирезки земли по 4-му основанию. То есть для участков ЛПХ, ИЖС, огородничество и садоводство, где нет утвержденного проекта межевания. Поэтому не будем акцентировать внимание на этом пункте.
- Принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков.
В пункте 9 статьи 39.29 ЗК РФ перечислено 13 оснований, когда отказывают в перераспределении земельных участков.
Далее рассмотрим эти основания, а также способы, как минимизировать риск получения отказа.
5-ый этап.
Резервирование земель может осуществляться по решению федеральных, региональных и местных властей.
По законодательству (Постановление Правительства РФ от 22.07.2008 N 561 «О некоторых вопросах, связанных с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд») решения властей о резервировании земель должны регистрироваться в Рорсеестре.
Отсюда можно сделать вывод, что информация о резервировании земель должна отображаться на Публичной кадастровой карте.
Однако, учитывая, как исполняются законы, опрометчиво полагаться исключительно на Росреестр и ПКК.
Для выяснения вопроса о зарезервированных землях целесообразно посмотреть на сайте администрации постановления на эту тему. Либо направить официальный запрос в администрацию.
— Какие действия должен предпринять владелец при обжаловании отказа?
Для судебного рассмотрения запрета владелец обращается к юристам, которые составляют исковое заявление с просьбой признать постановление администрации об отказе в перераспределении участков незаконным. Подают заявление в канцелярию суда. В ходе дела судья может назначить утверждение схемы расположения участка, при необходимости — землеустроительную экспертизу. Наши кадастровые инженеры формируют схему расположения в соответствии с проектом планировки и межевания территории и представляют в суде интересы владельца. Перед вынесением решения учитывается цель собственника, для чего необходимо расширение участка. Если подразумеваются благоприятные условия эксплуатации, суд примет во внимание доводы истца.
Особенности оформления перераспределения земельного участка
Чтобы избежать отказа в перераспределении земельного участка, нужно учитывать некоторые особенности процедуры. Инициируется такая работа на основании соглашения, заключенного между собственниками земель. А права владения вновь образованными наделами должны быть четко прописаны в данном соглашении.
В результате процедуры необходимо обеспечить свободный проезд к каждому из земельных участков. Также важно четко определить местоположение спорной территории и собрать полный пакет документов, который подается в местную администрацию. На рассмотрение заявки дается не более тридцати дней.
Помимо ходатайства о перераспределении, придется предоставить правоустанавливающие бумаги, проект межевания и удостоверение личности. Неправомерный отказ обжалуется в вышестоящие органы или суд. Специалисты нашей компании избавят от негативных последствий такого решения, добившись успешного завершения процедуры.
Как проверить земельный участок перед прирезкой
Чтобы не гадать: удовлетворят вам или откажут в перераспределении земель из-за неизвестных вам ограничений, для Подмосковья запустили новый электронный сервис по предварительной проверке земельных участков. Он рассчитан на арендаторов, которые собираются оформить прирезку чужого земельного участка к основному.
Сервис, позволяет гражданам узнать практически обо всех существующих ограничениях по использованию земельного участка заранее. Для этого:
- В разделе «Земля и стройка» на региональном портале госуслуг необходимо найти услугу — «Перераспределение земельных участков»;
- Выбрать муниципалитет и указать кадастровый номер или координаты интересующей вас территории.
- После этого станет доступна информация о том, не входит ли ваш земельный участок в лесную, охранную или приаэродромную зону, а также короткое резюме, к примеру: строительство на данной территории запрещено. Другими словами, вас уведомляют о возможных проблемах еще до того, как вы обратились за переводом участка в собственность.
Ждем, когда подобный сервис заработает по все России…
Основания для отказа в перераспределении земель
Основаниями для отказа в заключении соглашения о перераспределении земельных участков несоответствие поданного завления случаям перераспределения земельных участков, которые предусмотрены законодательством:
- отсутствие согласия третьих лиц, изложенное в письменной форме, если прирезаемый участок обременён их правами, например, ипотека в банке, требующая согласования с ним; на прирезаемом участке находится здание или сооружение, объект незавершённого строительства, находящиеся в собственности муниципалитета или государства, или собственности граждан или юридических лиц;
- прирезаемый участок относится к изъятым из оборота или ограниченным в обороте муниципальным или государственным землям; прирезаемый участок относится к землям, зарезервированным для государственных или муниципальных нужд;
- по прирезаемому участку подготовлено решение о проведении аукциона с публикацией извещения о проведении и выполнено предварительное согласование о его предоставлении и срок действия решения ещё не истёк; на прирезаемый участок уже подано иное завление о предварительном согласовании по его предоставлению, но ещё не приняты решения ни в согласовании и утверждения схемы расположения, ни в от отказе (как многим нравится говорить, “кто первый встал, того и тапки”);
- площадь прирезаемого участка увеличит площадь образуемого при его слиянии с основным с превышением более чем на 10% установленных размеров предельных площадей земельных участков; прирезаемый участок не может рассматриваться в качестве “добавки” и подлежит формированию в качестве самостоятельного;
- границы основного участка, к которому планируется прирезка, требуют уточнения, то есть, если основной участок не отмежёван; несоответствие схемы расположения земельного участка.
Перераспределение земель разных форм собственности
Если собственниками выступают граждане, то любой из них вправе предложить провести работы по переносу границ, выбрать специалиста или специализированную организацию. При возникновении спора спорные моменты подлежат разрешению судом.
Если земли являются собственностью муниципалитета, то орган местного самоуправления самостоятельно решает перераспределить земли, разрабатывает проекты документов, сообщает информацию в Росреестр, подает заявление о регистрации новых территорий.
В том случае, если перераспределяются земли, находящиеся в пределах разных муниципальных образований, то такое перераспределение производится по согласованию между ними.
Соглашение должно содержать:
- информацию о правах на новые сформированные земли;
- устанавливаемые обязательства каждого участника по финансовому и организационному обеспечению формирования участков;
- распределение издержек на оплату услуг по проведению кадастровых работ.
Схема перераспределения земельных участков пример
Приведем некоторый пример. Владельцы смежных угодий в деревне Павел и Петр обратились в землеустроительную организацию для проведения кадастровой съемки, подготовки и проведения межевых работ своих территорий, не открывая истинных мотивов.
После оплаты работы и получения готовой документации, мужчины подготовили и сдали в Росреестр заявление о регистрации площадей, проведя при этом их перераспределение. В установленный срок им был выдан отказ, так как новые площади не соответствовали требованиям земельного законодательства и подзаконных муниципальных актов.
Оказалось, что при перераспределении, территория Павла существенно уменьшена, а это невозможно сделать, так как на ней был возведено жилое строение, и площадь под ним не может стать меньше 0,6 га.
В дальнейшем мужчинам пришлось заново обращаться в межевую организацию для проведения повторной топосъёмки с учетом установленных требований. И тогда им была выдана новая документация на их участки.
Случаи отказа в перераспределении земель
Администрация имеет право отказать в проведении рассматриваемой процедуры. В таком случае заявителю направляют мотивированный отказ, с объяснением причин принятия такого решения:
- заявление не соответствует законодательно установленным требованиям;
- к заявке приложены не все документы;
- земли ограничены или изъяты из оборота;
- на зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
- участок является предметом аукциона;
- после перераспределения, надел гражданина или организации станет больше максимально допустимых размеров, принятых в субъекте;
- границы зу, принадлежащего заявителю, предстоит уточнить;
- схема расположения зу не соответствует установленным требованиям.
Когда возникает необходимость перераспределения земельных участков?
Необходимость в перераспределении земельных участков возникает по разным причинам. Чаще всего, собственник обращается по этому вопросу тогда, когда возникает проблема, которую удобно решить путем перераспределения земельных участков. Например, изломанная линия границы; вклинивания смежных участков; подвод коммуникаций; неудобный подход или подъезд; дом, который уже построен выходит за предельно допустимые границы от забора. Ведь по сути – перераспределение площади земельных участков – это процедура их объединения, а затем раздела. То есть, перераспределение создано для удобства собственников, чтобы исключить дополнительную волокиту с документами.
Собственник земельного участка, может путем перераспределения земельных участков осуществить прирезку земельного участка за счет смежных земель и увеличить свою площадь.
апреля 2017 представителем административного истца в Управление земельных ресурсов Администрации г. Владимира было подано заявление о даче разрешения на перераспределение границ земельного участка, путем его увеличения, посредством, выкупа участка площадью 19 кв. м. из земель, находящихся в государственной собственности.
Истцу принадлежит часть участка, соразмерная 316 кв. м. данного земельного участка.
Гр-ну М-оглы. принадлежит часть участка, соразмерная 136 кв. м. на основании пожизненного наследуемого владения земельного участка, в связи с тем что собственность на данный земельный участок не разграничена, право собственности на долю земельного участка, имеет орган местного самоуправления в лице Управления земельными ресурсами Администрации города Владимира.
Факт собственности муниципалитета подтверждается ответами из Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Территориального управления Росимущества по Владимирской области) и Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Владимирской области.
Следовательно, наш доверитель обращался к Управлению земельных ресурсов г. Владимира как к собственнику доли земельного участка, с целью получения согласия на незначительное увеличение площади данного участка.
18 апреля представителем административного истца был получен ответ из Управления земельными ресурсами Владимирской области.
В своем ответе Управление земельными ресурсами Администрации г. Владимира они ссылаясь на то, что часть участка принадлежит М-оглы на праве пожизненного наследуемого владения, отказывают в утверждении схемы земельного участка, руководствуясь ст. 39.28 и пп.1. п. 9 ст.39.29 Земельного кодекса РФ.
Однако вопрос, с которым обращался наш доверитель в Управление земельных ресурсов, заключался как раз в том, чтобы получить согласие собственника доли участка, которым и является данное Управление.
Однако сотрудник Управления неправильно истолковал полученное заявление, вследствие, чего был дан неправильный ответ, которым нарушаются права и интересы заявителя, что противоречит действующему законодательству.
В качестве ключевых оснований для отказа в оформлении договора о перераспределении земельных участков стоит особенно выделить следующие:
- несоответствие поданной заявительной документации нормам действующего земельного законодательства;
- отсутствие согласия сторонних лиц, оформленного в письменном формате, если участок земли обременяется из правами, например, программами ипотечного кредитования и прочим;
- на прирезаемом участке земли располагается объект недвижимого имущества или объект незавершенного строительства, которые находятся в непосредственной собственности местных органов власти, государства или юридических лиц;
- если участок относится к тем имущественным объектам, которые были ранее изъяты из постоянного оборота или к ним был ограничен доступ;
- необходимая для присоединения земля зарезервирована под федеральные нужды;
- по прирезаемому участку было подготовлено решение о проведении публичных торгов с последующей публикацией результатов и осуществлено согласовании предоставления, когда срок действия предыдущего договора еще не истек;
- на землю уже было подано другое заявление с просьбой предварительного согласования, но еще не было принято актуальное решение ни о предоставлении, ни об отказе в осуществлении процедуры;
- общая площадь присоединяемого участка земли превысит показатель в более чем 10% от максимально установленного размера территорий;
- прирезаемая земля подлежит регистрации в качестве самостоятельного имущественного объекта, принадлежащего конкретному лицу;
- границы основной территории, к которой планируется присоединение нового участка, необходимо уточнить – это особенно актуально для случаев, когда заинтересованные лица не провели процедуру межевания земли и количество соток остается неизвестно;
- схема расположения участка земли не соответствует действительности.
Стоит отметить, что при обнаружении незаконных действий регулирующие органы могут подать на гражданина исковое заявление в компетентные судебные инстанции и добиться выплаты административного штрафа. Наиболее неблагоприятной ситуацией для собственника в данном случае является возможное изъятие участка земли на постоянной основе без возможности оспаривания решения.
Особенности перераспределения земельных участков
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае если участок, участвующий в перераспределении, является дачным участком или же относится к садовому товариществу, при перераспределении в обязательном порядке должен учитываться проект межевания территории.
Если предметом перераспределения являются участки, в отношении которых установлено право постоянного бессрочного пользования, направьте запрос в соответствующий орган, который является их непосредственным собственником.
В соответствии со статьей 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации срок, установленный для вынесения администрацией решения по данному вопросу (согласия или отказа, содержащего определенную мотивировку) составляет 30 дней.
Стоит отметить, что в соответствии со статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации те участки земли, с помощью которых были сформированы участки новые, прекращают существовать после регистрации участков новых.
Однако в соответствии с положением статьи 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации при осуществлении выдела территории тот участок, из которого была выделена земля, продолжает существовать с новыми границами, что является неким исключением из общего правила.
Требования к процедуре
Перераспределение земельных участков, находящихся в частной собственности, обязано соответствовать ряду требований. Процедуру можно провести, если она соответствует следующим условиям:
✅ Наделы должны располагаться по соседству, то есть соприкасаться хотя бы в одной точке, в идеале — иметь одну или несколько общих границ.
✅ На земельных участках не должно быть ограничений, арестов, обременений — например, при невыплаченной ипотеке.
✅ Владельцы смежных земель, перераспределение которых будет происходить, согласны со всеми условиями сделки.
✅ Все собственники земельного участка, в том числе супруг владельца, согласны с перераспределением.
✅ Участки, которые участвуют в перераспределении, имеют одинаковое назначение — например, ИЖС.
✅ Наделы расположены в одной территориальной зоне.
✅ На наделах, перераспределение которых будет происходить, выполнено межевание, и собственники имеют все необходимые документы.
✅ Собственники земельных участков предоставили в Росреестр весь пакет документов, составили заявление и оплатили услуги кадастрового инженера.
✅ Процедура не будет затрагивать интересы третьих лиц — собственников других участков, граничащих с вашим.
Если хоть одно из условий не выполнено, государственный орган откажет в проведении перераспределения.
Например: Петя хочет провести перераспределение наделов с соседом, но он — собственник ½ участка. Жена Пети против. Государство откажет в процедуре, потому что не получило согласие всех собственников недвижимости.
Причины отказа в перераспределении земельных участков
Государственные органы могут законно отказать в проведении процедуры. Основные основания для отказа:
🔹 Один из собственников участка, участвующего в сделке, не согласен с перераспределением, или с процедурой не согласен собственник одного из наделов.
🔹 На наделе, который хотят перераспределить, есть здания, которые принадлежат органу местной власти или государству.
🔹 В отношении участков установлены ограничения — например, наложен арест или обременение.
🔹 Надел имеет муниципальную, государственную бронь или выставлен на аукцион.
🔹 Земельный участок, в котором заинтересован заявитель, подлежит передаче третьим лицам по приоритетному праву.
🔹 В результате процедуры будет превышен максимально допустимый размер участка.
🔹 Надел относится к категории земель с ограниченным оборотом либо назначения участков не совпадают.
🔹 Заявитель не предоставил полного пакета документов либо сведения в них неверны.
🔹 В результате процедуры будут изменены границы участков третьих лиц, которые не давали согласия на перераспределение.
🔹 Границы участков не соприкасаются друг с другом, либо наделы находятся в разных территориальных зонах.
Если заявитель устранит суть претензий — например, проведет межевание или снимет обременение с надела — он сможет снова обратиться в местный орган управления с заявлением.
Перераспределение позволяет изменить параметры наделов по упрощенной схеме — например, сделать так, чтобы из двух получилось три, или один участок увеличился, а другой — уменьшился. У процедуры есть множество тонкостей и нюансов: лучше обратиться к профессионалам, чтобы ускорить процесс и избежать фатальных ошибок.
Причины отказа в перераспределении земельного участка можно сформулировать так:
- владельцы земли не пришли к согласию о том, как перераспределить свою собственность;
- заявитель хочет провести перераспределение тех земель, которые забронировало государство или муниципальные органы;
- на территории надела, подлежащего перераспределению, находятся государственные или муниципальные объекты строительства;
- территория перераспределяемого участка относится к категории земель с ограниченным использованием;
- на земельный надел, который хочет перераспределить заявитель, есть приоритетное право у других граждан;
- размер нового участка превышает максимально допустимый.